舊城改造

舊城改造是指區域性或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建築和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建築和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決於城市的發展方向和速度。

基本資訊

中文名：舊城改造

關鍵詞：改造

中心城市：相對穩定

改造地：全國

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2017舊城改造政策 舊城改造補償標準 城中村改造補償 2017年城中村改造名單

基本介紹

舊城改造是指區域性或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便從根本上改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建築和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建築和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決於城市的發展方向和速度。

內容包括

①改造城市規劃結構，在其行政界限範圍內，實行合理的用地分割槽和城市用地的規劃分割槽；②改善城市環境，透過採取綜合的相互聯絡的措施來淨化大氣和水體，減輕噪聲汙染，綠化並整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業佈局；④更新或完善城市道路系統；⑤改善城市居住環境並組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。

方案趨向

①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴於相交半放射環形系統的擴充套件；②在向靈活分割槽過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的佈局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

創新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建築完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造專案樹立典範。

舊城改造的程式和標準

第一步是調查研究，對舊城改造的基本資訊進行資料收集，對舊城改造的必要性和社會經濟的可能影響作出基本的判斷，瞭解各個城市發展的各個方面。

第二步，確定舊城改造地區之後，根據經濟實力和區域發展需求提供定製化規劃。

第三步，拆除部分建築，進行居民遷移，道路等基礎性工作，保證舊城改造工作的順利開展。再是對舊城改造的基礎設施進行設計和修繕。

舊城改造策略及建議

不同型別舊城改造專案的比較研究

型別一：城市中心區——功能多元，高階引領

通常一個城市的發展大多圍繞中心城區展開，城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下，其市政配套和功能結構一直處於更新與再開發之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點區域。中心舊城區內通訊、供水供電等基礎設施非常完備，學校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中，並且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優勢。但弱勢在於建築密度大，公共綠地少、生活環境質量差、停車場以及停車泊位少等。

城市中心區改造存在的一系列矛盾，諸如商業活動減少、居住環境惡化以及週末和夜晚成為死城等，是開發企業無法迴避的難題。由於拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業專案，但開發企業不能一味地追求經濟效益，對承接大面積舊城改造的企業而言，需要注意改造區域內的功能調節。

城市中心改造的專案不能減少街道的數量和麵積，以保證人們接觸的機會，如果有條件的話可以保留部分不同品質的建築，在滿足區域視覺整體性的前提下，儘量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足經濟能力不同的功能需要，以增加不同時段內區域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產品和改造例項供開發企業借鑑。

高階商業——休閒購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構，但是私家車的增多，郊區地產以其較低密度居住環境，日漸成熟的內外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業要同郊區購物中心直面競爭，就不能再沿用同質的商業產品。從國外城市的經驗來看，高階商業從事最好的商業形態，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區的住宅品質。

步行系統——很多情況下，舊城自帶的商業專案已經擁有固定的購物客群，但是其往往同時擔負著城市幹道的職責，加上傳統設施營業場所腹地過於狹窄，容易造成商業流與人流混雜。但是，如果簡單加以拓寬，將造成較大規模的拆遷，使開發成本劇增。因此，建議在舊城內的商業專案新增步行系統，如步行街與天橋系統，改變人車混雜的交通危險性，並增強購物的舒適性，透過網路把與平行的零售和服務設施連線起來。

上述可以發現，無論是區域性調整商業品質還是拆除重建，成功的商業中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能將商業中心的消費檔次以及物業租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業中心改造應該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時，在保護歷史建築與景觀風貌的前提下，儘可能地利用商業以及公共空間，不是簡單地開發客源市場購買力，而是要引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話將周邊的舊城區用地分二期、三期開發，這樣可以降低單位開發成本，如果商業中心的帶動效應明顯的話，後期的住宅利潤將更為可觀。

型別二：歷史文化區——維繫文脈，挖掘價值

每個城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建築真實地記錄了城市個性的發展和演進，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競爭優勢的關鍵因素之一。然而早先的開發改造規劃由於對其風貌保護不夠重視，導致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城牆因為被定位於阻礙城市交通發展而遭到拆除;或者為了單純的經濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高階招待所。對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建，其實質無異於殺雞取卵，損害的不單是開發企業的長期利潤，更是一個城區的人氣與商業競爭力。

