業委會的制度設計雖有缺陷但總體思路還是不錯的，只是適用的土壤要求高，成功的例子不是很多，網上一搜卻有成幹上萬關於業委會的苦水及新聞。

歸結來說，業委會有以下以下幾個特徵：

一、 社會對業委會的認知度很差，很多的地方沒法確認其法人地位。業委會不是法人這個問題很嚴重，這涉及到簽訂合同，開資金帳號，法律訴訟等系列問題，這業委會都沒個政府認可的牌牌證書，隨便一個業主說到“你有啥資格?”，委員立馬矮半截，談不下去了。(不解釋)

二、業委會成員業餘，專業能力不足，瞎指揮。開發商、物業公司認為一個不專業的組織指揮專業公司，這瞎指揮，從來就是害死人不償命的。從無數的教訓中，開發商和物業不想讓原來光鮮的一個小區被一群低水平的外行搞臭小區名聲，連累開發商和物業的品牌，行業中丟不起這人。

所以著名的開發商和物業公司對無法確定業委會都表示慎重，沒有正向的把握就寧缺勿濫，也有暗中阻止或摻沙子的事發生。 這一點，X達地產走了相反的路徑，一旦小區交付完成、就很主動鼓譟積極成立業委會，到了三年，x達自家的物業公司就主動撤出小區，義無反顧，因為它知道，業委會成功運作是多麼的低的機率，早些撇開干係，省得溼了腳(你們慢慢玩，我走先)，旗下住宅後續的名聲比商業廣場差太多。

三、 很多業主參與競爭業委會委員的原始動機不純。少部人人進了業委會做了主，就擺出了一付生意人的架勢，對物業私下談判：幫我免物業費、停車費，一個月XXX塊餐費報銷等等。答應了萬事好說。物業公司對這些人無法抵抗的，且有苦不能訴。你物業一反抗，這些委員就會想辦法挑動業主鬧事，這偏偏在小區還是權威的！！ 還有發通知:業委會禁止業主向物業公司交物業費！這讓物業怎麼受得了?(其它的委員尋租謀私套路有很多，本文不細說，因為不是本文重點)

四、 閒言碎語殺傷力大，業委會的委員變動快。有些業委會成立後，成員很正直，也不會瞎指揮，半年來一直和物業配合得不錯，但是有些存有私心的業主(也多為未入選業委會的一些人)，在各場合質疑業委會委員:為什麼不找物業麻煩？為什麼不降物業費？為什麼 ，為什麼？，在他們錐形思維裡，就是東風壓西風，不能見平靜，他們心中業委會就是物業反對派機構，物業做什麼，就要反對!就要找物業的不痛快!。

見不到呼籲的效果，這些“熱心的業主"還有盤外招，不久就傳播開來閒言碎語，如 ：XX主任、委員和物業公司好得很，常常見他們在物業X經理辦公室談笑風生， 你說那麼大年紀跑來跑去為的啥？沒拿物業好處,誰信呢，反正我是不怎麼信………業主們受人挑撥，也對業委員成員有了問號，對於這種冷暴力不信任，委員的心傷了。

業委會不管做了什麼決定 ,總是有人說三道四, 業委會委員恨不得剖胸取心以證自白。

有不少委員堅持不下去了，稱病、搬家等由頭主動離開，慢慢地摻雜私心的人混進了業委會成了委員，後面的故事請見上一條。

五、對業委會委員的激勵、監管和追責機制缺少。對於不做事，做私事，做壞事的委員沒有完善的追責機制。由於沒有對委員們的監管，業委會存在較大尋租空間，委員謀私利的醜事一旦曝光，也是在業委會私下裡內部掩蓋，委員們也不會撕破臉皮，就是對立的委員也不一定，因為他也許有把柄呢。這類犯事委員案發了不過以辭職而一退了事，沒有啥追糾的案例。

同樣的，對於付出了大量精力的委員沒啥明確的激勵，是明顯違反管理權責利原則。 很多業主特別強調讓別人做公益，卻對委員的補貼事宜強烈反對，說啥不該拿一分錢！！？？ 己所不欲勿施於人的老話就指這些業主明顯自私無良。(搞笑的是有業主指定老幹部老黨員來做委員)

六、居民自我制訂的管理規則自己違反，踐踏民主成果。成立小區業委會是小區居民自我管理的一個標誌，是公民參與社群公益的一種實踐。但是違反共同制訂的小區規約的往往還是那些以前一直和物業相懟的業主，欠費的還是欠費，亂丟垃圾的還是亂丟。

小區出臺一個有效決議，反對的人堅決不同意執行，各種場合罵罵咧咧，以前罵的只是物業公司，現在得加上業委會。

這些業主連小區議事規則都不尊重並遵守，連簡單的少數服從多數都不理會，一和他說道理吧，他就是一副雙手捂耳、我不聽的態度，嘴裡還反覆嘮叨我認為應咋樣就咋樣，業委會還沒辦法制約。

