資料顯示，2019年前9個月，按專案所在地分，碧桂園位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。三四線城市雖然佔比60%，但一二線的佔比也達到了40%。可見，碧桂園下注的不是某一類地區或者某一類城市，它下注的是整個中國，全國31個省級行政區，一個都沒有漏掉，足見碧桂園對中國各地無差別的信心。碧桂園創始人、董事會主席楊國強表示：當前經濟形勢複雜，但碧桂園始終對中國經濟實現穩定增長、長期向好抱有堅定信心，對十四億追求美好生活的人們有堅定信心。特別是對三四線城市，楊國強表現出以一如既往地看好，他說自己十分看好三四五線城市的房地產市場，因為隨著農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住。因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。資料顯示， 2018年中國常住人口城鎮化率達到59.58%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距，城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。摩根大通曾分析認為，過去一二線城市的行情收緊，讓佈局於核心城市外圍的碧桂園受益，這樣的情形可能會繼續。相信碧桂園在未來三年依舊會有良好的淨利潤增長，並且因為三四五線城市的拿地成本較低，相應的風險也很小。 這大概就是碧桂園看好三四線、全國佈局的底氣所在。也是碧桂園銷售穩居第一戰略因素。

佈局大

碧桂園的業績幾乎都是依靠自身的大布局堆積起來的，中國房地產市場眾多，碧桂園幾乎可以做到在多數小城市當中率先進駐拿地開發。對於大城市的高房價高壓力來說，小城市當中最缺的就是品牌房企，並且也是價格窪地。當碧桂園進駐第一次抬高房價門檻的時候當地購房者還是覺得可以接受，尤其是有高階住房需求的人已經等了很久，搶佔第一批優質住房的人會顯得格外熱情。佈局大是碧桂園成功的根本原因。

效率高

碧桂園既然有大布局就有大的壓力。在壓力之下碧桂園必須要高週轉，週轉快就需要高效率。碧桂園的實際運作效率很高。包括拿地、拿手續、拿證、銷售都有很緊湊的鏈條。尤其是在從拿地到銷售的動作非常快，因為回款銷售是最重要的環節。只要房企賣出去了，後續就不著急了。

拿地多

碧桂園每年的拿地量也是非常大的，近兩年碧桂園的拿裡金額都在千億以上，僅次於萬科。但是萬科拿地都是拿優質城市的優質的總體拿地金額高但是拿地面積小。碧桂園都是佈局中小城市，尤其是無人問津的小縣城是碧桂園搶佔市場的關鍵，所以碧桂園拿地不僅金額大，面積也非常大。大量的土地持有也是碧桂園專案開發以及銷售業績的保證。

綜合來看，碧桂園以市場佔有量和下游市場的不斷拓展獲得了銷售業績的成功。

首先，品牌好價格低，價效比極高

桂園主要經營三四線城市，這些城市的城市化程序還比較緩慢，房地產市場不是特別好，所以地方政府為了發展，想拉進一些大的開發商來開發專案，以帶動區域的消費和經濟的發展，但因為人口和消費方面的不足，所以大開發商不是特別願意過去。因此只能透過低價出售土地的方式來吸引大開發商，碧桂園的大多數剛需專案都是透過這種方式拿到土地，因此土地樓板價比較低，當然土地所處的區域亟需開發也是一個重要因素，所以相對而言開發成本較低，恆大其實也是這種模式！

其次，產品工藝佳

當前，隨著人民生活水平的提高，對美好生活的嚮往也使得老百姓在購置房產時，不只是簡單的以價格高低來評判是否購買。安全、美觀、舒適、質量、物業服務等，都是美好生活社群的必要因素。一直以來，碧桂園都提倡以工匠精神反覆推敲各項工藝，建設高性價比的好房子，更是以科技賦能傳統建築，使用建築新工藝，使得產品的安全和質量在源頭得到保障。

地產圈的末位淘汰制度由來已久，除一線人員的末位淘汰制度外，碧桂園對於中高管也會有末位淘汰制度。高管會議時，大家的座次是根據區域業績評定的，如果持續性業績不好，區域會被併到業績比較好的其他區域。這也導致了碧桂園全公司上下狼性非常強，營銷執行力極佳。

1.資料顯示， 2018年中國常住人口城鎮化率達到59.58%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距，城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。所以在四五線城市的佈局依然是碧桂園目前非常重要的戰略鋪排；

