問這個問題的，你無非就是想知道房地產是會漲還是會跌！其實買的人都想著房子漲，沒買房的人，都希望房子會跌！這是無可厚非的！

因為房地產是資產類的東西，受到很多因素干擾，沒有人能具體判斷能漲還是能跌，漲了吧，怕房產泡沫刺破了，一地雞毛，跌了吧，買的人受不了，地方政府也不願意！具體看國家的調控！就今年釋出的資料來看，大部分得城市都小跌，一部分城市在漲，但是跌得城市在加速增多。

今年並沒有降息，所以房地產並不能更多的狂歡，大機率在明年5—6月份應該會有一次降息，屆時房產會有一段小陽春。然後大基調還是房住不炒的格調！所以不是剛需的話，個人有個2-3套房就已經可以了，沒必要把後十年的錢全部都投到房子裡！

如果你是個剛需，確實想買，建議能買一線城市市中心，就下手。不行就買二線城市的市中心，接著才能考慮一線城市的市郊，二線城市買不起，那也要買三線城市的市中心！這樣你拿著十年二十年都不會虧。一線城市50-80平最搶手，二線城市80-100最搶手，三線城市120-140最搶手。

房價上漲並不能帶來更多社會財富，實際是一部分人賺到了錢，而更多人增加了負債，最終的結果是全面推高社會成本。在經濟快速增長時，工資上漲能減輕購房者還貸壓力，工作穩定性也相對有保障，一旦經濟增速下降，則工資上漲就會趨緩，對房價的支撐力持續減弱。

到了2019年，真正的剛需多數已經買不起房了，掏空六個錢包不一定能湊得起首付，而家庭月收入同樣難以支撐房貸月供。隨著經濟下行壓力增大，產業結構大調整，一些行業會受到衝擊，部分人的工資有可能下降，而工作穩定性也會降低。

房價超出了合理水平，在炒房風險越來越大時，投資者也會選擇其他方向。房價以每年10%左右的速度，五年左右腰斬，可以避免銀行出現大量壞賬，而選擇棄房斷供的家庭也不會太多，經濟不會受到明顯影響。

二、房地產行業在國民經濟中的佔比降低，開發貸款及房貸金額大幅下降

房地產不會創造新的社會財富，更多是將寶貴的資金沉澱下來，長遠來看對於經濟增長是不利的。今天的增長，實際是明天的負債，當居民家庭負債率增加到一定程度時，繼續依靠房地產拉動經濟的風險就會無限增大。

鍋已經燒開了，水也快耗幹了，如果繼續添柴，鍋有可能被燒化。在這種情況下，釜底抽薪是唯一選擇，降降溫，然後再慢慢添水，這樣才能更好熬粥。

銀行貸款就是乾柴烈火，是房價上漲的核動力。為了經濟增長及穩定就業，貸款就要向中小企業傾斜，開發貸款及房貸就必須嚴加限制。

三、中小開發商大量破產，大魚吃小魚

全國有上萬家房地產開發商，目前只有二百餘家破產，對行業影響微乎其微。但是隨著貸款收緊，融資渠道受限，房地產開發商過去不差錢的情況一去不復返。

降價會影響到地價，一些地方還會對降價幅度加以限制，於是一些開發商會直接選擇破產，留下一些爛尾樓，部分損失由購房者承擔。

負債高的、資金不充足的中小開發商倒下很容易，資金充足、負債率低的大型開發商則能夠實現大魚吞小魚，低價兼併擴張。

四、多套房持有者多數會被套牢，難以出售離場

2019年二手房價格已經明顯鬆動，消費者觀望情緒增加。買漲不買跌的普遍心理下，消費者更多會選擇持幣觀望。

部分炒房客資金吃緊後會選擇棄房斷供，這是法拍房增加的根本原因。供求關係在發生變化，等三年有可能省30%左右的購房款，理性購房者會耐心等待，而不是高位接盤。

曾經獲得了超高回報，對房價上漲推波助瀾，今後數年多套房持有者多數會被套牢，找不到接盤俠，真正的剛需也無力接盤。

五、人口拐點來臨，多數城市房產空置率持續上升

上世紀五六十年代是人口數量激增的年代，也是兄弟姐妹最多的一個階段。隨著時間發展，老人紛紛離世，留下大量房產，多數城市房產空置率會上升，租金則有可能明顯下降。空置的房產增多，影響租房市場的同時，也會增加二手房供給，進一步拉低房價。