型別三：混合居住區——配合政府，統籌操作

混合居住區通常位於城區的中間圈層，是早期規劃短視的產物，由於歷史原因，混合居住區內集中了居住、商業、工業、市政設施等多種土地型別，道路狹窄、建築密集，區域內人口購買層次低，無力承擔改善居住置業的成本，且混合區內工業以小型企業居多，徒增拆遷難度。根據國家關於舊區改造的原則，開發商必須對道路進行拓寬或翻修，增設公共配套設施，這樣一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出於偏街僻巷，市場運作升值空間小，風險非常大。

房地產開發企業對於這些居住密度高、區位條件差、資金難於平衡的地塊，通常避而遠之，但是政府為了實現統一規劃，通常混合區與區位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業必然會遇到混合區改造，同時出於對提升改造地區的品位和開發檔次，房地產開發企業也要顧及到混合區對於其單體專案的影響。

型別四：城市邊緣區——城鄉一體，建管並重

城市邊緣區是近50多年來因城市擴充套件所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構，建築雜亂密集，而其中最典型的形態當屬城中村。由於二元體制的慣性，這種“都市中的村莊”仍舊實行農村管理體制，因此在建設規劃、土地利用、社群管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠，甚至出現管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發企業研究。

型別五：工業聚集區——依託基礎，發揮特色

在每個城市的發展過程中，工業企業的佈局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業化城市發展的歷史來看，幾乎都經歷過工業廠房的調整改造。由於工業區產權結構與建築結構簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區要小很多。此外工業區供電、供氣、給排水設施的容量優於普通住宅，所以工業區改造往往免除大規模的市政投入。但值得注意的是，這些工業聚集區改造不是簡單的廠房拆除和產業置換，而是牽涉到更深層次的產業設計與廠房再利用。特別是牽扯到當地支柱型工業企業的改造，由於該工業區攸關整個城市的發展，必須慎重。在具體更新程序中，工業集聚區的改造一般又可以分為小型工業區的產業置換、混合工業區的漸進改造和大型工業區的產業升級。

小型工業區的產業置換

區域特徵: 城市傳統產業的工業聚集地隨著城市的快速發展而呈現與城市環境格格不入的景象。這些規模小，空置率高，同時土地產出效應較低的工業區或者成片的工廠，區域內的工業專案現狀與周邊的居住、商業極不協調。比如嚴重汙染的舊工業區，需要透過規劃調整以及有關措施將工業用地置換為居住、商業、綠地或其他城市功能。

改造策略: 隨著城市的發展，舊工業區已失去了往日重要的工業用途，其中部分建築的形象也與新出現的高層建築不相協調，以往舊企業搬遷後，對於舊工業廠房最簡單的也是最通用的做法就是“推倒重來”，這樣就等於夷平了城市的工業文化遺產。在國外，對工業文化遺產的保護和再利用已成為一種潮流。透過綜合使用功能的再創造，賦予舊建築全新的功能新概念。

區域特徵:指在一些工業區內，存在工業、辦公、商貿等共同發展，工業聚集地規模較大，已經形成一定的集聚效應。混合區往往具有如下特點:區位條件通常較好，已形成一定的商業氛圍，通常是工業生產和商貿以及辦公活動均很活躍的舊工業區，面臨調整產業結構、疏散中心城區人口、解決環境汙染等多重壓力。但其產業和生活環境標準尚未下降到既不能吸引新的工作和商業，也不能維持正常城市生活功能的程度。透過採用某些扶持政策或提升產業與生活環境標準的措施，仍有望繼續吸引新的投資等。針對這些工業區，需要考慮到區域內已經形成的功能佈局，彈性地改造。

改造策略:混合區的形成緣由是城市居住及商業區域被無序擴大，對其的改建應首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環境的前提下，適當提高容積率。如果居住區出現交通、配套均需要重新修建的舊區，可根據社群鄰里原有的社會結構和經濟結構，根據其不同的老化程度，分別採取維護、區域性整治、拆除重建等多種改造方式。如果區域內用地結構不合理，則需要對用地性質作重新設計，增加更多的商業用地，以提高土地利用的邊際效益。

大型工業區的產業升級

區域特徵:這類工區集聚區雖然工業出現某些衰敗，但是土地產出效應高，或者區內工業是當地的經濟支柱產業，對區域發展具有舉足輕重的作用，在一定時期內不適合大規模的產業置換。

