大產權房是有房本的，包括房屋所有權證和土地使用權證，可以用來交易，也可以用來抵押貸款，其屬性屬於個人財產，具有房產證的房子是可以落戶的，後期升值潛力巨大。

小產權房是沒有房本的，而且在現行政策下後期也不會下證的，是沒有辦法辦理抵押貸款的。小產權房一般沒有繳納土地出讓金，其產權證也不是由國家國土或房管部門頒發的，其所謂的產權證也不是真正合法有效的。小產權房一般分為三類:一直在集體建設用地上建成的，也就是宅基地上建成的房子，外村農民不能購買；二是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子；三是各類農業園或養老院的別墅。

大產權房與小產權房存在以下具體區別:

一、大產權房

1、大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。

2、大產權房的用地是由國家劃撥或者轉讓的，銷售物件可以是任何人。

3、大產權房可以自由轉讓、適用，不用補繳任何費用。

4、大產權房的土地使用年限。根據性質不同分為40年、50年、70年。

二、小產權房

1、小產權房的房產證一般由鄉鎮頒發，個人，並沒有實際的產權。

2、購買小產權房之後想要轉讓，必須補交土地出讓金，否則不能交易。

3、小產權房的建設用地一般歸集體所有，這類房產只能由這個集體中的村民購買。

4、個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能進行。

5、小產權房的土地使用年限沒有明確時間，可以隨時終止。

小產權房存在的風險性較大，因為沒有完整的產權，也不能辦理房產證，不受法律保護。有些小產權房與國家規劃衝突，拆遷時不一定得到政府的拆遷補償。小產權房建設成本低，售後管理差，購房者的生活質量難以保障。小產權房因為沒有房產證，不能抵押或者轉賣。小產權房不能備案，不能抵押代款。

首先，從土地性質方面，大產權是出讓土地，（開發商透過競拍拿到的土地）開發商預售需要取的五證，小產權為劃撥土地或農村集體土地上建設的。其次，大產權房產證，土地證，契證三證齊全，（現在三證合一為不動產權證），是由房管部門頒發的，可以辦理按揭，交易受法律保護，是屬於個人財產，可以合法買賣。 小產權則不能，也沒有房管局的備案，當然生活中由於小產權價格非常便宜，也有不少人選擇購買小產權的房屋，但這種交易不受法律保護，而且以後拆遷也得不到補償的，跟大產權天壤之別。所以還是儘量不要去買小產權的房子！