房地產行業發展十幾年來，逐漸的從小而全，向大型房企過渡，以前小型房企遍地開花，最近幾年開始逐步兼併重組向大型房企過渡，因為這個行業是重資產行業，實力不濟的企業很難在艱苦的市場環境中生存，資金，人才，人脈，市場資源的要求都相對較高。未來，將會出現幾個或幾十個超大型的房企，基本上佔有市場八成以上份額，它會掌握市場定價權的制高點，會對市場的價格走勢形成指向性的重大影響。

其次，隨著社會發展，社會平均工資會逐年走高，人民對物質生活的追求會更加高階，將來，市場上的高階房源會比較搶手，距離市中心相對距離近的房產會更加保值。

最後，市場會出現兩極分化情況，高階，優質，地理位置優越的樓盤會保值增值，低端，大眾化的，地理位置偏僻的樓盤會掉價，會出現貶值。是故有寧買城裡老破小，不買遠郊新大遠。

政府政策決定房地產走勢。

如果經濟持續低迷，政府不出臺大的刺激計劃的前提下，核心區住宅房價趨於穩定，或稍有下滑，商業地產下降。

房地產這個行業是非常複雜的行業，關係到中國的GDP，CPI和居民消費。隨著這十幾年的發展，房地產行業已基本達到一個比較高的峰值。中看。過去的十幾年這個行業的發展。突飛猛進，大多數城市不管是房地產開發的價格，還是房地產總量已經達到一個比較飽和的狀態。而最近幾年，國家也釋出了很多。限售或者是降低房地產價格的政策來。穩定房地產價格。這樣來看，我們國家非常重視房地產行業。發展提前就做好了準備，這樣非常好。那麼，未來的十年房地產行業會怎樣發展呢？下面我簡單說一下。

1，首先說一下房地產的價格。從前十多年的發展。我們房地產的價格，我覺得現在已經是略有偏高，泡沫還是比較嚴重的，我估計以後的十年房地產價格會慢慢的回落。到達一個比較合適的價位。來為保證大家都買得起房和住的起房。

2，再來看中國投資者。現在大多數中國的投資者的80%以上的資產都在房地產行業，這樣對房地產也造成了泡沫是非常嚴重的。現在隨著國家政策的放開，其他投資領域也逐漸完善，以後大家投資的方向會更多。收益比也會更大，這樣也會減少這類人群的炒房預期。

3，房地產行業分為商業和住宅兩類。大部分住它。現在一二線城市都還有剛需需求。但是商業的話我覺得是嚴重飽和。以後的市場我估計商業地產會逐漸的萎縮，甚至是有些商業地產會非常的麻煩。其實這商業地產業和最近電商和網路發展的關係也很有關係。在這裡我不一一舉例。

4，還有一類就是，前幾年的。棚戶區改造積累了大量的拆遷戶，拆遷後擁有大量的房產，如果這一房產以後在市場上流通的話，會造成房價。大量拋售。價格也會慢慢的向下滑落。

5，以後的十年可能隨著房產稅的增加和各地各城市的房產的聯網，大部分炒房者也會賣房去投資其他的產品，這樣也會對房地產造成一定的影響。

總體而言，我覺得房地產行業未來十年會慢慢的向下，但是也不會暴跌，在一段時間內供求關係會繼續加大。

未來10年房地產市場會有三個明顯的走向，第1個走向是增長趨於平緩，平臺期出現，第2個走向是分化更加明顯，不同城市之間的房地產價格有明顯區別，第3個就是租售比趨於正常租金上漲。

先說第1個，房地產市場經過了十幾年的快速增長，現在這樣增長的速度已經放緩，這不意味著房地產市場會迅速的下跌，但是過去那樣高速的增長不再現實了，這是因為中國經濟的增速已經放緩，現在開始更加註重質量，同時房地產市場經過了十幾年的快速增長，紅利已經消耗乾淨，現在房屋的存量已經不能夠支撐更多的房價上漲了。

