看你是在哪個城市！現在北京的商住兩用公寓已經停止開發，且個人不能購買！只能是公司購買！而且水電都是商業收費標準！沒有天然氣！如果你是有閒置資金且沒有北京的購房資格，可以考慮買一套！但是如果有北京購房資格，我建議還是買住宅！以後升值潛力大，也好出手！別的城市就要具體地方具體分析了！每個城市的房產市場還是有差異的！謝謝！

房地產的風頭已過

房地產已經過剩，投資風險開始加大。不是房地產不能投資，但需要精挑細選了，不能像以前那樣大機率地選擇即可。

其中，因國家考慮經濟和社會的風險，對普通住宅的商品房有一定的關注呵護等措施，所以還不易大漲大落，而對於一般老百姓介入較少的商業地產，就是要發揮市場作用，讓它冷下來。商住公寓與寫字樓、商鋪一樣，也是商業地產，所以，有政策保護，沒有貸款優惠，也沒有稅的優惠。

商住房投資是否合算，需要計算兩個內容：

1，從交易角度，未來房價是否會漲。

這個不好判斷，筆者認為，大市場是下行，但不妨礙某個城市某個地角會漲。就象股市裡大熊市中也會有漲停股。

2，如果不做交易，僅收取租金是否合算。

這種長線投資的專案，我想要考慮年化收益超越國債、銀行理財等等吧，也就是4.5%，我認為應該有6%以上，否則考慮貨幣貶值，你沒有啥收益。

總體來說租金如果有6%，微虧，關鍵看40年後殘值能有多少。如果租金是7%，那麼就是賺的。但是現在多數商住房的租金在6%不到點。

現在北京的商住房，以前買的都牛逼了，屬於北京絕版公寓房，漲價只是時間問題！現在市場上的所有公寓商住樓，都不許買賣給個人，其中一套房的最小面積必須是五百平以上，賣給經營者！已經成形的小戶型通水電氣的商住，全部演變成公租房，租賃房對外出租，不允許買賣交易了！所以說未來的大北京，是不允許小戶型住宅式公寓出現了，絕版意味著升值潛力巨大！未來這種40年商住房必須會有所改革，而且是利好改革！拿在手裡等升值吧！

現在買商住公寓，其實不是好的投資方向。

商住公寓要說優勢，也是有其明顯的優勢，就是看起來價格低廉，然後又處於商業區，很容易出租，然後可能容易升值。但實際上，商住公寓類似雞肋，咬之無肉，棄之不甘。

第一，現在商住公寓已經很多的。

經過20多年的發展，市場上商住公寓數量不少，而且早期的商住公寓都是在成熟的商業區，有了先入為主的優勢。新商住公寓，基本上商業環境還沒有成熟，出租不是太容易，這樣就有點類似雞肋。

其次是，商住公寓本身也存在不少缺點，這些都是眾多周知的。

公寓的公共過道等區域較多，公攤面積太大，所以實際到手的面積，嚴重縮水。比如廣告商說50平的公寓，實際到手遠遠少於這個數字。

而且商住公寓未來儘量利用空間，佈局相當逼仄，一個電梯上去，至少也有十多二十戶，上班高峰期你再看等電梯的時間，急死人都有。

再說，商住公寓是商用的水電物業費用貴的驚人。因為是按照商業用水用電來計算的，水電物業費用要比居民水電費貴了將近一倍。

更令人難堪的是，所謂的商住公寓，沒辦法落戶，也就是明明是學區房，卻享受不了學區房的待遇。

第三，商住公寓只有40年產權。

不知道這個產權問題以後如何處理，但相對於商品房70年的產權來說，這個40年的產權是幾個意思？究竟以後如何處理，也是存在很大懸疑，反正政策是不可能比商品樓更好。

一個朋友在十多年以前就投資了商住公寓，是一整層買下來前一段時間電話裡聊天，那種後悔，都快從手機螢幕上滿溢位來：轉手沒人要，出租不好管理。最後是租給一個做那種旅館的人，租金便宜的要死。

最後，商住公寓轉讓交易稅極高。

從投資角度看，因為商住公寓的二手房轉讓交易稅極高，其保值與增值的功能也遠小於商品房住宅。

所以綜合看來，商住公寓標價便宜，其實價效比極低。而且從長遠來說，中國房地產行業已經進入一個相對高峰階段，很難保持以前那種跨越式的超高速增長趨勢。

不建議投資。

商住公寓現在不是一個好的投資專案除非該公寓的位置好租金較高！如果你只是想自己住，或者你喜歡該公寓得城市，而這個城市又限購，那麼就可以考慮買來自住！比如海南的房子就是這個樣子。如果你想來度假又沒資格買七十年產權的房子就可以買商住公寓的！

