這個問題首先你要弄明白什麼是前期物業服務合同，前期物業服務合同的雙方主體是誰，依據物業管理條例第二十一條、第二十四條、第二十六條、第十五條定義；物業服務合同分為前期物業服務合同與物業服務合同，合同的主體必須是法人，合同必須透過招標投標進行選聘，合同招標投標必須經政府房地產行政主管部門備案，合同收費必須經政府價格行政主管部門核准備案，合同必須參照《前期物業服務合同（示範文字）》，合同必須作為商品房買賣合同附件提供給買受人。綜上所述所謂個人與物業服務企業簽訂前期物業服務協議是違法的也是無效的。

中國民事法律行為的成立要素

1，一般成立要素，即當事人，意思表示，標的，指行為的內容，行為人透過其行為所要達到的效果。

2，特別成立要素，民事法律行為的特別成立要件，是指成立某一具體的民事法律行為，除需要具備一般成立要件外，還需具備其他特殊事實要素。

民事法律行為的有效條件；

1行為人合格。

2行為人意思表示真實。

3行為內容合法。

而前期物業服務合同與物業服務合同除了需要一般成立要素還要具備特別成立要素。

物業管理條例第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的應當簽訂書面的前期物業服務合同。第二十六條前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

根據上述規定"前期物業服務合同的雙方當事人是建設單位與物業服務企業，物業服務合同的雙方當事人是業主委員會與物業服務企業，單個業主根本不具有民事權利與物業服務企業簽訂所謂的前期物業服務合同。"

各位再看看《物業承接查驗辦法》第二十九條、第三十條是什麼內容，這裡不再表述自己上網搜尋看看。因此所謂物業服務企業與你簽訂物業服務合同的行為，該事實就是合同欺詐行為，合同符合合同法第五十二條無效認定情形。

法律講堂連結；

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問題表述中多有錯。問題中所說的《前期物業服務合同》和《前期物業服務協議》，雖然密切相關相關，但卻不是同一個東西。以下簡稱《合同》和《協議》來簡述。

《合同》是開發商和物業公司簽訂，這早在商品房銷售之初已經完成簽訂工作，這是《商品房銷售辦法》所規定。開發商只有完成了物業服務方案，與物業公司簽訂了《合同》之後，方可領取銷售許可證、對外銷售房屋。

而《協議》是在購房合同中一個附件，或者在交房時，由物業公司和買房人簽訂，少數地方的《協議》中地產公司是作為第三方存在的。

合同和協議的簽訂主體不同，雖然它們的內容大同小異，主要是約定小區在交付之後的物業管理事項的全部約定。

在國內銷售商品房的約定大致是以上的要求，但是各地還是有差異化的。有的地區無需小業主簽訂《協議》，直接將《前期物業服務合同》作為購房合同附件(影印件)，並在購房合同中約定交房後《合同》責任和義務由購房人一併承擔。

很多業主就自己未與物業公司簽訂物業服務協議而拒絕物業費，以此為由在法庭抗辯卻無一勝訴，原因即在此。

至於提問人所提到的物業繳費事項，其中共用部分設施裝置是500元應該是指公共能耗費用。總體來看都是合理的，並沒有不妥之處。

物業管理費1元/平方米月(不解釋)，清運垃圾費6元/月塊錢(代政府收取，部分地區隨自來水水費收取)，此部分費用用於市政生活垃圾的處理;公共能耗費500元/年，此部分用於小區機電裝置\樓道\園區照明\監控等能耗支出，年底按實結算。哪有不合理的地方？

講白了，物業公司買了一顆螺絲釘用在小區，都是業主支付費用的。

購方人認為所籤協議不盡合理，其實相對於《協議》來說，《合同》的法律有效性更強，購房人既使未簽訂《協議》，更早簽訂的《合同》同樣對購房人有約束力。這是在大量的司法實踐中得以證明的。《協議》並不是物業管理實踐中的一個必要件。

從目前的現狀來看，單個購房人(業主)是無法推翻《合同》的，必須按照《合同》或《協議》的約定履行自己的義務。只有等到了業主大會\業主委員會成立，在重新簽訂物業服務合同中對前《合同》不合理的條款進行修正。

如果物業服務合同和協議當中有明顯歧視性條款和不公平條款，業主可以根據法律法規向法院起訴物業公司，要求變更《合同》或《協議》，除此之外，別無它法。

真誠感謝您給我的答覆，我要好好研讀您答覆的內容，對我以後的維權會有會有幫助的。我是和物業公司籤的前期物業管理協議。

不合理在那幾條，是全體業主都這麼說，還是你這麼說。要說合不合理，不同的人有不同的解釋，同一件事，兩個律師為雙方打官司，都有法律依據，最後法官只確認採納一個律師的，所以誰說都可以，可以憑法律依據說，也可憑想當然說，也可信口開河的說，也可胡說玩笑開開心？

