集體土地以經營性土地入市的可能性比較大，而農村集體土地以住宅類土地入市的可能性比較小。農村集體土地以住宅類土地入市的步伐還需要幾年的時間，這需要政府進一步出臺相關的規定來加以規範。對於集體農用地流轉考慮如何建立起交易成本小同時又保護農民權益的流轉方式，對於集體建設用地流轉則需要統籌改革措施，儘快解決地方債務問題，從而放開流轉範圍，讓農民也能切實享受到城鎮化帶來的收益。

根據我自己的理解，集體建設用地入市，一 是讓集體建設用地不再透過國有化入市，避免地方政府和開發商結合低價徵收高價出讓損害集體利益。二 是讓集體組織有相對充足的自主經營權力，讓集體財產為集體服務和創利。

但是集體建設用地的土地性質和數量均有政府決定，集體現存的建設用地數量很有限，這種變化不會給集體組織帶來多大變化。

在此過程中，一定嚴防集體組織領導的腐敗 侵佔 挪用 等違法行為。

這個就是政策的篩選效應，第一批看懂的人，嗅覺敏銳的人就可以搶佔先機，如改革開放之初的吳仁寶（華西村書記）。

我的理解是：以前要從事工業、商用等經營活動的地皮必須是由國家經營的手裡獲取；而修正案出臺以後，就可以直接從個人的手裡買入或租賃其名下土地了。簡單的說，就是土地的如何使用權從國家下放到公民個人手裡了。

每一次的改革，都會涉及到利益的重新分配，這一次也不例外。

對於較為發展的省份，應該是比之前的幾年寬鬆一點，對於內陸欠發展地區，實際作用目前還是不重要。至於可以入市，農民得到利益，那就要看今後的發展趨勢了。何時得到紅利就要看看村長的臉色了。

農村集體土地政策鬆動，意味著資本將要大量進入。這塊最大的蛋糕公開開始分了！誰實際掌握這個切蛋糕的刀子就是關鍵了。制度 法治 監督 落實 缺一不可！公開 公平 公正要切實保障！輿論監督必須通暢！對農民的政策宣傳教育必須到位！希望農民能多分到一些蛋糕！不然就機會不多了。

國家土地，所有權上分為，國有土地，和集體土地。集體的土地，又分為，耕地，宅基地，和集體工商業用地，俗稱三塊地。目前能流轉的都是使用權，所有權只能國有和集體所有之間轉變。因此，使用權都是有年限的。無論誰拿到的都是使用權。

集體工商業用地國家批准入市，就開了一個法律上的先河，就是土地供應，不再僅僅是國有土地才可以了，也就是不再僅僅是政府可以賣地，集體組織也可以賣了，但是集體的三塊地目前只能工商業用地能賣，其他兩塊地還是不行。而，集體工商業用地目前很少，大概能有10%不到，主要是原來的集體企業的地，廢棄學校的地，街頭門面房的地等這樣的地，所以這些地入市能產生多少效益，不好說。

農村土地改革，目前耕地流轉到種糧大戶耕種，不能改變土地性質，國家管理很嚴，特別是基本農田，那誰也動不了的。而佔量很大的宅基地，目前國家在試點，三權，就是所有權，使用權，還有資格權，其中資格權是新創設的權利形式。國家寄希望於透過資格權證的流轉，保證去農村租房等投資得到法律上的保證，從而推動農村建設，因為試點階段，還沒有結論，國家短期不會再對宅基地出臺政策了，所以想去買宅基地的還是先等等再說。

對於宅基地入市才是關鍵改革，因為量大，很多人擔心城裡人有錢，又可以買宅基地了，那農村宅基地都讓城裡人買去了，那不就完了嗎？可是反過來想一下，賣不賣的權利在自己手裡面，自己死活不賣，誰又能買的去？賣不賣的權利在自己手裡面和現在賣不賣你說了不算哪個更加好？！還有就是大量的宅基地入市，想賣宅基地暴富的也想多了，價格和供應量和地段有關，大量宅基地，價格不會上天的，暴富的可能有，很少一部分，大部分宅基地價格還是正常價格。