改造策略:該區域通常採用工業升級模式，該模式強調維持工業區原有的以工業為主的功能和性質不變，改造重點在於產業的重塑，以鼓勵同類或者關聯度高的企業進駐，再次形成產業叢集效應，這一方面國外的工業城市可以提供不少的借鑑。比如德國魯爾工業區、美國中西部地區的“鏽帶”、日本北九州地區等世界著名的工業城市都曾經歷過這一過程。升級工業區的關鍵是要將工業產品向出口外向化與附加值提高化發展。

關於舊城改造的三個觀點

一、對城市規劃的有益補充，體現了城市開放、相容的城市品格，增進了國際化的城市認同。在全球化、城市現代化、國際化背景下，外籍人口越來越多，在一定地段適度增加一些具有異域風景的城市景觀，未嘗不可。對於增加外籍人士的城市認同感、提升城市國際化形象具有積極意義。城市和地方財政事權增加也為此提供基礎與條件。將時尚小區變臉為“歐洲小鎮”，體現了“將時尚進行到底”的改造思路。

二、城市更新和改造不可盲目，特色的文化延續更加重要。作為政治、經濟和文化中心的中心城市，應該有更多的地區文化擔當意識。城市政府、規劃與設計單位應該有強烈的地方文化自主性意識，讓城市傳統建築和建築風格可以延續，增進城市的歷史和文化質感。

三、應該加強城市規劃和城市建設過程中的公眾參與，推進民主社會和市民社會的建設，社會公平性應該得到強化。對於提升環境質量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務配套等大有裨益，對其而言是局體利益最大化，但對全區居民和全市居民而言，就有失公平。。我認為，城市規劃和建設過程中，一定要養成機會成本的思維，憑什麼重點發展和開發一個地方，如何滿足其他地方的發展訴求，都是需要思考的問題。

今日住建部長談棚改時，涉及以下幾點：3年計劃一共是1500萬套,下一步在以下幾個方面做好工作:1.確保今年580萬套目標如期實現,保質保量。最近督促各省早開工、早建設,確保完成目標；2.做好棚戶區居民安置房質量的改善和服務工作。進一步加強對於安置房的建設質量、安全監管,落實好配套和服務設施建設；3.加強資金管理；4.我們要建立和完善房地產的統計和市場的監測；5.要大力的加強對房地產市場的監管。

棚改在最近進行的轟轟烈烈，大多數當事人都有這樣的疑惑：城中村改造和棚戶區改造一樣嗎？

城中村改造和棚戶區改造存在一定的重合，但是兩個概念是不一樣的。

城中村，一般是指城市中的農村，原本是農村的集體土地，後來隨著城市的擴張，被城市包圍，村莊周邊高樓林立，房價物價都很高，這樣的地區一般稱之為城中村。

棚戶區改造範圍比較寬泛，關於棚戶區的概念，法律並沒有統一的規定，我們可以參照一下《財政部、國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》：本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。

　　具體包括城市棚戶區、國有工礦(含煤礦)棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房等。2013年，《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》將城中村改造統一納入城市棚戶區改造範圍。

補償如下：實物安置指的是產權調換：產權置換最低的標準是拆一還一，意思就是拆一平補一平，棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，優先考慮就近安置;異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，儘可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。

區別主要有以下幾點:

第一，城中村是對區位的描述，而棚戶區是對地塊內房屋型別的統稱。

第二，徵拆專案的立項流程不一樣，棚戶區改造是從2012年起國家層面制定的民心工程，各地納入棚戶區改造的徵拆專案均可在專案結算後得到國家扶持資金。而城中村改造可能包含在棚戶區改造專案內，也有可能是地方政府的徵地拆遷行為。

第三，區位，城中村改造的位置肯定是在城區周邊的居民聚集區，這裡有房屋結構多樣，沒有公共綠地等特點。而棚戶區改造專案的區位則豐富得多，開發專案立項的近郊農村、老工廠礦區的宿舍聚集區等都可納入棚戶區改造專案範圍。

但二者適用的拆遷政策是一致的，不會因為專案的不同而在補償上有所差別。

城中村如能申請到棚戶區改造政策批准，則可以按棚戶區改造進行，如不能申請到棚戶區改造政策，剛按商業協議開發進行，由於城中村不同於棚戶區的地方在於，城中村可能有一大部分房屋有兩層或三層，一般單戶面積可能較大，所以在執行中可能會採取置換兩套，三套或置換一套，再以現金形式補償，或乾脆實行資金補償後，搬遷戶自行選擇商房等。

