摘要近年來，隨著市場經濟的不斷髮展，利用合同進行詐騙的犯罪案件不斷增多，在實踐中，合同詐騙和合同糾紛的區別多次成為爭議的焦點。判斷行為人是否具有“非法佔有的故意”更是認定合同詐騙罪中罪與非罪的重要標準。本文將透過一個“一房二賣”的案例，從區別合同糾紛和合同詐騙的不同點入手，著重探討，如何判斷行為人是否具有非法佔有故意的主觀心態。

舉個案例：①甲將2012年7月才能過戶的經濟適用房於2006年5月3日以八十多萬的價格出賣給乙 ，並約定剩餘房貸由乙返還。2010年12月5日，因甲與乙私下產生糾紛，不願意把該房過戶給乙，遂將房屋以200萬以真實身份，透過正規中介公司再次出賣給丙，丙在看房時得知房屋內有人居住，並詢問甲原因，甲隱瞞了曾與乙簽訂房屋買賣合同的事實，謊稱房屋被其前妻出租給別人，並允諾丙，到了過戶期限一定辦理房屋過戶。乙得知甲要將房屋賣給丙之後，於2011年將甲起訴到法院，但是因2006年簽訂的房屋買賣合同中約定的價款過低，不符合當地住建委經濟適用房過戶的規定，法院只判決甲乙之間的房屋買賣合同有效，沒有判決房屋的所有權歸乙所有。但是甲以乙一直佔有房屋，想與乙和平解決糾紛為由一直沒有將房屋過戶給丙，雖然甲將房本留給了丙，以表示過戶的誠意，但後來甲一直不出現，丙只得向公安局報案。200萬房款甲在供述中聲稱已經用於歸還之前做生意所欠債務，但是否真正地用於歸還債務，透過銀行賬單、詢問證人並沒有得到證實抑或證偽。

此案一個重要的分歧點在於，甲的“一房二賣”行為是否涉嫌合同詐騙罪。一種觀點認為甲“一房二賣”的行為屬於民事糾紛，理由在於，第一，甲與乙簽訂房屋買賣合同時，雙方意思表示真實，隨著房價上漲，合同沒有履行完畢過程中，甲很有可能因為反悔，從而與丙簽訂房屋買賣合同，則甲相對於乙，承擔的應是違約責任，甲有能力將房屋過戶給丙。第二，甲使用真實姓名，透過正規中介公司與丙簽訂房屋買賣合同，並且簽訂合同時房屋所有權仍歸甲所有。

近幾年隨著樓市的升溫，房價不斷上漲。一些賣房者為了取得更大的利潤，將自己的房屋進行一房多賣，為此引發了許多的糾紛。“一房多賣”實際上是指同一套房屋的所有權人先後與不同的房屋買受人簽訂標的物相同的房屋買賣合同。例如：房屋所有人張某先以每平方米3000元的單價將一面積為100平方米的房產賣給王某，雙方簽訂了房屋買賣合同，王某支付了所有房款並實際居住，但未辦理房屋產權的轉移登記。不久，由於房價上漲，張某又將同一房產以每平方米4000元的單價賣給李某，但掩蓋了已賣給王某的事實，簽訂了房屋買賣合同後，李某支付了所有房款並同張某辦理了產權登記，張某多獲利10萬元。

    張某一房多賣的行為到底是一般合同欺詐行為還是構成合同詐騙罪，需嚴格區分。

    合同欺詐是以訂立合同為手段，以非法佔有為目的，用虛構事實或隱瞞真相的欺騙方法騙取公私財物的行為。

    合同詐騙罪，以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人數額較大的財物的行為。

    二者均以民事合同形式出現，在履行合同過程中，對合同所規定的義務都不履行或不完全履行，行為上都表現為對特定物的非法佔有，從而虛構事實或隱瞞事實真相的欺騙行為。

    合同法的基本原則是誠實信用原則，即當事人在訂立、履行合同以及合同終止後的全過程中都要誠實信用、不得濫用其權利規避法律或合同義務。合同中的欺詐行為屬於民法和合同法調整範圍，其承擔的是一種民事責任。但合同中的欺詐行為如果具有嚴重的社會危害性、刑事違法性及應受刑罰處罰性時，行為人不但要承擔的民事責任，還要承擔相應的刑事責任。因此在二者相互交織的情況下，應從以下幾個方面進行區分：

    從主觀方面看，合同詐騙罪是以合同交易為名，騙取財物為本，行為人主觀上只能是故意，並且具有非法佔有公私財產的目的。而合同中的欺詐行為其主觀上只是透過簽訂合同這一行為，使合同對自己較為有利來獲得一定的經濟利益。

    從侵犯的客體看，合同詐騙罪不僅侵犯了公私財產所有權，即財物所有人對自己財物享有的佔有、使用、收益和處分的權利，更嚴重的是侵害了社會主義市場經濟秩序，作為犯罪行為其形態有預備、中止、未遂和既遂四種狀態。而合同中的欺詐行為只是使合同雙方的權利義務出現了不對等的情況，從而使另一方遭受到不應有的經濟損失，侵害了合同活動的正常秩序，作為民事行為其形態可分為無效、有效、效力待定、可撤銷四

