寫字樓的主要消費人群群體是公司，簡單的道理，如果公司多，需求就旺。而經濟好，公司才多。按照中國現在的gdp，增速仍然是全球領先的，而中國的人口紅利雖然進入了晚期，但還是有。另外，過來在調控房地產，但目的是抑制房價過快，讓房價穩定，而不是讓房價大幅下跌。所以，綜合來說，還有投資價值，但是不要奢望有非常高的升值空間，大體會比較穩定。

當然，寫字樓特別看中地段，和城市。地段越好越保值，城市越大，發展越快越保值。

現在的空置率上升，大部分是因為前期炒樓太多，不理性投資所致，現在應該會逐漸迴歸其內在供求關係本質

寫字樓空置率上升，說明寫字樓目前出租情況不理想，這也是經濟大環境造成的。

第一太平戴維斯2019年第一季度深圳市房地產市場報告，報告披露全市寫字樓總存量為608萬平方米，其中甲級寫字樓空置率環比上漲0.2個百分比。同比下降0.6個百分比，至18.2%。空置率上漲的同時，租金較同期下降1.7%，至每平米每月225.8元，且同期全市寫字樓租金持續下降趨勢。

在經濟下行背景下，深圳正在經歷P2P爆雷、科技企業發展縮減成本的過程，部分資金薄弱的企業不得不中途退出市場，或是換租減少成本得以維持生存。但實際市場情況，寫字樓的供應仍在源源不斷寫字樓空置上升、租金價格下行的趨勢從2018年下半年已經凸顯，給行業參與者帶來重大影響，此前市場就有訊息稱深圳第一高樓平安金融中心出現“退租”現象，而近期中介公司中原地產寫字樓部也推出“租客免傭”“金融行業進入調整期，普遍經營不善，加大了對成本的控制，造成換租、退租等現象，進而導致整體進入客方市場。”深圳中原寫字樓部董事總經理范進佳告訴介面樓談，推出租客免傭活動旨在幫助企業渡過難關，在客方市場中，免押免傭才是符合市場的策略，這一活動將持續至“金融行業進入調整期，普遍經營不善，加大了對成本的控制，造成換租、退租等現象，進而導致整體進入客方市場。”深圳中原寫字樓部董事總經理范進佳告訴介面樓談，推出租客免傭活動旨在幫助企業渡過難關，在客方市場中，免押免傭才是符合市場的策略，這一活動將持續至年末。

除了中原地產推出租客免傭活動之外，為了應對這種客方市場，寫字樓業主方也採用了不同策略應對，最常見即推出優惠舉措，也有一些開發商將投資寫字樓轉為投資“商住”產品，進而逃離寫字樓市場的低迷收益；部分“二房東”採取了降低年租金、贈送額外租期等手段來避免空置。

對立的市場行情中，也有受益的一方，空置現象意味著租客方有更多高性價比的選擇，使得企業自身減少了部分發展運營成本。

2019年全球市場趨於良性發展，銀行信貸放鬆、資本市場調整、中美局勢也較為穩定，並且在一系列利好政策的推動下，整體市場環境有所改善，寫字樓市場在很大程度上會穩中有略升。

但很顯然，空置率呈現持續上升、價格持續下跌的行情下，寫字樓市場的競爭將變得更加殘酷，專業的機構投資者將成為市場主要參與者，對於個人投資者而言，需理性的看待市場趨勢和機會。

寫字樓空置率高

影響因素很多:

1，蓋的多了

2，一些公司到小鎮辦公了

這是以前沒有的現象

3，寫字樓服務成本、售價、產權期限短

都制約寫字樓降價競爭的空間

4，別說電商時代如何影響商業結構

從事電商也需要寫字樓

5，當然經濟火熱和經濟冷淡有影響

但在如此眾多的因素中比例也不大。

未來寫字樓的投資價值在於

所在城市發展潛力

務必考慮寫字樓的充分停車車位

周邊生活服務

地鐵站就在附近。

資產低價時期

如果趕上利率也低

正是長期投資的好時候。

我認為寫字樓空置率比較高有以下幾個方面的原因。

一是產能過剩。

隨著房價的不斷攀升，房地產業的開發熱情也一直十分高漲，不僅僅侷限於商品房，其他的大型廣場，公寓，寫字樓也在飛速得建造中，寫字樓的空置率高就表明了現在市場的供需關係已經達到了一種供大於需的狀態，如果沒有實在利好訊息的刺激，產能還不減少估計空置率還會不斷上升的。

二是電商經濟的發展對實體經濟的衝擊。

隨著電商經濟的發展，各大廠商對實體門面的需求度越來越低，從需求釋出、採購意願的達成都可以依靠電商平臺來達成。而且電商經濟一方面可以提供範圍更廣的客戶群體，不在侷限於一個市一個省，還可以大大降低產品和服務成本，減少了實體門面的租賃費用、裝修費用等這些方面的開支，讓價格更加具有吸引力。

三是入不敷出，行業淘汰

隨著市場經濟的發展，行業的提供的產品和服務的同質化越來越嚴重，市場紅利正在慢慢減少，得到市場認可的頭部企業佔據了市場的大部分份額，其他企業只能勉強生存，一旦入不敷出，只能關門。

以上就是我認為的寫字樓空置率較高的幾個原因，電商經濟的發展，同行業內的激烈競爭讓實體經濟面臨著巨大的挑戰，只有創新才是唯一的出路。

寫字樓建多了

各種房子都建太多了，只是多建了多少的差別。寫字樓可能還行，不是最多的，但是市場需求卻下滑了。

是各種公司，而且是那種服務性的公司，第三產業的，比如會計事務所、律師事務所、擔保公司、理財公司、證券公司、設計研究所、廣告公司、平面設計、諮詢公司、評估公司、軟體開發公司、資料分析公司等等。但是這些公司往往是第一第二產業的大發展或繁榮中才有大量需求。

既然寫字樓是服務性行業消費的，那麼哪裡這些公司多呢？當然是一線城市、中心城市。比如，北上廣深，以及各地的省會，和近期經濟熱點城市。

如果你想投資，那麼看是否是這些城市，三線城市是沒有意義的，實際上部分二線城市也沒有投資意義。一個簡單的辦法是，如果當地商務酒店較多，那麼寫字樓就可以考慮。因為公司業務人員往來要住酒店，如果酒店能開很多家，說明公司多。

與此同時，一方面開發商建設速度放緩，但另一方面，開發商在地價高企的情況下，拿地熱情高漲。

種種跡象表明，受限於供給側資源控制的寫字樓的投資價值不會降低，但是運營方式肯定會隨著野蠻生長的終止而進入精細化運營階段。5G的來臨宣告一個新時代的開啟，一大批新業態正在路上。

供給過剩嗎，其中以前是灰色，黒色金融消化一點，以前投資渠道少，又想高回報，易上當。也是15年後房價助推的力量之一。隨著法律執行力度和投資意識加強，受眾少了，騙子金融活不下來了。

1、潘石屹的堅持

這幾年投資寫字樓是否還有價值，其實你 只要去看一個人就可以了，那就是潘石屹，潘石屹是曾經的地產大佬，10年前應該是他企業的巔峰時期，2010年SOHO中國的營收達到了巔峰，是為180億元，此後，潘石屹堅定的看衰中國的房地產市場，他不僅是口頭看空，更是在身體力行的執行，並且變成公司的戰略來做，於是SOHO中國開始從開發轉型為自持，也就是租賃，他一項認為中國的房子租售比太低了，這個說法固然不錯，中國的房子的租售比一向很低，一線城市1.5%的回報率，二線城市也才2%，達到3%基本都是沒怎麼聽說過的城市。

但是中國的樓市不是一個完全充分的市場，直接用來和發達國家相比是不合適的，可以說近20年中國做創投的企業收益率遠超美國的同行，這個不是因為他們的能力更強，只是因為中國的速度更快，有些東西是不能直接和美國比的。