深圳公寓：商業用地；一般50年產權，40年、70年的也有；不限購、不限貸；一般首付五成貸款10年；積分落戶；積分入學；

工廠外遷後的土地絕大多數會改成公寓，而不是住宅，因此以後公寓會越來越多：價格普遍較低，在住宅的三分之一到二分之一，甚至有些和農民房的價格差不多；一般處在地段好的位置；商業配套完善。

關於產權年限，現在有紅本的其實都是不動產證，都是可以無限延期的。

關於落戶和學位，現在深圳的落戶政策非常寬，很容易落戶。學位的話，學校多的地方有深戶可以說肯定能入學。沒有深戶的按積分排隊。

總的來說，公寓和住宅的區別就是：條件好的人買住宅可以首付3成貸款30年，包落戶入學。條件差的人以住宅房三分之一到二分之一的價格就能買到公寓，然後積分落戶或者人才引進落戶，選個學校多的地方入學也不是問題。

就拿100平的房子來說，住宅500萬首付150萬貸款30年。公寓200萬首付100萬貸款10年。

先上缺點

※產權年限低、居住費用高

商住公寓，顧名思義，屬於商業的土地性質，一般產權為40-50年。低年限的用地期限，自然是價格低的原因之一，其次，導致公寓價格低的還有其他因素，比如用水、用電都為商業用水和商業用電，無形中增加的業主的居住費用。對於出租也是一個攔路虎，商水商電在公寓出租中一直 是租戶優先順序比較高的考慮因素。

※綠化少、活動空間小

商住公寓不同於小區，一般的商住公寓都是一兩棟樓杵在那裡，沒有社群圍欄，綠化一般為公共綠化，開發商更不會專門劃土地建設屬於公寓業主的運動健身的廣場之類的。沒有小區那種居住氛圍。

※無學區、變現難

我們都知道，商業性質的住房是沒有學區劃分的，也就是說你買了公寓孩子上不了就近的學校，沒有學區名額。這個是阻礙消費者買公寓的最大攔路虎之一。為什麼說之一呢，因為還有一個大的攔路虎，就是商業性質的公寓在出售的時候要繳納大量的稅費，這就導致公寓在二手房市場常常遭遇冷遇。變現難，所以很少有投資客來投公寓。

※戶型精緻、總價低

公寓一般都是面積相對來說比較小的，四五十、六七十等等 ，很少見到一百平方以上的公寓。單價本身就低於住宅性質的商品房，再加上戶型很精緻，總價自然是很低的。對於有迫切的住房需求的人，或者單身上班族、剛剛踏上社會的新組建家庭來說，是個不錯的選擇。

※精裝修交付

大部分商住公寓都是精裝修交付，這就省去了業主很多裝修精力和成本。大家都知道，裝修是個大工程，要想裝修的家裡人都滿意，從選材、找裝飾團隊、購買裝飾品到監工等等，整個過程下來需要花費很多時間和精力，當然花銷也是不菲的。而公寓一般都精裝修交付，解決了不小的麻煩。

※服務好、配套強

公寓一般物業要比住宅的物業服務要好，很多公寓打造成酒店式公寓，讓你有一種住酒店式的服務。另外配套強是指除上學之外的配套。公寓一般建的地方都是城市中心位置，區位有一定優勢。另外公寓下面一般有商業配套，周邊大部分都有吃住玩樂一體的大型商超配套，總體業主生活豐富性更高。