一房兩賣是什麼意思？到底是詐騙還是合同糾紛？

一房兩賣就是開發商或者房主，把一處房產賣了兩次。這屬於詐騙，因為你已經把房賣出，你是利用未辦理過戶的房產在進行第二次售賣，或者利用你作廢的房產證明實施詐騙，該情形符合《刑法》第二二四條 第（二）項規定，涉嫌擾亂市場秩序罪。因為該房在第二次售賣的時候，根本已經不存在的。不是像合同糾紛的情形，數量不足或者質量不達標等原因，所以不屬於合同糾紛。（案件有問題私信我）

屬於欺詐行為。情節嚴重的坐牢。如果遇到此事情。要正確面對問題去處理。按照合同約定進行協商處理。協商無果走司法途徑

一、一房二賣的處理原則是怎樣的？

要了解一房二賣的處理原則，首先要知道什麼是一房二賣，開發商為什麼要選擇一房二賣？

（一）什麼是一房二賣：一房二賣，指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

開發商在簽訂購房合同後一方面考慮到購房者可能會違約的情況怕房子賣不出去，另一方面以更高的價格賣給另一購房者，這些都是開發商選擇一房二賣的原因。

（二）一房二賣的一般處理：

房屋買賣合同關係成立後，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現，也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下，由於標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同後，對另一合同的履行必然產生違約問題。對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1.在一房二賣中，出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後一個購房者履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的購房者已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個購房者享有的請求權性質是不同的。後一個購房者因為已經取得了產權，對房屋享有的是物權請求權。前一個購房者產生的是債權請求權，該債權請求權係一種對出賣人的請求給付，但是對房屋來說前一個購房者沒有取得產權，所以應負返還房屋的義務。

根據法律規定，房屋產權已經歸他人所有，開發商對前一個購房者實際履行已不能，在該種情形下，前一個購房者不能強制履行購房合同。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。出賣人依《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，對債權得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。

關於損害賠償的數額多少，除法律另有規定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。實務中，開發商往往在房地產升值時，見利背信而與出價高的購房者成交，對該房屋的漲價部分，屬於前一個購房者的可期待利益，應視為所失利益，列人賠償範圍之內。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與前一個購房者簽訂合同並辦理了產權過戶登記之後，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由於房屋產權已經過戶，開發商已非房屋所有權人。合同法第一百三十二條第一款規定：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規定，即屬於無權處分行為。因無權處分並最終導致合同無效的，由開發商向後一個購房者承擔信賴利益的賠償。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為開發商享有，而兩個購房人都未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能透過債權保護方法保護自己的權益。兩個購房者是平等的法律地位，那麼法院就會考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期佔有房屋的事實、買賣關係的特徵、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關係無效。也就是說，如果兩個買賣合同都沒有辦理過戶，法院會區別不同情況，予以合理的處理。

二、如何防止一房二賣？

對於購房者而言，應重視從源頭、從最初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。

（一）買房時一定要及時網籤，嚴格採取資金監管及資金託管的形式進行交易。根據目前的房屋買賣交易設定，二手房網籤可以使房產交易透明化，透過規範合同文字，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，透過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應儘量能夠明確“一房二賣”等禁止性規定，並加重此種行為的違約責任。

（三）購房者應儘量要求在房屋交易中心登記後再向賣房者支付首付款，這樣安排可以避免部分賣房者透過對房屋“一房二賣”而詐騙購房者的購房款，使購房者蒙受巨大經濟損失。

房子是一個特別重要的商品，我們大部分購房者在購買他的時候都會付出巨大的成本，哪怕是自己的6個錢包。

這個都不是事兒，買房最擔心的問題就是會出現一系列的風險，而最大的風險可能就是我們常常聽到的一房兩賣。

今天我們就來針對一房兩賣這件事兒，具體的來談一談到底是屬於糾紛還是有意圖的詐騙。

一，什麼是一房兩賣？是合同糾紛還是詐騙？

顧名思義，一房兩賣就是一套房子賣給了兩個不同的人群，而這兩個不同的人是獨立的非家庭關係。

我們都知道同一件商品賣給了兩個不同的人，這從邏輯上來說是不合適的。當兩個買房的朋友都付款之後，你卻只有一套房，那總會有一個人是沒有辦法得到買的房子的。

那麼到底哪些情況可能會出現一房兩賣呢？

第1種情況：有意圖的一房兩賣。

無論是新房或者說是二手房，這裡面都存在一些現實生活中的案例一房兩賣。讓這種有意圖刻意安排的一房兩賣，屬於詐騙行為。

這種一房兩賣的詐騙行為在新房這方面來說的話，一般是出現在業務員身上。而這類業務員一般是屬於在外面有欠款，然後被逼急了，沒有辦法想出了這樣的一個壞的招數，利用自己在售樓處上班，這樣的資源優勢去實現這樣的一個騙取行為，解決自己的債務。