所謂的城中村，舊城改造，棚戶區改造各自有各自的區別，但是也沒區別。其實大家關心的無非是哪個徵收專案錢多一點而已。至於什麼明目也沒那麼多講究，這三點最主要的也就是區位不一樣而已。現在的徵收區位好，那麼價格自然而然就高，反之則低。合法房屋的評估價格是根據周圍小區商品房的價格進行修正，跟其本身的結構沒有太大關係。

城中村是指：歷史上屬於城鎮郊區，由於耕地、林地、坡地被徵收建設成為城鎮後，被城鎮建築群圍困，未實現城鎮化改造的城中村莊建築。

棚戶區是指：舊城需改出區。

從土地法律性質特徵看：

城中村是農村集體所有建設用地。

柵戶區是國有建設用地。

摘要：城中村要改造了，原來的租戶該往哪裡搬？新改造的公寓有“人才優惠”，對我們這些“D端人口”的補償安置措施又在哪裡？

深圳城中村改造正在如火如荼進行中，我住的龍華清湖村已經有好幾棟被清空了。眼看著一些工友忙著找落腳地，我覺得自己也應該早做打算，免得房東到時來個突然襲擊。

我憂心忡忡地去問房東：“我們這棟會不會改造呀？要改啥時改？”

房東大爺：“呵呵，我也不知道呢。”

常年住城中村，交著市價兩倍的水電費還經常要忍受停水停電的我，“新仇舊恨”瞬間湧上心頭：

本文圖片均由作者提供

但是沒辦法，誰也不知道房東啥時就要貼出限時搬離的通知，也不知道隨著改造的推進，房價會不會進一步上漲。我決定還是先去附近看看已經改造完成的公寓，有沒有我能接受的價格。

新碑村：按學歷定房價

清湖村目前只有一棟在改造中，根據之前放出的價格，最便宜的單間也要1880起。這個價格遠遠超出了我的預算，因此我決定先去離清湖村比較近的新碑村看看。

進村之後，我先找到了一棟改造中的房屋。

左邊為改造中的公寓

看到我在樓下張望，一位工作人員走過來向我搭話，問我是不是要找房。

“你們這裡……最便宜的房間多少錢？”我弱弱地問。

“單間1680，一房一廳要兩千多。”

這個價格多少讓我有點退縮。要知道，我現在和朋友合租的一房一廳一個月只要1300，在城中村已經是偏高了。而公寓還要算上一個月100元的管理費。

不過我還是請工作人員帶我上樓，看看已經裝修好的房間是什麼樣。

公寓的格局和改造前一樣，只是粉刷後看起來更新

工作人員帶我看了幾個單間，說實話很漂亮，房間挺大，採光也很好，而且傢俱齊全。

我內心已經蠢蠢欲動地想著要拉上室友一起搬進來，雖然兩個人睡一個單間有點不方便，要把我們的全部身家塞進一個房間也有點困難，但沒辦法，我必須找一個人分攤房租，不然每個月的工資連生活費都不夠。

房間內部

還有一個麻煩的地方，就是屋裡不能做飯（至少不能炒菜），要去公共廚房。

我對工作人員說會再考慮一下。我們下樓後，他告訴我其實還有一個房租減免的條件，差點把我的下巴都驚掉下來：

“我們根據租客的學歷有不同的優惠。大概是（房租）本科減200，研究生減300，博士減400，大專減100。”

說來慚愧，我只有初中畢業，怎樣也沒法享受優惠了。比起不滿，我感受到的更多是震驚。我問工作人員：“為什麼會有這樣的規定？是因為政府有相關政策和補貼嗎？”

結果他說不是，只是因為想吸引高階人才入住。“我們這個不是歧視啊，不過有沒有上過大學畢竟還是不一樣的。”

