房地產是超發貨幣的蓄水池？我的問題是:貨幣為什麼要超發，弄清楚超發貨幣的原因，才能找到解決問題的辦法。超發貨幣實質上是幣值的貶值觸動，在幣值貶值的過程中，幣值的購買力在減弱，這樣的結果就會造成一些人的心理恐慌。就會出現尋找抗通脹的預期，房地產能夠抗通脹嗎？決定抗通脹的要素是什麼？是硬通貨和他的可流動性。房子可以流動嗎？顯然不能，所以，房子不是硬通貨。美元是硬通貨嗎？美元也不是，因為美元已經和黃金脫鉤，黃金已經不是美元的錨。那麼什麼是超發貨幣的蓄水池呢？實則還是以黃金為錨的國債才是蓄水池...

國家貨幣為什麼超發？本來M2是由出口結算貨幣的人民幣置換+GDP增長+通貨膨脹構成。貨幣超發，只能說是因為原來的統計資料不能接近真實，必須印更多的鈔票才能確保流通。沒有人可以隨便任性增發貨幣的，這是一個簡單將政府推向火坑的做法！那麼大家又都認為人為超發了貨幣，請問資料從何而來？按照房產市值計算嗎？這是不合理的！就像六千多點計算公司的市值一樣，這個市值並不代表公司本身的真實價值。

增發貨幣，必然是需求先行。比如美國，先是聯邦政府根據需求增發國債，然後才是聯儲印刷美金，完成貨幣增發。

我們的國債、地方債，可以是貨幣增發的依據。我們四萬億的大基建，還有後續的基建大提速，也可以是增發的依據。也就是說，增發的貨幣多數是透過政府的基礎設施建設進行消化了，比如高鐵、高速公路、城市道路橋樑、城市綠化、園區基礎建設、農村三通……進行了消化。

房地產市場，透過土地出讓金，將錢歸集回政府手裡，為城市的基建擴張買單，然後銀行透過土地的質押發放貸款讓房地產公司進行建設。貨幣迴圈到這裡，已經基本消化了增發貨幣可能產生的泡沫。那麼後續購房者的首付與房貸，就是對社會存量資本的吸附、以及區域性未來經濟的透支。

在我們這種儲蓄率很高的國家來說，能拉動消費就是勝利！所以當購房需求被提振，對於國家來說是一個很好的訊息！當然開發商也很高興。房地產市場啟動，因為相對的土地資源與資本的壟斷性，迅速推高房價，房地產開發公司獲得高額利潤，順便帶來土地的增值（增值的成果大部分被地方政府享受了），不斷增值的房子逐漸演變成投資最佳的標的，在消化社會存量資本的同時也開始吸附實體經濟的資本！同時也抬高了資金融資的價格！

當房地產市場開始對實體經濟進行吸血，它本身就變成了國民經濟肌體裡的腫瘤！因為住房的不動產屬性，它無法流動不能給國民經濟產生新的價值。尤其是本來是居住屬性的住房，在被賦予保值增值功能以後，將極大地透支實體經濟，降低實體經濟的活力、增加實體經濟的融資成本，同時將長期抑制國內消費市場！這個效應已經顯現。

所有說房地產市場在國民經濟中的地位不能降低的都是屁話！為什麼不能？有人說是因為它帶動的產業鏈。如果這個成立的話，那還不如將製造航母作為支柱產業，航母帶動的產業鏈更長、更有科技含量、還有保家衛國的軍事價值，賣出去還能賺取外匯！

房地產業作為一個支柱產業沒有錯，但在土地供應有限的情況下僅僅只有商品房作為住房市場的唯一供應是有問題的，必須多種保障模式一起才能確保房地產市場的合理發展。所有種類的住房建設，都可以帶動房地產相關產業的發展，並不只有商品房！

