回遷房也稱拆遷房、現行制度不禁止回遷房的產權出讓。回遷房是開發商徵用拆遷戶土地和房屋時賠給回遷民的住房。 幾乎所有開發商在一定程度上都有拆遷房的安置、這也就是回遷房的形成！一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。如果回遷房也跟商品房一樣辦理了房產證，那回遷房就跟普通商品房的交易買賣方式是一樣的。購買沒出房產證的回遷房，如果只有回遷民手持的合同，那交易就有一定的風險。

那麼問題來了、回遷房到底能不能夠買賣呢！答案是可以買賣的、但在購買回遷房之前要嚴格稽核它的產權問題！這方面要著重看開發商是不是走正規程式審批之後取得的土地使用權、其產生的產權又分為如下兩種：

第一種是沒有經過國家正規手續審批，今後也不可能取得產權證的房產，這類產權就是俗稱的“鄉產權”，屬於違規用地，也是現在正在打擊的一種違規建設行為，屬於“小產權”，不是正規的國家予以承認的產權；

第二種是經過正規的用地審批程式，比如說屬於危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質的，今後可以辦理正規產權。這種產權性質叫做“等同於經濟適用房管理”，也就是說，其產權證下發之後將會被註明為“經濟適用房”產權性質、但不完全受經濟房的制約、只要取到房產證後是可以作為二手房買賣的、但需要繳納百分之三的土地出讓金、補繳後跟商品房一樣！

回遷房只要辦理房屋產權證就可以正常買賣了、但如果購買未取得產權證的回遷房就存在很大的風險、首先查明賣方房是否屬於危改回遷房、還是屬於商品房回遷！再者核實回遷房的真實性、並提供回遷協議和真實身份證明、注意的是手續更名不能取代房屋產權證書。同時還要確定改房有否存有其它共有人、是否設定為抵押權！

最後說一下購買有正規手續回遷房和商品房的手續是一樣的！

回遷房有好多種不是每一種都可以直接買賣過戶的。回遷房基本都是五年以後才能辦房產證過戶。房主一般是不會賣的，大多用來出租，除非急於用錢才會賣，價格肯定比較便宜。

如果是有房產證老舊小區拆遷的回遷房，還是商品房，有房產證，契稅證，出讓性質土地證，那麼就可以買賣過戶。

如果是村集體拆遷的回遷房不能直接買賣過戶。需要房主持有滿五年之後，繳納土地出讓金和契稅等稅費，辦理完畢住房三證，才可以買賣過戶。

說說我買回遷房的經歷吧！我是12年買的房！當時因為親戚關係，也是圖便宜買了回遷房！90平！20來萬！必須全款！當時也是東拼西湊才買了下來！

買完以後，因為自己住不著，就一直閒放著，放了大概兩年！要結婚了才開始裝修！裝修也是簡單裝修！沒花多少錢，現在看幸虧當時沒精裝修！當然都是後話了！

結完婚就住了進去，問題也都隨之而來了！

首先，外牆滲水！

就是主臥飄窗位置吧！只要下大雨就會滲水！直接把靠窗那一面的桌布全都漏壞脫落了！因為回遷房，物業也不給解決！只能不了了之！

其次！進戶主電源漏電，經常停電！

剛住進去時還沒有這種情況出現，住了大概一年，就開始了動不動就停電的不歸路！當時以為家裡電路不行，找電工查了一遍，也沒發現問題，最後還是找物業，物業也說可能是主電源老化了，容易跳閘！沒法解決！就只把主電的漏保給換了！換後倒是好了點！停的沒那麼頻繁了！倒也是時不時的給你停一下！不勝其煩啊！

最後！小區環境髒亂差！

這可能是回遷房的通病吧！物業費便宜，但服務也不好！沒有路燈！綠化都被私自佔用種了菜！而且幾乎住的全是老年人！整個小區沒有一點活力！倒是幾個月就送走一個老人！顯得忒晦氣！

終於！上年忍受不了決定賣了！賣的倒是挺順利！因為價錢低啊！以前兩年樓市的漲法！以前隨便買的房子拿到現在賣都會掙錢吧！但是我沒有！這就是回遷房啊！唉……！

這裡補充一點，回遷房是沒有產權證的！無法辦理按揭貸款！買賣都只能是全款！

綜上所述！給大家的建議就是買房千萬不要圖便宜買回遷房！誰買誰後悔！

可以，回遷房是過去的房屋兌換回來的，樓房是1:1.5平房是市場評估師的價格計算出的面積，多填少補，不過回遷房質量是不咋地的，有的沒做防水。

可以。回遷房與普通商品房一樣，只要是大產權的，都可以買賣，過戶等都是沒有問題的。相對於同期商品房，回遷房的價格更為便宜，但缺點也很明顯，就是回遷房的質量與同期商品房比較，是比較差的。所以，一般比較高檔的小區是沒有回遷房的。與回遷房類似的有抵賬房和政府回購安置房，其房屋質量與同期商品房一模一樣，所以，建議在資金允許的條件下，考慮這兩類房屋更為妥當。

