地產業內，就行這樣一句話“地段、地段、還是地段”，每個專案的地產商投入成本是由土地投入、建設投入、運營管理投入構成。每平米的價格又與容積率（土地容納的總建築面積的比率）息息相關。

感覺最具有增值是不對的，但是可以投資。城市在發展，如果5年後近郊不在是近郊了是市裡了。價值就升值了！

假設你說的未來，以10年為期。

個人認為增值空間看的不是你是不是市中心或者近郊花園洋房。因為3線城市以下，不管在哪，都應該說沒有什麼增值空間吧。

有增值空間的應該是一二線城市。因為隨著貨幣供應減少，人口增速下滑，政策日益嚴格以及房產稅即將到來。中國將只有一二線城市，有穩定的人口流入。這些地方才是有增值空間的。

那到底是市中心還是近郊的增長空間大呢？個人認為，如果是地鐵通達的近郊，能以主城區融為一體，增值幅度應該與市中心是差不多的。

有一定道理，但現在近郊的花園洋房價格早就漲上去了，投資增值沒什麼意義，除非想自己賣一套住。

如果是以投資為目的買花園洋房沒什麼意義，為什麼這麼說呢，假設以後花園洋房增值了，賣出去賺到錢，那你自己住哪裡的房子呢，市中心的老破小，城市裡的高層洋房，還是直接租公寓等福利房，你賺錢後肯定也想住自己的好房子，可好房子（花園洋房）已經被你賣了，所以投資沒什麼意義。

還有現在近郊的花園洋房普遍價格高於等於市中心一套普通住宅價格，有錢人在早幾年前就開始往近郊或者周邊鄉鎮購買這種別墅，花園式住宅，這幾次房價上漲，房價早已漲上去了，現在在買，期望以後增值空間也不大。現在更多人開始關注周邊鄉鎮和遠郊的花園房，包括之前建設的很多新區，開發區周邊這種房型都很多。

未來市中心的諸多功能都會遷徙出去，包括早就開始的工業，汙染企業等廠房搬遷，近幾年的醫療，教育外移，往後透過城鎮化人口會更加均勻的分佈在城市和周邊行政範圍內。

其實在如今房地產行業的大環境下，穩定是以後的主基調，投資房產不再是明智的選擇，單純從居住方面上來說，我們還缺很多商品房和改善房，但別墅，花園還不適合我們，我們是群居民族，而群君就不可能蓋這麼多別墅供大部分人居住，至少現在還實現不了。只能等以後人口下降，土地更加開放，房地產各種稅負確定以後了。沒有50年也要30年後。

有一定的道理的，我個人分析下有幾點：

1,市中心大家都知道，很多都已經飽和，地少價高，升值空間不好說。市中心沒有大面積地塊建花園洋房，基本都建高層。

2,為什麼說市區邊上郊區升值空間大：首先，郊區是新規劃區，有很大的發展空間，價格是不到市區的一半。其次，規劃建設的小區環境配套是最新一代建設。

3，花園洋房一般只有5～8層，一棟也就10來戶，住起來會很舒適，更主要是稀缺少有的。

4,新一代的買房越來越年輕化，郊區在價格和小區環境品質，更能接受些，哪怕是早起半小時上班。

5，郊區的房子未來更容易轉手，再怎麼升也不會比市中心的貴。

總結：像珠海舉例，之前市區3-4萬，西區7000-18000萬，現在市區比較穩定還是之前的價，西區1.3-3.2萬，西區集中點的價格高些。

①目前城市的中心城區寸土寸金，而近郊有大量的土地等待開發，從這一點看，如果有政府新區的規劃利好，未來近郊容易出現暴擊，投資的收益更大。

②同時，由於近郊的投資效益與政府規劃有關係，風險也加大，而市中心經過多年的發展，各方面都已成熟，所以市中心的房子更具保值增值的作用。

④以上的分析適用於一線和二線城市，城市的選擇比房子的選擇更重要，選對城市就選對了方向，就已經對了一大半了。

應該是。首先近郊不是城市中心，不會像市中心那樣擁擠；其次近郊靠近市中心，上班、生活都會比較方便；第三，花園洋房是多層，房子密度、人口密度都不大，小區環境比較寬暢舒服。所以近郊的花園洋房自己住或者投資都可以，值得擁有！

非常同意，這是聰明人的決定！

理由如下:

一、現在全國各線城市均在高速的城市化進行中，大量的人口會集中在城市中，未來城市的人口壓力會巨大，樓房會越來越多，舒適度會降低，所以低密度的產品價值會突出顯現。

二、城市的程序高度化後，勢必出現人口外流，逆城市化現象出現，人口少，密度低的社群會成為首選。

三、交通輻射越來越廣，便利性和通達性提升，人們生活半徑會加大，所以一定距離內的低密產品會成為稀缺品，很搶手。

四、看現在富人的置業方向，多選別墅和洋房，所以低密產品更為熱銷。

五、以北京為例，有錢人多集中在五環外的別墅區，交通便利，他們更喜歡有天有地的生活方式。

六、以香港為例，城市中心多為高密度的高層住宅，密度極大，而富豪則在半山和海邊。

所以，綜上所述，房子還是低密的產品有錢途，未來也更有價值。

市中心是不太可能建築別墅以及奢華的花園洋房的。普遍都是在郊區或者近郊，因為別墅及洋房注重私密性，偏遠於市區要少很多喧鬧，也更利於人的隱私。況且別墅以及洋房多為近十幾年產物。市中心建築多為2000年以前的建築，本身就有衝突，新老差距明顯，有礙市容市貌。政府一般也不會規劃別墅洋房在市中心位置，華人仇富心裡嚴重，市中心又是人群聚焦地點。容易給城市帶來負面情緒上的影響。 現代人均生活水平普遍升高，華人對生活需求也隨之提高。經濟條件允許的情況之下都會選擇視野空氣，環境較好的高階小區。洋房別墅成為首選之一。洋房別墅且為稀缺資源，土地利用率極低，居住舒適感極強，私密性極強。現在家家都有車的節奏，出行方便已經普及大眾了，況且經濟較好的家庭能選擇洋房別墅的條件，一般都會有豪車相伴，那麼愛車就需要冬暖夏涼的車庫，保證汽車不受風吹日曬雨淋的侵蝕。正因為這樣高階的需求才會導致此類房產價格會一路飆升，中國二胎政策的開放意味著華人生活水平上升的新一個臺階，也對房產提出了更高的要求，一線二線省會城市的此類住房一定會在歷史的見證下一路標紅。因為現在中產的人群是過去20年的好幾十倍，希望這個回答能讓您滿意。

住房是人們生活的必需品，人們生活在住房裡需要與外界聯絡，因此住房的外周環境十分重要。有人說住房價值的決定因素是:地段、地段還是地段。住房外周環境因素有很多，如距離、安全、環境、通訊、人文、城市或小區未來的發展等等。城市繁華地段的外周有很多優點，基本滿足居住生活的要求。雖然可能離購物場、市政便民部門、醫院、學校、工作單位、美食街等等遠了一些，但是對有些地方（如美食街、批發市場、高架橋、流量大的公路、火車道、大醫院、公墓、城市流浪漢聚集地、職業介紹所、老舊小區、有噪音和空氣汙染的工廠等）還是要有一定距離為好。

每個城市的市中心最繁華，最堵車，人流量最大，也是歷史最悠久的。但是就因為繁華的同時市中心缺乏可開發的地塊，除非說舊城改造拆遷才會有新的地塊出來。那大家也都知道每個地方的房價增長跟土拍的價格是有聯絡的。所以說市中心的房價長得沒有開發區的快。

第二點就拿上海來打比方。湯臣一品可以說是上海數一數二的豪宅。但是他卻不是在市中心而是在後開發的陸家嘴。因為靠黃浦江所以房價非常高，因為當代人工作壓力比較大所以很多都講究舒適度跟環境，臨湖而居，可以看看分鏡是多享受的一件事情。所以說湖景房跟稀缺產品的最好的。環境資源也很重要。

完全贊同。未來發展一定是低層低密類產品。當然，也有未知數。這就是要看近郊產品的物業服務和產品質量。必須經久而耐用才可以。

從升值的角度講 的確近郊的房子空間會大一些因為配套 文化交通各方有個成熟的過程所以房價相對市中心會低。中心的房子保值會好一點，但升值空間沒郊區大。當然這都是從中長期來看的。