如何將地方政府修橋修路建工業園的動力轉變為建設公共租賃住房，如何讓現在已經建設好的住房發揮它應有的居住屬性，才是最重要的解決之道。

而且我們只有解決好房地產市場的問題，才能讓實體經濟逐漸恢復活力。

房價走勢的確跟貨幣情況息息相關，特別是在貨幣環境寬鬆的時候房價會出現巨大的上漲，而之所以出現這種情況就是因為貨幣超發的時候大多數都流入到房地產市場中，因此很多人都說房地產是貨幣超發蓄水池，但情況真的是這樣嗎？

貨幣為什麼會超發？最主要的就是因為要刺激經濟發展，所以在過去很長一段時間裡市場上的貨幣一直都是處於一個超發的狀態中，而在過去一段時間裡市場上對於經濟發展幫助最大的就是房地產行業了，所以這些超發的貨幣最後大部分都流入了房地產市場，從而起到一個刺激經濟的作用。

所以從這方面來說，房地產行業的確起到了一個蓄水池的作用，但蓄水池除了能蓄水之外還有放水的功能，而貨幣進入到房地產市場之後就很難出來了，畢竟沒有人願意把錢投資在一個回報率遠遠不如房地產的行業上，所以從這一點上看房地產就不是一個蓄水池了。

在筆者看來房地產相對於整個市場來說只是一個促進經濟發展的組成部分，只不過跟其他的行業相比房地產行業有一些特殊。

房地產市場真的是超發貨幣的蓄水池嗎？這個觀點被很多專家提到過，2007年的時候，全國的貨幣總量約70萬億，到了2017年，全國的貨幣總量達到170萬億左右，很多人說房地產市場是超發貨幣的蓄水池，如果房地產市場發生暴跌，將會把這個市場裡面的超發貨幣溢位，流向消費市場，形成通貨膨脹。那麼事實上是否如此呢，我們知道人民幣的流程一般是從央行發行開始，再以貸款的形式貸款給各個商業銀行，而人們在日常生活或者交易當中需要用商業貸款來幫助支付或者完成交易的，房地產開發商透過土地抵押的形式，購房人透過樓房抵押的形式從商業銀行貸款出來，用於購置土地和房產的過程中，實際上大量的資金就會流入房地產開發商的手中，而房地產開發商會透過這些貨幣購買原材料、支付人工、用於營銷等環節，實際上這些資金已經流入市場進行交易，再加上近期房地產開發商頻頻爆出資金鍊緊張，資金鍊斷裂的新聞，事實上在開發商手中握著的貨幣並不多。綜上所述，房地產是超發貨幣的蓄水池的說法是站不住腳的，也不會存在房地產暴跌會產生通貨膨脹的說法。

這是一個先有雞還是先有蛋的問題。

土地本就存在，因為在上面建了房，土地貨幣化，變現吸收了大量貨幣。如果不印鈔補充，社會上流動性就會大量減少。

倒底是因為高地價推動了印鈔，還是印鈔蓄進了房地產，本應該是前者。類似於外匯儲備推高了M2。

究其原因，地方政府揹負大基建穩增長的刺激政策執行任務，常規財政遠遠不夠，推高地價產生中國特色的“土地財政”，去執行刺激政策穩增長。再穩不住，再出現融資平臺、PPP助力，私募基金P2P也幫忙融資助力政府專案、房地產專案。目標是相同的，吸納社會資金去維持刺激政策穩增長。

筆者之前一直想詳細的寫一篇文章解釋貨幣發行與房地產之間關係的文章，但很遺憾的說至今也未能實現。今天借這個題目，筆者想淺談一下個人的看法。

我們看下上圖，可以看到m2與gdp比值一直在升高，有人講用m2減去gdp就是貨幣超髮量。可以講有一定的道理，但還不夠準確，這主要因為中國金融市場不夠達到，直接融資體量小，m2體量就會大，而美國比值低是因為商業信譽好，有相當規模的美元信用是由銀行以外的體系創造出來的並不記入貨幣統計。