2.2019年全國房地產銷售整體面臨著下行壓力，融資環境逐步收緊，市場較為嚴峻，面對波動的市場行情，碧桂園提出提質控速，及時調整推貨節奏及產品結構，採取更加適應市場的靈活策略，顯得較為溫和企平；

3.透過碧桂園的季度財報可以看出，碧桂園淨經營性現金流持續為正，說明公司當期透過經營本身便可以實現良性迴圈，對於民營企業來看，能實現這一目標的表明公司的運營能力極強，同時也具備較強的承壓能力，這一點尤為關鍵；

在我看來，無非就這三點。

細緻細節，在於用心

　　企業越大，責任越大;企業越強，責任心要更強。工匠出生的楊國強不僅給碧桂園注入了工匠一般的精神，還給碧桂園帶入了時刻學習，時時創新的思想。他曾說：期待公司上下，一生都學習、體會。大到政治經濟，小到一盒紙巾，一個水龍頭，怎麼回事，都要用心思考。

　　設計時，要反覆推敲安全、美觀、經濟、適用，在這四個要素間找到平衡點。所有的事情都應該好好推敲。腳踏實地奮鬥，偉大在於細節。運氣，短時間了不起，但一生，靠的是智慧和勤奮。

　　如果單單只是房子設計的很細心，那還不足以讓驚訝。碧桂園的五☆級酒店式服務相比房子本身來說更加讓震驚，甚至可以說驚喜!

細微服務,在於貼心

　　在碧桂園，你可以享受到愛心擦車、遮陽、豐富的水果茶、花茶，奶茶，混合飲品，現磨咖啡等，可根據個人選擇。飲品溫度根據室內外溫度進行調整。不同性別、不同年齡層客戶都能享受到服務。孩童可以在遊樂區玩耍;

　　老人也配備了行動式醫療裝置，還有孕婦專屬車位、撐傘借傘、免費WIFI、充電寶、代點餐、兒童遊玩繪畫區域、舒適的讀書區域、水果點心供應、醫藥箱服務、沙灘泳池”，等等令人驚喜到尖叫的居住服務體驗......這在其他的小區，簡直都不敢想象!

　　除了銷售服務升級，據瞭解英德碧桂園和碧桂園太陽城等專案還組織業主前往家居工廠深入瞭解碧桂園家裝品質及材料製作工藝，並創造了業主提前與鄰居見面的機會。透過參觀路上的各種互動，大家一路同行，有說有笑，一起遊玩景點，一起聚餐聊天，構建和諧社群不是夢!

　　從產品的築造開始，到產品的銷售過程，以及產品的交付還有產品售後的服務，“尖叫服務”實現工程質量、銷售服務、客戶關懷、物業服務和品牌形象“五箭齊發”。根據每一個階段業主不同層次的需求，碧桂園制定出全新的產品和服務品質標準;就是為了達到超出客戶心裡預期的服務標準，讓客戶滿意。

　　這樣的服務體驗，顯然比產品更加有說服力!已經遠遠超過同行業的服務標準，相信不久之後“尖叫服務”就會成為全國地產行業的新標杆。

檢測系統,在於專業

　　進了廚房後，廚房屋頂竟然有自動檢測一氧化碳的報警器。一旦廚房發生煤氣洩漏，就會名列前茅時間報警。衛生間馬桶邊上也有報警器，老人在如廁時，一旦血壓偏高，久坐馬桶就會頭暈，起不來，按響報警器就可以呼叫幫忙了。這些人性化的細節設計，簡直讓人感到不可思議!除了緊急呼叫按鈕，馬桶邊還很貼心的在下面留了2個手機存放格子，現在很多人上洗手間，恐怕都會帶著手機吧!

自2013年銷售金額突破千億以來，碧桂園的銷售規模就在快速擴張，直至2017年登頂行業龍頭。2018年中期，為追求更有質量的發展，碧桂園提出提質控速，在投資拿地以及供貨節奏方面，採取更加適應市場的靈活策略。

根據企業公告，碧桂園2019年7800億的可售貨值中，有80%是新推盤專案，可以使公司有機會把握城市、區域的輪動行情支撐銷售增長，推盤更加靈活。

在不久前的碧桂園“2019年投資者開放日”上，碧桂園集團常務副Quattroporte程光煜表示，今年整體銷售比較穩定，尤其下半年隨著新專案入市，單月銷售額均保持穩定持續的增長。

