1.區域位置慎選，不能盲目的聽取開發商銷售顧問的一味吹噓。～必須實地檢視地理位置及交通狀況，周邊配套，周邊環境及人口層次分佈，瞭解政府對周邊遠景規劃，發展方向趨勢分析。。。。。。。。

2.確定市場定位，是否適合投資，是否過剩?

3.分析開發商操作模式，是否有保障收益措施，會有持續確保商鋪的收益?是否會發展經營不遺餘力?還是僅僅只是房產投資開發的一種噱頭。

電商這麼牛，投資商鋪要謹慎。

除非是黃金地段，我們當地的一個小縣城，好的地方，真正的黃金旺鋪，在七萬一平方。租金10個平左右，10-15萬一年。

按照這個，投資還是有效果的。

我想，首先要考慮這個城市的現在和未來的發展和潛力，其次就是地段問題，第三，你的能力或擅長是否與這裡相融合。

需要籤合同吧！人流密集的地方還可以，如果人少冷清，恐怕床費都賺不回來。我感覺大排檔裡的各種小吃，及美食城裡的各種風味小吃，還可以。因為品種繁多，各種風味小吃，應有盡有，比較適合大眾口味。人們有選擇的餘地，都願意集中，挑選這種場合的地方吃飯。

蔣老師觀點：商鋪投資一直都是非常專業的投資品種，由於投資存在著諸多不確定的因素，商鋪具有一定的投資風險。目前，商鋪投資的風險除了不可預測的因素之外，還有一些投資之外的“可控因素”誤導市場，蔣老師為了讓大家規避市場風險，總結了10條重點問題和陷阱，給商鋪投資者提供參考和建議，儘可能減少風險。

大城市商鋪專案的營銷普遍比較困難，投資者需要警惕，真實的營銷狀況並非以前那麼好。很多專案開發商進行強勢招商宣傳，出發點更多的是招商造勢推動營銷而並非解決它明實際招商營銷問題。

很多專案在營銷困難的時候透過廣告等讓投資者認為有很多的商家關注這個專案，但是實際上並沒有很多商家關注，只是造成了一種“熱銷”家鄉。所以如果你看到商鋪的廣告在狂轟濫炸，那麼就要提高警惕心理了，這很可能只是造勢活動，並非真正具有投資價值。投資者要謹慎對待這些廣告。

1、不要混淆概念

一些開發商故意混淆社群商業和區域商業的概念，所以會誤導眾多投資者誤認為住宅旁邊的商鋪是具有投資前景的社群商業。

但實際上不是，蔣老師有必要提醒投資者在投資社群商鋪時要牢記一個指標：50萬：1萬，即社群商業以社群消費為主體，50萬平方米的住宅大約可以支撐1萬平方米的商業。

如果開發商進行了10萬平方米的商業專案，雖然還在社群旁邊，但是已經不是單純的是社群商業專案了，因為所在的社群消費群體已經不能滿足其經營需要。

2、大體量商業專案

如果大體量的商業專案需要吸引周邊的消費者過來，這樣的商業地產已經成為一個區域商業。區域商業需要開發商進行統一的定位，規劃招商以及管理，任何一種商業規模達到2萬平方米以上的集中商業都需要有專業人士進行管理。

3、社群商業風險低

社群商業對外部的市場依賴不強，但是區域商業不行，開發商或者管理商必須在娛樂或者創新的品牌業態招商及管理等方面做很多工作，才能保證這個專案的成功。

正是因為社群商業風險比較低，普遍受到投資者青睞，開發商出於營銷的目的對市場宣稱所銷售的專案以此混淆投資者的視聽，投資者分不清真偽，盲目地跟進肯定會產生問題。

促多專案在做營銷的階段會策劃很多活動來吸引投資者，比如利用專家的說法是一種常用手段。很多專家會運用大量的營銷觀點來鼓勵眾多投資者，使其對這個專案或這個區域形成很高的一個價值的判斷。