但即便如此我們的貨幣供應量還是比較大的，不可否認貨幣有超發的嫌疑。而我們cpi增幅慢的主要原因就是多出來的貨幣流入地產，而沒有造成通脹。

從這個角度看，房地產確實是貨幣的蓄水池，如果這個能透過的話，那就說明房地產是有泡沫的。在這個歷史關鍵時期，迴避房地產泡沫顯然是不明智的，所以不讓房價繼續上漲，穩住房價，被提到了2019年政府工作報告。

穩房價必然會釋放一部分水到市場，釋放的速度就成了關鍵，必然要透過一個長期的過程，透過貨幣慢速貶值來消平房地產的泡沫。這個過程必然痛苦，但又不得不去做。

理解經濟就能理解行業走勢，是否買房也一目瞭然。

現在人民幣一塊錢大概等於日元16塊錢，等於韓元160塊錢，看起來日元韓元很不值錢，但日本南韓也不是一開始就用這麼大的金額的，而是在長期不斷印錢才形成的。每個國家都印錢，不僅日韓，美國、英國、瑞士、德國都印，中國作為發展中國家，還有很大的印錢空間。而資本專案管制下，以人民幣計價的房產，參考日韓的印錢歷程，還有很大的空間，南韓的房子，一套的價格是一兩億，為什麼中國不可以呢？20年前的香港房價也像今天的一線城市一樣，也像今天似的有無數的人認為房價會跌持幣代購，20年過去了房價已經漲到了20萬30萬一平米，買的人全都富上了天，持幣代購的人如今都在地上，貧富差距就此拉開，誰會相信中國的經濟不再發展？所以說眼光決定境界！房價就是個騙局在過去的30年，在南非以南非蘭特計算的話，房價漲了85倍，以美元匯率計算的話漲了3.6倍，在義大利以里拉計算的話，房價漲了35倍，以美元匯率計算的話漲了12倍，在瑞士以法郎計算的話，房價漲了77倍，以美元匯率計算的話漲了20倍，是反的，在俄羅斯以盧布計算的話，房價漲了15000倍，以美元匯率計算的話漲了77倍，所以說房子的價格就是個騙局，有頭腦的人用美元去衡量一下吧！

