回答這個問題之前，我們先要了解什麼是最新的LPR政策。

新LPR的計算方法是“去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR”。而LPR的數值直接決定了你以後貸款的高低，也就是說，未來的基準利率被LPR取代了，並且不再是一塵不變的。

也就是說，以後LPR取代了“基準利率”！

LPR調整前後的區別，並且如何定義：

目前首套房貸款利率為4.9%，調整後為4.85%，二套房的貸款利率調整後為5.45%（4.85%+60個基點）！

而未來的嗲款計算方式如下：

首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%；

其中LPR、城市要求點數、個人信用點數、都是可浮動，受到國家調控的。說白了，以後貸款其實由三大資料組成！分別是LPR、城市要求點數、個人信用點數！

第一，此次針對的是房貸利率的調整和重新定義，所以，對於全款買房的人來說，根本沒有虧還是賺的說法，甚至毫無影響。

因為全款買房不需要擔心房貸利率變化的波動，他們只需要關心房價漲跌，是否合適就行了。

第二、對於有首套房貸款利率優惠的城市來說，10月8日以後貸款買房就是虧的！

就好比上海

對於優質客戶來說，首套房的按揭可以做到9折，也就是4.41%的利率，而普通客戶則是大致可以做到9.5折，也就是4.655%的利率。

所以說，如果在10月8日新規實行之後買房，其實等同於無法享受貸款利息的優惠，那自然是虧大了。因為每月的還款壓力會比以前多不少。

第三、對於有首套房貸款利率有加成的城市來說，10月8日以後貸款買房就是賺的！

就拿北京來舉例

因為北京的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%！那麼，如果10月8日以後按照統一的LPR4.85%利率來計算的話，其實等同於優惠了不少，減少了許多購房者貸款的壓力。

因此，房貸利率徹底變了。10月8日後買房究竟是賺還是虧？這個還是看你到底是不是全款買房，還是貸款買房。還有就是，看你所在的城市，看你自己的條件，在10月8日之前是否有貸款的利率折扣，如果有，那就是虧；如果沒有，甚至還提高了貸款利率，那10月8日以後，就是賺。

想要了解這個問題的答案，你就得知道什麼叫做LPR？

第一、10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），而二套房的貸款利率則是不低於4.85%+60個基點，也就是5.45%！

第二、未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

那麼現在其實就是考慮兩個問題：

第一，如果你明天辦理的貸款利率小於10月8日之後的利息，也就是說有9.5折或者9折優惠的，那麼應該在10月8日之前辦理。

如果你明天所辦理的貸款利率沒有優惠，並且增加了10%~20%的，那就應該在10月8日之後辦理。

第二、而對於那些個人徵信不好，信用等級不高的人來說，在10月8日以後可能就會面臨一個信用加點的結局。

就好比二套房LPR的基點為4.85%+60個基點=5.45%，然後個人信用不好再加20個基點，城市要求再加20個基點，你的貸款利息就會達到5.85%，大大增加了購房者的壓力。

這個時候你其實就應該考慮自己的徵信有沒有問題，如果有，那就應該在10月8日之前辦理。

總之，不同的城市，不同的貸款優惠幅度，以及不同的人群，所面臨的情況不同，要根據自己的實際情況來做判斷。最重要的是，瞭解新政。

不會有太大差別的。。但以後會有較大區別，如基準利率大幅下調。。10.8以後貸款利率和銀行基準利率脫軌。。順便說一下美國基準利率2.25-2.5，中國還有很大下調空間。

第一，新政策的影響範圍只有商業性住房貸款利率，對於公積金貸款利率並沒有任何影響。

第二，新政策的影響物件只包括10月8號以後新貸款的客戶，對10月8號之前已開始還款或者簽訂住房按揭貸款合同等待放款的客戶並沒有任何影響。

第三，此次調整隻針對定價基準，目前商業房貸定價基準為央行貸款基準利率，而新政策執行以後定價基準改為LPR，也就是貸款市場報價利率。

第四，定價基準並不等同於實際執行利率。因為房貸實際執行利率是由商業銀行制定的，它只是以定價基準為參照，目前既可以高於央行基準利率也可以低於央行基準利率，10月8號以後只可以高於LPR，而不能低於LPR。

第五，新政策執行以後，二套房貸款利率會有較大改變，因為目前二套房貸款實際執行利率也是在央行基準利率基礎上上浮或者下調，而10月8號以後只能在LPR加60個基點之上。