投資者要謹慎地對待這些所謂的專家的建議，並非專家講的都是對的，尤其是有些專家在配合開發商作宣傳，投資人更要謹慎關注。跳出專家營造的美好“幻想”，從多個方面去綜合評估投資專案的價值。

商業專案有序經營是投資者收益的保障，而有序經營的基本前提是開貨商必須很清楚這個專案未來60%~70%營業額來自哪些消費者，他們的消費水平和年齡區間確定後，才能夠確定哪些是這些消費群體認同的品牌，並把這些品牌招進來至少佔據20%~30%的面積，這樣才能保證這個專案開業後形成預定的商業氛圍。

如果對這個不做判斷，開發商前期的招商就是無效的。目前有很多商業專案很快開業又很快關門，就是因為在前期根本不清楚專案的消費群體是哪些，專案需要的商家是哪些，這就產生了只要是商家就招進來的現象，這種招商是無效的招商。

投資者不能簡單地認為這個地方招滿了，就沒有問題。如果沒有弄清楚這個專案以後的市場主要群體和匹配的商家，這個專案就算成功開業了以後也不能保證順利運營下去。這些問題如果沒有徹底解決或者方向不對，那麼開業以後兩三個月的時間這些商家損失嚴重，開業一段時間之後商家支撐不住撤退很正常，所以投資者不能簡單地理解招滿了就沒有問題。

有些開發商出於營銷目的，為了吸引更多的投資者，設定了一個頗有架勢的“管理”團隊出來，細心的投資者會注意到很多招商專案都在宣傳其專案背後有國際或者美國的管理團隊進行管埋，不僅擁有幾十年的管理經驗，而且其管轄下有上百萬上千萬的管理面積。

客觀地看，國內外確實有很多成功的商業管理商，但是好的管理商基本上都具在做直營管理，比如華潤、恆隆，國貿等。我們也不排除國內外有專業資質的人士介入和啟動管理市場，但是投資者要認清一個現實：目前國內的商業管理市場處於起步的階段，不要簡單地以這個專案的管理商有國外多少年的管理經驗而盲目地去投資。

中國的商業市場跟國外市場的情況完全不一樣，在歐美一個餐飲做到一兩千平方米已經是極限了，但在中國一個餐飲專案做到兩三萬平方米是很平常的事，洗浴中心專案的規模也如此。

中國式的餐飲和休閒娛樂在歐美國家並不是那麼流行，所以國外的管理商對這些業態的管理核心的瞭解比較有限，所以投資者不能簡單地認為這個專案是國際的管理商來管理就不顧全域性地做出投資選擇。