“同村發展”位於寶湖新村（新碑）的辦公室

灰溜溜地離開這棟樓後，我在村裡逛了一圈，看見了“升級改造專案部”的辦公室，才知道原來進駐這裡的不是萬科，是一家叫“同村發展”的公司。

聽辦公室的工作人員說，整個新碑村都已經納入了改造計劃，全部改造完成可能要三年左右。

新圍仔：給我一村，還你一城

兩天後，我陪朋友去崗頭新圍仔看房。

走到村口，先看見一個大大的標語：

萬科標語

我們先去看了一間未改造的出租屋，一房一廳的價格在900左右。可是誰知道這裡會不會拆呢？難道辛辛苦苦搬進來，收到一紙通知又要搬出去？

在村裡，幾乎每走兩步，就能看見一棟房屋在改造中。

村裡正在修路

我們也想了解一下公寓樓的價格，於是直接找到了萬科旗下的“泊寓”。

泊寓

房管小哥在大廳接待了我們，然而他告訴我們，這棟樓已經住滿了，我們要租就只能等到7月，等新的樓修好。

9~10平米的小單間價格是798，23平米的大單間價格在1398~1498，管理費另外算。這個價格乍一聽倒不算離譜，但根據面積算一下，就會發現其實漲幅還是不小的。

房管也說，9~10平米太小了，很多人不願意住，之後新裝修的房間都以23平米為主。

我們在一樓大堂待了一會。公共區域很大，有桌椅，書架，還有一間健身房。但不知為什麼，我看著陳設一新的公寓，已經沒有了開始的期待和興奮，只能感受到被生活重壓的疲憊。

人在深圳，何去何從？

本來出去一趟是為了找房，結果現在不僅房沒找到，我反而感覺更迷茫了。

眼前的問題是：到底要不要搬家呢？

搬，就要接受更高的房租，更小的面積，而且不等到房東給個說法就搬，總覺得很不甘心。不搬，又擔心以後房價更高，找房更困難。

身邊許多工友的處境比我更加兩難：我的住所至少還沒有收到通知，而有的人已經被限時搬離，必須儘快找房；我只有自己一個人，日子怎樣都能湊合過，而有的人在深圳拖家帶口，即使不考慮租金，給“青年人”設計的公寓通常也不適合他們。

清湖村“金地草莓社群”的宣傳文案

房價在漲，物價在漲。工資也在漲，可是70元的漲幅只是杯水車薪。城中村在改造，住戶在搬離，一些工廠也在逐步搬離深圳。以後要怎麼做？我不知道。

我現在只知道，在整個城市發展的計劃裡，什麼“讓人們即便住在城中村，也享有尊嚴和舒適”，全是騙人的鬼話。

兩者有不同點，也有相同點。

相同點：其一，兩個專案都是屬於行政徵收拆遷專案，都是由政府負責牽頭並執行的城市規劃，推進城市化建設的專案；其二，兩個專案的徵收程式基本相同。

不同點：

棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。

城中村改造專案是政府改造城中村，進一步規劃城市範疇的一項重要行政決策。

（1）目的不同。棚戶區改造專案是為了改造原本髒亂差的房屋情況，改進城市化水平；城中村改造專案是為了將城中村進行改造。

（2）補償標準也有所不同。一般根據當地政府出臺的標準而定。

各方一直都在呼籲法制拆遷、合理拆遷，合理補償，還是不能解決被拆遷人對補償低的抱怨問題，很多地方補償不合理引發一系列問題大多都是利益在作祟，就忽視、降低了被拆遷人原有的生活水平，很多拆遷戶經常苦笑“因為拆遷，一夜回到解放前”，最為典型的就是“棚戶區改造”，也是最容易發生拆遷糾紛的一個型別。

棚戶區改造後，約定好的補償和安置方案一直不見蹤影，我們昨天辦理的一件河北案件，房屋已經拆遷了十多年，現在還沒有看到安置房，在我們詢問是否簽訂協議後，當事人聲稱“當時簽完協議村委會收回了，我們手裡沒有，”我們再次詢問“時間過去十年之久，為何不早走法律途徑維權呢？”，當事人說 這些年一直都在不間斷的信訪，仍然沒有結果，我們之前寫過一篇關於“信訪”和“信法”的區別，不要在維權路上越走越遠，有興趣的朋友可以看一下，單純又沒有法律意識的被拆遷人往往在維權路上越走越遠......方向不對，再努力也沒用。

什麼樣的是棚戶區改造？我家房子接近全新，為什麼就是棚戶區改造呢？

什麼是棚戶區改造呢？ 棚戶區改造是為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程，也就是在劃分棚戶區改造範圍的基本條件是區域內的房屋密度大且破舊、設施陳舊，這也成為拆遷方壓低補償的一種手段，他們根本不看周圍房屋、設施的新舊，直接把普通住宅列入棚戶區改造範圍，這樣的方法對補償有很大的操作空間，並且還能讓被拆遷人沒有太多怨言。