其它業主又對那些委員不作為有意見了:決議透過那麼久，咋沒動作呢？委員會搞的裡外都尷尬，做或不做事都有人批評。(網上可查:長春明珠換物業:萬景物業勝出 部分業主不滿) 事倍功半的事一多，任誰都沒信心，勉為其難做了委員，默默無聞沒搞得灰頭土臉的到期免職算不錯的了。

於是，在各種因素下，小區的業委會成了鏡中花，空中閣，大多碌碌無為，猛然地新聞中曝出有了一個成功的業委員會衣著光鮮地登場，眾人雀躍、心怦不止。 可數年以後，還是僅有這個業委會是成功的。

好的業委會是物業公司的緊箍咒，無所做為的對物業公司來說就是鬆緊帶。

業主委員會的制度設計基本可行。雖然還有瑕疵和漏洞，但主體是正確的。

首先，必須肯定成立業主委員會的作用是十分重要的。業委會就是代表業主當家守業的主事人，這是很重要的角色。 現在的一個小區，業主共有的資產是一筆龐大的數字。有土地、公共建築、設施裝置、綠化景觀、道路圍牆；還有可以經營的車位、廣告位；更有金額巨大的公共維修基金。 如果長期處於失控狀態，這是很危險的事。 大家花了一家兩代人的積蓄買房，這是置業，而能否守住家業，更是長期艱鉅的考驗。 如果沒有代表大家當家守業的業主委員會，就無法弄清楚家底。家底不清，守業就無從談起。 小區紅線之內的土地有多少？哪些房產是開發商的，哪些應該是業主共有的？共有設施裝置一共有多少臺套，價值多少？ 共有車位有多少？廣告位有多少？ 還有公共維修基金總額是多少，餘額是多少？用在了什麼地方？

如果這些家底長期被開發商和物業公司掌控著，難道不危險嗎？！我們業主還能叫業主嗎？

當許多人為幾毛錢的物業費而怒火沖天時，可想過本該屬於你名下的幾萬元維修基金卻無聲無息的變少了、不見了？而當以後你的單元真正需要維修時，只能再次要你分攤一筆不小的銀子。

當許多有車業主為了該不該交車位管理費而咬牙切齒罵物業時，可曾想到你買的車位本該屬於業主共有，而你卻給開發商掏了十幾萬？

業主必須組織起來，而業委會和業主大會就是唯一合法的業主自治組織。

有人說業委會不作為、亂作為，不如沒有。這是特錯大錯的說法，是與因噎而廢食相同的錯誤邏輯。 業委會這個組織並不必然產生貪腐，因為它只是我們的工具，是中性的，無好無壞，但卻是必需品。 業委會的成員出了問題，就解決成員問題。該改選的就改選，該推翻重建的就毫不猶豫！

對業委會的監督，是業主的責任。因為是你投票或棄權的結果，而它在代表你行使權力、損害的是你的利益。你不監督，誰監督？

對業委會的工作要配合、要支援，也要監督。在小區制度建設上要不斷完善，靠制度監督。有的小區，成立了業主財務監督小組，為業主大會和業主負責，主要任務就是監督業委會的涉及錢財的業務，效果很好。可以推廣。

總之，業委會是小區當家守業的主事人，也是服務員，更是物業與業主的橋樑。重要性無可替代。 它又是工具，有問題時也得修理、更新。

這才正常，這就是生活。

行得通與否關鍵看執行，現在成立業委會的小區有多少，佔的百分比是多少，我相信至多20%，這種執行效率能叫可行嗎，在這20%裡對物業有約束的又有多少呢，並且成立業委會多少艱難，一個小區委派給小區業委會聽起來好像是自己管自己很美好，實際執行起來真的困難重重，業委會的人也力不從心，甚至吃力不討好，沒有業委會的，基本全是開發商物業，業主根本沒有對抗的力量，只能任由禍害宰割，，，我認為，要想處理好物業，必須處理好開發商，最緊要的是對公共面積，地下車位的確權，當前的房地產開發政策導致的開發商物業對老百姓一點好處都沒，小區物業的工作，最好由街道辦負責起來，物業是服務全體居民的，就根本不是一個盈利的行當，那些叫囂物業是企業就是要盈利的必定是現行搞物業的既得利益者，並且十有八九是開發商物業，物業企業盈利從何來，本身不事生產，只能從1提高居民物業費，2佔有公共區域收費，其它收費等，3降低物業成本中來，不論哪一項都是建立在剝削業主壓榨業主利益上來，並且這些剝削下的錢也到不了辛苦做物業工作的水電工維修工清潔工保安等身上，而是被高階物業狗攫取，所以，必須打破高階物業狗的狗食盆子，徹底改變這個物業行當的目前的生態，以最小成本最大程度地服務業主才是正確的道路，