當然還有一種情況就是小的開發商出現了資金鍊接不上，可能會出現大量的一房兩賣來實現資金的週轉，然後再去以違約的形式來解決大量一方養脈的事件，我們身邊也常有發生。

第2種情況：毫無意識的一房兩賣。

這種情況下的一房兩賣屬於合同糾紛。當然在新房或者說是二手房方面都存在這樣的一些情況，發生的原因也很明確，一般是由於資訊的不及時更新，或者說是業務員之間的不及時對接造成的。

比如用二手房來舉例說明。當同樣的人群去看二手房的時候，也同時看上了這套二手房，但是這兩個購買二手房的朋友因為是兩家不同的二手房中介門店的業務員去帶看的。也都同時收了定金，簽了合同。

到最後兩家公司的業務員再去聯絡同一個賣房的業主的時候，才發現自己的房子已經被兩個購買者簽了。

這就特別的尷尬，雖然都不是有意的，但是就是那麼巧被兩個人買了，這也是屬於一房兩賣的一種情況，當然這種情況一般是屬於合同糾紛，一般情況下就看業主願意賣給誰，或者說買房的朋友誰更願意去多出一點錢，實在不行的話就要看籤合同的時間先後順序了。

……

當然了，一房兩賣只有兩種情況，要麼是詐騙，要麼就是合同糾紛，但這裡面涉及到的情況也不僅限於以上兩種情況下細分的實際案例。

二，如何預防一房兩賣？

剛剛我們已經看到了有兩種情況的，一房兩賣，一個是有意圖安排的詐騙行為，一個就是無意識安排的一個合同糾紛。

但無論是基於哪一種情況，對於我們購房者來說，都是特別揪心，特別耽擱時間的一件事情。本來買房涉及到的程式涉及到的金額都特別的大，特別的複雜，又出現這樣的情況的話，我們是非常的不願意的，所以說與其去等事情發生之後來看到底怎麼解決，不如自己預防在先，未雨綢繆。

那我們就分開來看一下新房和二手房如何來預防一房兩賣。

新房如何來預防？

我們在購買新房的時候，除了去儘量不要選擇那些可能存在資金鍊斷裂的小開發商以外。

還應該及時的去備案，而我們都知道備案的目的就是為了防止開發商一房兩賣。

另外還要預告登記，目的就是證明這套房子已經屬於你了，當然這個是在你繳完首付款之後的事情，證明這個房子已經與開發商不再有聯絡。

最好新增協議，把你擔心的事情（一房兩賣）寫入合同的附加條款裡面，並且留足證據。

二手房如何預防？

二手房裡面的預防一房兩賣相對來說就容易，或者說簡單一點。我們在購買二手房，在看房的過程中，不要指望中介公司能夠及時的更新這一套房源的資訊。

自己也要有這樣的意識，看好房之後一定要第一時間要業務員約業主看看這套房究竟有沒有被籤走。而且無論你有多麼的喜歡這個房子，儘量是把業主約出來談一談，看看這個房子到底是處於一個怎樣的一個狀態。

……

當然了，不僅限於以上兩種簡單的情況，主要是想提醒大家在購買房產這樣特別大金額尤其是涉及到的風險方方面面的情況下，一定要做足功課，讓自己在購買的過程當中能夠順順利利的。

特別是要回避那一些有意圖，安排的一房兩賣行為。大家在購買新樓盤的時候，去選擇一些有口碑有名氣的大牌開發商，在購買二手房的時候，就儘量去選一些比較靠譜的中介公司，比較靠譜的業務員才能規避風險。

三，小結

總的來說，一房兩賣在我們的生活當中時有發生。作為廣大的普通購房朋友，一定要在購買房子前做做功課，去了解新房和二手房各自的交易流程，以及如何在這一些相關的交易流程裡面去，避免它存在的可能會發生的一些糾紛和風險。

我們也看到了一房兩賣，有的是屬於詐騙行為，向小的開發商資金鍊斷裂的，以及一些業務員他的一個歪腦筋，或者說是在一些缺錢的中介人員行為裡面。

所以特別要去注意這樣一些類似的事情可能會發生在你的身上，唯一的方式就是去選擇大的開發商去選擇有好的口碑的開發商去選擇大的中介公司，選擇一些行業素質相對較高的業務員。進詐騙行為的一房兩賣是特別麻煩的，無論從哪一方面來說對你來說都是一個特別大的損失，可能是金錢，可能是時間，可能是你的經歷。

屬於合同糾紛的還好一點，但是都不希望發生這樣的事情，畢竟都會耽擱自己的時間，當兩個人同時看上一套二手房的時候，由於資訊的不及時更新不及時對接導致這樣的，一房兩賣出現也會耽擱我們的時間，也有可能會互不相讓，即便是你想買這套房子，可能還會在兩家同時去要購買這套房子的情況下，把房子的價格推向一個高位也不划算。