首先我想說的是現在由於房價的大漲，又加之中介的大肆宣揚，放大利率的漲跌，給我們購房人造成了極大的心理負擔！但是到底以後比現在低還是高真的不是完全能確定。只是現在的利率相對穩定時間比較長，也就是受制於銀行的上浮影響。但是以後的利率趨於市場化，是多家銀行相互拆借、商量的結果，浮動性很大，存在頻繁波動變化的可能。有可能比現在低（因為現在大部分上浮了很多），也可能比現在高出不少！哈哈，全是個人看法，大家再往下隨便看看啊！

1、房貸新政的出臺是為了利率的市場化，而並非是為了房地產市場。

這次房貸新政的出臺是為了利率的市場化。原來我們的房貸實際利率的參考基準是在央行的貸款基準利率基礎之上，上下浮動一定的比例。房貸利率=貸款基準利率*（1+浮動比例），從這個公式當中我們可以看出，在新政之前我們的房貸實際利率。主要取決於貸款基準利率以及浮動的比例。那麼貸款的基準利率基礎那麼貸款的基準利率其實是由。由央行規定的，各大商業銀行都要同步執行。而上下浮動的比例，各個地方各個地方的商業銀行都不太一樣，但是總體而言是和國家對房地產的調控步調是一致的以及當地對房地產市場調控的步調。

打個比方，2019年7月份全國首套房房貸平均利率是5.44%，這個就相當於在基準利率4.9%的基礎之上上浮了11%。而在2016年年底的時候，全國首套房房貸平均利率是4.45%，就相當於是在基準利率4.9%的基礎之上下浮了10%。從2016年到2019年的三年的時間。房貸利率從4.45%上漲到5.44%，但是這三年的時間，央行規定的房貸基準利率其實是沒有變化的，還是4.9%。其實變化的只是上下浮動的比例，而在上下浮動的比例其實是和全國的房地產市場調控的步調是相關的。

2、新政後的利率計算方法

那麼新政出臺以後，房地產的房貸利率是如何決定的呢？房貸利率=LPR+加點，這是新政以後房地產房貸利率的計算公式。從公式當中可以看出最關鍵的是LPR以及加點的數值。LPR是由央行以及18家商業銀行每個月進行一次報數去確定的。而加點的數值是由商業銀行自行根據市場的需求去確定的，但是在初期也會受到央行一定的指導。央行在房貸新政利率的公告當中，也明確指出會平穩過渡，不會引起房貸利率，新政前後房貸利率的變化。所以從房貸利率這個角度來講的話，其實在新政前買房還是在新政後買房就差別不大了。

不過從長期的角度而言的話呢，我認為實行新政以後購房可能會更加合適，為什麼會這麼說呢？因為我們國家的利率，未來的長期的一個趨勢其實是往下走的。但是因為我們的基準利率其實是經常不變的，降息的頻率非常的低。但是我們房貸新政以後，那麼它的參考的基準的利率，lpr其實是每個月都在變化的，那麼它更加容易反映我們市場的實際利率的變化，那麼在未來整個市場利率在下調的時候下降的時候，我們的房貸利率在新政的影響下會更加的貼近市場利率，也就是說，會跟市場一樣的低。

總結起來就是說，在短期之內我覺得新政前後只是對市場的利率變化不大，但是從長期而言的話，那麼我建議還是在房貸新政的情況之下辦理房貸可能會利率更加節省。

在同一城市、一樣的樓市調控背景下，10月8日前後這個短期的時間段內的利率應該不會有太大的變化，但是長遠來說，我個人覺得新規後的利率計算方法會更好一些。

一、房貸利率的變化只是計價基礎的不同，影響最大的是因為樓市調控而產生的“上浮”或“加點”的舉措。

從最新公佈的5年期以上LPR來看，4.85%的數值比基準利率4.9%稍低一點，但我們應該都已經注意到，影響房貸利率高低的重要因素是因為樓市調控而出現的“上浮”或者“加點”這兩種情況。新規前的是利率上浮，新規後的是利率加點，這兩個因素都會因為地方不同、銀行不同而有差異，比如有些城市的銀行首套利率上浮後超過6%，但有些城市的首套利率上浮後只有5%多一點，它的多少是依據一城一策的方針來定的。

如果在同一個城市中，在10.8這個時間點，新規前後都處於同一個調控環境中，新規前的利率上浮幅度和新規後的利率加點幅度，都必需要體現調控的方向，與現在的大方向協調，因此比較少可能出現新規前緊、新規後松的跡象，從這個角度來看，短期內即使新舊規矩轉換，利率的變化應該不會太大。當然這只是推測，現在極少有銀行公佈利率加點的資料，很多銀行還在研究中，不過很快將會陸續有一個大概的資料公佈，到這個時候才能真正比較具體數值的高低。