中國商業地產開發商的資金實力相對而言並不是很強大，大多依靠銀行貸款，同時國內的商業地產融資渠道相對狹窄，所以回購很大程度上只是一個美麗的營銷幌子。

最終能否真正實現回購卻是存在很多的變數，而且這些變數就是風險所在，所以投資者應該理智地對待開發商提出的回購的承諾。

專案的後期經營管理是一個很重要的環節，很多開發商注意到了這一點，所以在營銷的前期非常強調商鋪的統一經營管理，商鋪經營成功與否直接影響未來的收益。

比如，在售賣商鋪的時候跟投資者約定所購買的這個商鋪今後的發展範圍限制，但是這只是管理所涉及的較為基礎的層面，在實際管理中達是具有很大的侷限性。

任何一個地方的商鋪是根本不可以十年如一日地只能用來做仕麼，這是違反市場規律的，商鋪的定位都會變化。

中國的市場在快速發展，居民的收人水平提高，每一個商業市場的周邊都在發生很大的變化。人們的住宅條件在不斷地提升，從過去的平房到樓房，有些甚至住進了別墅。

任何區域的消費市場結構都在不停地發生動態變化，開發商的側重點也就有所不同，所以商鋪不可能從一開始就簡單地約定用途而不做調整。

不少專案為了熱炒，大多打出“專案統一經營管理”的旗號，但是在實際的操作當中並非如此，實現真正意義上的統一經營管理只是一個虛構的“童話”。

所以投資者要注意不要以“統一經營管理”作為判斷投資的主要依據，投資者一定要清楚如何做才是統一的經營管理。

現在全國各地返租期有三四年的，有十年的，也有無限期的，總之五花八門。是否長期的返租期就有保障，就沒有風險了呢?答案是否定的。

開發商通常會宣稱以其優良資產作為抵押，但是如果開發商破產了怎麼辦?在此，蔣老師提醒投資者要側重於開發商對專案的專業化操作，保證專案能有一個持續穩定的經營，而不是開發商所保證的資產抵押。承諾都是會變的，一旦經營變差，開發商和運營商自身難保，肯定也保不住你的收益。

所以大家應該把眼光更多地專注在觀察開發商是不是踏踏實實在解決定位招商管理的事情。如果開發商能夠確實解決專案管理存在的各種問題，投資者在家就可以坐享其成。否則，問題解決得不好，很多時候是血本無歸。

國內很多商業專案在營銷的時候都會強調其擔保人有多麼重要的背景州頭力。投資者別以為東家實力強大就可以高枕無憂了，一定要去了解擔保的內容、擔保的時間和拍保的期限，一般的投資者可能並不太瞭解這些內容。

開發商因此可能會在擔保的內谷上做手腳，投資者大多數情況下只關心廣告宣傳上哪些人士做擔保，而忽略了擔保的期限、擔保的內容，這些內容可能跟你完全沒有關係。

擔保的具體流程和內容範圍是比較專業的知識，所以怎麼樣甄別擔保是否對自己有效，這是投資者需要關注的問題

很多投資者表示受到了媒體的鼓動影響，看到媒體頒發的各種獎項，既然媒體大眾都對這個專案有信心，自然是一個不錯的投資選擇。

可是，投資者往往忽略了一個事實，中國的媒體市場正在一個發展的階段，很多媒體為了推動它的廣告營銷，對開發商更多的是一個配合的角色，媒體寫軟文是市場現實。

所以投資者要謹慎評價各種媒體評獎的內容，不可以簡單地以這些評獎作為投資判斷依據。

我們在選擇商鋪門面時，首先考慮的問題就是門面所處的位置，即使是在一個區域之內，相比較也要選擇相對繁華的地段，而如果經濟條件允許，則應該選在主要繁華的大街上和比較大型的小區。

我所處在的城市是重慶市。重慶市是現在處於穩步向上發展的城市。重慶市主城區的人口也是非常密集的。主城區大型小區也非常的多。我以重慶市半山華府小區為例。半山華府小區分三個板塊。最先修建的是鵬潤藍海c區。然後才是鵬潤藍海a區和半山華府小區。三個小區加起來有6000多戶人口.而小區樓下週圍的門面很少.現在那裡的門面租金幾乎都是200元每個平方以上。並且每年以8%~10%的速度在遞增。為什麼那裡門面這麼好出租呢？而且租金這麼貴呢？主要有兩個原因。一是門面比較少,而且小區人口很多。第2個主要的原因是流動人口比較多，租住戶比較多。因為半山華府小區緊鄰北濱咯金源廣場。金源廣場裡面有很多KTV超市電影院.裡面的很多打工者都租住在半山華府小區。就是說小區年輕人比較多，消費力比較強，吃喝玩樂都很容易在外面。

