前兩年中央在經濟增長失速，投資拉動乏力的情況下提出降低銀行基準利率，下手手快，降幅大，短短兩年時間利率由6.55降到4.9，可見一斑。降準確實起到了減輕企業信貸負擔的作用，當然也包括房企和購房人。於是大家看到熱錢迅速流向房地產，從2015年上半年到2016底，中國重點城市房價幾乎翻番。這裡面有決策者樂見的成分，就是在土地財政不可替代之前必須保房價。同時，也有不樂見的成分，就是房價增長太快不利於房地產健康發展（這是一句官話，但確實是實話），更重要的是資金沒有流向更加飢渴的製造業等實體行業。為了遏制這種趨勢，再加息是不可能了，因為那將更加打擊製造業。大約16年底中央提出定向降準，意識就是說定向給做實體的行業降低基準利率。然並卵，大家看到央行再降準嗎？並沒有，因為銀行也要靠利息吃飯啊！最後我們看到的是定向加息！銀行拿著央行浮動利率的令牌上調住房貸款利率。注意，銀行浮動利率令牌是央行為應對網際網路金融下發的，不僅包括存款，也包括貸款。這個時候銀行把這張牌打在了住房貸款上，也算是正確理解了中央的意圖。但問題是為什麼不是房企而是購房者甚至是首套房的剛需，只有自己意會了！

這個問題涉及到國家對宏觀經濟的調控工具的使用。

在經濟領域內的加息往往會牽扯到其他領域，就拿美國的加息來說，會涉及到企業貸款成本的增加，外匯的變動，股市的波動，這些變動的出現其實都是有風險的。

中國為了更好的控制風險和精準的控制房地產給國內宏觀經濟帶來的影響，採用了浮動房產利率的政策，這樣一來可以調控房地產市場，引導投資資金的流向，二來可以減少對其他金融領域的影響！這項政策可謂是一石二鳥～

估計有人要問了，那為什麼首套房利率也上浮呢，這是不讓剛需活了嗎？當然不是，這樣的政策是有大背景的。在2008年金融走到第十個年頭後，世界經濟已經走在了復甦的道路上，從去年底以來，很多國家的央行都開始表態，考慮加息或準備加息，歐洲則一再表示要退出寬鬆政策，只是什麼時間點退出，還要進一步看經濟的恢復情況，只不過日本是個例外，至今仍然表態說還沒打算退出寬鬆。

說了這麼多是什麼意思呢？就是很多國家都在計劃退出貨幣放水的模式，中國可以不跟進嗎，當然可以，但代價就是，隨著美國不斷加息，中國跟美國的利率差會越來越小，很多資產會尋求流到美國去追求更安全、更高的投資回報。所以，中國也只能被動跟著美國收緊流動性。

但是為什麼不直接加息呢？就中國經濟的現狀而言，也是剛剛有走出谷底的跡象，很多行業還比較脆弱，中小企業融資難的問題一直都很嚴峻，這時候如果進行加息，相當於無差別地提高了所有企業的融資成本，會給復甦過程中的經濟造成很大麻煩，會大大延緩經濟復甦的程序，所以國家在這方面一直非常謹慎。

綜合考慮國內外的實際情況，央行這兩年基本放棄了利率、存款準備金率這兩大法寶，而是頻繁試用公開市場操作這個工具，還創新出了酸辣粉、麻辣粉等一系列控制流動性的工具。

　　殺個雞，你會用斧頭嗎？

　　俗話說，殺雞焉用宰牛刀。說的就是這個道理，首先，不好用；其次，不經濟，不實際。

　　基準利率是管理層對宏觀經濟的調控，而宏觀經濟不單單隻有房貸，房貸在貸款中佔比並不大，更大的是實體經濟以及其他的金融資產。

　　比如一旦加息，企業貸款利率便會加重，直接影響到生產效益，而作為消費者將會付出更高的價格進行購買產品，直接影響到普通大眾生活水平。甚至企業因為負債過重進行裁員，或者降低員工的工薪……反正，加息是在收緊貨幣供應，會直接或間接影響到各行各業，直至整個實體經濟。

