無論是等額本息，還是等額本金，目前選擇提前還貸都是不合適的！

2016年1月份貸款買房，房貸也就基準利率（4.9%），甚至是基準利率九五折、八五折吧！你可知道，目前市場上的資金流動性有多緊張，眼下銀行已經基本停止對於房產企業的專案貸款了，透過民間借貸、小貸“熬日子”的房企不在少數，連國內排名TOP20以內的房地產企業，現在借款利率都達到15%以上了，可以想象其他中、小房企的日子多難熬！

現在房貸按時還款就可了，如果你想更進一步，如果條件允許的話，我個人建議可以辦理商轉公貸款。

首先，需要與原商業貸款銀行溝通，同意提前還款；其次，要向當地的公積金中心申請商轉公貸款，經中心同意以後。後續辦理方式有兩種：

先還清商業貸款，然後再到公積金中心辦理貸款（先還後貸）。

以公積金貸款衝抵商業貸款（以貸衝貸）。這個手續稍微複雜，需先想辦法把商業貸款（本息餘額）與公積金貸款差額補繳出來，然後用商轉公貸款還清商業貸款並辦相關手續皆可！

特別注意：只能是商業貸款申請轉公積金貸款，組合貸款不能申請商業貸款轉公積金貸款。

如果您沒有好的投資理財方式，提前還款最合適!為什麼這麼說呢？

因為，借錢也好，還錢也好，關鍵看您有錢還款時資金利用效率如何，資金利用率低就選擇儘快盡多的還款方式，比如提前還款、等額本金；資金利用率高就選擇越少越晚還款的方式，比如到期償還本金和利息或等額本息。

別糾結於等額本金和等額本息那個提前還款好，其實這個問題的本質根本不在這裡，關鍵在於您手裡有了錢，到底能產生多少的收益。

如果您的錢足以還清貸款，但是您卻讓它躺在銀行裡睡覺，顯然是提前還款最合適了，否則白白多交存貸利息差。

如果您的錢透過投資理財，可以穩定的產生和貸款相同的利息，或者高於借款利息，那麼一直貸下去最合適，相當於您借了銀行的低息貸款，自己卻投資產生高額的收益，當然多多益善！

不要誤聽誤信等額本息提前還款吃虧的說法，在利率一樣的情況下，您所付出的借款成本是一樣的，只不過是借款時間長短和金額大小不同，導致利息計算方法不一樣。

我的觀點是：想辦法創造收入，比想辦法節省成本強！

關注理財，請關注天涯孤行者！

從你的情況來看，提前還款未必合適。

雖然你沒把利率、首付等情況說清楚，但是從你給的幾個資訊，2016年1月貸款，首套房，大概能得出你的貸款執行利率大概是4.165%。

怎麼得來的呢？首先2015年10月24日央行調整存貸款基準利率後，貸款基準利息再無調整，五年以上貸款基準利率為4.9%，而那時各地基本上都可以申請到下浮15%的利率，甚至折扣更大。那麼4.9%*（1-15%）=4.165%。

而現在五年期的存款利率，很多銀行都能做到4.165%以上，甚至有的銀行可以達到5%以上。

也就是說，假如你有一筆100萬元準備提前還款的錢，如果你存在銀行，銀行可以每年可以給你52250元利息，你非要去還需要支付給銀行41650元利息的貸款，每年變相損失一萬元利息。

這筆錢還能去投資其他比如餘額寶下的貨幣基金啊等產品，可能收益率會更好，如有急用還可以使用，你把它還沒提前還款了急用錢你去跟銀行說我後悔提前還款了，你把那些錢再貸款給我。對不起，提前還款一旦成功是不可逆的，你只能找其他利率更高的融資方式了。

所以提前還款合不合適，要看你能不能找到比你的貸款執行利率更高的投資收益率，如果有，那麼提前還款可能不合適，如果沒有，那麼自己收益率低，不足以抵消貸款利息，提前還款就合適。

至於提前還款，是縮短貸款年限好，還是減少貸款月供好，就看你經濟情況了，如果每月還款壓力大，可以選擇減少貸款月供好，否則還是縮短貸款年限好。

等額本息還款，提前還款自然是越早提前還越划算，縮短年限還款比減少月還款額更划算。

當然了，銀行為了多賺取利息，多數都不會提供縮短年限的選擇，這讓人無奈。

2018年9月份全國首套房平均利率已經達到5.7%，相當於房貸基準利率4.90%的1.163倍，考慮到經濟下行趨勢明顯，房地產重新回到拉動經濟發展一哥可能性依然存在，利率存在鬆綁的可能。我們就以5.7%貸款利率對本問題進行剖析。

依然為了更直觀，我們以貸款100萬元來具體分析。

假如貸款20年的話，月還款6992元，總利息67.8萬元，利息佔貸款金額的67.8%。

假如貸款30年的話，月還款5804元，總利息108.9萬元，利息佔貸款金額的108.9%。

顯然，同樣的利率和金額下，貸款時間越久，支付的利息越多。反過來也是同樣的道理，如果能縮短年限，提前還款就能省更多的利息。

假如我們貸款20年時在還款一年後提前還款50萬元，選擇了縮短年限：

可以看出能夠節省52萬元利息，還款時間縮短了兩年多。

如果只是選擇了減少月還款額：

顯然只能減少31.5萬元利息，較之縮短年限相差了20.5萬元。

銀行為了多賺20.5萬元，自然不會輕易提供縮短年限的選擇。事實上很多銀行為了多賺利息，一年內提前還款都要付違約金了，為了多賺錢，銀行也是拼了。

不管怎麼說，努力賺錢，儘量早儘量多的提前還款，能夠減輕還款壓力，還能節省更多的利息。畢竟在這個時代，安全的理財收益是很難跑贏房貸利率的。