買這種房子有幾個風險，一個就是政府規定安置房若干年之內不許交易上市，乃政策風險，一個就算可以交易了，可能政府，也就是房產中心要你再出土地出讓金，因為安置房政府沒收土地出讓金，所以這個可能你花了一大筆錢，最後又得出一筆錢，那麼可能比市價又高了去，也就不合算了。

首先，先搞清楚什麼是回遷房，回遷房是指國家徵收被拆遷人的房屋及附隨土地後，提供給被拆遷人的拆遷補償安置用房。但是根據被徵收的土地和房屋房屋的性質不同，比如是徵收的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。 其次，判斷是否能購買回遷房主要考慮：（一） 、該房屋是否已經成功辦理房屋所有權證，(二)是該房屋性質是否允許其轉讓，這兩個要素需要同時具備，才能成就一個沒有風險的回遷房交易。 最後，購買回遷房的風險。(一)、能否辦下房產證，如不能辦下來，則不能辦理過戶，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。(二)、如若房價上漲，出賣人違約，主張合同無效或合同解除，在這種情況下，易發生法律糾紛；並且如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓，購房者此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。(三) 、許多回遷房的建設並未透過規劃、審批、驗收等程式，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。並且回遷房在物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

剛寫了關於回遷房購買風險的文章，可供您參考！

購買安置房（回遷樓房）有哪些風險呢？

瞭解安置房的風險，首先就要知道何為安置房？安置房即被拆遷人或被徵收人在徵收拆遷選擇採取安置而獲得的房屋，而此房屋的產權人可能是一個人，也可能是家庭中每個人都有權利；又因安置房的產權辦理產權證的時間特別長；購房後產權無法過戶等情形，因此，您若是購買安置房時，不得不考慮可能出現以下風險：

一、是否能順利過戶？

很多人認為過戶就是提交材料、繳納稅費而已，但實際上提交材料，都提交哪些材料是非常複雜的問題，因為涉及諸多開發商、出賣人（被安置人）、購房人三個主體，提交哪些材料及順序也會有所不同。

過戶時購房人首先要確定其房屋具備房產證，在沒有房產證的前提下，就需要開發商與安置人共同提交材料，才可能辦理相應的房產證，此時，開發商需要提交很多材料，現今很多房地產開發商辦理不下房產證的比比皆是，所以，如果開發商證件不全，很有可能造成購房人即使存在與出賣人簽訂的購房合同、繳納了全部購房款也無法順利過戶的風險。

另外，對於繳納稅費時，通常是由購房人繳納稅費，此時，開發商就可能不認購房人的資格，因為按照“合同相對性”，被安置人並非購房人，此時，即使購房人自願繳納稅費，開發商也可能會不認，開發商只承認出賣人（被安置人）的身份。若是您想透過“改底單”解決此類問題，往往無法實現，因為購房人購買安置房時，被安置人（出賣人）已經提交了大部分材料，此時，底單一般都無法更改。若是購房人執意購買此類房屋，只能冒著這樣的風險去博弈。

二、簽訂了購房合同，是否就一定有效？

上述已經說過，很多購房人簽訂了房屋買賣合同，繳納了購房款就可能認為萬無一失，現實中卻往往因為合同的效力發生被安置人（出賣人）主動起訴購房人，要求認定買賣合同無效的情形，其訴訟理由是簽訂房屋買賣合同的主體不適格（即該房屋的所有權人並非是一個人，而是多個人，甚至是一個家庭的所有成員）等等，所以，針對其合同的有效性要特別注意！

三、房本下來後，沒過戶時有哪些風險？

通常這種房產在出售時，簽訂的合同大多是約定以房本辦理下來後XX日內，在配合購房人辦理房產過戶手續，因此，問題也就來了，先不說能辦下來房產證與否，一旦房產證下來後，購房人無法得知，此時，出賣人可以用房產證進行抵押，為購房人獲得其產權而增加了障礙。

那麼，在購買此類房產該如何降低風險呢？

1、降低首付款，明確支付及對方履行交房、過戶等時間點。譬如：您可以將尾款拆分為幾個部分，交房、過戶、物業全部交割完畢時各支付一部分，以此來降低您的風險；

2、約定好交房時間，最好一手交房，一手交錢，入住到相應的房屋內，且要持續關注房屋辦理產權證的資訊，此類房產辦理房產證時，大多會集中通知，將防止出賣人房產證辦理後抵押等風險；

3、協議等問題，很多購房人在簽訂協議時，原件儲存做的不到位，而引發了不少糾紛，導致最後訴訟時缺失重要的證據，現實中也有可能出現因家庭成員都有權利處置房產而合同上卻只體現其中一人簽字的情形，所以，合同原件要做好留存，在簽訂協議時要讓出賣人出具一份宣告，或者由家庭人員簽字同意出售該房屋。

......

