小區自治是最好，我們小區就是自治，如電路有問題打電話給供電部門，馬上會到小區搶修，保潔小區自已請保潔員。小區每戶全年的管理不到一干元。小區全是步梯房，水管有問題打自來水公司，馬上搶修，服務相當滿意，物管公司是強加於業主們的負擔。

小區自治，業主才能有話語權，這個理由成立。

按照物業的法律法規，小區成立的業主大會和業主委員會就屬於自治，不再委託物業公司管理，由業主出面承擔物業管理職責，則稱之為自管。提問人可能將“自管"當成“自治"表述。透過業主委員會，廣大業主已能夠發出自己的聲音，即有話語權，但實際上，很多業主感覺到，自己的意見往往是石沉大海，這裡面主要有以下幾方面原因:

沒有正確的消費觀和契約精神，物業管理方和業主方，圍繞一個錢字，爭吵不休，大打出手。也就不鮮見。

二、自治自管的環境欠缺。這環境分為內外兩部分。

1、內環境。小區裡沒有這一部分具有公信力的人，由他們承擔起物業管理的職責。有的業委會碌碌無為，只等著換屆，有的業委會呼風喚雨，詢私舞弊。這兩種都是極端，業主們同樣是沒有話語權的。

2、外環境。當地職能部門的監管力度，司法可介入的深度，以及當地市場化服務性企業的可選擇性都是外環境。

小區裡面的業主有充分的法律意識，民主意識，內外環境皆具的情況下，小區自治是可以成功的，業主的話語權方得以體現。

第一點所述法律意識淡漠的問題，如果透過內外環境糾正，大多數業主的話語權仍可以保證。即小區的自治仍是有可能成功的，但是代價比較大。

第一點和第二點條件不滿足，小區的自管成功率極低，低到生無可戀，當然業主的話語權基本上就喪失了。

三、自管操作層面無實操法規細則。小區自管是自治的終極形式。這種形式也可能是幾十年以後的主流，但現在不是。缺少相應配套的操作類法規規範，制約了小區自管的發展。

比如說業主委員會很多地方不承認法人資格問題。沒有法人資格就不能開展經營活動，比如僱傭工人、簽訂合同、開設賬戶以及維權訴訟等。好不容易進入了自管階段，有限的精力卻投入到了我是誰？我有什麼資格？這不是問題的問題解決中，尷尬無比。有少數小區解決了開設賬戶，簽訂合同的走的可能是非正規途徑，更多的業委會主面臨著看似能解決小問題，確實不易解決。這裡面存在著嚴重法律合規性問題。

綜合說來，物業管理現在最大的矛盾，在於物業服務質量持續下降，物業費收繳率亦持續走低。管理方和業主方各說各的理，各吹各的調。這演變成先有雞還有先有蛋的問題。

老話說，人上一百，五顏六色。對於規模小的小區，以上問題解決的難度不是很大，自管能成功，但對於大規模商品高層住宅，難度不是一般的大，鮮有自管成功的例子可證明。

各小區業主的話語權，那就看以上問題解決的程度，不一而論。

沒有物管，由業主和業委商議自管，既節約成本，有問題簡單方便就解決好了。物管的產生同中國住房為什麼是會由開發商產生，是一樣的出處，一樣的原因。為什麼一定要有物管公司，既然是市場經濟，就不應由政府規定。還不是多些門坎好收錢，你有我有大家有，倒黴的是業主（百姓）。

在我們小區業主哪來話語權，物業是老大，公共區域收費都是物業的，幾千戶的小區人就這樣屈服了，由於業主心不起所以物業肆無忌憚。

小區之夢

小區怨氣似火燒，

物務服務半枯焦。

居民心中如湯煮，

諸葛解道把扇搖。

注:人民群眾急盼高層

關注解決小區居民生活

服務問題。

別怪我說的不好聽，還是交那點物業費問題，物業哪有白乾活的，你上班不拿錢幹嘛？沒了物業，小區將大亂，垃圾遍地，違建叢生。希望取消物業的人，可能就是不想交錢，喜歡佔小便宜，混水摸魚的人！

一句話的事，物業要創造更多利潤，錢從哪裡來？業主（住家戶）唄。社會責任就不是賺錢的機器，專業的事讓專業部門管理，水、電、氣、以有了收費部門不是沒有人欠繳嗎，。衛生和綠化讓市政環衛部門管理，交通停車由交警管理，治安警察，日常工作社群加入進來，制定收費標準，錢住家戶出（請不要用業主，太高大上了平頭百姓承受不起）。中央為啥要治理村霸？物業在這樣下去，最終成就又一霸。

