而正如題目所說，作為中國房地產企業的龍頭企業，萬科的負債率超過了一萬多個億，超過了紐西蘭等國家的GDP。

如果對紐西蘭不太瞭解的話，我們換個例子。海南一年的GDP是4463.54億，也就是說，萬科的負債率是海南GDP的3倍。

那造成房地產公司負債最基本的因素就是——槓桿。

房地產是利用槓桿率最高的一個行業，隨著近年來城鎮化的改革，住房需求持續上升，導致了房地產公司迎來紅利期。不斷的用槓桿拿錢蓋房，也就是所謂的空手套白狼。

但對於企業來說這樣的風險也是很大的，因為槓桿的使用就要保證房源的快速銷售，如果拿不到回款，公司就失去了現金流，等待他們的或許就不那麼簡單了。

不要被這些數字嚇到了，這只是數字遊戲而已。

那我們就來看看，萬科的的負債到底是什麼，以最新的一季報為例（即截至2018年3月31日），其中主要的負債專案如下表所示：

可以看到，上述四項債務當中，其中最大的一項是“合同負債”，4794億元，佔万科負債總額1.02萬億元將近一半（46.6%）。

那麼合同負債是個什麼概念？很簡單，就是開發商修的期房收到的房款。

既然是收到的房款，為什麼是萬科的負債，而不是資產呢？

這就是會計的處理方式，和我們平時理解的不同了。在會計上面，只有把貨物交出去了，才能算作公司的收入，而和你是否收到貨款並無直接關係。所以，開發商修的期房，雖然全額收了房款，但房子通常要在2~3年後才交付，交付了之後，這些房款才能被計入收入。而在這些房產交付之前，收到的這些錢，通常記錄為“預收款項”，而在萬科這裡，只不過換了一個說法，叫做合同負債——如果萬科沒有把房子給購房者，這些錢還應當退給購房者，當然這種可能性幾乎不存在。

顯然，這些期房的房款，名義上是負債，其實萬科不但可以拿在自己手裡產生利息，而且不用給購房者支付任何利息，是一筆非常划算的買賣。可以說，這種負債，是越多越好——越多表明你的議價能力越強，下游的客戶更願意犧牲自己的現金價值，來換取你的產品。

回過來，如果我們將這筆合同負債扣除掉，萬科就只剩下5495億元負債，總資產為7447億元，資產負債率變為73.8%——比問題描述當中的84.04%低了10個百分點，這已經是一個根本性的差異了。

其實不止萬科和房地產，其他一些行業也存在類似情況，最典型的案例就是茅臺酒。經銷商想要買茅臺酒，是需要先把貨款打到茅臺賬上，至於茅臺什麼時候給你酒，那就看茅臺的心情和你排隊的位置了。而這也是茅臺酒強勢的最直觀的體現。

希望這樣一個簡單的解釋，對於你理解上市公司財務有一定幫助。

槓桿是金融市場的特色，沒有杆杆就不叫金融，在貨幣擴張期，高槓杆就是高收益，誰膽子大，誰加的槓桿高，誰就是贏家，但是反過來在一個貨幣緊縮期，誰加的槓桿高，一旦融資受阻，誰就可能遭遇資金鍊斷裂，從而破產清算。

這不就是潮水退去才知道追在裸泳嗎？

萬科的負債合計1.03萬億，負債總額在上市房企中算是絕對的高位，資產負債率達到了84.04%，雖然不是最高，但也是創下了歷史新高。萬科是中國知名企業，融資方式多樣，融資渠道多樣，不會出現經營問題，資金鍊可以保證。

但是前兩三年，一些中小房企，激進拿地，激進借錢，猛加槓桿，結果就很難預料了，像今年鬧得沸沸揚揚的天津某知名房企事件，雖然最後有驚無險，但也為高杆杆企業敲起了警鐘。最近的上市公司債券發行實際融資額為5000萬元，僅佔10億計劃額的5%，說明市場對於債券發行的謹慎態度。

市場的謹慎來自於債券違約事件的不斷髮生，今年以來，債券違約現象再次頻發，年初至今，累計19只債券出現違約，涉及金額超過130億元。評論指出，剛性兌付打破後，低評級信用債面臨的信用風險提高，違約日益常態化。從避免踩雷角度來看，現金流分析比企業盈利分析更重要，對於應收賬款規模大或波動明顯、存在對外擔保的公司需警惕。