　　再比如金融市場，一旦加息，股市中的資金相應的就會流出，從而進入銀行存款或者其他放貸，畢竟加息收益高了嘛！同時這與股市早已形成一種特有的默契，就是在釋放下跌訊號，股市有可能出現持續走跌或者短期大幅走跌。

　　再多的例子就不舉了，就是這個意思——用斧頭來殺雞，雞的脖子可能直接就斷了。

　　再加上，銀行方面上浮利率，它只是抑制交投過熱，當然更大的可能是銀行方面的資金出現短缺。但不管怎麼樣，它主要是抑制到交易，而不會影響到已經在按揭的購房者。

　　而加息是在基準利率上提高利率，比如五年期以上的貸款基準利率是4.9%，而一旦跳到6%。那麼已經在按揭的購房者，即使他當時沒有上浮利率購買的房子是4.9%，那在第二年的他要按揭利率就是6%了。

　　房貸利率它是基於基準利率的浮動利率，並不是說你已經在按揭房貸利率不會再改變。不管你按揭多少年，基準利率改變，房貸利率也會隨之改變。

　　總而言之，商業銀行上浮利率和央行加息是兩種完全不同的概念，不能混淆，也不能以為它們可以互通。

這就是一個純業務話題了，因為，加息與上調房貸利率，是概念和單位完全不一樣的問題。

為什麼要不斷上調房貸利率，主要有兩個方面的原因：一是穩定房地產市場，防止房價繼續上漲。因為，購房的越多房價上漲的空間就越大，適當的控制一下購房需求，對於控制房價是有作用的；二是防止個人負債過快增長。央行公佈的資料顯示，四月份，居民儲蓄存款下降了1.32萬億創歷史單月下降新高。所以，為了穩定居民儲蓄，控制個人債務上升，只能上調房貸利率。

再來看加息，一旦加息，就是所有的貸款和存款都要加息，那麼，企業貸款，尤其是實體企業貸款也要加息。對遏制房貸是有作用的，但對實體經濟發展卻是非常不利的。而目前的實體經濟，總體上仍然非常困難，各種減負政策也在實施，說怎麼也不能為了控制房貸而採取加息政策！否則，就是利大於弊了！

上浮利率和加息是兩件事情。就像收養子女跟自己生小孩是兩件事，但是效果類似。

1，加息是指導性的利息普遍提高，這種提高具有導向作用，整體提高社會資金成本，緊縮銀根。

2，利率上浮…是單個貸款業務種類，或者單筆貸款提高利息。這個是個案。

3，你知道嗎？就2018年6月，還有企業能從銀行貸款基準4.35%每年，雖然理財利率都到了5%，定期大額存單都到了5.3%，大部分都是國企……層次限制了你的想象力。……如果加息不就提高了別人的融資成本了嗎？

4，至於上浮利率…房貸上浮很正常，小客戶在銀行本來就沒有議價權…都上浮30%以上，資質不好的給你上浮50%…做不做房貸自己定。

利率上浮比直接加息對房貸借款人更不利。因為上浮一般是按比例上浮。現在利率是4.9%乘以上浮比例…以後加息了是更高的利率乘以上浮比例。

政策透過上浮房貸利率來控制房價過快上漲問題，是房地產調控的一種手段，是定點調控；如果是加息的話，那麼影響的不僅僅是房貸利率，而是整個社會融資成本的上漲，是面上調控。

在實體經濟進行轉型升級階段，貨幣需要一個相對寬鬆的環境來支援企業完成這一過程，雖然去年央行開始收縮房地產行業的融資規模，但對實體經濟的融資投放力度加大，定向降準資金主要投放的是實體領域。

中國經濟這兩年繼續處於探底過程，5月份GDP增速為6.8%，低於預期值7.0%，顯示經濟形勢還是不容樂觀，另外CPI增長率在2%以下，物價水平繼續低位執行，如果加息的話，企業融資成本增加，經濟形勢將更加嚴峻。目前央行還沒有加息，只是資金面稍微偏緊了一點，就有許多大企業扛不住了，上市公司債券違約事件不斷浮出水面，給投資人、金融體系造成了很大風險，在這種情況下，貨幣政策很難選擇直接加息。