業主委員會是基層群眾自治組織，說白了是國家民主制度在基層的試驗，實踐證明，業主委員會作為業主大會執行機構，各行其是，洋相百出，做的好的極少極少，出問題的經常見諸電視等各種新聞媒體，因此，這個制度需要儘快完善，在物管條例上要增設業主監督組織，從制度和組織上約束業主委員會對權力的濫用，堵住業委會腐敗源頭，同時要建立懲處機制，對業主委會及在物業選舉過程中的各種違規行為要有明確的追責制度，要有法可依，違法必究！

行不通，業委會也是業主頭上的三座大山之一，當下還沒有任何機構和組織能夠約束業委會，業主早就對業委會的所作所為怨聲載道了。

業主委員會制度的設計目前來看存在的問題不少。

首先，當前的業委會制度是汲取西方國家業主自治模式設計的，和我們國家的國情相差甚遠，特別是法律的配套、業主組織的參與、社會信用體系的完善都與國外的環境有很大的差異。

其次，中國小區的規劃、設計、開發與社會發展不協調，業主入住不久問題層出不窮，憑小區業主或業委會根本解決不了問題。

第三，小區是全社會最基層的團體，業委會也是最基層的組織，在這個團體和組織中，有各式各樣的人物存在其中，由於業委會是自治組織，難免存在魚龍混雜、各自為政的情況，與中國社會治理方向很難保持一致，有時影響了社會的穩定。

因此，小區業主委員會制度有必要進行調整和完善。

首先要調整和完善與物業相關的法律法規；其次要把業主行為納入誠信體系中去，對不誠信的業主或物業企業一定要給予懲戒；第三成立有政府相關部門參與的物業管理委員會組織替代目前的業委會自治組織，要讓黨和政府的在最基層組織中起主導和引領作用，讓小區業主團體在整個社會活動中能夠有序運轉。

從昨天到今天，也就是剛剛，我剛好寫完了雲南省政府辦公廳轉本人居住市政府，又轉住建局，又轉房管局的重要約稿，就是居民小區的制度設計問題。

從本人三年業委會主任的經歷來說，業主委員會的制度設計是有很多缺陷的。好在三年前本人就有預見性（不是先知先覺，是記者職業特點採訪過很多小區業委會的崩盤問題），因此，在籌備召開首屆業主大會、選舉產生業主委員會時，就將業委會作為小區穩定建設的第一道防火牆，之後又組建了第二道防火牆，那就是廣泛而深入的樓層代表團，並且設有團長、副團長，但業委會委員不能是代表。也就相當於業委會屬於小區的“政府”，樓層代表團（業主代表團），相當於小區的“人大”。加上其它的工作機制和有效引導，本小區業委會三年來所取得的成績及所解決和推動解決的眾多問題，是周邊小區所望塵莫及。僅以目前的這種機制和構建，很多小區業委會也是要過好幾年才可能趕得上的。

但是，這個機制也存在一些意想不到的東西，也就是小區業委會對任何人都沒有相應的制約，特別是一些無證據的猜疑、指責等等，其產生的負責作用非常大，但以前卻沒有考慮到對這些行為的制約辦法，以至於最近業委會又面臨著崩盤的邊緣。

正在在充分考慮到了上述的種種問題，情況等等後，本人又深入跟黨委組織部長、宣傳部長、綜治委主任、政府住建局長、房管局長、民政局長、眾多小區業委會主任、物業公司公司負責人、開發商、高校教師等等，以及小區內的理性業主、小區居民裡的專業技術人士等，對城市居民小區的組織體系建設進行了深入的交流，終於完成了一個城市民居小區組織體系綜合性框架方案，今天已經完稿，就要報給政府部門再轉交省政府辦公廳。約稿的要求是：就存在的問題，向中央、省提出具有針對性的政策建議（如需國家、省出臺哪些相應的政策措施，給予哪些方面的支援等，要具有可操作性）。

我相信，因為有了深入的實踐以及大量的案例，加之理性的思考，本人的方案如實行後，城市居民小區的面貌將會發生一個根本性的改變。

當然，我也建議這些方案需在一個城市先行試點，待試點有成效後再行總結、完善後推廣。其中，我的體系化建設的一些設想，相信是很多人根本想不到的，但卻又是切實可行的。因此，朋友們可耐心等待，總會一天比一天好的。

業主規約只要沒有違法內容且業主半數以上同意，即可。但，執行起來困難多多，真有違反的，勸住無效，唯一辦法就是業委會代表全體業主訴訟。業主規約其實更像倡導。沒什麼實際意義。業委會也就是個業主大會決議的執行機構，不是全體業主的領導。業委會里不貪小便宜的，不是官迷的，懂物業法規的，有。但不多。關注我，看我以往的回答，相似問題，不想再贅述。

業委會成為多數業主的奢望，絕大多數樓盤小區都無人組織成立業委會，既使有人組織也會因各種房開和政府的阻力難以實現，這是華人的懦弱本性，所以有八國聯軍、日軍十幾人就可以如入無人之境