如果真正想要做好文化旅遊地產，艾肯認為必須考慮關鍵幾點：

　　一、科學選址：

　　選址必須深入調研，從選擇城市到城市中選擇地段兩方面去考慮。城市的選擇首先從這個地方的資源角度去判斷，包括現有的旅遊資源、山水資源、歷史人文資源；其次從這個地方的區位交通角度判斷，現在或者不久的將來是否具有航空、鐵路、高鐵等優勢；再次從這個地方的城市人口及一個小時交通半徑內的城市人口判斷，是否有一定的人口基數和消費能力。城市中的地段選擇必須根據城市的結構來考慮，也要從城市的發展趨勢、城市交通、消費習慣綜合判斷。

　　二、確定專案的文化主題：

　　深度挖掘當地的歷史、人文、習俗、傳說、宗教信仰、特色符號等。文化主題是專案的靈魂，是核心，文化與旅遊緊密地結合在一起，將文化作為旅遊來經營，透過挖掘和宣揚文化來綜合地發展旅遊，以經營旅遊的方式多方位地展示文化，賦予旅遊豐富的文化內涵，從而創造出具有鮮明特色的旅遊文化。有些大投入的文旅專案，還不如老百姓自娛自樂的景區活得久，那些原生態鄉村旅遊景區看起來土俗，卻能吸引不少遊客，關鍵就在於結合當地人文習俗，挖掘出了特色的體驗產品。這也提醒開發商在不惜重金投入文旅專案的時候，首先要思考，這個文化專案的“魂”是什麼？正如專家所言：一個文化專案的核心，絕不僅是地理的象徵，“還是生於斯長於斯的血肉和靈魂，其中的文化精髓應是當地生命活動中形成的傳統、風俗、生存方式、思想觀念等”。強大的文化資源，同時也意味著消費者更高的體驗期待，如果投資者不能認真地去打造文化主題特色，只是急功近利地追熱點，必然會掉進同質化的陷阱。在文化主題的選擇與區位因素相適應，與地域文化相結合的同時，還要有創新，不僅在設計、建造中融入文化要素，整個遊覽過程的一些行為習慣，都是需要引導的，畢竟旅遊是服務產業，在服務的全過程都是文化主題的內涵與外延的體現！才能最終讓旅遊具有更強的持續性與生命力。

　　文化旅遊專案的成功與否，首先取決於選址和主題。選址和主題這兩大因素的關係是密不可分的。要結合考慮才能在合適的地址上建立合適的主題。

　　三、重視策劃、規劃與設計：

　　結合城市的現狀及特點，首先做好專案的策劃，包括市場調研及市場定位、旅遊人群定位、文化主題定位、旅遊產品的選擇、專案統籌計劃、投資效益測算，確定整體文旅專案的“調”，成為後期規劃、設計、建造、運營的靈魂指導，避免偏離主線及朝夕令改；其次，掌控“度”，做好規劃，包括旅遊功能規劃、旅遊動線規劃、旅遊體驗產品規劃、旅遊空間規劃、商業業態規劃、其他配套規劃，做到商業和旅遊結合、旅遊與地產相濟；再次，做好專案創意設計，做到建築有特色、景觀有故事、專案有互動、空間有文化，達到“意”與“境”的相融合；最後，同時做好收益策略設計，要長短結合、遠近平衡。

　　四、建設必須注重過程的把控，我以自身專案為例談施工過程如何把控：

　　1、施工前樣品把控，在完成施工圖設計後，為保證達到設計效果，由建設方組織施工單位進行送樣，建設方對主要材料進行選樣，由建設方對選定的樣板進行封存。封樣作為規範施工單位施工階段選用材料的技術標準之一。

　　2、樣品段施工：建設方組織施工單位在施工進場後一個月內依據已確認的材料封樣製作施工樣板段，總面積不少於100平方米；

　　3、施工過程把控：對進入施工現場的主要材料提供產品合格證，特種作業人員需提供特種作業證書。嚴格按照制定的工藝流程及要求進行施工，並由建設方委託的監督管理機構對施工單位現場的質量及效果進行把控。

