我們國家土地使用權是有一定期限的，房屋所有權是無期限的。通常，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，工業用地為50年。

1、土地使用權期限不同 公寓房屋就屬於商業用地，市面上的公寓，一般都是商務公寓和酒店式公寓兩種，土地使用期限一般是40年，而住宅土地的使用許可權是70年。公寓和住宅的土地使用權期限不同，這是第一個不同！

2、水電費收取標準不同 住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。

3、採光條件和居住舒適度不同 一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性和私密性比較差。根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，而有些公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，有陽臺也是內陽臺 ，比住宅的採光差遠了。

4、落戶規定的不同

公寓是在商業用地上建起來的專案，是商業性質，因而不能落戶。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。

5、功能不同 公寓是可以作為商用和住宅兩種功能的，商品房就只有住宅這個功能了，不可以用於商業活動。

6、限購和銀行貸款政策不同

商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款，而且不能申請利率較低的公積金房貸。比起住宅來說，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。

透過以上的講解，您應該根據自己的需求來理性的確定是買40年產權的公寓還是70年的住宅！

對於一座房屋來講，什麼是最重要的，大家應該都知道，那就是房屋產權，產權就相當於一個使用的期限，因此很多人在購房時都會對房屋的產權進行一個瞭解，然而很多人對於產權沒有一個很好的認識。那麼買四十年產權的房子好嗎？四十年產權的房子與七十年有何差別

對於一座房屋來講，什麼是最重要的，大家應該都知道，那就是房屋產權，產權就相當於一個使用的期限，因此很多人在購房時都會對房屋的產權進行一個瞭解，然而很多人對於產權沒有一個很好的認識，因此不知道如何挑選，那麼買四十年產權的房子好嗎？四十年產權的房子與七十年有何差別？

1、住房權益分為產權和住房所屬土地使用權，規定住房產權是沒有期限的，有期限的是住房所屬土地使用權年限，商品房是70年，商住房為50年，商業房是40年。到期後，業主可以申請繼續使用該土地。

2、《物權法》規定：第一百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

3、非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

四十年產權的房子與七十年有何差別？

70年產權：主要是居住用地，像我們平時購買的普通住宅都是70年產權。50年產權：一般是指工業、、科技、文化等綜合類用地，比方說、體育館、博物館之類的地方。40年產權：一般指商業用地，像商鋪、商業等。另外我們要知道的是，產權年限是從開發商拿地之日開始算起的，而不是從買房之日開始算產權年限。

2、根據規劃需要，國家收回土地和地上建築物的。對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

1、規定的使用年限不同

公寓的使用年限要比普通住宅短很多，根據相關規定表示，普通住宅的使用年限可以達到七十年，但是公寓的使用年限只能達到四十或者五十年，因此如果購房者買了公寓，而沒有買普通住宅，那就會少了二十多年的居住時間，並且要考慮產權到期後的問題。

2、養房費用不同

據相關規定表示，公寓的房屋性質為商業性質的住房，因此在繳納水電費的時候就會按照商業水電的標準進行收費，收取的費用比較多。而普通住宅的房屋性質為民用性質的住宅，在繳納水電費的時候按照民用水電的標準進行收費，費用的數額比較少。除此之外，公寓的物業管理費用也會比普通住宅多出許多，購房者需要提前計算好這些費用。

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3、房屋功能性不同

普通住宅更講究實用性，為的是滿足居住者的生活需求，因此並不會在裝修、格局或者風格上多花心思。但是公寓就不同了，公寓更加講究舒適性，並且會在保證基本居住功能的基礎上，追求更加多樣的建築風格和裝修風格，更具有美觀性。

4、建築質量和建築標準不同

5、交易費用不同

對於普通住宅來說，如果房屋購買已經滿五年，並且是家庭少有的住房時，個人所得稅和營業稅就可以依法免徵。由於公寓屬於商用住房，所以交易稅費的規定就會與民用性質的普通住宅有所差異，不論房屋購買是否已經滿五年，都需要依法繳納營業稅和個稅，不過可以選擇是差額徵收還是全額徵收。

