你這事只能協商，原則更換物業需要通知到所有業主，但是實際操作中基本上不會實現的，總會有漏掉的，具體怎麼漏掉的自行腦補吧，而且像你說的你在小區住，換物業你一點也不知情，那就純屬胡扯了，如果更換物業了，而兩家物業沒有做交接，新來的物業按入場時間收是沒問題的，如果你在上家物業那裡交過全年物業費，那麼，你應該拿著發票去找上家物業把多收的錢要回來，而不是賴著新物業的物業費，讓新物業去找老物業要，新物業沒有義務去接受這種不良債務，我們曾經經歷過很多這樣的業主，換物業了，非得過來說一下交了兩年，讓拿單據來，拿不出來，然後就各種鬧，然後就打起來了，然後也交了，。不怕交過了，就怕沒交的去說交了，遇到這樣的就只能開揍了

不合法。物業管理是準公共型服務，是為全體業主提供服務，根據業主自治的基本原則小區業主包括業委會所做出的任何重大決定必須召開業主大會並經小區全體業主及總建築面積雙過半數以上的業主同意方能施行，否則則是侵害了大部分業主的利益屬於違法違規。

合法？合什麼法？誰訂的法。

不是自認為可以把這個權利給出去的人放話，物業不會進來。

一次也別交錢，交了就是承認他們的存在。

社會現狀就是:只見狗無故傷人，哪裡見人無故打狗的？要想改變現狀必須人人都要打狗管好自己養的狗，畜牲就是畜牲別把它當人看，

老舊小區並沒有物業公司願意進駐，道理很簡單，收不到物業費，或者物業費很低，都不夠發工資。

老舊小區沒有業委會，社群代行業委會職責。為了更好的保證小區環境衛生、垃圾清運、設施裝置維護、秩序維護，街道、社群會指定物業公司進入小區提供物業管理及服務，通常政府補貼一部分費用，業主繳納一部分費用的方式。

物業企業不會去做虧本買賣，這不是學雷鋒做慈善。

可以去社群問清楚情況，物業企業也不會強制收取業主物業費，如果做不下去還是會撤場，小區一樣會回到過去無人管的狀態。

我們是住得比以前集中了，但是人心被物業這個怪胎隔離了，達到了分而治得目的，這是懶政得行為，一個小區對面幾十年不認識，整個小區一輩子也別想認識幾個人，這就是公共事物缺少紐帶了!每棟樓選個樓長，建個微信群，每期建個大群，整區在建個群，什麼事情，大家微信一表決，不就好了，也沒人會鬧矛盾，促進團結，又能讓大家彼此認識，不在冷漠無情!物業這怪胎會讓人性倒退，社會問題題會體現出來，只是爆發得還沒那麼明顯!什麼狗兒子一類的事情以後會更多

一種情況勉強合法，那就是小區沒有物業公司接盤，小區業主又無自治能力，(或者無業委會)這和情況應該由社群、街道代管！相關部門指派物業服務公司，可以不須要過半業主同意！但是，大家的權力實現了嗎？請珍惜作為業主的權力和義務！

其它情況都是須要經業主同意，物業服務公司在法律意義上才是合法進駐，才算合法服務！

情況一：前期物業，有人說前期物業沒有業主同意；嚴格講，在業主購房合同簽署時，建設單位必須同時附〈臨時公約〉和〈物業管理合同〉，業主實際上是同意了前期物業的！雖有不合理之處，但目前合法！

情況二：入駐業主超60%，依法可申請成立業主大會和業委會，成立業委會後，物業服務公司的選聘由業主大會決定！(一般是委託代理公司按小區物業要求招標)！

情況三：小區無業委會，前期物業到期撤離，如物業公司入駐服務，須與小區51%業主簽署〈物業服務合同〉，達到雙過半的標準，符合少數服從多數原則，其入駐在法規意義上可視為有效！

我們小區就是辦事處自己找的物業，業主推薦都不行，辦事處找來的物業現在把小區搞得一團糟，業主交了水費，物業不交，現在欠50多萬水費，這個就是基層利益鏈

如果小區50%以上的業主同意，或者當地政府在沒有業委會的情況下代為聘請物業進入小區管理，不管你提出不同意還是不知情，都是沒有屁用的。所以，把話說清楚，不要截頭去尾，搬弄是非……

我們小區是回遷小區，物業進住小區區是望湖街道搞的還是合肥市一級資質物業，小區現在想成立個業委會街道物業辦都以這樣和那樣多種辦法阻擋成立業委會，

如果要更換物業公司，需要經歷一定的法定程式:

