首先要有說服自己的理由：周圍的人口分佈怎麼樣，收入怎麼樣，小區入住率怎麼樣，周邊交通條件怎麼樣，周圍環境怎麼樣，競爭業態怎麼樣？等等一系列的問題，需要我們花費一定的時間去做調查，麥當勞、肯德基為什麼很少見到倒閉的店，僅僅是選址，他們至少會花費半年的時間去做調研，所謂的人流量，不僅僅是週末，週中，每天上午，下午，晚上，我們都要分時間段去觀察，去統計，這樣得到的結論才是科學的。

其次，要考慮我們計劃做的行業與準備接手的店鋪環境匹不匹配，如果是商業街的大店鋪，我們做餐飲可能會虧錢，但是做高階服裝皮具可能會掙錢。行業不同，產品價位段不同，產品風格不同，都是影響店鋪位置選擇的重要因素，我們要參考至少左右各五家店、對面五家店的行業、價位和風格，才能做有利的決定。

轉讓店鋪之前需要注意的問題：

1.建議大家去周邊的店鋪了解下，最好可以找到原來店鋪的導購員瞭解下該店鋪的具體情況。

2.一定要見到房東，確定每月的費用和店鋪的具體使用情況，不要只是和轉手者溝通，交了錢再出現問題很難處理，我之前有幾個客戶出現過這個問題。

3.轉讓協議一定要寫的清楚明白，防止之前的店主有債務問題。

4.考慮自己的資金實力，不要因為轉讓費陷入資金危機，那樣得不償失！

5.去街道辦和規劃局瞭解下該商圈的未來規劃，不要剛接手，就被拆遷或是規劃他用，結果搞得竹籃打水一場空，我有個同學開賓館就是這樣，虧了很多錢。

必須要評估的幾個專案：

1、往來行人

由於交通條件、公共場所設施、行走方向習慣及照明條件等影響，一條街道兩側的客流往往並不均衡，或同一側街道也可能出地段的不同而客流量不同，因此在選擇店址時要分析街道客流量的特點，選擇客流多的街道一側或地段。

2、公共交通設施與路況：

路況指路面的寬度、交通擁擠程度以及有無交通管制等，它與客流有直接關係。

有的店鋪雖然選在城區幹道旁，但幹道兩邊的柵欄卻使生意大受影響。因此在選擇臨街鋪面時，要充分注意這點。那麼，遇到這種情況如何選擇呢？

典型街道有兩種：一種是隻有車道和人行道，車輛在道路行駛，視線很自然能掃到街兩邊的鋪面；行人在街邊行走，很自然進入店鋪。但街道寬度不要超過30米，太寬敞有時反而不聚人氣。專家的調查發現街道為25米寬，最容易形成人氣和顧客流。另一種典型街道：車道和人行道分別被隔開，其實這是一種封閉的交通，選擇這種位置開店也不太好。

3、店鋪面積、結構

要做的專案需要的店鋪面積大小？租金水平是否在你的能力承受範圍之內？店鋪門頭的寬度？店鋪的縱深有多少，比如服裝皮具類選擇門頭比較寬的店鋪更有利於產品的展示，而美容院或化妝品店更適合窄而長的店鋪，充滿了神秘感。店鋪的採光怎麼樣？要知道可以充分利用自然光的店鋪更值得選擇！

4、周邊環境

環境的好壞有兩種含義：

一種含義是指店鋪周圍的環境狀況。比如：有的飲食店開在公共廁所旁或附近，不遠處便是垃圾堆、臭水溝或店門外灰塵飛舞，或鄰居是怪味瀰漫的化工廠等，這便是惡劣的開店環境；另一種含義指店鋪所處置的繁華程度。一般來講，店鋪如果處在商業區域、人口密度高的地區或同行集中的一條街上，這類開店環境具有比較大的優勢。

5、坐落位置

位置概念一是指距離市中心的遠近；二是指距離居民區或交通幹線的遠近；三是指坐落於某一地段的具體位置，如拐角、中心、十字路口等。位置與地租增減、客流密度等密切相關。一般來說商業活動頻率高的地區，靠近十字路口，中心拐角較好，而坡路上、偏僻的角落、樓層高的地方較次。

6、有無城建規劃限制。如有無良好的水電、下水道、暖氣等條件；

對上述各專案應視其重要程式，運用加分平均的統計方法，排出全部候選店址的得分順序，作出決策依據。對於排位在前的店址，還須作進一步的相關分析。分析內容主要有：銷售前景分析；競爭地位分析；吸引力分析；與其他型別商店的組合與相容能力分析。

針對“實體店60平方繁華地段年租金15萬轉讓費25萬，臨街偏好多租金8萬沒轉讓費怎麼選？”這個問題，我來談談我的看法。

選擇好店鋪，不是說你的地段越繁華，這個店鋪就越好。反之，臨街偏一點的店鋪，也並不說明這個店鋪就一定不好。

這個問題，如果你需要作出決策，你需要綜合考慮以下三個方面。

首先來說第一個，就是你要考慮所選擇地段的周邊客戶是否與你的經營品類相適應。

比如，你做的是高檔女裝店，如果這個繁華地段的周邊客戶都是白領一簇，那就跟目標客戶相適應。 如果目標客戶與你的經營品類不相適應，再繁華的地段，對你來說，也沒有一點用處。

哪怕是臨街偏一點的店鋪，只要周邊客戶是與你的經營品類相適應的，也是你可選的目標店鋪。

第二個方面，就是你要考慮所選擇的地段是否與你個人的五行八字相適應。

不同的五行八字，適合你的店鋪坐向就不同。 如何確定適合你經營的店鋪方位呢？

你只需要按照下面步驟計算一下就可以知道了。

第一步，計算自已所屬的命卦。

如何確定呢？很簡單，算一下下面公式的餘數。

計算男命公式：（100—出生年份）÷9

計算女命公式：（出生年份—4）÷9

這裡說的出生年份是指出生年份個位數與十位數，如：1985年，則取85。

第二步，根據餘數確定適合自已五行八卦的方位 這裡所說的方位，是指你選擇店鋪的門朝向。

按照第一步計算的結果，如果餘數為1，3，4，9，0，那適合的門向方位就為北、東、東南、南。

如果餘數為2，5，6，7，8，那適合的門向方位就為東北、西、西南、西北。

對照上面二步，只要你會數學就會算，然後在上面對應方位中選擇其中一個方位就可以了。

接下來說第三個方面，就是你要學會計算流量成本。

什麼是流量成本呢？

就以上面的問題為例來說明 “實體店60平方繁華地段年租金15萬轉讓費25萬，臨街偏好多租金8萬沒轉讓費”來測算。

繁華地段15萬年租金+25萬轉讓費/3（假設分攤3年計）=23.3萬/12個月=2萬/月，臨街偏點的年租金8萬/12個月=0.7萬/月。

另外，假設繁華地段的店鋪客流每天100人（月3000人），臨街偏點的店鋪每天客流30人（月900人）

繁華地段的流量成本=20000元/3000人=7元/人，臨街偏點的流量成本=7000元/900人=8元/人（注：為方便計算，值全部向上取整）

透過對比，繁華地段的流量成本7元<臨街偏點的流量成本8元，這時你就應該選擇繁華地段。

相反，如果繁華地段的流量成本遠大於臨街偏一點商鋪的流量成本，那你就應該傾向於選擇臨街偏一點的商鋪。

如果上面的第一、第二個方面，都與你經營的品類和你的五行不相適應，流量成本再低的店鋪也不是你的首選。