所以看你是有什麼樣的購房需求了，如果你是投資，建議你投住宅性質的商品房。如果你是剛需，又資金有限，小戶型公寓是個不錯的選擇。

我認為，公寓投資目前依然是個不錯的選擇。但是必須具體分析它的優勢與劣勢後，根據自身情況，再做出投資決定。

在房地產領域，有不少大城市目前實行限購政策，唯獨公寓是不限購的。與同樣地段的住宅相比，總價也相對低不少。這些都成為房產商出售公寓時的賣點。

而公寓與住宅相比，也是有劣勢的。

下面這張表格將住宅與公寓做了一個對比，相對的優劣一眼可知。

根據這張表，大部分人會馬上得出一個結論，購買公寓是個坑！

其實，這裡有一個很大誤區：

用購買住宅的視角，來判斷公寓。沒有從企業家角度，看到投資公寓可以合理合法免稅。

我們用個實際的樓盤，來推導企業家購買公寓是否具有投資價值吧。

假如一對已在當地事業有成的企業家夫婦，因子女在滬高校讀書，將企業經營中心移往上海，他們可能的選擇有：

①在滬購買商品房居住。

可總要設法買房吧？此路不通。上海目前實行限購政策，在滬繳社保未滿5年，不能購買住宅。

②租房居住，租房辦公。

依然以南京東路附近樓盤為例，各按60平方米用於居住和辦公。

按上圖看，每個月居住成本為12000元。

不好意思啊，南京東路這麼高大上的地方，沒有找到60平方米的小面積辦公樓出租，我們按每天每平方米9元算吧，9元*60*30=16200元。這是公司的房租。

那麼居住租金+公司房租=28200元，一年僅房屋方面總成本就是338400元。

以個人名義購買上圖的樓盤，花費153萬（未含稅，稅後約158萬）。購買該樓盤後，可以按樓盤評估值60%抵押貸款，則實際佔用資金為60多萬。

以產權人名義，與該夫妻已在外地運營良好的公司簽訂辦公房租賃合同，租賃價格為每月12000元（市場公允價格）。

而辦公室租金，根據現行的稅法規定，是可以全部稅前列支的進入企業成本的：這樣該企業未來11年的企業稅收抵扣，可以覆蓋購樓成本的。

當然，這是基於已有運營良好的企業家的角度的運營方案，不適合工薪階層。

我覺得商住公寓的投資價值還是不錯的，我相信你問十個普通人，會有十個說不能投資。但是往往真理是掌握在少數人手中的。

越是大家都不看好的事情，越是應該琢磨一下是不是有商機，難道建公寓的開發商都是智商不行？

大家都說商住公寓沒有投資價值，那到底是哪些人在買呢？如果沒人買，開發商為什麼會去建？

我可以告訴你最真實的答案，因為我也剛好買了商住公寓。

我可以很負責的告訴你，商住公寓不僅有人買，而且是搶著買。我買這套商住公寓的時候，旁邊有幾波人，都是整層買下來。

肯定會有人說這是拖，我告訴你，現在別人整層都直接租出去了。包括亞朵，各種連鎖公寓酒店，還有公司都有人租。

就以我所在的城市珠海舉例，市區的新樓盤房價，最低也是3.5萬起步了。比較好一點的樓盤都是4萬，但是一套商住公寓的價格不到2萬。

你認為現在有幾個年輕人能夠買的起4萬一平的普通住宅？商住公寓才是最貼近年輕人的選擇。

普通的70平住宅，在珠海的租金從1800-3000不等。基本不可能再高了，但是我這套70的商住公寓，剛剛租出去7000一個月。連鎖酒店公寓的收房價也是6000，租金回報整整高了普通住宅一倍。

你要說賣不出去，我們這邊才交樓半年，已經有人成交了，比買的時候的價格高了每平5000。

可能有人說什麼沒有煤氣，電費貴，水費貴等。我想問問每個月貴出來的那一兩百元，你就是住10年也就多兩萬元，還不夠存銀行利息。

住宅和公寓的區別主要有以下幾點：

1.土地性質不同：

住宅是住宅用地或者商住兩用用地，使用年限70年，物業費是按民用電民用水標準；

公寓是商業或綜合用地，一般40或50年，物業費是按商用營業標準，比民用高一倍左右。

另外，市場上也有一些住宅用地性質的公寓，這種其實是屬於住宅的分類了；

2.首付政策不同：

住宅首付比例一般首套3成，二套7成，第三套是不能貸款。當然根據城市政策有差異。

公寓不管你有幾套按揭，一般都是首付5成。個別專案公寓貸不了款。

3.產品設計不同：

住宅在設計的時候比較講究舒適度，板房設計，南北通透，面積一般都大於60㎡，主力面積一般都是110㎡的三房，適合家庭居住。另外住宅的公攤一般設計在15-25%；

目前主流公寓的設計，都是按排屋的方式做，走廊兩排分佈著二三十套面積40-50㎡左右的1室戶公寓，適合出租。公寓的公攤一般在30%以上，實際使用面積較小；

4.落戶政策不同：

住宅落戶在全國各地普遍都被接受，公寓落戶各個城市政策不同，大部分是不能以公寓落戶的。

5.交易稅費不同：

新房，住宅的契稅一般根據房間面積都有優惠，例如90㎡以下的1.5%，公寓新房統一按3%徵收。

二手房，住宅交易稅根據房產證年限，主要是5.6%的營業稅，公寓二手房交易稅綜合大概到15%左右。

公寓產品全世界都比較普遍，面積小、總價低、投資門檻不高，基本上都是用作投資。具體的要根據專案位置、價格、租金水平來衡量，商鋪公寓寫字樓投資，如果能夠按揭，且租金穩定持續，回報率超過5%，那就是值得出手的不動產投資了