說回潘石屹，SOHO中國2018的營收是17億元，而碧桂園2010年的營收是250億元，到了2018年營收是3790億元，潘石屹此後連連出售物業，現在是徹底變成了一個木匠，哦，不，是一個攝影家。

連潘石屹這種10年前就轉型做寫字樓的房地產大佬，到今天都出售物業了，說明寫字樓真的不賺錢了，他都在寫字樓裡面賺不到錢，其他人更加能夠賺到錢嗎？潘石屹的物業的地段可都是好專案，他以前說有些專案是要拿一輩子的，現在不還是出售了嗎？

現在SOHO中國想再度回到開發商的位置。

2015年我剛到深圳的時候，聽人說的最多的就是前海，前海被譽為30年前的蛇口，執改革之牛耳，於是就去前海走了一遍，我問，前海在哪裡呢？旁人指著前面的一片工地，說這就是前海，幾年後這裡會增加1000多萬方的寫字樓。

深圳的寫字樓太多了，集中供應，深圳的寫字樓的供應速度是多於住宅的供應速度的，短時間內是難以消化的，深圳有大量的工廠在外遷，空置的廠房也別改成了寫字樓，租金比正規寫字樓要低不少，企業自然會有所選擇，現在的錢越來越難賺，租金能省則省，一方面是需求在環節，另一方面是供給在增多，寫字樓的回報，短時間內並不看好，需要多長時間才能被市場化解，現在還不得而知。

不請自來。確實北京、上海等一線城市部分割槽域的寫字樓出現了空置率上升、租金下降的現象，特別是中小金融企業退租現象比較明顯。這既有經濟增速放緩帶來的週期性影響，同時也有區域分化的結構性原因。

經濟增速放緩的大環境影響不可迴避，這在寫字樓市場也明顯反映出來：部分企業為節約支出選擇收縮面積，或從核心商圈搬到其他產業園區辦公；有的企業資金壓力較大，付租金的時間會往後推；個別企業資金出現問題導致大面積退租。

通常來講，寫字樓市場正常的空置率水平應該在10%左右，有一些波動也是正常的。以筆者所在的城市杭州為例，2018年年末的資料，2018年杭州寫字樓存量5139689平米，年新增供應609771平米，平均租金為4.35元/平米/天，空置率19.1%，年淨吸納量671895平米，全市整體空置率環比2017年下降3.2%。

寫字樓空置率的上升，是受到需求端和供給端兩方面的影響。在需求端受G20效應影響消退及國內外市場經濟大勢影響下，需求處於飽和狀態下；供給端又有大量寫字樓投入使用，需求以及供給失去了平衡，一減一增，空置率自然而然的上升。

寫字樓是否存在投資的價值主要體現在這幾個方面：

1.地段至上。地段是不可突破的先天優勢，往往城市核心區域、核心商圈土地的稀缺性更強，因此價值更大。所以是否位於城市的核心區域，是衡量寫字樓檔次，以及是否具有投資價值是首要因素。

2.交通便捷即是商務效率。時代飛速發展，交通便捷即是商務效率，掌握速度和時機就是掌握住了最大的財富。機場、地鐵、快速路等等通勤的便利是一個非常重要的參考指標。

3.成熟的配套支撐。例如：銀行；五星級酒店；會議中心；花園；高階購物餐飲；影院；咖啡館、茶館；健身。這些都是所謂的“人氣”，是寫字樓必不可少的組成部分。

4.寫字樓產品及定位。寫字樓的品種很多，並不是號稱是“甲級”、“5A”級的寫字樓都是頂級寫字樓。首先看寫字樓的定位，定位主要從未來使用上是如何定位的，包括客戶定位、層次定位、品種定位及市場地位定位等，而寫字樓從上至下可分為頂級、甲級、乙級、丙級、SOHO級等，不同的寫字樓的定位是不一樣的。