物業公司管理新物業是最掙錢的，他們搶著背這個鍋呢。其實新小區的物業一般都是參與驗收的。如果真的有大的質量問題都會要求整改到位的。再說整個小區最初幾年都在質保期內，大部分維修物業公司只需要聯絡落實，基本不用花維修費用。物業費還是照收。

我們都知道《前期物業管理服務合同》是由開發商與物業公司簽訂的，因此，開發商與物業公司有著千絲萬縷的關係，有的物業公司就是開發商的下屬子公司。甚至有些開發商的保修工作都交由物業公司來完成。因此大多數業主會誤認為開發商和物業公司是同一公司，這樣物業公司就會為開發商背鍋。

當一個物業公司接管一個園區物業管理權時，必須驗收與建築商遺留的相關工程遺留問題，如果物業公司接管園區的管理，那麼就應當負責一切工程遺留的事宜，，不能讓業主因房屋問題找來找去，，否則這個物業管理還有何用，，，

前期物業私營公司基本上都是開發商辦的，它的主要任務就是為開發商擋推責任的，等保修期過了後它的使命也就完成了，這個時候它就要反過頭來撕咬業主只至讓業主鮮血淋漓。只要是住小區的人都有這個體會。

現實中，開發商交房前違約，一般情況都是以減免物業費來補償。交房後開發商違約再這麼做按說是沒有大毛病的，只是因為該收的錢收走了，業主沒有籌碼，所以物業開始叫屈唱雙簧， 而管理者從來都是息事寧人甚至縱容。物業本來就是開發商用來背鍋的工具

之所以說黑物業，主要問題就是，1★缺乏物業一把手和業主們的溝通，甚至都無法見一面。2★物業說到底是業主僱傭為業主們服務的機構，其中物業和業主的合同缺乏服務細節和業主對物業服務不到位懲罰內容和機制。要不錢是交了，確沒有權利說話和要求物業服務什麼，這不是套錢的土匪？沒有體現業主的權利！還強行佔據小區不走，強行收費！3★物業由服務變態成管理業主。目的為了圈錢！所以根本沒有好物業！因為體制出現爛洞！

一個好的物業公司（管理非常全面的）在接受新樓盤的時候，（剛剛竣工還未完全交房的或是還在施工，卻又到了交房期在交房的小區）會對整個小區的所有的裝置設施進行一遍全面的梳理，看是否有不到位的，要整改的，和要最佳化的。（最好是在施工的同時就入場）做到上面的事情基本上是沒有什麼要替開發商背黑鍋的！

一般的物業公司是做不到這這一點的，所以要時不時的被一下黑鍋。（所以一個完善的制度體質是非常重要的）

住宅物業前期都是由開發商與物業簽訂前期物業服務合同，雖然《前期物業服務招投標管理辦法》明確規定，住宅物業前期開發商必須透過公開招投標採購物業服務，但由於招投標過程中的種種問題難以達到公平競爭的目的，導致實際操作中，開發商對將前期物業服務交給誰有決定權。因此，在前期（業主大會成立之前），物業能不能接到專案全看開發商中不中意，若物業不願意背鍋，是沒有哪個開發商給你專案的。

而對於萬科、恆大這樣的注重品牌的開發商，物業其實是不怎麼要背鍋的，因為這類開發商為了樹立品牌，往往自己投資成立自己的物業公司，以服務品質為上，很多時候為了吸引大家買房，開發商倒貼錢給物業提供超過物業費標準的服務也是常事，對於房屋質量問題，物業、開發商是一夥的，施工單位不敢不好好履行維保責任。當然無論如何，物業總歸是開發商的一道屏障，可以省去很多麻煩，但終歸不是背鍋性質。

當然並不是所有開發商的子公司就不用背鍋，有些不見啥經傳的開發商也會專門成立物業公司用來背鍋的，像這種的開發商子公司，比不是開發商子公司的物業更加讓人無語。

對於最容易背鍋的房屋質量問題，就我所見到的，大部分原因倒不是開發商不重視售後服務，而是開發商缺乏提供優質售後服務的能力。這表現在兩個方面:一方面是資金不足。由於資金問題，拖欠施工單位的工程款是常事，實施維保的施工方往往透過拖延維保工作來向開發商施壓討要工程款，開發商即使想要做好也苦於腰包太扁，只能睜一隻眼閉一隻眼；另一方面是管理問題。一些不太正規的開發商，由於缺乏科學的管理機制，雖然老闆其實是很想做好售後服務的，奈何下面做事的都要撈油水，而且很多工作人員與施工單位還與老闆沾親帶故的，導致口號喊的震天響，真正要實施到位卻是難於上青天，老闆也無可奈何。真正打著做一票就撤退，哄到業主的錢就閃人的主意的開發商還是很少的。