第二各地區房地產會出現分化，房地產市場是一個割裂的市場，各個城市的房地產市場都可以認為是不同的市場，彼此間聯絡比較少，在一些城市房屋由於過去十幾年的快速房價增長有過度建設的情況，那麼下跌的空間就很大，而一線城市由於房價的過快上漲限制了經濟的增速，因此會對房價進行抑制，但在一些三四線城市仍然還有較快的增長空間，房價也有比較大的上漲趨勢，這樣房價還會出現上漲。

第3個現在中國市場的租售比仍然扭曲，租金收益和房屋投資不能夠達到西方發達國家市場的水平，因此租金的上漲是一個比較明顯的趨勢，未來隨著房價的逐漸平緩增長，租金可能出現一個相對來說更大的漲幅。

隨著針對房地產行業調控政策的不斷出臺，以穩定房價為主，達到“住房不炒”的最終目的，房地產行業開始呈現多事之秋，前有恆大地產降價銷售引發的投資者退房潮；後有潘石屹夫婦集中拋售地產，接著有萬達王健林負債傳聞，和破產的80後創業者王思聰切割，均表明了房地產行業的寒冬已至。

而房地產未來十年將何去何從？社長認為房地產行業將會有以下幾種發展趨勢，有合作併購，堅守轉型和最終離場。

合作併購

近幾年，隨著開發商大力開發土地，土地資源稀缺性進一步凸顯。隨著土地價格不斷升，“招拍掛”競爭日趨激烈，聯合取地、合作開發也成為開發商擴大銷售規模、分擔運營風險，實現優勢互補、合作共贏的重要方式。

在權益拿地比例中，保利、龍湖、招商、中南、遠洋及首創等更傾向於聯合拿地，權益拿地比例在70%左右，形成了新的拿地模式。

除合作開發之外，龍頭房企還利用自身在資金實力和規模上的優勢，在二級市場上積極尋找併購標的，以獲取價格相對低廉的土地資源，這就是開發商拿地的又一模式。

說起併購在機制較為靈活的民企中應用更為普遍，如融創、Sunny城及泰禾收併購金額佔其自身拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

堅守、轉型、離場並存

伴隨著市場的不斷變化、調控的逐層深入，不同規模的房企在此番熱銷浪潮中演繹著分化加劇的橋段，龍頭房企強勢兌現著先前的佈局優勢而成績斐然，中型房企思考著如何在市場絞殺中破局突圍，而部分中小型房企則已逐步開始探尋未來自身生存之道。房地產企業從不缺乏搶灘逆襲的契機，卻也面臨著步步驚心的兇險。決策未來發展思路，始終是擺在各房企面前的重要課題。有些房企選擇繼續堅守開發業務，有些房企轉型尋找新的利潤點，也有些房企選擇放棄這個行業徹底退出。堅守開發業務的以龍頭房企與中型房企為主。房地產行業以規模為重，唯有開發業務可以快速做大規模，保持企業競爭力。例如，Sunny城戰略目標定為“規模上臺階、品質樹標杆”，全地域發展、全方式拿地、全業態發展，力求衝刺千億。再比如碧桂園，2017年中期業績釋出會上披露，將2017年國內合同銷售目標提至5000億元，並於年底成功達到。同時，新城、中南置地、中梁這樣強調高週轉快速衝規模的企業比比皆是。透過轉型尋找新的業務模式與增長點的企業也不在少數。萬科在2015年業績釋出會強調“地產市場增長放緩，未來整體利潤率水平面臨下行壓力，萬科將偏向各類輕資產及向綜合城市物業服務提供商轉型、開展多種新型產業”，在經過股權變動後，2018年，萬科將自身定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，致力於搭建生態體系，在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域。再如遠洋集團，已經將戰略願景定義為“以卓越房地產實業為基礎，發展成為具有領先產業投資能力的投融資集團”。也有許多房企受制於資金壓力、土儲規模等，選擇出售資產或者退出。萬達商業分別將旗下的13個文旅專案和77個酒店專案作價637億元出售給融創和富力。SOHO中國在三年裡共出售了6個專案，同時潘石屹表示不再拿地新建專案。還有許多中小開發商倒閉、或被大開發商併購。據統計2017年有20餘家上市公司或轉讓持有的房地產公司全部股權，或整體剝離房地產業務。