增值空間大不大，主要看流動性強不強。

說近郊的花園洋房增值空間大，那是基於花園洋房的稀缺性和產品力，由於限售令的出臺，大面積住宅的數量有下降趨勢。

物以稀為貴，而且這種產品的購買者多是中產以及高淨值人群，從而判斷花園洋房的增值屬性強。

但是，事實上，這種高品質住宅的流通性不強，交易頻次低。多數買來就是為了提高生活品質，彰顯身份，而非為了投資。所以，這種洋房可以說是大額消費，而非投資。

市中心的房子，即使老破小，由於房子背後對應的優質商業配套、教育和醫療資源，這種房子的成交週期短，而大機率會跑贏大盤。由於持有成本低，有的老房面積小，總價就不是太高，很多購房者努努力，還是能夠到，因此不愁買家，有大批接盤俠。

但洋房、別墅類產品，一般人跳起來也是夠不到的，接盤俠還是不好找的，而且通常買這種房子的人對品質的要求會很高，地段、品質以及開發商的口碑，甚至都會影響房子的選擇。

綜合來看，增值屬性強的是市中心，而注重生活品質和居住體驗，是花樣洋房。

你認同嗎？

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正如《嚮往的生活》那般，大大的院子，聚集著三五知己，煮水品茗，傾心交談。

這一幕羨煞諸多觀眾的場景，搬到現實生活中，真實上演。

熱愛生活，享受當下，這大概是奮鬥者內心最真實的聲音吧。

認可你的觀點！

但並不是全部，未來一段時間近郊的花園洋房會出現較高一波的改善需求，當然，相應的樓盤品質和設施配套也要同步提升，隨著城市的擴容和道路交通基礎設施的完善，郊區無疑會成為房產市場的下一個增長點，會帶動一大批改善需求。市區依然是剛需客戶的目標。

同時，近郊的農村自建房會掀起一波熱潮，現在鄉村配套已經非常完善了，自建房的獨門獨院，有天有地有院子的感覺更接地氣。

我覺得很對，你現在在市區花3000萬也不一定能買到一套心儀的公寓，但是在近郊可以買一套佔地一畝多的花園獨棟，還不用擔心停車問題，現在近郊的生活配套不比市區差。

這個東西真說不準，因為你不知道未來有多遠。

如果你說的未來比較遠的話，那就毫無可預測性，因為你不知道科技能進步到什麼程度。如果那時候人工智慧已超越人類，或者人們已經可以移民火星，或者虛擬現實已經能夠身臨其境，等等，都會對現有聚居模式形成顛覆性衝擊，我們真不知道那時候的住房會是什麼形態。

如果說不遠的將來，那也說不定。要看具體的城市。如果這個城市大力發展新區，老城市中心就會空心化。如果這個城市人口不斷流失，那中心近郊都難增值。

其實住房更多的價值還是在於配套資源，對一個持續發展，人口不斷增加的城市來說，市中心永遠是不斷增值的，不信你看北上廣深。

您這個問題是在2019年提出的，現在已經2022年的六月份了，我結合近幾年的這個房產價格的走勢來分析一下，首先我比較熟悉的是上海以及長三角周邊的房價，在上海市區的話，內環的話房價都是10萬以上，沒有太多的增值空間。因為都已經建設得非常好了，很多學校、醫療、地鐵都在好幾年前都已經建設完成，房屋的價格都已經定下來了，基本上都是10萬以上的價格，基本沒有太大上漲的空間了。

然後就是像五大新城，也就是所謂的近郊，這些地方的樓盤還是有很大的升值空間的，因為這些地方很多地鐵、交通以及醫院、學校都還在建設中，如果提前在這裡買的話，過了兩年之後會漲很多的。所以說很多人都會提前在近郊或者是五大新城，或者是一些周邊地區購買，隨著這個城市的建設，房子的價格自然而然會漲上去。比如說之前有人在嘉定新城買的才4萬塊錢一平方，現在都已經漲到6萬塊錢一平方了！

當然可以去環滬，也就是長三角的核心城市去買，比如說蘇州、杭州這些城市都是比較好的，特別是蘇州房價還是比較低的，買在杭州一些比較好的區域，將來肯定會有升值空間的。相對來說杭州的價格已經很高了，其實蘇州的價格和長沙的價格差不多，只不過比長沙的價格稍微高一點，但是蘇州的發展又比長沙的發展好很多，特別是蘇州的經濟全國第六，而且又是距離上海最近的一個城市，將來非常有潛力！

分城市，分割槽域，如果市中心都不飽和，何來的需求外溢。

近郊看交通便利，配套不行，買個好房子也沒有意義

如果是你剛需自住上班族，建議考慮通勤，教育，配套

如果養老，那另當別論。