工業園區是一個國家或區域的政府根據自身經濟發展的內在要求，透過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間範圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，最佳化功能佈局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。1．工業園區開發模式　　工業園區開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，同樣也是中國目前工業地產市場的主要載體。因為工業園區開發並不屬於簡單意義上的工業地產開發，而更多的是基於區域經濟建設、社會發展、百姓就業等各種綜合因素考慮而設定的。各類工業園區作為本地區國內外經濟的交匯點，是中國價值鏈中具備良好的輻射、示範和帶動作用的重要環節，是促進區域經濟發展的強有力的推動器。　　其主要特性表現為此類工業地產開發都是在政府主導的前提下進行，透過創造相關產業政策支援、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產專案所具備的獨特優勢，然後透過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展專案。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業園區專案。2．主體企業引導模式　　主體企業引導模式，一般是指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，透過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且佔主導的前提下，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，透過土地出讓、專案租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。當然很多時候，此類主體企業為所在地政府的引導與支撐從而進行相應地工業地產開發。　　如上海金山的上海石化工業園區，其即為在上海石化龍頭企業的帶動下，做大做強石化企業，同時進行相關行業延申及細化，進而達到整個產業鏈的完善與發展，為實現整個金山“大石化戰略”發展目標奠定堅實的基礎。　　3．工業地產商模式　　工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地專案，在進行專案的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產專案的營建，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行專案相關設施的經營、管理，最後獲取合利的地產開利潤。　　例如普洛斯，全球最大的工業房地產開發商，開發及管理超過140億美元資產，普洛斯管理總物業面積已超過2700萬平方米。普洛斯專注於物流房產租賃服務，在同類的上市公司中，普洛斯的規模為行業第一。　　首先，普洛斯公司在取得土地之後，進行一級開發包括基礎設施的建設，二級專案以倉儲設施為主，採用租賃方式銷售，客戶物件包括製造商、零售商和物流公司等等。之後，派出專業團隊進行二級專案的物業管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發商。