前期物業合不合理，以業主認可成度為準，大家依法組織業主，召開業主大會，發揮全體業主的積極性，積極參與物業之事，共同商議修訂合同，重就簽定，前期物業合同自然失效，關健是眼下，踏踏實實的依法走好每一步，廣想不說不行，廣說不動不行，只動不積極不行，要積極還要依法，，依法要先學法，知法才能守法。

大家都要有熱心辦好大家的事，才能符合大家的利益。

應該引以為戒，下不為例。取消物業公司，只要有知識自己業主成立物業來替代前物業去領導小區服務小區。對惡意物業徹底取消。

我先用一個比喻來簡單說明一下，提中所說的物業公司所收取的三項費用吧。用一些專業的知識回答，既羞澀難懂又無滋無味，感覺還是一些貼切的比喻更容易能夠讓大家理解。

之前看到過很多人把物業公司比喻成一個保姆，我覺得不是太貼切，我們可以把物業公司比喻成一個管家。而小區呢，又很大，也不是一個人的家，所以單把小區比喻成一個人的家也不貼切，我就比喻成是一個面積很大，非常豪華的一個莊園吧。

那麼這個物業費就好比是你給管家的一筆管理費，這個錢幹啥用呢？這個錢管家首先得僱傭一批專業的維護莊園的人，還要用這些錢買護理莊園的工具。比如說其他人的工資啊，打掃莊園的工具啊，抹布啊，洗潔精、掃地機、吸水機啊之類維護小區所需要的維護物品。同時莊園裡的裝置出現小的問題了，也出錢維修一下，總之呢，這筆錢能夠保證這個莊園即便是出了一些小的故障，也能夠及時維修，不用老是因為一點小毛病就找莊園的主人張嘴要錢。

那麼提中所說的收取的設施裝置500元錢（公共能耗費）是啥錢呢？這就相當於是這個莊園的裝置保養材料費和整個狀元之內的路燈啊、噴泉啊、這些景觀裝置所損耗的電費之類的。畢竟，你雖然給管家工資了，但是人家保養你的東西可以，保養東西所需要的材料費用得需要你主人出啊。再說，一個莊園那麼大，雖然維修免費，但是維修所需要的零件得你出錢買不是？保養免費，但是保養所需的物品得你出錢不是？物業公司所收取的500塊就相當於是這樣。保養免費，但是保養所需的材料得是被保養物品得主人給買。整個莊園的各種公用裝置所用的電費之類的錢也得你們出，至於莊園住了多少人，那就大家平攤這些大家都享受到的費用。

至於那個垃圾清運費大家都比較好理解，管家負責安排清掃你的垃圾，之後把垃圾放在莊園的門口，然後由另外一個專門負責清送垃圾的公司負責拉走，拉送到更遠的專業的垃圾場。這時候，人家負責的只是打掃垃圾，但是不可能還負責把那麼多的垃圾送到非常非常遠的垃圾場去，因為太遠，得需要另僱一個專門的運送公司負責這個事，這個錢也應該是莊園的人出啊。

至於所說的認為前期物業服務合同不合理該怎麼辦？這個目前來說也基本有兩種解決方法了。

一種是收集擁有確實足夠的不合理的證據，然後拿著這些證據到相關的部門起訴物業公司的前期合同不合理的地方。

第二種方法就是，申請組織成立自己小區的業委會籌備小組，申請召開業主大會，成立自己小區的業委會，然後在透過業主大會決議和授權，讓業委會跟物業公司重新起草、擬定新的物業合同。

不合理也沒辦法。入住率到75%且兩年以上（不太確定，記不清楚了，請查閱當地物業管理條例），然後儘快成立業主委員會籌備組，組建業委會和業主大會。然後籤正式物業管理合同！

前期合同是有年限的，合同結束後委員會有權力透過相關部門更換物業公司。如在前期合同服務期間物業企業未能服務質量未能達到相應標準，合同期內也可更換，重新選用物業公司。

本小區前期物業十餘年，業委會成立三次，(其中兩次是偷偷沒的，後一次物業擬定人選，逼迫誘騙業主簽字成立的。)按理早應取消前期物業了。可開發商能取消自己設的物業嗎？什麼手績不用辦，就這樣下去。一直下去。

前期物業服務合同是經過物價、物業行政主管部門稽核並備案的，一般不會有不合理情況。如果確實有不合理的，可以向物業行政主管部門提出訴求，主張權利。

怎麼辦？忍，熬！小區業主想跟物業公司鬥，那都是自尋死路，物業公司有保護傘，即使是與物業公司打官司，小區業主只能是一個結果一一輸！

前期的物業就是開發商“欽”定的，合同內容也不是甲乙雙方在案臺上商協合成的。單方編好印好的合同本身就存有許多不合理霸王條款，與之論理，有無搞錯！

有無良物業公司在收樓時，要業主籤不平等的管理合同，是不合法的，管理合同不是對個人，是對業委會的。由於當時業主個體不籤就不能收樓，業主入住後，也以違法違規的手法拒繳費用。等物業公司告上法院，再與它論證。