膠州的房子值不值得買？首先要看地段、賣點要素；其次在當下房地產下行壓力下，膠州近來樓市的行情如何。但有一點就是，由於膠州新機場的建設和膠州改市設區的驅動，對膠州的房價有一定的拉動影響。

任何地方的房子沒有三份之一的跌幅都不要買！！！

房產泡沫巨大的前景下，房子已經不是投資理財的好行業。大幅度上漲兩年房價已經和兩年前翻了個倍，有的甚至是幾倍。

最近幾個月房產市場交易持續冷清，有些房企對企業員工打九折推出認購房，受到員工排斥。誰都不是傻瓜，也沒人在這個時候跳進房產深坑。

或許有些文章還強調房價還有漲幅，但住房不炒是國家出臺的措施，房產業內人士急，炒房團急，開發商著急。都想讓自己的房子儘快出手，都想盡快脫離房產風險。可面對冷清的市場，他們真的把該使用的招數都使用了。

買房是個人需求才買，如果你不是很需要，最好在房價下跌三分之一的時候再買房。僅此忠告，望慎重考慮。

根據上合示範區發現規劃、青島整體佈局規劃和膠州現有城區現狀，分析如下

1、膠東機場周邊形成空港經濟區，但絕不是膠州中心，大型機場周邊建設受限，但可以形成相關產業鏈經濟園區。機場對膠州帶動較大。

2、上合示範區會成為膠州新中心，即經濟中心和政治文化中心。參考當年西海岸發展初期，一路被人質疑，一路卻在滄海桑田鉅變。只要是國家戰略性的發展，誰質疑誰喪失機會。另外參考恆大，世貿，青大新校區（3000餘畝）專案落地。

3、青島建設環灣城區，已出具模型，僅差膠州段沒有閉合，下一步此段將是政府著重發展方向。這段就是跨海大橋膠州登陸點為中心片區。

至此，膠州新中心在灣區方向，新機場為空港經濟中心和相關產業鏈中心。

膠州房產有一定的投資保值價值，但不會是以前那種房價瘋狂的程度，但是向高新區和老膠南看齊的趨勢。

我前些日子去看過了，也是想買房子，感覺那邊投資的多，進去售樓處他們就問是投資的嗎？我說不，自住。這樣怕配套發展太慢，自助不太好，所以最後沒買.

剛需和改善可以在明年考慮，炒房和投資不值得。

因為對於現在來看，房地產已經 進入了下半場的趨勢，那就是兩極分化，優勝劣汰。

什麼意思？

未來長期來看，房地產的上漲與否是與人口紅利有著重要關係的，膠州2018年常住人口為90.05萬人，但是房價這幾年出現了明顯的上漲，可是消費和經濟增速跟不上，未來勢必導致房價倒逼人口流出的現象。

要知道，目前大部分城市已經是嚴重的空置率現象，供大於求，買房的基礎是建立在炒作和貪婪之上的。

所以如果未來人口沒有得到長期有效地明顯增長，甚至出現優勝劣汰的迴圈，那麼房價是一定無法繼續上漲的。

而短期來看，房價的上漲是應該受到金融牛市的刺激影響，類似於2015年。可是目前中國的A股牛市並未出現，2015-2018年不僅消耗了一批炒房者手裡的資金，而在金融市場不景氣的情況下縮水了大家手裡的財富。

自然不會再次推高房價繼續上漲。

這樣的話，在未來許多城市會因為前期的房價暴漲而進入一個回撥週期，一線和新一線已經開始了，二三四五線未來的1-2年裡會進入補跌。

因此，短期回撥，長期穩定，不會出現暴漲，更不允許出現暴跌。

膠州的房子，回撥後有的是剛需、改善的需求，而沒有炒作和投資的價值。

未來的政策引導是控房價，引導活水資金流入金融市場，這個趨勢5-10年都改不了，房地產的黃金週期結束了，兩極分化是必然的結構。

目前階段如果是投資性購房，我認為可以暫時觀望，但是如果是剛需則是買得起時就可以買，沒必要等。

現在買房如果不是剛需購房，那麼就要好好考慮下回報率的問題了。未來房價不會再大漲了，那麼現階段投資房產，那些房產值得投資呢？

現在投資房產，重點考慮回報率，如果回報率能夠有10%左右，可以考慮，如果達不到那就算了，還不如購買理財產品。下面我們來分析分析，現在哪種房產值得投資。

如果說現在或是幾年之後房子的租金可以抵消月供，那麼這樣的房子可以投資。以後就是賣不出去，也是可以出租的，以租抵供，反正也沒什麼壓力。 然後房子做為固定資產保值增值能力還是很強的。 但是如果房子現在價格已經很高，租金佔月供1/3都不到，那麼這樣的房子就沒必要購買了。

現在買進的房子，如果未來房價下跌，那麼你就會急於出手，那個時候你只能虧本賣了。 所以現在買房重點考慮它每個月能租多少錢，如果未來短期幾年內房價大幅下跌，自己是否能承受得起，要是可以那麼就可以投資。

這幾年民宿很火，很多旅遊城市都在大量搞，很多遊客現在旅遊都喜歡住民宿。我去年國慶一家人去桂林旅遊，就是租的民宿，三房兩廳，給你住家的感覺很好。然後今年國慶去廈門旅遊也是租的民宿。

膠州是個旅遊城市，離青島也不遠，旅遊景點也不少。那麼就可以在熱門旅遊景點附近購買房子，作為民宿用。買個房子，稍微裝修下作為民宿，網上出租，那麼年化收益10%應該沒問題。

所以無論是現在還是未來透過投資如上兩種優質資產，實現年化收益10%還是可以的。

膠州的房子也不能一概而論，值得買的位置當然有，但價格已經偏高，價效比較低，目前來說只適合自住不適合投資。

就比如核心區域單價一萬三四的房子，如果你買來投資，至少回報率也得五年百分之50%吧？畢竟這期間光利息就得產生幾萬塊。但是你能想象膠州的核心區域五年之內房價上兩萬嗎？

以目前的規劃，這些核心區塊五年內不會有什麼太大的配套變化，城建也不可能是翻天覆地級別的。至少不可能五年時間發展的比現在李滄區更強吧？然而李滄目前均價才兩萬出頭，城陽買房要給予多大厚望？

但如果圖便宜，不買核心區，那麼這種房子就是純郊區級別的，豈不是短期幾年內更沒有成長價值？所以雖然膠州有機場等大專案落地，但對於樓市的影響微乎其微，否則當年流亭的房價也不會比市區低那麼多，現在換做膠州也一個道理。

可是自住就不同了，但凡入手，至少要住個十幾二十年吧？這個時間足以迎接下一輪樓市行情了，就算漲幅不像過去那麼大，但也不至於十年以後50%都漲不夠。所以既然自己住，漲跌都是那套房，升值與否都等得起。那麼膠州選好地段現在也是可以考慮入手的。