反正如果一般的小區不大,門面又相對比較多。那就不具有投資價值。再舉兩個例子。2016年修建的招商錦星會小區,雖然離觀音橋步行街很近。但是隻修了三棟房子,每棟房子的底樓和2樓都修了很多門面。到現在很多門面都沒有租出去。主要原因就是人少門面多，不成正相比例。還有重慶紅旗河溝的龍湖新壹街也是這個樣子。也只修了三棟30層左右房子。但是每棟房子下面1層2層三層都是門面。已經修好了好幾年了。雖然住宅和門面都已經賣完了,但是投資門面的房客是不容樂觀。因為90%以上的門面轉租率非常的高。主要原因就是人少門面多，商戶根本經營不下去。直到現在至少有50%的門面租不出去。

那麼現階段怎樣選擇優質門面呢？我認為首先要選擇大型小區。其實要選擇大型小區裡面的小區大門旁邊的門面。就是說小區人口主要進出這個位置的門面。這樣的門面相對來說是比較優質的。買過來之後也是很好出租的，並且出租的價位也相對來說也是比較高的。即使租客經營不善做不下去了，馬上轉租出租，很快就會有人來接手。

說實話，商鋪投資作為投資中的一種，其投資收益並不是很高，而且相對於其他的理財類投資，還有投資回本週期長，收益不穩定等等問題。如果你決心投資商鋪，有幾個點或者坑，是必須要避免的。

1，虛標價格。有的開發商因為商鋪地理位置好、周邊商圈成熟、投資熱門行業地標等等原因，虛標商鋪價格，出賣商鋪比平均價格貴20%以上甚至更多。這類商鋪的成本已經比周邊商鋪高出許多，不建議購買。建議投資者遇到此類商鋪要認真的實地考察後，謹慎購買。

2，法院拍賣商鋪。法院拍賣的商鋪，大多為不良資產低價處理的，在拍賣期間，商鋪的產權不明晰，可能存在過戶隱患。同時也可能存在執行困難，前戶主不搬離等問題。新聞報道里關於這類商鋪買了無法使用的案例非常多。如果投資者遇到這類商鋪，一定要確認過戶及商鋪的清理情況，再做選擇。

3，不成熟商圈商鋪。商鋪是商圈的組成部分，商圈成熟，意味著商鋪租的出、租金高。而商圈不成熟，商鋪閒置率高，投資的收益降低，收益期拖後拉長，甚至無法保證。投資者千萬不能看到開發商所播發的廣告就頭腦發熱搶購，一定要結合當地商圈的實際情況判斷。

4，中介介紹的轉手商鋪。房地產中介手中握有大量的商鋪資源，而一部分是轉手商鋪。這類商鋪因為種種原因無法產生效益，流落到中介手中，並付給中介高額的佣金。而中介因為獲利豐厚，會不遺餘力的推薦這類商鋪。投資者在遇到這類商鋪時，一定要調查清楚商鋪的實際情況再選擇是否購買。

5，在建商鋪。很多新開樓盤都會銷售在建商鋪，而非現房商鋪。此類商鋪因為非現房，很可能是井中月，因為開發商資金斷裂成為爛尾樓盤或者因為抵押給銀行而無法辦理產權。投資者在遇到此類商品時，一定要調查清楚開發商的資質背景和發開能力，對於沒有名氣和資質或者劣跡斑斑的開發商所售賣商鋪，一定要謹慎。

6，無法取得產權的商鋪。此類商鋪因為種種原因無法取得產權，投資者一旦投資購買，會得不到相應的法律保障，投資資金竹籃打水一場空。這類商鋪是一定不能入手的。

7，商鋪返租類的商鋪。很多開發商打著購買商鋪就能返回xx年的租金的廣告。實際上這類商鋪往往都不會馬上產生效益，投資者花了大價錢得不到回報。投資者遇到此類商鋪，一定要看商鋪的綜合情況選擇。

8，虛擬產權商鋪。虛擬交易平臺是這幾年風頭非常火的，比如淘寶京東等等。投資者看中的是平臺的引流能力和IP，但往往投資者在前期可以花很小的成本拿到商鋪，中後期卻要花很大的成本投入營銷。這類商鋪對投資者的營銷能力和資本能力要求很高。

