一、土地性質
目前市場上某些商鋪是由原來的住宅透過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。
“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”；從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記”。可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以後會有麻煩。
二、規劃變更
要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今後是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。
三、相關權益
所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而後者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這裡都會涉及到投資客的“權益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至於原有的裝修、裝置等問題，投資客也要問清楚其中的權益範圍，以免買下後發生賠償等麻煩事情。
四、面積大小
商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。
類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。
商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時儘量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，儘量選擇開放式和多通道佈局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。
五、用途結構
商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能迴避這一點。
住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用於經營，二層用於居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。
要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便於經營；二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。
六、裝置裝修
購買商鋪時有必要關心室內的裝修和裝置等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。
一般情況下二手商鋪都是經過裝修的，有的還帶有各種裝置。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件，即《房屋裝置裝修裝飾清單》。列出這些裝置和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日後同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。
七、稅費品種
商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客一定要釐清這些稅費。因為，這些費用所佔房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協議中講清楚。有人建議，如果是某企業出售的商鋪，有的可以採用股權轉讓形式進行投資。據說，這樣可以合理規避部分稅費。
八、抵押貸款
投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須瞭解房地產抵押貸款方面的有關知識。
目前，銀行對商鋪貸款稽核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數大都為5成。而對於那些臨街具有獨立產權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及到今後規劃動遷或鄰居產權糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價，所估價格通常由商業銀行委託評估公司擬定。所估價格一般不會超過評估價，商鋪的實際抵押貸款成數也就低於5成。
九、回報時間
商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業地產開發經驗來看，一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高於初始投入。
對於商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化程序的加速，區域市場從無到有，從小到大。包括區域人口的增加、居住社群的出現、道路開通、公共設施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。
如果投資那些大型商業地產專案中的商鋪，開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等等值得關注，這同商鋪 是密切相關的。因為，這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統一經營管理等問題。
十、市場因素
市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這裡包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見並掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。
一、土地性質
目前市場上某些商鋪是由原來的住宅透過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。
“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”；從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記”。可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以後會有麻煩。
二、規劃變更
要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今後是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。
三、相關權益
所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而後者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這裡都會涉及到投資客的“權益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至於原有的裝修、裝置等問題，投資客也要問清楚其中的權益範圍，以免買下後發生賠償等麻煩事情。
四、面積大小
商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。
類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。
商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時儘量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，儘量選擇開放式和多通道佈局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。
五、用途結構
商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能迴避這一點。
住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用於經營，二層用於居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。
要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便於經營；二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。
六、裝置裝修
購買商鋪時有必要關心室內的裝修和裝置等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。
一般情況下二手商鋪都是經過裝修的，有的還帶有各種裝置。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件，即《房屋裝置裝修裝飾清單》。列出這些裝置和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日後同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。
七、稅費品種
商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客一定要釐清這些稅費。因為，這些費用所佔房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協議中講清楚。有人建議，如果是某企業出售的商鋪，有的可以採用股權轉讓形式進行投資。據說，這樣可以合理規避部分稅費。
八、抵押貸款
投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須瞭解房地產抵押貸款方面的有關知識。
目前，銀行對商鋪貸款稽核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數大都為5成。而對於那些臨街具有獨立產權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及到今後規劃動遷或鄰居產權糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價，所估價格通常由商業銀行委託評估公司擬定。所估價格一般不會超過評估價，商鋪的實際抵押貸款成數也就低於5成。
九、回報時間
商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業地產開發經驗來看，一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高於初始投入。
對於商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化程序的加速，區域市場從無到有，從小到大。包括區域人口的增加、居住社群的出現、道路開通、公共設施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。
如果投資那些大型商業地產專案中的商鋪，開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等等值得關注，這同商鋪 是密切相關的。因為，這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統一經營管理等問題。
十、市場因素
市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這裡包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見並掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。