依現在這個行情的話，我建議不要買，因為現在開發商基本上在每個樓盤的底下都有底商，而這些門面的數量太大。基本上已經是供大於求，你買了商鋪之後要出租的話基本上很難出租出去，而自己經營的話，你也看到了，實體經濟都不太好，都在維持。把活錢變成了死錢。而特別好的地段，你那點錢又不太夠，買商鋪不如買住宅，住宅以後還有升值空間，可能更好一點，現在各地都在擴充人口而住宅以後升值空間可能會更大一點，現在已經過了一鋪養三代的時代，現在是三代養一鋪，都不一定夠。一旦買了商鋪，租不出去，自己做要做不好的話，商鋪的物業費，各種費用，也會讓你進退兩難的。謝謝

關於投資商鋪我有話說，不論投資股票還是商鋪都要有一顆平常心，做到勝不驕敗不餒。十多年前在四線城市的開發區投資了兩間商鋪，一間自己使用，一間往外出租，每間差不多四十萬。當時投資的想法就是“買輛奧迪也要四十萬且每年還有好幾萬的費用，最多也就開個十來年，買個商鋪往外出租就算趕不上銀行利息最起碼不像買輛車還要往裡添錢，並且可使用四十年”抱著這個想法就投資了，十多年過去了，貸款早就還完了，商鋪漲了五倍，成本也早就收回了！最近也是在四線城市的城區又投資了吾悅廣場的一間商鋪當時就與老婆協商說“準備分期買一間，並說收益高你不要高興，收益不好甚至租不出去你也不要埋怨，確實虧了的話就算我賭博輸掉了，再說就算再虧也還有一個空殼”抱著這個想法就又買了，只是還沒有交房，看準了想好了就不要猶豫，該出手時就出手，贏了不要太高興，輸了從頭再來！本來錢就不是我們下生帶來的。

不管你手裡有多少錢，100萬也好，1000萬也好，什麼樣的資金支撐什麼樣的盤子，關鍵還是要具備一定素質，這素質就是你的錢，不會因為這100萬失去而感到焦慮，因為購買商鋪有可能，你的本金會長期佔用，這100萬是你的零花錢，只有做到不會因錢而感到，焦慮不安，那麼你才可以投資？

因為投資商業房，他是一個長期的過程，第二個素質就是，要能夠計算出房子的收益率，而且房子的真實收益率，收益率低於6%不值得投資，這是最基本的最低要求，也可以這樣說，凡是在市場上看到的商鋪，都做不了這麼高的收益率，投資商鋪一定是一個資源整合的過程，資訊暢通，明白了嗎？

怎麼計算收益率，其實很簡單，就是你每年的租金是多少，除以總房價，包括總成本，算出來的百分比，就是收益率，能達到6%的收益率，如果購買商業房，可以按揭一半價格，基本上可以做到以租養貸，如果能做到以租養貸，建議使用槓桿，原因也很簡，可以用更少的資金，拖起更大的盤子，假如200萬的商鋪，用100萬的本金，按揭十年，按揭了100萬，十年後，你的資產至少是200萬，這說的是至少，那麼對於你的本金來講，就是100%收益。

100萬現金可以買到門面，關鍵要看買的是什麼樣的門面。如果不再貸款，一二線城市基本不用考慮，買三四線城市相對優質的門面也很難，因為價位擺在那裡。

通常情況下，門面的價格是商品房的1.5倍，如今三四線城市主城區房價在1～1.5萬之間，新建沿街商鋪小面積的不多，單價在3～5萬之間，普通位置門面年租金回報率普遍在2～3%之間，位置好的門面最多5%，能夠跑贏通脹、回報率7%左右的門面少之又少；如果購買二手商鋪就不划算了，需要交接近20%的過戶費，多數由買家支付。

如果貸款購買，最多買到總價200萬以內的門面，假如去購買主城區最低價3萬每平的門面，可以買到60多平、位置稍偏的。以最長款期10年、最多貸款額度、上浮後利率7.205%、等額本息去使用貸款，租略計算了一下，貸款100萬，一年還款本息為13.452萬元，但面積60多平的門面在三四線城市一年很難租到13萬多的價格，月租金不能覆蓋月供，每年可能還要另外倒貼3、4萬進去，這等於10年之內在為銀行打工，還未計算10年間本金貶值虧損。

至於想透過門面升值去抵消損失，個人認為不易，購買門面房是一種長線投資，目前市場上商鋪產能過剩是不爭事實，回報率太低，回本時間20年以上，加上過戶費高，很難找到人接盤，城市商圈又在不斷變遷，購買力普遍下降等，未來門面的升值空間非常有限。

投資門面房，位置是重點，回報率是核心。如果買那些位置差、回報率低的商鋪，又沒有升值空間，還不如不買。（個人看法，僅供參考）