超發貨幣蓄水池？錯。

一，超發貨幣，怎麼進入社會？白給嗎？

二，貨幣買房，錢到開發商手裡會怎樣？不用嗎？

有哪些值得珍藏的古詩詞？

1.畢竟幾人真得鹿，不知終日夢為魚。（黃庭堅）

2.醉後不知天在水，滿船清夢壓星河。（唐溫如）

3.曉看天色暮看雲，行也思君，坐也思君。（唐寅）

4.願勇猛精進，志願無倦。（《無量壽經》）

5.十年一覺揚州夢，贏得青樓薄倖名。（杜牧）

6.別夢依依到謝家，小廊回合曲闌斜。多情只有春庭月，猶為離人照落花。（張泌）

7.此時相望不相聞，願逐月華流照君。（張若虛）

8.夢醒人間看微雨， 江山還似舊溫柔。（仙四）

9.他叫我收餘恨，免嬌嗔 ，且自新 ，改性情，休戀逝水，苦海回生，早悟蘭因。（《鎖麟囊》）

10.從此無心愛良夜，任他明月下西樓。（李益）

11.貪嗔痴愛，是非人我，一切放下。

12.少年聽雨歌樓上，紅燭昏羅帳。壯年聽雨客舟中，江闊雲低，斷雁叫西風。而今聽雨僧廬下，鬢已星星也。悲歡離合總無情，一任階前點滴到天明。（蔣捷）

13.除卻君身三尺（重）雪，天下誰人配白衣。（劍三）

14.君埋泉下泥銷骨，我寄人間雪滿頭。（白居易）

15.我今因病魂顛倒，唯夢閒人不夢君。（元稹）

16.相思一夜梅花發，忽到窗前疑是君。（盧仝）

17.還君明珠雙淚垂，恨不相逢未嫁時。（張籍）

18.魑魅搏人應見慣，總輸他、覆雨翻雲手。（顧貞觀）

19.原來奼紫嫣紅開遍，似這般都付與斷井頹垣。良辰美景奈何天，便賞心樂事誰家院？朝飛暮卷，雲霞翠軒。雨絲風片，煙波畫船。屏人忒看的這韶光賤！（《皂羅袍》）

20.小尼姑年方二八，正青春被師傅削去了頭髮。我本是女嬌娥，又不是男兒郎。為何腰繫黃絛，身穿直裰？見人家夫妻們灑落，一對對著錦穿羅，不由人心急似火，奴把袈裟扯破。（《思凡》）

21.我也曾赴過瓊林宴，我也曾打馬御街前。（《女駙馬》）

22.人生在世如春夢，且自開懷飲幾盅。（《貴妃醉酒》）

現在有一種觀點認為，中國這些年來的貨幣超發嚴重，截止2018年底M2規模超過了185萬億，M2是GDP的2倍。而房地產主要起到了蓄水池的功能，如果沒有房地產這個蓄水池，恐怕國內物價的漲幅絕對不止在目前水平，肯定是高通脹率了。

但是也有觀點認為，要不是近年來房價大漲、地價飆升，對貸款需求上升，國內的M2怎麼可能漲到185萬億，是2008年底40萬億的4.5倍?正是有了開發貸、個人房貸的需求，才會把M2推得這麼高。如果房地產需求沒有了，M2增速就會大幅放緩。

而我們認為，如果國內房價這些年來不出現大漲，M2的總規模不可能擴大到185萬億規模。應該是房地產需求，導致了貨幣超發。而貨幣超發，才導致物價上漲才對。所以，房地產應該是貨幣超發的源頭，而不是蓄水池。就算現在房價不漲了，甚至出現下跌，中國的商品價格就馬上會漲嗎？我們得出的結論是“不會”。

導致中國貨幣超發的原因有很多，房地產和基建投資需求只是其中的一部分。而中國的貨幣超發主要有三個原因：第一，中國的經濟增長嚴重依賴於房地產投資和基建投資，而歐美國家為的貨幣為何不超發？這主要是其經濟增長方式是靠消費來拉動。

中國的經濟增長是靠固定資產投資，而固定資產投資需要耗用大量的資金，所以資金就不得不投入巨量資金。所以，正是有了房地產和基建投資對信貸資金的需求，中國的貨幣才會超發。如果沒有房地產和基建需求，貨幣也不會超發，也不會有大量固定資產領域資金溢向商品市場，從而推高物價。

第二，中國經濟增長依賴於貨幣政策全面寬鬆。只要經濟下行壓力增大，政府就會拿出一系列的經濟剌激計劃。從短期看，貨幣超發剌激經濟增長，對經濟恢復有立竿見影的效果，但是這種效果會逐步退化。使用得越是頻繁，效果越是差。比如，過去每投下去一塊錢，可以拉動三塊錢的GDP，現在投下去一塊錢，只能拉動0.9元GDP增長了。而且，貨幣政策偏向寬鬆會給引發通脹的抬頭，

第三，中國經濟出口增長方式使得貨幣被動超發。中國對美國、歐洲等西方發達國家都存在巨大的貿易順差，這會導致大量外匯資金流入到中國，而中國實行的是“結售匯”制度，中國央行只能被動投放相對應的基礎貨幣，而投放出去的貨幣都進入到社會上。也會導致大宗商品價格被惡炒，然後再逐步傳遞到商品市場的物價上。所以，貨幣超發導致物價上漲，也並非全都是房地產原因，也有中國對外巨大貿易順差所導致。

正是因為，房地產市場非理性繁榮，導致個人房貸和開發貸需求上升，再加上基建投資需求，銀行只能加大對其的投入，導致了貨幣超發。如果沒有房地產的需求，中國的M2規模也不可能這麼大。實際上，貨幣超發除了房地產和基建投資外，還與中國央行偏向於貨幣寬鬆來拉動經濟有關。當然，長期對外貿易順差，也會導致國內貨幣被迫投放過多，而這些超發貨幣一旦溢位到商品市場，就有可能推動物價的上漲。