　　五、運營創造價值：

　　文化旅遊專案在運營管理過程中出現的困惑：

　　2、運營管理缺少系統和標準，主要表現為軟體服務較差，產業鏈價值深入挖掘不到位。

　　3、對整體規劃、設計、建設、運營缺乏系統思考，主要表現在旅遊功能及遊客需求難以滿足。

　　4、現狀旅遊開發更多表現為地方政策的行為。

　　因此，運營必須要有靈活正確的營銷策略，強化專案符號，超級符號就是超級創意，讓更多的消費者認識及記住你；運營使用者，做大流量，內容不斷創新；加強與周邊的旅遊專案連結，互導流量，共享使用者，共創價值，彼此成就；深度的文化延伸產品開發，成熟的運營管理體系和團隊等等。

打造文化旅遊專案的“詩和遠方”，是一個很大的題目。下面結合具體地域，分享一下如何打造。勇先創景日照花仙子規劃專案組考察了日照全境，碰到了五蓮縣。當時知道蘇軾在密州的快樂時光，包括被其譽為"奇秀不減雁蕩"、"九仙今已壓京東"的五蓮山裡的時光。還聽說丁惟寧在此著作《金瓶梅》，孫臏在此隱居著作《孫臏兵法》，甚至於有東林黨人王化貞等，仰望有五朵蓮花布局的五蓮山，還有山東四大名剎之一的光明寺，可謂資源豐富、異彩紛呈。

最近山東省文化和旅遊廳開展了省級全域旅遊示範區驗收認定工作，確定了日照五蓮縣成為山東省首批全域旅遊示範區。下一步五蓮縣旅遊的發展重點無疑是國家全域旅遊示範區了。要做到這點，就必須關注五蓮縣旅遊新動能的難點和痛點了。要揭開五蓮縣新動能的痛點，勇先創景將五蓮旅遊發展分成五蓮旅遊Ⅰ代、Ⅱ代、Ⅲ代。新動能就是五蓮旅遊的Ⅱ代、Ⅲ代。

01 五蓮旅遊Ⅰ代

這個時代被稱為旅遊打卡時代，特點是以觀光旅遊產品為主。五蓮縣開發了五蓮山、光明寺、九仙山、大青山等眾多人文和自然景區。現已經被評為山東省全域旅遊示範區，說明此階段發展的很好。

五蓮山大佛

02 五蓮旅遊Ⅱ代

此階段是打造有個性的旅遊目的地，五蓮目前有皇家寺院——光明寺為代表的禪文化；有大青山為代表的太極文化；有蘇軾、劉墉、丁惟寧為代表計程車人文化等等。但在全國有影響的文化IP還未產生。五蓮是先有的山，再有的五蓮縣。說明五蓮山在五蓮人的心中地位之高。整合放大五蓮山這個文化IP，須將佛教文化、太極文化、隱居文化等整合成五蓮山文化。形成一個大五蓮山旅遊區，打造一個國家5A景區或國家級旅遊度假區。這是五蓮縣旅遊新動能發展的痛點和難點所在。

迪士尼的文化整合值得借鑑

03 五蓮旅遊Ⅲ代

本階段主要是"賣生活"階段。在"山水禪心、康養五蓮"的康養旅遊形象宣傳指引下，五蓮縣依託國家支援康養旅遊發展的大環境，先後建立了以黑虎山狩獵藝術村、松月湖高階養老、大槐樹生態度假和杏石溫泉度假等為代表的特色旅遊專案，而且透過國際性太極拳賽事將大青山太極養生廣泛地推廣。截至目前，五蓮縣已經完成將近50個小中高階康養旅遊專案。

此階段的要點是有了強大的文化IP，所有的康養產品便會被烙上個性的烙印，不會輕易被模仿和超越。但因為前面的文化IP整合階段沒有完成，則此階段發展還是要注意文化創意和文化整合放大。當然康養的基礎一定是醫養一體化。

貌似簡單，卻很難模仿的袁家村IP

總之，做"禪心"為主的旅遊度假吸引物，須有強大的文化IP包裝，走"文化+"的發展模式，這樣才是獨一無二的生活，是有滋味的詩和遠方。