二、從長遠來看，LPR宗旨和更新頻率對房貸利率會更有利。

利率上浮或者利率加點都是關聯市場的現狀，碰巧在樓市調控期間購房，那無論那一種都難逃利率上調的局面，這是一個大背景。而對於未來的變化，基準利率需要根據經濟發展情況來調整，如果經濟持續表現平穩，那可能很多年都不會改變，像現在的基準利率已經維持了好幾年不變了。

而LPR是每月更新一次，房貸可以商定最快一年更新一次，採用新的LPR進行定率重定價。最關鍵的是LPR是根據18家代表銀行的最優惠利率計算得出的，是它們面對最優質客戶是採用的利率，優質客戶的利率當然是低利率了，這也是體現了對實現企業的降息減負的宗旨，未來LPR會根據市場變化而變化，向下走的可能會更加大。這樣一來，以LPR+加點形成的房貸在未來可以享受到利率下調後帶來的好處。

總的來說，我個人覺得在10.8這個時間點前後不太長的時間內，在同一城市中房貸利率的變化應該不會很大，而站在長期的角度來看，採用LPR為基礎應該會更好一些。純屬個人理解，僅供參考。

再有不到一個月就採取房貸新政了，兩者之間利率有沒有差別？差別有多大？現在還不好說，我的觀點是到銀行了解一下資訊，如果現在籤合同能明確利率變更條款，就可以辦理，如果合同中規定利率今後不變更，那就等到10月8日後再辦理。

現在辦理住房貸款還是等到10月8日以後辦理，主要的差別不是現在的利率，因為根據房貸新政要求，總原則是房貸利率不降低，兩者利率差距不會很大，可以忽略不計。

關鍵的問題是，房貸時間比較長，大部分在20年以上，期間利率肯定會變化，而且從現在的情況，利率有下降趨勢，發達國家很多已經接近0利率，丹麥一家銀行更是推出了負利率房貸，因此，貸款合同中是否明確利率調整規則非常關鍵。

按照現行的房貸規則，貸款基礎利率是4.9%，貸款利率是在這個基礎上浮動，比如上浮10%，實際貸款利率就是5.39%，如果央行調整基礎利率，比如降到4.5%，你的實際貸款利率會變成4.5%*1.1=4.95%，但是，利率改革後，央行今後不再調整基礎利率，房貸利率等於固定了。

如果按照10月8日之後的房貸新政，基礎利率按照央行公佈的當期LPR利率，每月20日公佈一次，實際利率會以它為基礎，可以約定按年為週期進行變更，如果LPR變化，房貸利率也會跟著變化，這樣好處是，利率下降房貸跟著下降，壞處是利率上升房貸也跟著上漲。但是，從目前的情況判斷，今後的利率大機率是下降的。

所以現在辦理住房貸款，不用計較當前利率，新老辦法估計差別不大，關鍵以今後利率如何調整的問題，因為20年變化確實會很大，如果現在辦理貸款也約定今後貸款利率將來隨著LPR調整，我認為現在辦理也是可以的。

10月8日前後辦理房貸，利率應該相差不大，前期會有一定的緩衝期。我個人建議，如果不是特別急，拖兩天、等到9月20日之後，再看情況簽訂房貸合同也不遲！

10月8日，銀行房貸利率將執行“LPR＋基點”的新政，其實歸納起來也就是幾點：

首套房利率最低為五年期LPR利率，不會再有折扣，只會有“加點”。

首套房利率＝最近一個月五年期LPR利率＋各地點數＋商業銀行點數，其最終利率是多少，由各家銀行自住決定。

二套房利率＝LPR利率（五年期）＋各地點數＋商業銀行點數＋60個基點。

LPR每月20日公佈一次，可約定重新定價週期（最短1年）；但房貸“加點”，在這個合同期內保持不變！

舉個簡單的例子，如果9月20日，五年期LPR依舊為4.85%。則10月8日之後簽訂的首套房利率為：4.85%＋基點；二套房利率則為：4.85%＋0.6%＋基點。

“加點”的多少，目前各地還未出臺相關的政策！不過，可以預見的是，目前調控力度較大、嚴控房價上漲的城市，比如蘇州、無錫等地，其“加點”並不會太低的！

房貸利率最低為LPR，沒有任何折扣。如果現如今，所在城市首套房利率基準上浮10%（5.39%）以上，那麼等到9月20日，最新一期LPR公佈之後，再行決定也不遲！

對於二套房來說，房貸利率只會升高、不會降低的。因此，如果此時還考慮投資買房，那麼將會是極不明智的！

貸款申請（提交貸款意向書）與簽訂合同是存在時間間隔的，去銀行辦貸款並不代表簽訂合同。一般流程下來，簽訂合同會在10月8日以後，那麼如今申請也是按10月8日以後的LPR為基準。