當然，有些事情不是完全按照自己的想法進行，在美國不斷加息的背景下，非美國家貨幣政策承受的壓力越來越大，許多國家都是緊跟美國步伐選擇加息，防止資金外逃。

人民幣壓力也不例外，美國加息，中美利差越來越小，如果美國繼續加息的話，那麼中國很大可能被動地跟隨加息。

直接加息會增加企業債務，融資更困難。導致實體經濟的困難。現在房貸上浮是讓有點實力的接盤。普通百姓己經無法接盤。同時也是去槓桿。

這個問題其實很簡單，央行雖然制訂了基準利率，但對於不同型別的貸款，肯定是不能按照同一個利率來執行的。商業銀行有足夠的自由權來決定實際的貸款利率，這是市場經濟的基礎。

房產的貸款利率上浮，說明銀行向房地產領域貸款的意願不高，或者是因為總貸款額度有限，也可能是因為擔憂地產行業出現風險。

但是對於其他領域，比如個人消費貸、企業經營貸，情況並不一定與房貸相同，並沒有按照房貸的利率上浮而上浮利率。這樣面對不同的領域，銀行貸出的款利率是有差別的。

如果僅僅因為房貸利率上浮了，就把基準利率上調，影響的不僅僅是房地產行業，個人消費、企業經營、個人儲蓄都會受到影響。總不能為了不讓房貸利率上浮，就調整基準利率，讓其他領域的利率都下浮吧，這不是閒的嗎。

另外利率上浮會一直跟隨著房貸，直到貸款還完，是國家不鼓勵大家買房的一種表現。尤其對於投資客來說，房貸利率上浮10%將會大大削減投資的盈利空間。

所以為了其他行業領域穩定，為了調控房地產，利率上浮是會持續存在的。當利率上浮取消甚至打折時，意味著房地產政策發生了重大變化。

11月15日，國家統計局釋出10月份70個大中城市商品房價格變動情況，統計資料顯示：一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅環比下降；二線城市環比漲幅均回落，樓市整體呈現降溫跡象。

目前樓市遇冷很大一部分原因是受到了調控的影響，抑制了買房需求。資料顯示，2018年10月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，重新整理年內新高；相比去年10月首套房貸款平均利率的5.30%，上升0.41個百分點。值得注意的是，這已是首套房貸利率連續22個月上漲。

再具體一些來說，在19家主要銀行中，首套房貸款最低利率為基準的1.1倍；最高為基準1.241倍；工、農、中、建國有四大行首套房貸款平均利率已較基準利率上浮16.4%。而在主要城市中，上海和北京的利率水平較低，深圳與廣州則處於平均水平。中部重鎮武漢10月的房貸利率雖然出現下調，但是整體水平依然遙遙領先，首套房貸利率平均達到了6.26%，在主要城市中佔據首位。

今年首套房貸利率可以說是節節攀升，從85折一路飆漲到年利率5.71%，最重要的原因還是調控政策一路從嚴的結果。本次調控不僅僅是出臺限貸政策，更在放款額度上重點調控，故而今年各大銀行不但利率高，而且放款速度也都較慢，排隊放款是常態。雖然房貸利率繼續上漲，但是增速出現明顯放緩，利率拐點若隱若現。10月份，杭州首套房貸款利率年內首次破6，可以看出，部分銀行的房貸政策已經有了鬆動跡象。

那對於出於剛性需求要買房的小夥伴們來說，現在就遇到問題了，那就是房貸利率那麼高，我還買嗎？以猩猩來看啊，房價長期來看還是向上的，因此買房還是要買滴，貸款也還是要貸滴，但是我們不妨先觀察觀察你所在城市的利率走勢。那我們知道，利率高會抑制需求，房價也會相對被抑制，而利率低則會刺激需求，房價也就自然漲起來了。我們買房時，就可以透過觀察，找到利率下行的拐點，通常就是可以出手買房的時間節點了。