小區自治靠的是大家的自覺性，而這卻是困難所在。人的素質有高有低，想法也幹奇百怪，很多人不願因公而得罪人，怕麻煩。小區自治必須有個強有力的組織，不斷的宣傳和教育，引導大家，小區即我家，人人有義務去維護它！

一、開具物業費發票問題

二、物業費收支監督問題

三、服務人員招聘、管理問題

四、業主長期拖欠物業費問題

上述問題，都是自管無法克服的問題。

住宅小區要想實現自管，首先要組建業主委員會和監督委員會。全體業主共同討論確定服務標準，服務收費價格，服務人員的福利待遇等問題。上述事項，須經業主大會雙過半業主同意後，作為自管服務的規則。業主委員會負責自管服務的操作，監督委員會負責對各項服務的達標率和業主繳費率進行監督；協調處理業主與服務團隊之間發生的糾紛；監督各項收入、支出的合法合規情況。

為了穩妥，建議住宅小區的物業服務，還是先從包乾制過渡到酬金制，等對物業服務的運作規矩有了基本瞭解後，再試行自管模式。

小區自治的困難在於……制度的設定。

因為小區裡面什麼階層的人都有，如果設計制度，肯定是利己至上。所以，需要第三方去設計制度，並且這個第三方還是公信力很高（沒有利益牽涉其中），很有強力推行制度實施能力的第三方！（比如正府）

如果制度還沒制定好，亂糟糟的就開始自治，一定是……誰掂刀誰殺人。（這個人類就是這樣的德行，必須有個公信制度約束）

2.小區的人員多，思想上和行為上不統一。

3.小區事情複雜，自我節制和平安和諧的觀念淡泊。

4.小區的公共財務實施困難。特別是收費和業主掛鉤的就不樂意了。

大家要有小區我是家，平安和諧靠大家這樣的思想。

小區自治主要是國家政策不是很支援，街道社群對此沒什麼積極性，在加上業委會在工作中遇到困難沒任何組織機構來幫助對服務熱情有很大的影響，照成自治難的主要原因。

在中國由業主委員會自治確實遇到了很多困難，並且成功的例子非常少。主要是物業管理服務屬於第三產業，它是服務業中最為繁雜的旁支。管理者既要懂管理、憧財務、了鮮綠化、懂維修又要責任心同時也必許具良好的溝通能力。因為物業要和許多單位建立良好關係。和供暖、供電、公安、消防、街道、電梯維保、安檢方方面面有聯絡同時也要得到廣大業主的信任，而業委會成員無報酬或只有很少報酬，只要一項工作沒做好就會招到業主不滿，如果發生意外業委會還需擔責，時間久來誰會給操心，因此小區最後的各項工作就不了了之。

困難是來自於行政主管部門是否認可，一般前期物業公司早就拿業主們的給一些……扔了骨頭，所以，拋棄前期物業比較難，一般行政主管部門不認可。只要他們能夠認可，其他事情就都不是事了

謝邀！我只能談談縣城的小區自治的難度了！縣城作為最接近農村的城市，小區是新生事物，歷史比較年輕，多數業主對小區管理瞭解的寥寥無幾，更淡不上自治了！為什麼？一是小區一般沒有成立業主委員會。小區由物業公司全權代理，而小區物業是開發商所指定，物業公司的目的是賺錢，物業公司服務好壞缺乏有效監督，所以服務專案、標準、收費等都是物業公司一家之言，極易引發糾紛。二是業主缺乏自治意識。業主來自各行各業，各各層次，由於農民業主偏多，真正的業主一般是在外打工，多是父母代管孫子孫女上學而居住在小區，只要沒有特別過不去的事，遷高就低誰也不去較真。三是業主委員會產主難。外出打工的多，入位率低，召開業主大會機會很少，按規定，或面積、或人數過半很難實現。四是政府指導缺位。雖然《物權法》規定地方政府對業主委員會的選舉應給予指導和協助，但很多難題物管辦也是無能為力，具體如何指導，他們也沒有現成的模式。五是巜物權法》在落實中缺乏配套措施。業主雖然有自行管理建築揚及其附屬設施，但如何管理？沒有實際的操作規定。

現在縣城買房子的都是農村人進城的多，像我們小區業主，80/100是農村人，想自己管理，難哦，他們看可不是那麼自覺的。每次做什麼事情，都是說的人多，做事情的人少。什麼錢都不想交的人多的是。

儘管知道有人會噴，我還是要說，業主自治制度對目前中國普通公民還是超前了些。要自治，業委會成員必須懂法，勇於奉獻，善於做群主工作。業主必須有少數服從多數的意識。實際情況呢？互相不信任，對不同意見進行攻擊，要求業委會奉獻，不講報酬等等問題，素質是需要幾代人培養的，解放快七十年了，闖紅燈還沒禁絕！