綜合來看，未來十年是房地產最難熬的十年，是堅守還是轉型，是強強聯合還是默默離場，稍有不慎就只剩破產了，然而提前轉型的萬達卻傳出了負債傳聞，房地產行業的各位大佬該何去何存？先有格力董明珠不看好房地產，後有玻璃大王曹德旺不看好房地產，形勢嚴峻，刻不容緩。

隨著社會發展，社會平均工資會逐年走高，人民對物質生活的追求會更加高階，將來，市場上的高階房源會比較搶手，距離市中心相對距離近的房產會更加保值。

最後，市場會出現兩極分化情況，高階，優質，地理位置優越的樓盤會保值增值，低端，大眾化的，地理位置偏僻的樓盤會掉價，會出現貶值。

是故有寧買城裡老破小，不買遠郊新大遠。

最後在這裡我祝大家能開開心心，生意越來越好，錢越賺越多，身體健健康康，家和萬事興，

這個問題可以換個理解方式，十年前來北京北漂的那些人大部分都是想透過自己的努力，在北京買房留下的，十年後還有多少北漂會這麼想？

未來十年房地產行業從大方向說就是穩定合作，從各個城市來說就是用房價拉昇經濟，吸引人口，然後搞基建拉昇房價在賣房，從個人來說，買的起房子的人會越來越少，福利房和租房將成為房產中介的主要業務。

穩定是穩房價，不管漲跌都得穩穩的來，合作是將有大批的開發商破產重組，房地產行業將有十幾家開發商在各地區獨大，形成地區性質的小鎮和LD開發模式，這兩點將會成為未來十年的必然。

各個城市方面就要結合前幾天說的因城施策，地方債務多的，兩三年房價一直在跌的，經濟需要拉動的，吸引人口，城鎮化程序中的大中城市都在房價上漲範圍內，對於這些地區的房價明年應該就會漲一批，不管是從放鬆限購，還是從補貼購房，人才引進哪方面入手都將歸於房價上漲這個節點。

而對於我們個人來說，很多一二線大城市的房子將更買不起，只能尋求租房和福利房模式，未來大城市的租房一族將成為房產中介的主流業務，形成本地住民申請福利房，外來人口租房模式。

除了以上觀點以外，還有未來十年房地產稅很難在五年內出臺，也許十年過後也不會出，現階段現行政策下開放的農村集體土地入市，改變不了一二線大城市房價高啟的情況。

歷史總是往前推動，偶爾也會倒退，但總歸還是要往前的。

我認為未來十年房價整體走勢穩健，但一線城市房價會平穩上漲。

如今房地產行業政策調控密集，房地產投資增速降低，銷售面積和銷售額增速持續下行，各大城市房價漲跌不一，分化加劇。

從2019年前三季度各大城市二手房漲幅不一，除了一線城市的二手房整體上漲之外，二、三線城市的房價開始分化，漲跌不一。

雖然部分城市房價已經出現了下跌，但是從房地產調控密集度來看，本輪調控還將繼續。2019年前三季度，全國各地房地產調控政策接近400多起，平均每天有兩條政策出臺，密集程度前所未有。長期來看，可能有部分城市會鬆綁，但沒有整體鬆綁的可能性，整體房價將繼續調控。

那麼在未來，房地產是否沒有投資價值呢？

那也不是的，商品房總有商品屬性，商品的價格受供需關係影響，需求大於供給，價格就漲，反之則跌。

一線城市及個別超級二線城市由於高薪酬工作機會，良好的教育資源和公共設施等資源競爭力，不斷的吸引人口流入。人口流入意味著房子的需求增大，但土地是有限的，因此房價還是會不斷上漲。

但是二三線及以下的城市，由於城市競爭力弱，人口流入小於人口流出，房子供給逐漸大於需求，房價上漲缺乏動力。但由於房地產行業在國民經濟中的重要性，因此整體房價應該會趨於平穩。