棚戶區改造範圍不可以私定擴大，並不是隨便一個區域徵地拆遷都可以帶上棚戶區改造的帽子，在現實中很多隨便指定為棚戶區改造的，基本都以“棚戶區改造代徵收”為由，不法拆遷方為了實現利益，把配套設施齊全，年代不長的小區列入棚改，進行商業開發。

什麼樣的才算合法棚戶區改造？

1、棚戶區改造應該尊重群眾意見，深入基層瞭解民眾情況，做好工作，引導民眾自願參加改造；

2、棚戶區改造必須有年度規劃，在確定了棚戶區改造計劃，不可以隨意更改；

3、棚戶區改造安置應該按照就近原則，以原地回遷為主，異地安置時，也應優先就近安置，被拆遷人更享有選擇就近安置的權利；

棚戶區改造是什麼樣的補償標準？

棚戶區改造補償太少怎麼辦？

如果棚戶區改造補償不合理，又不能阻止拆遷，首先要保證房屋/土地相關證件的原件齊全，並且把房屋照片拍照留存，切記！切記！切記！不能不協商、不簽字、不上訴，這樣只會讓自己失去主動權，讓自己錯過維權有效期，對於每一份簽字的書面檔案都應仔細審閱，

很多人認為房子還在，他們只是補償不合理，並沒有拆我的房子，我是沒法維權，這個想法很錯誤，千萬不要等到房子被強拆後才想起維權，這時你已經失去了資本，只會給維權路上增加困難。

您好，首先需要了解什麼是棚戶區：一般指簡易房屋和建築擁擠的簡易房屋集中區，城市中缺少規劃，導致宅院分佈結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。其土地性質為國有土地，居民為城市居民戶口，棚戶區改造專案裡拆遷補償是相對較少的，雖然沒有全國統一的補償標準，但是一般地方住建局等主管部門出臺的補償方式主要分為房屋置換和現金補償兩種，較為常見的置換比例是舊新1:1.5，現金補償也相對低於市價。而且，在棚戶區改造專案中，並不是說當事人的房子有多少面積就按這個面積來置換，一般是按照某年土地分配額來確定有效面積，或者是依地方的實際政策來定。就居民個人而言補償極少。再來了解一下什麼是城中村改造：拆遷意義上的城中村是由於城市的發展而逐漸被納入城市管理體制內，或是被城市包圍而形成的，區別與棚戶區的顯著特點是土地使用權性質為集體土地，居民戶籍是農村戶口。城中村的建築大多建設在自家的宅基地上，有著完整的土地使用權和部分房屋產權，因此在城中村改造專案中，村民往往能夠得到相對較多的補償。

城中村改造和棚戶區改造有很大的差別。

第一，拆遷物件戶籍身份不同。城中村改造，拆遷物件是村民農民。棚戶區改造，拆遷物件是城市居民。

第二，拆遷土地性質不同。這是最根本的不同。也是造成其他方式不同的主要原因。城中村拆遷，土地是農用耕地性質，屬集體土地，需要更改土地使用性質才能做進一步開發。這也是很多城中村改造後的回遷房無法辦理房產證的原因。因為是小產權房。棚戶區改造，土地本身就是國有居民用地，直接就可以按照國有土地作商業開發程式進行。

第三，補償計算方式不同。棚戶區改造，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定計算補償金額。城中村改造，計算方式很多。要對宅基地和房屋進行雙重補償。一般城中村改造補償比棚戶區改造補償要多很多。

第四，徵收程式不同。棚戶區改造可以按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》，要入戶調查，擬訂徵收補償方案，徵求公眾意見後釋出正式補償方案，選取評估公司，釋出徵收公告，與被徵收人簽訂拆遷協議，最後進行拆遷。城中村改造沒有明確的法定程式，情況更加複雜，更加混亂。

不一樣的，村中區改造是整個村改造，給人一種爽心潔明靚麗的村莊美景，棚戶區改造是指那些髒亂差私搭亂建不合標準化的改造見一拆一或警告，告之自行清理改造一個靚麗完美的村中區就不許有私搭亂建影響市容面貌的現象，杜絕一切霸權行為，才能建設好一個人見人愛的理想型村莊，嘻嘻等你們建好了我到你們那租套房享受一下農村的田園風光歡迎不。謝邀回答完畢。