什麼是回遷房？

回遷房是發展商徵收土地時賠給回遷民的房子，每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。如果回遷房也跟商品房一樣辦理了房產證，那回遷房就跟普通商品房的交易買賣方式是一樣的。沒出房產證的回遷房，如果只有回遷民手持的合同，那交易就有一定的風險。

回遷房有什麼特點：

1、回遷房的優點是物業費便宜，地點多是繁華地區;缺點是房子質量有待改善，公攤面積大，房產證除了特殊標註外沒有其它區別，都是一樣的產權。

2、回遷房是指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村改造房屋不是回遷房範圍。

3、回遷房是開發商徵用回遷民的房子後所賠的新房，每一個樓盤裡都有商品房和回遷房，但是回遷房比商品房要便宜很多，但物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

回遷房可以購買嗎？

很多人會糾結回遷房到底可以買嗎?其實回遷房是可以購買的，只是在購房之前要審查它的產權問題。首先需要看開發商是不是走正規程式審批之後取得的土地使用權，其產生的產權可能會有兩種：

(1)沒有經過國家正規手續審批，今後也不可能取得產權證的房產，這類產權就是俗稱的“鄉產權”，屬於違規用地，也是現在正在打擊的一種違規建設行為，屬於“小產權”，不是正規的國家予以承認的產權；

(2)經過正規的用地審批程式，比如說屬於危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質的，今後可以辦理正規產權。這種產權性質叫做“等同於經濟適用房管理”，也就是說，其產權證下發之後將會被註明為“經濟適用房”產權性質，但是不完全受到經濟適用房制度的制約，取得房產證之後可以作為二手房買賣，但是需要交納成交價格3%的土地出讓金，補交之後等同於商品房性質。

回遷房在辦理了房屋產權證書後可進行買賣，購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，回遷手續更名並不能取代房屋產權證書。在這裡須注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。另外須查明該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷。

購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的：

1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款。

2、按合同規定交房款並取回發票。

3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續。

4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。

5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

什麼是回遷房？

回遷房是發展商徵收土地時賠給回遷民的房子，每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。如果回遷房也跟商品房一樣辦理了房產證，那回遷房就跟普通商品房的交易買賣方式是一樣的。沒出房產證的回遷房，如果只有回遷民手持的合同，那交易就有一定的風險。

回遷房有什麼特點：

1、回遷房的優點是物業費便宜，地點多是繁華地區;缺點是房子質量有待改善，公攤面積大，房產證除了特殊標註外沒有其它區別，都是一樣的產權。

2、回遷房是指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村改造房屋不是回遷房範圍。

3、回遷房是開發商徵用回遷民的房子後所賠的新房，每一個樓盤裡都有商品房和回遷房，但是回遷房比商品房要便宜很多，但物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

回遷房可以購買嗎？

很多人會糾結回遷房到底可以買嗎?其實回遷房是可以購買的，只是在購房之前要審查它的產權問題。首先需要看開發商是不是走正規程式審批之後取得的土地使用權，其產生的產權可能會有兩種：

(1)沒有經過國家正規手續審批，今後也不可能取得產權證的房產，這類產權就是俗稱的“鄉產權”，屬於違規用地，也是現在正在打擊的一種違規建設行為，屬於“小產權”，不是正規的國家予以承認的產權；

(2)經過正規的用地審批程式，比如說屬於危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質的，今後可以辦理正規產權。這種產權性質叫做“等同於經濟適用房管理”，也就是說，其產權證下發之後將會被註明為“經濟適用房”產權性質，但是不完全受到經濟適用房制度的制約，取得房產證之後可以作為二手房買賣，但是需要交納成交價格3%的土地出讓金，補交之後等同於商品房性質。

回遷房在辦理了房屋產權證書後可進行買賣，購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，回遷手續更名並不能取代房屋產權證書。在這裡須注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。另外須查明該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷。

購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的：

1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款。

2、按合同規定交房款並取回發票。

3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續。

4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。

5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。