集體建設用地入市對做大做強農村集體資產有很大的好處。

但是這些相對來說可能只對有位置優勢的村才會發揮這樣的好處。因為此次說的建設用地入市。但是用途僅限於工業和商業。在我們市住建局官網上可以查到很多以村經濟合作社名義申報的新建廠房，這些都是屬於村集體建設用地。

假如說一個村他的附近就是工業區。並且工業區用地很緊張，廠房出租需求很大。那麼這個村，可以申請透過轉變土地用途，把農村本來的一些閒置土地的用途變更為集體經營性建設用地。去造廠房，然後出租廠房。獲取租金，再把租金分配給村民當分紅。或者是用租金支付本來需要從村民手裡收繳款項的專案。比如我們村，以前有一塊土地，一直是出租給別人作為廠房的。但是以前沒有這樣的政策，後來被以違章建築給拆了。

這麼多年，我們村的農醫保一直是村裡給繳費的。年底還有三五百的分紅。現在要沒了。如果這個集體建設用地入市的政策出來之後，我們村領導有魄力去把這個土地搞成建設性用地，然後再去出租的話。可以說我們村的這塊土地將升值百倍。因為我們村的區塊優勢非常大，新修了一條高速公路，入口就在我們村土地的旁邊，不管是做物流，還是做廠房出租，都是很好的。

其實，像我們這邊，一些城中村，都有村集體資產的收入。有些富裕的村，集體資產都幾千萬。村民每年能領取幾萬分紅，主要是他們拆遷後把一些沿街的地都留著作為村集體資產。然後造樓，做商鋪出租。

但是，村集體建設用地入市後，個人感覺一定要防止腐敗，防止別有用心的人侵吞集體資產。畢竟，人都是貪心的，如果沒有好的制度約束，就很容易產生腐敗的。

集體土地入市，屬長久戰略，世水長流，關係到各家各戶飯碗保障，但風險也有，應小量投入，分段探索，若成功不失為一條投資渠道。

集體經營性建設用地是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業用地和招商引資用地。

最新的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案表明，農村集體經營性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，將可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，同時也意味著使用權的轉移但並不是所有權的轉移。

目前農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。

草案一旦獲得透過，未來，農村集體經營性建設用地的出讓、租賃、入股，將實行與國有土地同等入市、同權同價。

您好，2018年12月23日，《土地管理法》修正案草案提請十三屆全華人大常委會第七次會議審議，刪去了現行土地管理法中關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或徵為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。法律的修訂有望掃清集體經營性建設用地入市障礙，將試點變為常態。

不過，《土地管理法》仍未修訂到位。目前我們很難說清，宅基地所有權、資格權、使用權的具體區別。各地方的改革試點工作，也是開展法理研究的過程。在改革試點中探索宅基地“三權分置”的具體實現形式。正如新華社報道中所說，從理論到實踐，宅基地“三權分置”實施推廣要過好三關——打通試點關、夯實確權關、過好法理關。相較於宅基地改革，集體經營性建設用地的存量較少，佈局分散，現狀用途也較為複雜。所以，集體經營性建設用地改革，同樣要過好這三關。

國家層面，已經授權多地開展土地改革試點，並將期限延長至2019年年底，打通了試點關。夯實確權關，需要各地政府按照改革要求將土地利用規劃編制完善，積極排查確定土地性質與用途，主動辦理權屬登記。這樣才能保證集體經營性建設用地符合用途管制的要求。每一塊土地的用途都得到規劃確定，並且經過確權登記，後續的入市才能更踏實。集體經營性建設用地以什麼樣的方式入市、如何實現交易、交易後能否保障農民享受增收價值成果，這些都需要過好法理關。透過試點摸索出有效方法，明確集體經營性建設用地交易中各方的角色，才能使農村集體經濟組織和農民的權益得到有力保障。