1、由小區的業主大會表決，雙過半業主同意透過。

2、業委會代表小區，與新的物業公司簽訂物業服務合同。

3、召開業主大會前後，終止原物業服務的合同，以及簽訂新合同，都應進行提前公告，充分爭取廣大業主的意見。

4、最終的表決結果，以及召開業主大會的通知等，根據小區的議事規則，應有一定的公示期。如果提問人長期不住在小區，也不主動了解更換物業公司前後的有關資訊，屬於自己放棄了自己權利。提問人現在就要了解前面所述4項法定程式事實是否存在。如果更換物業公司，不符合以上程式，可根據嚴重性，部分判定更換物業公司不合法，當然也有可能存在瑕疵，最後法院會認定合法。

提問人交了全年的物業費，可以直接與前物業公司交涉，交涉無果可以直接起訴，要求退還相應多交的物業費。如果小區新簽訂的物業服務合同在程式上有瑕疵或過失，業委會就有部分責任，應協助業主要求原物業公司退還多交的物業費！

至於新物業公司收取業主物業費，為正常的合同履責行為，如果服務合同中沒有特殊約定，那與業主多交物業費一案無關。

沒有物業不是更不行，自治，自治，自治，不要物業，不要業委會其一，建業主微信群，這樣便於溝通，樓上樓下隨於相識，鄰里關係便於和睦。其二，業主參與其中有主人翁意識。其三，明明白白消費。收入有1,維修基金利息（大修時可以開支），2,有停車費3,有廣告費，4,有廢紙收入5,有原物業大樓的租金6,有業主少量平攤的錢。支出，1掃地費2裝置壞了一次一修或動用維修基金3綠化一般不修費用。去除原來的保安，物業經理，維修工，只要到會計事務所找一會計或找兼職的。這樣業主掌握了維修基金最大的事也不是事，有的小區有門面房，業主都有可能不出錢，說要物業的都是迷了或就是吸血蟲。

前期物業公司是由建設單位選聘的但建設單位應與物業公司簽定《物業管理服務合同》和《物業服務臨時公約》，並且把這兩個書面公約附加在《商品房賣合同》中，告知售買方，即業主。否則，入駐小區即為違法。

題主的問題，涉及三個方面，換物業、收物業費、使用共用設施，試著回答下吧。

法律規定，選聘和解聘物業公司，由全體業主共同決定。

因此，換物業公司一般經過以下程式。

一是徵求業主關於物業服務標準的意見（或體現在業主管理規約中，合同的基礎）、評分人員、評分標準，與原物業協商，修訂物業服務合同，提交業主大會表決是否續聘原物業公司，不同意續聘的，是否同意授權業主委員會按要求選聘新的物業公司。

二是招標或邀標新的物業公司，將評分結果提交業主大會，由全體業主共同決定選聘哪家物業公司。

三是與新的物業公司簽訂合同，組織雙方交接，新的物業公司入駐。

此過程中應有徵求業主關於服務標準的意見、合同文字的意見、評分人員如何選定的意見、評分標準的意見，與原物業談判結果的公示，兩次業主大會表決，表決結果的公示，物業交接結果的公示。

全過程如果業主完全不知情，具體情況只有業主自己知道了。

關於物業費和使用公共設施的問題，很多人一般有個誤區，以不交物業費維權，這既涉及權利義務的對等，也打破了業主間共同承擔義務的公平。

如果是包乾制合同，物業公司自負盈虧，所有債務關係授權給物業公司，交費的業主有權享有合同約定的服務結果，包括電梯的維護使用。

業主沒有繳納物業費，物業公司不允許使用電梯，並無不可，因為電梯的維護費用完全由物業公司承擔。

如果業主欠繳的是原物業公司的費用，且沒有拖欠新物業公司的費用，則物業公司無權禁止業主使用電梯，即便原物業公司與新物業公司有債務轉讓，之前與業主之間的合同關係已經終止，原物業只剩下追討物業費的權力。

如果是酬金制合同，物業公司提供服務，獲得酬金，盈餘或不足由全體業主享有或承擔，則業主所欠物業費，屬於全體業主的共同財產。

因此，能否使用電梯，物業公司無權直接決定，應由全體業主制定規則，物業公司根據業主大會授權執行規則。

即便原物業公司撤離，業主所欠業主大會的費用，仍然存在，業主大會可授權新的物業公司追討，並可決定是否允許未承擔義務的業主使用公共設施。