隨著貨幣緊縮週期來到，房子只住不炒的監管思路，前幾年激進高價拿地，不管理好現金流的中小地產企業就等待破產清算好了。

萬科負債跨越萬億，超過紐西蘭國家的GDP，本身就不正常，萬科才有多少土地，連紐西蘭土地萬分之一都不到，憑什麼值那麼多錢？

古人視金錢如糞土，說明糞土是最不值錢的，紐西蘭就是糞土之地，適合農牧業發展，產出商質量的牛羊肉和牛奶製品。

萬科的地比紐西蘭地貴，一平方米值幾萬，都是市井之地，本身地裡位置優越，不產農產品，產黃金。

萬科有底氣借上萬億的錢，本身也有自信，自認為未來房價不會跌，才敢借這麼多債，相信借一萬億會賺二萬億才敢借。

銀行覺得萬科地值那麼多錢才敢借，不然也不敢借，萬一萬科違約，那銀行將成為最大的冤大頭。

萬科從沒想過如果房價不漲反跌，萬科拿什麼還債？

萬科，銀行都把中國老百姓當土豪看了，以為人傻錢多，可不知老百姓無法再加槓桿買房了，再買連生存都無法保證。

現在各方都在扛，老百姓先扛不住了，就看銀行，房地產商誰先扛不住，很快會有結果了。

萬科負債規模大，負債率高，只是中國房地產行業的一個縮影。實際上，多數房地產企業，都是依靠大規模負債發展起來的。所不同的是，製造業負債，主要是透過產品、技術、廠房、裝置等所支撐。而房地產企業，則主要依靠土地和房屋所支援。土地是國家的，企業只有使用權，而沒有所有權，一定程度上，國家還為房地產企業承擔了一大半責任。這也就是為什麼房地產企業從來不怕負債的主要原因之一。反正轉不動了，土地、房產給銀行、給債權人就是了。

就萬科來說，雖然負債規模超萬億，考慮到萬科的經營狀況還不錯，只要房價、地價不發生暴跌，都應當不會發生大的風險。而有的開發企業，就很難說了，資金鍊隨時有斷裂的可能，而一旦資金鍊斷裂，風險就會立刻爆發。所以，各方都在盡力保持企業不發生資金鍊斷裂風險。而這，就會付出更大的代價，那就是給開發企業更多的資金支援。

這也意味著，資金的流向就更加不利於經濟的發展了。想一想，一個萬科，就佔用了上萬億的資金，如果這些資金，能夠拿出一半來支援實體經濟，尤其是中小企業，將解決多少實體企業的融資問題，有多少實體企業能夠不因為資金問題而陷入困境，又能增加多少就業，繼而給居民帶來多少收入，最終拉動消費，拉動經濟增長。

不錯，房地產也能拉動經濟增長，但拉動的效率與實體企業相比，要低的多，且產生的負面作用與影響也要大的多。特別是中下微企業因為沒有資金，只能求救於地下金融，導致金融秩序也受到影響。也就是說，無論從微觀還是宏觀，房地產企業的負債過多，都是危害遠大於收益的，是令人十分擔憂的。

更深層次的問題是，由於資金過度向房地產領域轉移，產業資本向非實體經濟流動，對宏觀政策的制定，尤其是貨幣政策的制定也帶來了極為不利的影響。近年來，信貸政策反覆調整，可是，實體經濟融資難的矛盾一點也沒有得到緩解，就是因為資金沒有能夠向實體經濟流動，而是繼續流向房地產等非實體經濟領域，迫使財政政策又要做出調整，減稅等政策不斷，又加劇了財政的困難，減弱了公共財政的保障作用，使補短板功能減弱，社會保障壓力加大，形成惡性迴圈。

所以，解決房地產企業負債過高，壓縮房地產行業負債，已經成為一個重大的經濟課題。

萬科不會出現風險，萬科現象卻是中國經濟需要大力轉型，加快調整的十分重要的問題，也是重大難題之一。只有當房地產企業的負債真正降下來了，實體經濟融資難的矛盾，才能真正解決。實體企業創新能力不足，研發能力減弱的矛盾，才能緩解。