所謂“房地產是超發貨幣的蓄水池”的說法是：由於中國的央行超額髮行了很多人民幣，這些人民幣沒地方去，所以一大部分都流到了房市裡，造成了全國的房價節節高升。所以要不是房價吸收了這麼多人民幣，我們的通貨膨脹會更加嚴重。而萬一樓市崩潰，資金大幅出逃，就會造成洪水滔天，萬劫不復。

這個說法乍聽起來很有道理，但完全違背了貨幣的常識。

之前，我曾用貨幣的“乘數效應”駁斥了這個說法，這個概念的核心是“銀行是金融中介，用存款製造貸款”。不過，這些年從學術界以及全球各大央行的實踐操作上來看，這個概念開始受到了挑戰，人們開始認為，實際上是貸款製造了存款。

但是，無論如何，絕大多數人買房的時候都是要貸款的。如你想買一套1000萬的房子，首付200萬首付，剩下800萬需要貸款，按我之前提到的，就當你去借貸800萬的時候，實際上你和銀行一起瞬間創造了800萬的貨幣出來！

那我再從另一個角度來談一下。

真正的蓄水池是水灌進來之後，如果你不讓水再流出去了，這才叫“蓄水”。但是，房地產商開發了房子，我們拿錢去買，錢轉賬到地產商之後，它並不會存在賬戶上不動了。他會用這些錢繼續買地，買建築材料，給工人支付工資，拿去買跑車、遊艇，甚至私人飛機……總之這些錢又以各種方式流回到了社會上，哪裡談得上蓄水呢。

背後的原因其實是，大家都想要房子，都覺得房價要漲，於是都拼命貸款去買房，而貸款的過程中貨幣被創造了出來，又迴流到了經濟體系裡。

所以與其說房子是錢的蓄水池，還不如說：不斷增長的房價，以及老百姓對房子的執著需求，是創造錢的發動機。至少它們是一個相互不斷強化的正反饋過程。之前我曾多次用了一個更形象的形容：狗追尾……

說穿了吧，當今信用貨幣世界之中，money is debt，錢就是債，債就是錢，市場裡流動的大部分錢，其實都不是我們通常理解的狹義的貨幣和“錢”，而是信貸或者債務。比如美國，它狹義上的貨幣只有3萬多億美元左右，而信貸卻有5、60（甚至更多）萬億美元之多。

總之，“房價是貨幣的蓄水池”說法是不對的，更恰當的理解應該是：不斷增長的房價，以及老百姓對房子的執著需求，是創造錢的發動機，它們是不斷相互強化的正反饋過程。也就是說，事實上，長久過熱的樓市，恰好是超發貨幣的主因之一。

有人說房地產是超發貨幣的蓄水池，你怎麼看？

對這個問題，不能簡單地說是還是不是，而需要理性分析、客觀看待。

從起初到房地產市場發展到一定規模來看，房地產市場不僅不是貨幣超發的蓄水池，反而是引發貨幣超發的源動力。因為，正是因為房地產市場的快速發展、過度發展，才歙得貨幣源源不斷地流入到房地產市場，並迫使央行為了市場的流動性需要，特別是實體經濟發展的資金需要，不斷地發行貨幣，逐步形成貨幣超發。

從這個角度來講，房地產是貨幣超發的源動力，是帶來貨幣超發的罪魁禍首。

但是，當房地產市場發展到一定階段，實體經濟受到了極大衝擊，資金大規模流向房地產市場，貨幣超發也十分嚴重後，實體經濟對資金的需求變得不太緊迫，市場流動性過剩了，那麼，又會轉過來向房地產市場流動，讓房地產市場變成了貨幣蓄水池了。只是，這個階段的時間不會太長，央行會迅速調整政策，讓資金迴歸實體經濟的。