下面兩盤菜，看你選擇了。

每一個人的心裡都有一本賬，投資商鋪更不例外，投資商鋪的目的是保值增值穩定收益。但是在房價上漲的趨勢減緩，地產板塊開始被看冷的大氣候下，房地產的春天已經悄悄開始換季。商鋪做為地產寵兒價值已經達到高不可攀的地步。現如今如果一個好的商鋪四處派發廣告，你就要警惕投資陷阱了！君不見鬼城的地方頻顯。在我們這個人情社會里，如果一個有著巨大升值空間的商鋪通常情況下，早就內購完畢了！當然也有眼光和機遇運氣的成分，但是千變萬化不離其蹤，投資商鋪永遠值得關注的核心問題就是——地段、地段、地段。因為永遠記得位置決定價值！當然還有市場前景、增值空間、成本回收期等全面考量！

購買商鋪無非是兩種方式：

A，全款購買B，貸款購買

如果是不差錢的金主，拿著自己的閒錢投資商鋪，只要位置好，既使賺不到心裡想的數字，但是也倒黴不到那裡去。至少圖個穩定，大不了利率與租金持平，當然一般不會，這只是機率，凡事都有例外！

如果貸款買商鋪，就要仔細算一下價效比和全盤考慮一下自己的承受能力了。如果收到的租金還不夠銀行的利息。或者幾十年的回收期就要仔細琢磨琢磨再做定奪了。如果你擁有一千萬，再貸款買了個三十年才能回本的鋪子，你變成了一個不折不扣的房奴。等到收回成本的時候，你已經鬚髮皆白，那你的投資有意義嗎？那時候的房價你能把握得了嗎？活在當下永遠是最現實的句子！

一鋪“養”三代還是一鋪“坑”三代？商辦類產品到底值得投資嗎？

購買商鋪，一方面可以獲得穩定的租金的回報；另外一方面，隨著時間的推移商鋪的價值還會不斷的增加；第三商鋪這個資產，未來還可以傳承給子孫們，是不是聽上去非常蠱惑人心？開發商在對商鋪銷售中我們聽得最多的一句話應該就是“一鋪養三代”這個高投資高回報的投資價值，目前，大量的一線和二線城市住宅限購的情況下，把商鋪和寫字樓的投資，作為的一個考慮的方向，我們來討論一下寫字樓和商鋪是否值得投資呢？未來前景怎麼樣呢？

到底是一鋪“養”三代還是一鋪“坑”三代？商辦類產品值不值得得投資呢？

寫字樓現狀？

根據戴德梁行所提供的報告，在2012-2018年大中華區域，香港和臺北甲級寫字樓的回報率，保持在2%到3%分之間，這是每年的投資回報率;在大陸的一線城市，北京，上海，深圳和廣州，要稍微高一點，在每年4.5%到6%之間;從2012年開始在中國的一線城市裡面，租金的水平幾乎保持不變，再採取樣本的十幾個二線城市裡邊，2012年之後呢，甚至於甲級寫字樓的租金水平還呈現了步步下跌的態勢!

商鋪（大型購物中心）的情況如何？

根據萬得資訊所提供的報告，從2009年開始，中國一線城市和部分熱點二線城市的商鋪租金水平，呈現了一個不斷回撥的走勢，大型商業商鋪業態是商場和百貨大樓，衡量他們租金水平點，常常是按照大商業入口核心區域，也就是開啟大門之後進去看到的黃金首飾或者是化妝品的那麼些租金的水平。從2009年開始，全國大量的二線城市租金水平下降了30%左右，這是我們談到的商鋪，商場，百貨樓的租金水平。

租金回報率每年3%左右，聽了這些租金的回報率，我想有一些朋友會感覺到似乎並不是像開發商所描述的那麼激動人心。除此之外寫字樓和商鋪的價格的走勢，與住宅相比，在過去的十年就像他們的租金回報率表現一樣，價格也是委靡不振！