不管是數字遊戲還是財務規則，對比當前奇高的房價，房地產企業奇高的槓桿和奇高的負債率!都是畸形經濟的顯現，沒有什麼價格只漲不跌，就如哪個國家也不希望出現經濟危機，但經濟危機該來還是必然要來，可見在不久的將來隨著房價的下跌，房地產企業出現大面積的破產倒閉也是必然，對經濟產生的負面影響也不可估量！

真的離死不遠了!什麼人還在支援他們？現在的華麗是用金錢的包裝，總有一天會破滅的，真實的才會長久。大家要醒醒了。

其實開發商是站在前臺的幸運兒，先透過關係拿到了吧，然後搞土地抵押貸款，用墊資的形式讓建築方先開工，工地初具雛形，再搞預售，然後辦按揭貸款到手，所以開發商是與銀行密不可分的，關係是你好，我好，大家好。

在回答問題之前，我們先看看萬科的負債到底是多少：（詳細情況見下負債表）

透過上表可以看出，萬科當期期末負債合計為：1,224,264,792,316.36元人民幣。

那萬科的負債佔比整個萬科集團公司總資產的多少：（詳細情況見資產表）

透過表二可以看出，萬科當期期末資產總計為：1,028,927,389,931.85元人民幣

透過上述兩表，我們可以簡單得到萬科集團資產負債率約為：84.05%

這樣的負債率在國內的房地產企業中也是比較常見，尤其是國內大型開發企業。之前萬達集團不斷拋售旗下的物業資產，就是為了減少集團的負債率，減小金融槓桿，減輕企業的執行壓力。其實萬達的輕資產道路，對於目前國內高槓杆的房企來說算是一種探索。

萬科這類房企敢於利用這麼高的金融槓桿的原因還是主要得益於：房地產開發商專案能夠快速變現，實現資金的快速回籠。當市場環境及國家政策發生改變時，這類高槓杆的房企可能會面臨不得不降低金融槓桿或者降價促銷，保證正常的資金流。恆大“無理由退房，購房打8.2折”就是很好的表現。

在中國現階段金融去槓桿的金融市場環境中，房地產企業的融資越來越不理想，越來越困難。對於中國的房地產開發商而言，進入2018年他們都面臨著同一個主題：缺錢

不僅僅是缺錢，國內的融資成本不斷增加超過15%，高額的融資成本，讓很多房地產開發商吃不消。而且現在的房地產，前段融資已經基本被杜絕了，這對開發商而言無疑是雪上加霜。

這一切都得益於國家：防範系統性金融風險，穩定整體金融市場的持續。

面對這樣的情況，房地們只有兩個選擇：

1、不斷適當降價，增加資本回籠的速度，保證資金鍊。

2、選擇國外資金，進行海外融資

根據網路資料顯示：截至2018年5月21日，房地產信託成立規模比去年同期增長約六成，前4個月房企海外融資規模更是翻了一倍。

國內開發商紛紛選擇海外資金開啟海外資金供應ABS渠道，近一年來多家房企參與到海外融資。

對於這些高槓杆房企而言，如果資金鍊出現問題而無法解決，等待他們的將是滅頂之災。

大家可以看到，房地產這個行業資產負債率就是很高，萬科在A股房地產企業當中，資產負債率也就是個中游水平，為什麼會出現這種現象，這就得從房地產企業的性質說起了。

房地產是一個資金密集型行業，因為房產的主要成本是土地，土地的價格是需要在招拍掛之後一次性付清的，而現在土地的價格非常昂貴，一線城市一塊地幾十億並不稀奇，幾十億投資下去，快也得七八個月後房子預售的時候能回來一部分，這麼大的資金缺口怎麼處理？錢從哪兒來？自然要靠融資了，銀行開發貸、信託融資，甚至去國外融資，資產負債率高就不奇怪了。

除此之外還需要考慮負債的性質，需要提到的是“預收賬款”這一特殊負債。一般來說，負債給公司帶來還本付息的壓力，但“預收賬款”除外。對於房地產企業來說，預收賬款絕大部分是賣期房得來，沒有交房不能確認收入，計入預收賬款這一負債科目，對於房地產公司是有利的，預收賬款越多說明公司回款越快，現金流狀況越好。可以看出萬科的預收賬款佔總負債比率高達42%，在地產公司當中很靠前，說明公司負債很大一部分是等待確認收入的預收賬款。

所以萬科的鉅額負債只是公司體量大罷了，公司的負債情況和現金流非常合理。