房貸貸款一般流程是提交貸款意向書之後，銀行需要受理與調查、風險評價和貸款審批等流程，然後才是簽訂合同，而這期間通常是要長達個把月的，甚至長達半年的都有。

因此，你現在申請貸款，通常情況下，不管你願不願意，都是按10月8日以後的LPR為基準。或者換句話來說，如今辦理跟10月8日以後辦理是沒有本質區別的，通常執行的都是LPR基準。

當然了，我們並不能排除某些城市有足夠的貸款額度，以及銀行審批流程迅速，在10天半個月內就把合同簽了，那麼執行的就是原有的央行貸款基準。

央行貸款基準較為固定，通常伴隨著降息或加息變化而變化，比如存款利率降息，相應的貸款利率就會出現下降。

而LPR是以央行貸款基準為基準的浮動利率，即它以央行貸款基準為參考——通常情況下，它就是在央行貸款基準上下浮動。比如央行5年期以上貸款基準利率為4.9%，而目前的5年期LPR就為4.85%，比央行貸款基準低0.05%。

如果未來利率水平表現為上漲，那麼LPR是要先行於央行基準利率調整。比如LPR利率維持在5%左右，那麼也就象徵著未來的某段時間央行會進行加息，加息之後貸款利率也會維持在5%左右。

簡而言之，LPR有發現價格的特性，如股票等金融工具會先行於實體經濟一樣，LPR會先行於央行基準利率。總體而言，具體貸款以採用這兩者的哪一類為基準是沒有多大關係的，貸款者不必過於糾結。

不管是實體經濟還是金融市場，一種政策到另外一種政策，它通常是良性的，且溫和的。不可能產生嚴重的矛盾性，要不會產生社會矛盾，那麼就可能一發不可收拾。

為什麼首套房利率不能低於LPR，二套房不能低於LPR+60基點？因為這就是目前個人房貸利率的普遍表現。比如，目前貸款利率很少出現下浮的，即極少低於4.85%，那麼執行不得低於LPR有什麼問題嗎？

而二套房貸款利率極少低於4.85%+0.6%=5.45%,那麼執行不得低於LPR+60基點有什麼問題嗎？

目前以LPR為基準的政策本身就是基於市場利率給出的利率水平。如果未來利率水平下行，比如貸款利率普遍為4.5%，那麼LPR就會下調至4.5%，然後央行基準利率再跟隨下降，跟不低於LPR是沒有關係的，並不代表著貸款利率水平高居不下。

例如這次降準，9月20日LPR大機率會下行，因為中國目前經濟壓力較大，有降息的需求，那麼LPR就會為央行降息鋪路，即LPR先行於央行基準利率，然後央行跟隨市場利率實現降息。

具體貸款利率是由市場形成的價格體系，由房控政策和貨幣供給所決定。而基準利率它僅是參照體系，作為市場利率（具體貸款利率）的衡量標準。

比如一個物體是否運動，它必須以另外一個物體作為參考系，但另外一個物體並不能決定前一個物體是否運動，或速度是多少，它們只是一個參照關係，並不存在決定因素。

而央行貸款基準利率更改為LPR（貸款基礎利率），它僅是更換了參照系，以具體貸款利率是沒有關係的——不要強加關係。

舉個好理解的例子：你身高180cm,甲身高160cm,那麼你比甲高180/160-1=12.5%；乙身高158cm，那麼你比乙高22cm。兩個參考系不管採用哪個參考系為準，都是不會改變你的身高的。

比如7月份首套房平均利率為5.44%，它是基於央行基準利率上浮11%左右（5.44%/4.9-1），同時它也是基於目前LPR加59個基點。

假設你現在的貸款利率是5.44%，當市場利率沒有變化時，採用LPR為基準以後仍然為5.44%，並不會因更改參考系而發生變化。既不敢採用以什麼為基準，都不會影響具體貸款利率。

中國利率一直向市場化邁進，並不侷限於這次，即個人房貸利率採用LPR只是利率市場化的新程序，談不上重大變化，也就不會對房價產生較大的影響，起碼在未來的一段時間內，原因有二：