銷售業績保持穩定增長的同時，碧桂園盈利水平也在穩步提升。2019年上半年，伴隨著前兩年銷售業績的持續釋放，碧桂園結轉收入創新高，營業收入、毛利潤、淨利潤等核心指標均實現大幅增長。其中，營業收入約為2020.1億元，毛利潤548.6億元，淨利潤230.6億元，分別同比增長約53.2%、56.9%和41.3%。

截至2019年6月底，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7352億元，未來結算收入增長可期。

中金公司在11月的研報中預測，未來2-3 年碧桂園淨利潤有望維持正增長。預計2019 年和2020年公司核心淨利潤同比分別增長21%和10%，達到414 億元和456億元。

此前，碧桂園首席財務官伍碧君表示，隨著投資的最佳化，公司拿地權益比正逐漸上升，銷售回款率也會做到比較好。對此，中金公司分析，這也將為盈利增長帶來額外支撐，尤其在2021年將得到顯現。

現金流充裕 抗結構性風險能力強

自2016年起，碧桂園的銷售回款率便維持在90%以上， 2019年中期更是達到94.3%。得益於較高的銷售回款率，碧桂園淨經營性現金流從2016年開始一直保持正數。

淨經營性現金流這個指標為正，說明公司當期透過經營本身便可以實現良性迴圈。目前市場上，僅有少數運營能力較強的企業能夠實現上述目標，民營企業更是寥寥無幾。

當前，受制於境內外融資環境收緊，房企以外部融資獲取資金的難度越來越大，與此同時，融資成本也在提升。克而瑞統計的資料顯示，受制於境內外融資環境收緊，2019年上半年房企債券融資成本為7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。

而據億翰智庫所做的企業現金流壓力測試，即使外部融資全面停止，碧桂園依靠自身超過90%的回款率就能滿足公司的經營開支。

中金公司分析，碧桂園全年經營性現金流大機率實現盈餘，從而使年底淨負債率維持在60%以下。得益於三大評級機構對公司財務狀況的認可，截至2019 上半年末，公司平均融資成本為6.13%，具備防禦性。

資料顯示，早在2017年，碧桂園就已獲得國際權威評級機構惠譽的投資級評級；標普和穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，距投資級均只有一級之遙。今年8月，穆迪又將對碧桂園的展望由“穩定”調升至“正面”，這也反映了穆迪對於碧桂園強勁的執行力、穩健的財務管理的預期。

此外，截至2019年中期，碧桂園的未動用銀行授信額度有3133億元，充足的可動用現金及授信額度能夠使其保持經營的靈活性和穩定性。

在規模快速增長的同時，碧桂園依然能保持較低的財務槓桿，淨借貸比率自上市以來已連續12年保持在70%以下，2019年中期僅為58.5%，是行業內少有的兼顧規模增長和負債管控的企業之一。

土儲結構最佳化 對未來業績有保障

儘管放緩了拿地節奏，克而瑞統計顯示，2019年前11個月，碧桂園新增土地貨值仍達到6953.6億元，位居行業首位。

截至2019年6月底，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約17587億元，潛在的權益可售貨值約10251億元，權益可售資源合計27838億元，可售貨值充分，完全可以滿足未來三到五年的銷售量。

更值得關注的是，在已獲取的這些可售資源中，75%的權益貨值位於粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群，98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域。

高盛研報觀點認為，碧桂園一直在最佳化其地理分佈，充分利用中國正在進行的城鎮化，從而使當前可售資源的分佈符合人口遷移趨勢，這為公司長期贏得全國市場、繼續保持穩定增長奠定了堅實的基礎。

廣發證券(14.430, 0.02, 0.14%)也指出，碧桂園在更多省份佈局的同時，其在廣東、江蘇、浙江、安徽等地深耕力度較大。“這四個省份均是擁有政策紅利和巨大潛力的熱點地區。”

截至2019年6月30日，碧桂園專案數量合計2381個，其中廣東有498個，長三角（江蘇、上海、浙江、安徽）645個，合計擁有的專案數量佔據總量的半壁江山。以粵港澳大灣區而言，碧桂園在大灣區內已獲取的權益可售資源約3467億元，潛在權益可售資源達5519億元，合計接近9000億元，儲備領先同行，開發價值巨大。