商辦類產品回報率為什麼這麼低呢？主要有以下原因：

第一個原因，就是中國網際網路的發展，以網購所代表的業態對線下零售業態影響，網際網路在過去的五年時間，每年的零售增速保持在22%以上，其他的一些線下的零售增速保持在3%到5%之間的增速；

第二個，是以寫字樓和大型商業商鋪為代表的，這些商業地產在過去的十年表現了供應過剩的局面。從地方政府來說，賣出之後不斷地開來創造GDP的收入和住宅相比較的住宅賣出之後，就是一錘子的買賣，地方政府更願意從追求經濟GDP增速的角度，傾向於來賣出商鋪和寫字樓；寫字樓或者在百貨大樓商場常常會成為一個城市裡邊的地標性的建築，是一個政府的臉面工程。再有一個就是從拿地審批流程方面，商業地產要比住宅的審批要簡單一些，所以以上這些因素都構成了寫字樓和大型商業商鋪在過去的十年投資增速普遍的高於住宅的投資增速，造成了今天的供大於求；

第三個因素，從金融的角度來說，商鋪和寫字樓流動性要明顯的差一些，住宅是剛性的需求，購買基數大，而且購買可以從金融機構提供比較普遍的信貸，首付會低一些，百分之三十；但是像寫字樓和商鋪常常都是需要百分之五十以上的首付，甚至在很多城市銀行已經不在提供貸款業務。當然還有稅費的成本要比住宅的交易成本要高很多！

住宅可以給購房者帶來向戶籍和學籍以及融入一個城市之後，未來能夠分享這個城市社會保障等等這些政策，那麼寫字樓和商鋪都是提供不了的。

在未來的10到15年，中國的城鎮化還是一個浩浩蕩蕩的大潮，整個城市裡面房地產的需求更多的還會表現為人們對住宅這個剛需產品、長期的大量的需求表現，至於說像寫字樓和商鋪做為一個生產資料的需求是具有彈性的，在未來很長的時間，他們的投資回報率，不管從租金還是未來價格的增長都不可能會超過住宅的增速。

好了，以上的分析希望對想投資商鋪和寫字樓的朋友給予幫助！

如果你是外地的朋友想在西安買房，沒有購房資格，合理合法化解除限購正確買房！

1.物業費（空置成本）， 是否帶租約，租金（是否含稅）合同期 業態（銀行，美髮，烘培……高利潤或品牌好的業態容易承受高租金）

2.單價（單價跟住宅對應是否超過1/3），面積（臨街鋪50平米左右比較好租）

3.現有人流動線，跟未來人流動線（人流習慣決定進店率）

4.門前是否陡坡，階梯，欄杆，綠化，柱子（這些都影響商鋪價值）

5.車位數量，停車入口是否方便（消費便利，對餐飲鋪特別重要）

6.層高（影響可塑性），開間（採光，展示），所在樓層（一樓的鋪子增值空間比二樓或以上樓層增值快很多很多，除非足夠大，並且足夠便宜才買樓上），公攤，是否有電梯（有電梯跟沒電梯的樓上鋪差距很大）

7.拿地時間（影響不大，關係土地續費）

8.是否有上下水，燃氣，煙道（滿足做多重業態商鋪，租戶可選擇性更多）

9.周邊範圍內消費人群（年輕人，跟高薪就業，老闆，這類人群越多越好，年輕人敢於消費，高薪人群跟老闆有能力消費）

10.馬路寬度是否超過4車道，太寬不易聚人流！（太寬的馬路人過不來，擁擠會體現出人氣）

11.是否有合法合規的招牌位！（很重要的一點，一定要去定有店招才能買，且要確切知道店招大小，特別買樓上鋪子客戶，有的開發商招牌買的時候你不說送給你，到時候要租，且不行定租得到！）