一、目前貸款利率普遍出現上浮，央行基準利率或LPR利率都僅供參考，且LPR本身就是浮動利率，根據市場利率變動而變動。

二、因城施策，具體貸款利率根據城市和貸款人而定。

雖然LPR先行於央行貸款基準利率，但是談不上哪個更好，因為利率水平下行的話採用LPR更好，而利率水平上漲的話採用央行基準利率更好——有一定的先行性，可先享受低利率或先遭受高利率。

比如央行9月份的降準，那麼LPR大機率會出現下行，為央行降息鋪路。如果採用LPR，那麼便可以先享受貸款低利率，還貸相對會更少。如果市場利率上行，同理，對採用LPR是不利的。

因此，採用兩種利率存在微小差異，但談不上哪個更好，畢竟未來市場利率怎麼樣是不可確定的。但是更建議選擇採用LPR，因為隨著社會財富的增長，而沒有發生根本性的工業革命，錢是會找不到出路的，即市場利率會下行，對採用LPR的貸款者有利。

10月8日國內將實行新的房貸利率政策，房貸利率將會發生實質性的改變，現在就是過渡期，在購房的人都是關係是在等新房貸利率政策才買房還是按照舊房房貸利率政策買房呢？當前很多購房人就困擾在這裡，大家不要急，下面藉助這個問題跟大家分析一下是現在辦房貸利率跟10月8日辦利率有差別，哪個更加划算呢？

當前的房貸利率，以長期五年以上利率為主，央行的基準利率是在4.90%,當前辦理的房貸利率不管是首套房還是二套房利率都是在上浮10%~30%之間，意思就是當前辦理的房貸利率都是在5.39%~6.37%之間；根據現在國內各大銀行對於房貸利率想要打9.5折，或者8折的現象基本不可能的事，這是當前房貸利率情況。

10月8日新的房貸利率政策發生實質性的改變了，新的房貸利率就是以LPR利率為基準利率，也就是首套房最低利率不能低於LPR利率4.85%，而二套房利率最低不能低於LPR+60個基點，實際房貸利率為不能低於5.45%,意思就是二套房最低都是5.45%，不能低於5.45%，只能在這個利率進行上調，這就是當前的房貸利率政策。

新舊房貸利率政策瞭解之後，再來看看購房是按照哪種房貸利率划算？

從上面對於新舊房貸利率政策來了解，按照當前的首套房或者二套房的利率都是在5.39%~6.37%之間辦理，而10月8日的房貸利率不同，首套房可以做到4.85%，而二套房最低只能是5.45%，從這個利率情況可以明顯的發生改變，新的房貸利率政策就是定位非常明確了，鼓勵剛需購房，也就是給首套房的人利率比較優惠，但對於二套房的人利率提高，不支援哪些購買二套房的人，抑制了房價的上漲空間。

根據我新舊房貸利率政策的發生改變，對於你這個問題我進行分三種情況來回答：

（1）假如你採用的是公積金貸款模式，這種情況不需要考慮是新舊房貸利率政策，其實都是一樣的，10月8日的新房貸利率對於公積金貸款並沒有任何影響，這種情況的話還是早買早好，所以現在去辦理和10月8日去辦理房貸沒有任何區別。

（2）假如你購買的是首套房，這種情況的話我建議再度等1個月，按照新的房貸利率政策去辦理比較優惠，按照當前的首套房利率最低也是在5.39%，上浮10%；而假如等一個月按照新的房貸利率的話，也許能拿到4.85%的房貸利率，最大的區別就是房貸利率比較低；最大的區別就是按照新的房貸利率可以節省利息，購房少支付購房利息。

（3）假如你購買的是二套房，肯定是現在辦理的比較划算，畢竟等10月8日辦理的話，房貸利率最低都是在5.45%了，想要拿到5.39%的利率是不可能的事；等新的房貸利率政策二套房的話只會在5.45%之上加基點，加的基點是具體有多大？暫時還不知道，反正新的房貸利率二套房利率在6%以上是大機率事件；所以最大的區別利率更加高，支付更多的貸款利息。

綜合以上進行了分析，對於當前房貸利率和10月8日新的房貸利率進行的分析，同時也分三種情況進行了做出回答，你可以根據自身情況，然後根據三種情況，做出一種選擇，是現在辦理划算還是10月8日在辦理划算，其實你的目的就是為了哪個少支付利息就肯定辦理哪個比較好點，這是正常人的想法。