首先，國家應該廢除物業管理條例，然後由居委會管理，按成本收取費用，和農村一樣，重大事件召開會議民主協商決定。

老陳談：物業亂象背後的邏輯

邏輯思維，從經驗和理論兩個維度，對各種現象做理性思考，理性推理和歸納出理性判斷。對小區亂象，在同一概念基礎上，透過理性推理，作點歸納總結，判斷各方行事的邏輯關係，推斷問題發展的方向，或可推匯出最佳解決方案。

本小區以物業公司給全體業主的一封公開信為蝴蝶的煽動，物業管理費將漲價1000多萬，在平靜的湖面上掀起了一場風暴，打破了各方利益的平衡。

至少激起了廣大業主的思考：一年收入5000多萬，還不包括大量被懷疑未列入收入。公共設施權屬模糊不清，小區公共福利大幅縮水。僅以財報顯示虧損為由漲價。為什麼？投訴，疑問，無人理會。怎麼辦？

部分業主中的高素質青年才俊，發現每一個業主相對於物業公司都是個人對組織，是弱者。只有成立業委會，才能使物業費的收支有監督，進而業主權益獲得保障。

將近期物業服務企業，業主志願者，業委會，籌建工作等現象背後的邏輯所做的思考推送給大家，可各取所需，或多有得罪，見諒。

業主群體的邏輯將另文分析，因為，太大，且各有各的人生軌跡，邏輯自然不同。

一、志願者的邏輯：

漲價不能再繼續，

物業賺錢要有節制；

腐敗來自於專權，

廉潔必須靠監督；

難監督因無組織，

組織就是業委會；

只有業委會主體，

才能從根本上解決小區亂象；

為自己財產安全，

總要有志願者挺身而出。

二、業委會的邏輯：

依據國家和各級政府的法律法規，

集合業主權益的組織主體。

以保障業主權益為宗旨，

以業主依法授權為權力邊界。

代表業主行使監督為日常工作，

以阻止無端漲價企圖為切入點，

動員業主自覺參與自身權益維護。

業委會成立的結果不難推理，

歸納為五個有利於：

有利於業主權益邊界的清晰確權；

有利於業主物權和附加長遠保值；

有利於促進業主與物業的和諧關係；

有利於加強對物業的監督防止濫權；

有利於社會民主自治和基層組織建設健康發展。

三、物業服務企業的邏輯：

1、現行法律法規（廣州市），對物業公司還是宏觀的軟約束，沒有規定業委會成立的時間。就有了從開發商名下接手物業賺錢的商機，機會就是利潤。

2、小區大，人心散，業主散，集合困難。

多次試探性的縮減福利，有小眾投訴隨便對付，最終什麼都不做也很快平息了。

漏洞百出的財報，質疑的聲音年年有，年年過關。

抓緊，沒業委會的時機賺錢主業不動搖！減福利，躲監管，花光榨淨，步步侵貪，漲價成為常態化。

3、坑蒙拐騙搶是商戰伎倆，巧運作出奇四招輪番登場：

一是巧立名目，上改造工程專案，最好能竊走維修基金這塊肥肉。

二是模糊產權，能賣就賣，以造成既成事實。瞞報收入。

三是取消福利，縮減服務，以節省開支。

四是騙取簽字，瞞報收入，物業費漲價，以增收。

待到小區老化需要大筆投資，物業費也已經無法再漲時，已割完最後一把韭菜。反正物業本來就不是它的，沒有法律約束公司不以賺錢為目的，真賠錢為你服務，華麗撤退。留下破舊頹敗的小區和業主，你們自己治理吧！

四、事業組織的邏輯

（業委會的籌建團隊）：

有核心有組織，

有理念有實踐。

有目標有計劃，

有策略有重點。

有格局才有團隊，

有抱負才有擁躉。

有道義有法律，

有韌性才能成功。

2018年8月3日

這個是當然的。很遺憾，中國把小區治理也推向市場，所以物業公司說物價飛漲，物業費大漲也是應該的，就能夠得到政府機構的認可，所以現在一塊幾的有，四五塊的也有，一片混亂。只有回覆社群管理業委會管理才是正途。