公寓式住宅是“舶來品”，相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等。

中國早期的公寓式住宅已經具備現代城市單元式住宅的雛型。

公寓式住宅缺點：

⑴成本高

從生活層面來說，住在公寓裡的生活成本也相對高昂。如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。

⑵走道採光不足，容易引發安全隱患

由於其點式高層的侷限，往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯，四周圍一圈小戶型，形成整個樓面貫通式的平面佈局，而這一佈局，又常使走道沒有自然採光，因此缺乏空間的識別性、方位感。一旦有火警則難以疏散

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公寓式住宅優點：

⑴通常，公寓的面積比較小，總價低，易出租；

⑶國內大、中城市的高階商務人士階層，對這類物業擁有可觀的消費能力。單身公寓由於面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業人才格外有吸引力。

七十年產權是住宅用地，四十年產權是商業，教育或者辦公用地等。四十年產權的房子就是我們平時所稱的公寓或者商住樓。與住宅相比，公寓有以下差距：

第一，公寓的產權一般只有四十年，住宅產權七十年，且公寓因為是商業用地，大部分水、電、物業費用較住宅更高。有的公寓由於規劃條件的限制，不能使用天然氣。

第二，公寓沒有住宅特有的附加屬性。住宅可以落戶，同樣也可以享受該區域的教育、醫療、社會福利。比如小孩上學、家人就醫、區域保險等。公寓不能落戶，沒有這些附加屬性。

第三，由於規劃設計條件的限制，住宅更適合居住。比如住宅戶型中陽臺半贈送，露臺全贈送等。公寓的公攤也更大，一般在30%左右，住宅一般不超過20%。

第四，住宅的交易成本更低。住宅過戶主要繳納契稅、增值稅、所得稅，且限行政策多有減免優惠，而公寓除這些稅種以外，過戶還需繳納土地增值稅等。住宅的過戶綜合稅率一般在計稅價的3%以內，而公寓一般在14%以上。此外，購買公寓一般要求支付不低於五成的首付，而首套住宅一般都支援三成首付。

以上就是公寓比住宅的差距，當然，公寓也並非一無是處，由於以上缺陷，公寓價格一般都比同一地段住宅價格低，租售比也更高，對於長期持有投資或作為過渡性用房，還是有自己的優勢的。

最後還有在2018限購的調控背景下，公寓沒有在限購物件之列。

房屋所有權即房產權永遠屬於購買人自己的，不存在四十年或七十年問題。房子下面的土地所有權是屬於國家的。國家出讓給使用根據用途不同有四十年五十年七十年區別。國家出讓土地使用權是要收使用費的（即通常說的賣地）。商業使用年限四十，居住使用年限七十。顯然土地使用前者比後者少30年，另前者是商用水電費比後者要高。

現在四十年和七十年基本差別不大。以前四十年的不能上戶上學，現在各個城市本科都可以上戶，租房也可以入學，所以四十年和七十年差別已經不大了。唯一的是有些四十年的水電氣要貴些，但有些跟民用一樣。還有就是賣房的時候稅費比住房貴。但是如果國家要收回，賠償比住房多三倍。所以各有好處。

那要看你的用途了，自己住還是租出去，還是隻是投資性的。

要是自己住，優先選擇住宅，民水民電有燃氣，如果你買公寓，光這些日常的商水商店還沒有燃氣，一月開銷就是住宅的好幾倍，當然了住宅會比公寓價位要高。

投資租出去，那就公寓，投資小，租金還很可觀，就是以後賣的話看市場行情，至少不會虧本。

感謝邀請回答這個問題，對於４０年產權的公寓和住宅這一段時間老是在朋友圈被提起，毫無疑問有能力購買住宅的朋友應該多數是不會購買公寓的，為什麼這麼說？如今公寓賣的紅火的城市多數是在住宅進行了嚴格的限購、限售、限貸的城市，這些城市的購買力其實並不缺乏，但是因為政策的因素導致了大家無法購買住宅只能退而求其次購買公寓。藉此機會簡單談談我的觀察。

第一、40年產權的公寓房未來走勢還不明朗，支援商改住和不允許住人等情況都已經出現。記得最清楚是2016年左右不少省份（大約16個）都出臺了商改住的辦法，大概就是為了解決商業地產供過於求的問題和租賃問題。對於不少省份來說，更改土地性質或者說住宅類公寓可以想要住宅房產的部分許可權（水電都是民用等）已經被允許，也正是如此從2016年開始不少城市的開發商推出了公寓房。但是2018年北京和上海等城市的一紙禁令，使得未來公寓房的走向撲朔迷離。究竟是允許商改住的繼續推進還是被徹底暫停？如今無人敢給出答案。