碧桂園在各線城市的戰略佈局也異常清晰，鞏固一二線、聚焦三四線、下沉五六線，針對分化的市場做好精準覆蓋，不斷提升競爭力。2019年前10個月，碧桂園在國內新購土地中，按權益金額計算，位於一二線與位於三四線的佔比分別為45%和55%。目標一二線城市土儲比例遠超2018年，即使遇到城市成交輪動影響，也可以強力支撐公司銷售增長。

同時，在新型城鎮化不斷推進的大背景下，低線城市未來發展空間仍被看好。中銀國際分析人士稱，低線城市的供求狀況相當健康，銷售單價增長率在各線城市中仍然領先。自1998年以來，在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口，而在高線城市，這一比例是60%。雖然每年200多萬人從低線城市遷移到高線城市，但低線城市人口實際上仍在增長。

高盛預計，在中國 100 個大城市以外，會有三四萬億的房地產銷售市場存在，這將給碧桂園帶來更多的增長空間。海通證券(14.700, -0.04, -0.27%)也認為，三四線城市體量足夠大且有韌性，碧桂園深耕多年，擁有品牌優勢，市場佔有還有進一步提升空間。

碧桂園發起地為廣東順德，在前幾年房地產市場一路飈紅的大好市場環境下，碧桂園並沒有像多數top10房企一樣，爭拿一線的土地，而是積極佈局三四線城市，走“農村包圍城市”的戰略。在絕大多數城市中，碧桂園是當地第一家而且是唯一一家國家級地產企業，在三四線城市打下了很重要的群眾基礎。同時，三四線城市樓板價比較低，降低了那拿地成本，變相的使碧桂園有更多的資金投入產品質量，物業管理等方面。絕大多數的碧桂園專案在當地都是標誌性建築。群眾口碑好，後期開發專案有更多的關注。

碧桂園在大綱上採取全國範圍佈局，而在區域性上採取區域分級戰略，後期，該公司調整城市佈局，提出“鞏固一二線、聚焦三四線、下沉五六線”的戰略佈局，一方面在三四線核心區域為改善性客戶提供好房子，另一方面捕捉一二級城市的外溢需求。

從單月看，11月份，碧桂園以726萬平方米的銷售面積遙遙領先於同行，但銷售單價也在行業中較為便宜，在抽樣的12家中，平均銷售單價為1.32萬元/平方米，碧桂園最低，為0.83萬元/平方米，最貴的為中國海外，均價為2.24萬/平方米。

值得注意的是，碧桂園統計的是權益銷售資料，若以全口徑算，按克爾瑞的資料，碧桂園以7515.4億元銷售金額也為行業冠軍。整體來看，碧桂園的銷售業績雖然名列榜首，但銷售單價很低，首11個月，該公司銷售單價僅為行業平均（抽樣12家平均）的66.4%。

從往年看，該公司一直堅持為住戶提供優質低價的商品房，打造地產界的“小米”，以高性價比獲得住戶認可，因此，公司往年銷售單價較行業會低很多。根據該公司年報，2017年合同銷售金額約5508億元，合約銷售面積6066萬平方米，成功超越萬科及恆大成為行業第一。

“山重水複疑無路，柳暗花明又一村”，對於不少房企而言，始終在多元化和聚焦做強之間徘徊，而尋找到一條適合的新道路並不容易。

碧桂園在多元化道路上一直比較謹慎，顯露出少而精的特徵，並且越來越聚焦於“高科技”這一關鍵詞。

此前，碧桂園的多元化業務還涵蓋了教育產業、現代農業、長租公寓、商業地產以及產城融合。而在步入2019年之後，碧桂園集團董事局主席楊國強表示：“去年我們農業公司和機器人公司的框架已經搭起來了，發展的思路也有了。未來我們是三個重點：地產、現代農業、機器人。”

碧桂園在去年6月宣佈成立碧桂園農業控股有限公司，正式進軍現代農業；去年9月又宣佈進軍機器人領域。楊國強認為，在工業4.0時代，科技是未來強大競爭力的源泉，碧桂園要朝著高科技企業的方向去發展。

碧桂園集團副Quattroporte兼博智林機器人副Quattroporte朱劍敏曾表示，“目前建築市場招工難，而且人力成本不斷攀升。研發建築機器人投入工地使用，將在安全、質量和成本等方面帶來多重效益。”

作為房地產主業業務的戰略補充，碧桂園正實現科技小鎮的落地，經過兩年多時間的發展，碧桂園已在粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角城市群佈局了多個科技小鎮、科技新城、科技產業園和科技綜合體等，落地30多個產城專案。