商品房市場是國家與地方、地方與行業、行業與市場、市場與消費者的全面博弈，取消預售制度就能讓房價迴歸合理？

中國1978年底開始執行改革開放，1979年第一套商品房誕生，當時並沒有預售制，也並沒有按揭貸款，為何在發展的過程中引入了預售制和按揭貸款？

中國第一套商品房東湖花園當時的售價是每平米700多元，當時華人均年收入都不足700元，當時中國沒有一家房地產開發商，東湖花園是由港方出資建設，當地政府提供土地合作開發。

隨後國家展開改革開放，大力發展扶持國內企業。很多在其他行業賺了第一桶金的企業紛紛轉行到房地產業，比如萬科。沒有預售制，讓這些企業如何開發房地產？本土企業不開發，全部都引入外資？讓外資壟斷該行業？

這是房地產發展的過程，咱們可以不談，因為馬先生說的是現在取消預售制，可不可以？

取消預售制的結果就是房地產行業進行洗牌，一些中小房地產企業因為資金問題無法繼續開發樓盤，或許還有部分企業會利用金融槓桿融資蓋房，但長期以往只會有一個結果。那就是絕大多數中小房地產企業倒閉或退市，而大型房地產企業則會轉行或多種經營。

因為道理很簡單，這個行業不賺錢，就不會有企業去深耕這個行業。

房價迴歸合理只有一種途徑，那就是：供需平衡。

供需達不到平衡，商品價格只會越來越高。而解決的辦法就是加大經適房、廉租房和共有產權房的建安量。

商品房的定位人群是中高收入人群，所以部分購房者紛紛抱怨房價高的離譜，因為他們的收入與商品房的定位就不匹配。而經適房的定位是中低收入人群，廉租房的定位是沒有勞動能力的人群，目前市場上經適房和廉租房的建安量無法滿足中低收入人群和沒有勞動能力人群的需求，這部分購房群體被迫擠入商品房市場。造成了供需不平衡的現象，所以房價上漲。

大家都清楚，經適房沒有土地出讓金，以及減免多種稅收，這最大意義的降低了房價成本。3000-6000元/㎡不等的經適房價格，是多數購房者都能承受的房價範圍。只是目前財政收入以及多樣性還無法滿足政府出資大批次建設經適房和廉租房，這就是國家和地方政府經濟發展的陣痛期。

就比如早年我們看病難、看病貴，如今只要納入醫保的居民都能享受到醫保政策，慢性病患者每年可以報銷慢性病藥費，2018年國家又減免了進口抗癌藥的關稅。要達到這些的前提是國家的經濟發展起來，才能反哺於民反哺於社會。

所以，當前這個國家經濟體系和社會環境，房改在短期內是不會出現徹底性的改革的。因為國家需要房地產經濟的支撐。如果看到這裡你還不相信，你可以去了解下國家目前在三四線城市推行棚改貨幣化安置政策，瞭解了這個政策的實質你就不會再去聽信什麼“取消預售制”這樣的無稽之談了。

預售制度為什麼有，還不是減輕開發商融資的難度。中國房地產從計劃經濟邁入市場經濟，預售制度做出了很大的貢獻。

沒有預售制度，房地產很難發展起來。

但是，取消預售制度並不可能讓房價迴歸。

預售證的取消，當然可以讓很多空手套白狼的開發商公司破產，或者消失，讓房地產業重新洗牌。

房地產業將來邁向壟斷寡頭局面，對房地產價格來說，只能越來越貴。

很多三~六線城市人抱怨，都是大開發商進入，才導致房價上漲。

因此，很多看起來很美好的政策，如果沒有使用好，反而效果很差。

香港早就沒有房地產預售制度了，可是香港的房價貴的驚人。大家都抱怨說深圳6萬的房子太貴了，買不起。可是一牆之隔的香港20萬一平，照樣賣的不錯。

老百姓不能只看政策的表面現象，多研究一下，不能盲目起鬨。

人家早就分析清楚了樓市上漲的規律性，就希望你們的支援和吶喊。

別上當啦。

馬先生說取消預售制度，是房價迴歸合理的制度性舉措。這句話的前後部分我非常贊同，中間幾個字有點不同意見。

取消預售制度，這是必要的，也是必須的，應該作為一種制度來執行，這確是一種制度性舉措。

但取消預售制度與房價迴歸合理，似乎沒多大必然聯絡。

所謂預售制度，說白了，就是空手套白狼。開發商零成本使用購房者的房款，但開發商䓥著這些錢未必一定是高價拿地。他可以高價拿地，也可能低價拿地，這要根據市場情況。今年到處流拍，並非開發商都沒錢拿地，而是市場的原因，大家都覺得房價高了，漲不動，現在拿地，有風險，預期一致，才會流拍。