第二、相比於如今宣傳的商住一體的公寓尚沒有明確檔案支援不同，70年產權的住宅卻是允許商業性辦公的存在。2008年10月底中央下發了《關於促進以創業帶動就業工作的指導意見》,其中提出,“按照法律、法規規定的條件、程式和合同約定,允許創業者將家庭住所、租借房、臨時商業用房等作為創業經營場所。”這就已經打開了住宅可以進行經營的大門，可以說隨著網際網路電商的興起越來越多的小微企業選擇在居民樓進行辦公已經成為普遍現象。也就是說一般的不影響居民居住的商業活動是可以在居民樓進行的，這點無疑已經得到大家的共識。

所以，從目前來看公寓類房產除去價格、地理位置優勢外，從實用性和可投資性來看遠遠不如住宅類房產，尤其是從未來風險考慮更是如此。

第一、商業類房產作為住宅來使用毫無疑問會降低地方的創收。大家要知道一個道理，相比於商業地產來說住宅地產基本就是一次性買賣，商業地產因為從事商業生產的原因或多或少會帶動當地的就業或者稅收，如果說這個口子一開很有可能導致一個地方的商業稅收受到影響。試問，如果服裝、小食品、零售等各種商業活動都進入了住宅，那麼未來商業檢查的難點就會大的多，未來地方的稅收毫無疑問會受到影響。

第二、2016年雖然有檔案出臺支援商改住，但是並沒有強制性，具體執行還是看地方。可以說商業地產供過於求的情況一直存在，尤其是進入2010年後隨著網際網路電子商務的衝擊，很多實體企業受到影響。已經有不少媒體報道，不少城市的寫字樓空置率高達16%以上，可以說這是一種極大的資源浪費。也就是因為如此才出臺了允許符合條件的進行商改住的規定，可以說如果將過去的寫字樓進行升級改造為如今的公寓，不僅僅可以解決城市居民的租房問題，還可以有效利用資源。應該是一個好辦法，關鍵還是看地方的具體規定。

1、規定的使用年限不同

公寓的使用年限要比普通住宅短很多，根據相關規定表示，普通住宅的使用年限可以達到七十年，但是公寓的使用年限只能達到四十或者五十年，因此如果購房者買了公寓，而沒有買普通住宅，那就會少了二十多年的居住時間，並且要考慮產權到期後的問題。

2、養房費用不同

據相關規定表示，公寓的房屋性質為商業性質的住房，因此在繳納水電費的時候就會按照商業水電的標準進行收費，收取的費用比較多。而普通住宅的房屋性質為民用性質的住宅，在繳納水電費的時候按照民用水電的標準進行收費，費用的數額比較少。除此之外，公寓的物業管理費用也會比普通住宅多出許多，購房者需要提前計算好這些費用。

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3、房屋功能性不同

普通住宅更講究實用性，為的是滿足居住者的生活需求，因此並不會在裝修、格局或者風格上多花心思。但是公寓就不同了，公寓更加講究舒適性，並且會在保證基本居住功能的基礎上，追求更加多樣的建築風格和裝修風格，更具有美觀性。

4、建築質量和建築標準不同

5、交易費用不同

對於普通住宅來說，如果房屋購買已經滿五年，並且是家庭少有的住房時，個人所得稅和營業稅就可以依法免徵。由於公寓屬於商用住房，所以交易稅費的規定就會與民用性質的普通住宅有所差異，不論房屋購買是否已經滿五年，都需要依法繳納營業稅和個稅，不過可以選擇是差額徵收還是全額徵收。

公寓式住宅是“舶來品”，相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等。

中國早期的公寓式住宅已經具備現代城市單元式住宅的雛型。

公寓式住宅缺點：

⑴成本高

從生活層面來說，住在公寓裡的生活成本也相對高昂。如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。

⑵走道採光不足，容易引發安全隱患

由於其點式高層的侷限，往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯，四周圍一圈小戶型，形成整個樓面貫通式的平面佈局，而這一佈局，又常使走道沒有自然採光，因此缺乏空間的識別性、方位感。一旦有火警則難以疏散

