這個問題從表面上看，只要小區70％以上業主同意，可以解聘物業公司。但是並沒有可操作性。

物業公司的解聘改聘從法律層面上來說，只要大多數三分之二以上的業主同意，就可以解聘改聘物業公司。但是從物權法的角度來看，只有成立了業委會，才能代表小區，才能進行解聘改聘物業公司。沒有成立小區業委會，小區業主對小區物業公司的去留沒有可操作性。

1，大多數業主書面同意，這個真實性無法保障，物業公司不會認可，主管部門也不會認可。

2，誰出面誰代表？小區就是大多數人同意，誰能代表誰，誰能代表小區出頭面對物業公司，沒有法律層面的認可。

3，就是業主有書面材料認可了大多數人同意，那麼，誰來接管物業公司，誰來主持會議，誰來決定小區的事務，無法認定。

4，小區的事務千頭萬緒，隨時需要不斷的協商，不斷的談判，沒有一個法律層面認可的代表，工作將寸步難行！

5，街道、居委作為小區居民的管轄部門，在行政上可以管理處置部門事務，但是也缺乏對小區事務的處置權。小區作為小區業主的私有財產受到法律的保護，小區公共事務決定權在於小區業主。

所以，問題又回到了原點，對小區事務的處置，還是得成立小區業主委員會！

因此，找到組織，在沒有組織的情況下，想方設法成立組織，這個才是根本。@銳眼說小區

一、業主在熱心也只能代表業主自己，不能代表（業主委員會）行駛的權利啟動業主大會，更換物業公司。

二、《物權法》第七十一條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。 既然業主有70%同意換物業，那麼先設立業主大會選舉業主委員會，啟動物業公司更換是唯一可行的辦法。

三、對物業服務的不滿，應當取證，對受到被侵權業主個人合法權益的可以立即訴訟。對侵害全體業主共有合法利益的，應當透過業委會提起訴訟。 前提是以法律為準繩，以事實為依據。拒交物業費損害的是業主利益不可取，被訴訟後你提供不了物業公司明顯過失違約，對被判決的業主個人資信是重大損害。切勿誤導拒付物業費。

小區都沒有業委會，就急急走上炒物業之路，可想物業公司的口碑是多麼的差，廣大業主的怨恨到了“不共戴天"的程度。

我來說一說這種罕見的操作方法及可能性。

所謂“星星之火，可以燎原“。要想組織一次業主大會是比較難的，別說社群街道的積極配合，有的時候在小區內找幾個籌備組成員以及委員候選人都很難，聽說過幾個小區籌備業主大會失敗擇期再開的例子。

提問人所在小區沒有成立業委會，就進行並完成70%的書面意見的徵集，實難可貴，應有少數業主付出了辛苦，並不為外人道。

到了這個地步，物業公司和廣大業主勢成騎虎，雙方劍拔弩張，各使神通。

物業方一般不會承認70%的業主簽名有效，通常以沒有業委會為推脫、拒絕離場（就是有業委會也會以表決不真等理由），那麼業主方需要走司法途徑解決。

有人說業主報房地產管理局、社群等單位來裁決，這個可能性很小，這幾個部門在這大是大非的問題不會輕易表態以支援，一般皆會推薦司法途徑為上策。

看來上當地法院起訴物業公司是唯一有效、合法的途徑。 當地法院一旦接到相關訴狀即開始撓頭，因為這種案件太少見！

一、準備相應的起訴資料。 一般有小區總平圖，《前期物業服務合同》、業主清冊（包括、業主電話、房產面積等 ，名單不全也不要緊，有70%的簽名業主的名單也夠）、各幢各單元各類戶型的房產證影印件（部分需要原件，備核）、業主解聘現物業公司的簽名原件及影印件等。

以上材料能形成證據鏈，即能證明以下事實：小區70%的業主簽名是真實的，各業主名下的房產面積超過規定的小區總面積50%份額，即小區的書面意見超過雙過半的法定要求。

二、準備起訴狀及起訴人，將物業公司列為被告。

首先要準備一份委託書，這同樣要有過雙半業主的簽名，大致意思為小區成立一個臨時管理委員會，負責解聘現物業工作，這個委員會可以由樓長擔任，以利勝訴後操作物業離場及交接工作。其有效期至解聘工作完成或業主委員會成立之日止。‘

其次是準備起訴書， 起訴書的內容，大致分為以下三部分：

1、小區物業的管理現狀及不符合《物業服務合同》的“罪狀”，當然這不是重點，但也不能太粗略，起碼能讓外人對於起訴人的訴求給予同情即可。

2、小區徵集全體業主70%簽名的過程陳述，這是重點，將本次業主簽名的組織和策劃過程詳細描述，以證明簽名的合法合理性，特別是真實性以被法庭採信和讓被告方物業公司無辯駁之處。

3、訴求部分：

1）確認臨時管理委員會合法有效；

2）碓認小區70%業主簽名終止現物業服務合法有效，終止現物業的服務合同。在判決生效後，給物業公司定出一個撤場約定 ，比如，在接到臨時管理委員會書面通知XX日內完成交接工作終止物業服務的委託業務。

最後， 是確定起訴人，這個要求不是很高，只要是業主身份，三個業主即可，當然也可以多些，其它業主可以作為證人一併出席。

提交訴狀後，就安心坐等開庭。這個時間不可控，可能還有法庭調查的過程，由於此類案件少見，拖個一年也是有可能的。

只要開庭沒有大的變故，業主方應能勝訴。這案難在關於勝訴後如何具體操作，新舊物業如何銜接上。

此答

沒有業委會就把業主書面授權及趕走物業原因書面函、證據拿去各個主管部門遞交投訴，申請物管科，街道辦，社群等相關部門介入呀。業主拒交物業費抗辯，70%以上業主授權可想而知這個物業有多差了，業主一忍再忍只會更加縱容物業為所欲為，所以行駛抗辯權才能引起主管部門重視。