取消預售制度，房價會迴歸合理嗎？未必。這裡有個標準問題，什麼價格才叫合理房價，沒規定，沒依據，同一套房子，同一個價格，以馬雲的收入在杭州買套房很輕鬆，覺得房價合理，你馬雲一天賺那麼多，我建套房兩年才賺你幾百萬，這不合理嗎？以在杭州打工者的收入買套房會很艱難，我打工兩年還掙不到十萬元，你一套房就賺我幾百萬，這合理嗎？

合理不合理，行業應該有個公認的標準範圍。我認為同一地方的月平均收入能買一平米房子就比較合理，這樣工作七八年能買套房，就是一般人在三十歲左右能有自己的房子，符合中國“三十而立”的要求。

再接著前面說，取消預售制度，不一定能導致房價必然下跌，更不能讓房價迴歸合理。取消預售制度，必然增加開發商的成本，幫買房者減少損失，只是體現了一種公平，開發商無償使用購房者的房款去拿地蓋房，然後在購房者身上謀取暴利，這是一種嚴重的不公平，損害了購房者的利益。

嚴格的說，開發商應該將購房者的房款從拿到之日起到交房之日止，這期間應給這筆房款支付銀行開發貸的同等利息，這才是公平的。你開發商拿別人的錢蓋樓，賺了暴利，這暴利裡面就有別人的份。你不分利潤給別人，利息要付吧！

取消預售制度，會弄死一部分房地產商，但財大氣粗的房企也許會形成壟斷，價格更好操縱了。要想房價降下來，迴歸合理，取消預售制度只是手段之一，真正讓房價降下來，有很多種辦法，也不難，關鍵是看地方部門是不是真心，這不是本文探討的範圍。

其實，格力賣空調，茅臺賣酒，都要經銷商先打款，在一定時期後交貨，這也是不合理的預售制度，違反了公平的原則。真正公平交易是一手交錢一手交貨。

預售制度不合理，理應取消。題外話，我只是想問，如果有一天糧食緊張了，農民可不可以一萬一斤，先打款後發糧賣給房地產老闆呢？同為事關民生的衣食住行，糧食可以由國家控制，囤起來供應，房子為什麼不能由國家控制，囤起來供應呢？這樣不就避免了開發商漫天要價，全民炒房嗎？如果允許全民炒糧呢？

取消預售制度，體現了公平交易的原則，能促進相關行業的健康規範發展，應作為一種制度來執行。，勢在必行！

房地產租售制度啥子意思………簡單說就是，房子沒有蓋好，就可以預先賣了！………預售是合法的，能夠預售的房產……必須有銷售許可證。預售的房產需要去網籤登記，一定程度保護購房者利益。

很久以前可以賣樓花……那個是非法的……沒有證書，也沒有許可………有塊地，沒有挖地基就賣房子，也不用去登記。結果，一房多賣，房子爛尾，開發商跑路，各種各樣情況都發生…………後來國家叫停了。

有人問，為啥子開發商要預售，直接蓋好房子，再開始賣，一手交錢一手交房，不是很穩妥嗎？

飛刀跟你說說開發商開發模式………先是找地，當然是招拍掛的形式哦！（對了土地國家不允許買賣，這個也好辦，直接把擁有土地的公司股權買了就行）……………有了地，再找錢（找錢，一部分可以找人合作，或者索性找民間資金把土地出讓金交了，自有資金達到要求以後，找銀行貸款）…………開工（辦了土地證，建設許可證，規劃證等就開工），一般是建設公司墊資建設……………趕緊辦預售許可，賣房…（首付歸開發商，銀行按揭趕緊放款）………把錢還資金方，還貸款，給建設公司付款，剩下的是開發商的。

寫了這麼多，看見沒？開發房地產槓桿很高，簡單說就是到處借錢。有的老闆資金放大十倍以上。用幾千萬撬動幾個億的專案，專案多賺一個億，相當於自有投入盈利翻倍………開發商開發房子可賺錢了，但是債務也重。

借債是有成本的，利息和其他成本。降低成本咋辦？一是利率要低，二是借錢時間短。

開發商希望越快賣出房子，資金回來越快，這樣利息就能少支出很多…………在鉅額負債面前，利息一天都好多萬啊！

至於取消預售，無非是賣房延遲了，開發商回款難了，借款利息多了………能不能降低房價呢？估計有難度。

1，回款時間長了………開發商成本高了……咋辦？一是開發商自認倒黴，自己出錢。另一個是把房價再漲漲，羊毛出在羊身上。

2，不敢拿地了……開發商如果5000萬撬動一個專案，手裡有1億元，那就做兩個專案。如果撬不動，那就拿一個專案。

3，專案開發時間拉長………一個專案，本來三期開發完，現在分五期。錢不夠可以，滾動開發。

對老百姓有沒有好處呢？

有的，就是買房是現房，如果房子設計不合理，開發商偷工減料，這種房子就不好賣了。糾紛也少好多。

沒影響，土地確權後私有化永久使用。就不會有不務正業的炒房團。政府不依賴土地財政，企業家放心科研，老人家老有所依，兒童少有所養，青山永在綠水常流，和諧鄰里，守望相助。中華文化、文明重現