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公寓式住宅優點：

⑴通常，公寓的面積比較小，總價低，易出租；

⑶國內大、中城市的高階商務人士階層，對這類物業擁有可觀的消費能力。單身公寓由於面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業人才格外有吸引力。

產權和年限這個不重要主要是用途和區別有以下幾點，可以參考下

【一】40年公寓商業性質不帶學區，但不限購不限貸，70年公寓住宅性質學區房，但佔用住宅買房名額

【二】後期出手稅費高，40商業性質的綜合稅費30%甚至還要高，70年住宅超過年限老證，也就幾百過戶費

【三】年限現在已經沒有限制，到期自動續期，不影響交易

【四】70年公寓價值性更高，價格也略高，70年比40年好。

七十年產權是住宅用地，四十年產權是商業，教育或者辦公用地等。四十年產權的房子就是我們平時所稱的公寓或者商住樓。與住宅相比，公寓有以下差距：

第一，公寓的產權一般只有四十年，住宅產權七十年，且公寓因為是商業用地，大部分水、電、物業費用較住宅更高。有的公寓由於規劃條件的限制，不能使用天然氣。

第二，公寓沒有住宅特有的附加屬性。住宅可以落戶，同樣也可以享受該區域的教育、醫療、社會福利。比如小孩上學、家人就醫、區域保險等。公寓不能落戶，沒有這些附加屬性。

第三，由於規劃設計條件的限制，住宅更適合居住。比如住宅戶型中陽臺半贈送，露臺全贈送等。公寓的公攤也更大，一般在30%左右，住宅一般不超過20%。

第四，住宅的交易成本更低。住宅過戶主要繳納契稅、增值稅、所得稅，且限行政策多有減免優惠，而公寓除這些稅種以外，過戶還需繳納土地增值稅等。住宅的過戶綜合稅率一般在計稅價的3%以內，而公寓一般在14%以上。此外，購買公寓一般要求支付不低於五成的首付，而首套住宅一般都支援三成首付。

以上就是公寓比住宅的差距，當然，公寓也並非一無是處，由於以上缺陷，公寓價格一般都比同一地段住宅價格低，租售比也更高，對於長期持有投資或作為過渡性用房，還是有自己的優勢的。

最後還有在2018限購的調控背景下，公寓沒有在限購物件之列。

房屋所有權即房產權永遠屬於購買人自己的，不存在四十年或七十年問題。房子下面的土地所有權是屬於國家的。國家出讓給使用根據用途不同有四十年五十年七十年區別。國家出讓土地使用權是要收使用費的（即通常說的賣地）。商業使用年限四十，居住使用年限七十。顯然土地使用前者比後者少30年，另前者是商用水電費比後者要高。

現在四十年和七十年基本差別不大。以前四十年的不能上戶上學，現在各個城市本科都可以上戶，租房也可以入學，所以四十年和七十年差別已經不大了。唯一的是有些四十年的水電氣要貴些，但有些跟民用一樣。還有就是賣房的時候稅費比住房貴。但是如果國家要收回，賠償比住房多三倍。所以各有好處。

果是首套房置業。建議還是買70年大產權，這是最穩妥的持有方式。因為這套房給你的除了居住還有戶口上學等等一系列問題的解決。

如果是二套以上的投資性房產，那就要看這個專案的地段配套，物業品質，物業管理水平，房型結構，未來能否有很好的租金現金流回報，持有成本等，除了水電氣費，物業費新風空調等費用都是比正常周邊住宅高的。如果未來的租金扣除成本還不如住宅收益好就要考慮一下投資價效比。

房價的便宜是因為本身這個地就便宜，如果把貸款再考慮進去，所在城市首付比例利率住宅和商住的不同還有用個人還是公司購買並持有的稅費等總成本後，得出目前的投資成本和未來現金流回報收益率。結合所在地段的發展考慮好未來幾年內出售，在大週期裡的房價增幅上，商住是肯定沒同地段住宅高的。不管放哪個城市都是一樣。你要考慮的就是持有成本回報率的問題。