買房買房，你是買房又不是買開發商或物業，當然是看房子了。

價格，位置，交通，配套，學校，戶型，面積，樓層，公攤，綠化率，環境等等，最後，當然大開發商好了。

按理說，都重要，

開發商，沒有合理安全的房子，住的操心

物業，沒有良好服務，住窩心

物業管理第一重要，一定要聯合起來簽定前期物業半年或一年內提供業主聯絡方式及協助召開業主大會，進而可以成立業委會，否則房子還不完全是你的，因為物業可以把房子成為剝削你的工具，絕大多數小區都因為物業不配合、居委會不支援、業主膽子小，而開不了業主大會，一直受房開指派的物業剝削。

1.購商業房要看地段，看人氣，看政府規劃。

2.購住宅房首先考慮是否適合自己--自家的人口、各人的工作路程、孩子的教育等等，其次考慮路段（可以保值、增值），再次考慮開發商、物業等。

對剛需來說，價效比應該是主要因素吧。價格，和這個價格匹配的周邊配套、環境等等，如果80%能符合自己的預算，那大概就是適合自己的房子了吧。

購房什麼最重要？我會說地段最重要，因為單一個地段選擇就蘊含了城市，教育、醫療、交通、生活等配套的選擇！你若問我是開發商重要還是物業重要？我會說開發商重要，因為相對好的開發商都有自己的物業，選擇了好的開發商也就等於選擇了好的物業管理!

近年來，開發商紛紛更名去“地產化”，傳達出了一個資訊，純粹靠造房的房地產時代即將過去；各大開發商紛紛佈局相關產業鏈，物業就是其中爭相佈局的產業之一；萬科將自己定位一家城市服務公司，碧桂園也開始佈局自己的社群服務和社群金融；排名靠前的那些開發商也都有自己的物業系統！所以選好開發商就略等於選好了物業，開發商也會越來越注重服務這一塊，因為業主將是他們寶貴的流量資源，他們也不會輕易將這塊資源拱手讓人！

我們都知道，每一個樓盤都會聘請專業的物業公司來負責樓盤的環境、綠化、維修等等各個方面的內容。但是大家在買房的時候，對於物業這一塊考慮的並不是很多，其實現在隨著生活水平的提高，很多人對於自己的居住環境也有了更高的要求，這個時候一個好的物業就顯得非常重要了。本節課我們就來為你講講，你選房時，有關於物業的問題。

好的物業服務對房價的影響很大，這個事實被越來越多的業主認可，那麼物業服務的好壞對業主的影響到底有哪些呢？

物業費的多少，其實在一定程度上直接關係到業主的生活品質。現在很多人買房子都會看物業費是否高昂，如果覺得太貴了就會有些猶豫，但是其實物業費最終有大部分還是會用到小區的整理和維修上，看似便宜的物業費，最後倒黴的還是業主，投資人？

大家可以算一筆帳：一般物業費在10年中是總房款的2%－3％左右，10年以後若小區裝置設施保養的好，房子升值10％，業主賺了，若房子貶值10％呢，就算省了物業費，卻還要賠5萬。此外，小區內還有各種裝置，包括電梯的維修，如果缺乏必要的保養很容易出毛病，這個時候還要動用大修資金，麻煩更多。所以，物業費的高低，也在一定程度上，衡量了物業公司的水平和能力，擁有一個好的物業公司，可以幫助你的財產保值增值。

物業通常被稱為“管家”，也就是整個小區的管理人，衡量物業服務最重要的標準還有一條就是能否給住戶帶來安全感，好的物業能夠保障我們的老人和孩子安全。拆哥在這裡提示你，評判一個小區物業管理的安全與否，可以看一下人員出入的管理，一般業主和常住人員需要刷卡進入小區，外來訪客一定要進行登記，小區保安員還應聯絡被訪的業主，才能予以透過，當然現在也有小區可以採用手機APP直接把邀請碼發給外來訪客。

物業優秀的小區，還會對物品出入和裝修施工人員車輛進行管理，危險物品或違禁物品是絕對禁止搬入小區的，而且當家具、電器等貴重和大件物品搬出小區時，業主和租戶都要找物業中心進行確認登記，曾經就有盜賊冒充租戶，搬家盜走業主傢俱電器時，在小區地下停車場搬運上車時，遭遇小區物業安保人員詢問確認，然後被識破直接報警送到派出所。裝修施工人員和車輛也要進行管理，業主必須辦理裝修許可證，而且裝修工人和車輛必須持證進入小區。另外，看一個小區是否高階和安全，還可以留意下保安的平均身高，保安的身高和工資一般呈正相關，平均身高比較高的小區一般都是高階小區，安全也更有保證。

另外，還要注意小區物業的過往服務歷史，有沒有安全方面的事故發生。在2016年，成都市就發生過物業管理的安保人員毆打業主的事情，2016年12月中德英倫聯邦的業主因為小區規劃會所改為醫院，在小區入戶大廳聚集，遭到物業保安蒙面圍毆，4名業主不同程度受傷，後來物業方面十幾個人被刑事處罰，中德紅谷的樓盤在銷售上也因此受到很大影響，價格始終比同片區同檔次小區要低一些，所以大家一定要注意物業服務過往的傳聞。

現在在房地產市場，有很多業主都會說“只要選對了物管，就有了生活品質感”。確實，好的物業管理公司提供的服務是非常細緻到位的，也會更關注細節處的服務質量。好物業體現在衛生保潔、風景園林、裝置維修等多個方面。

首先我們先來說說衛生保潔，好的物業公司會有健全的保潔制度，根據實際情況合理佈設果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產日清，沒有垃圾桶、果皮箱滿溢現象，物管師傅對於垃圾桶，也會經常擦洗，對雨汙管道進行定時疏通，確保下雨後小區道路排水迅速，不再積水。另外，也會對小區內非法張貼的廣告進行清理，有的小區一些小廣告張貼在電梯裡、樓棟內像牛皮癬一樣，選擇這樣的小區就要慎重了。

在園林維護方面，小區的景觀綠化是三分造七分養，造景的事情前面的課程已經說過了，我們現在說說園林養護的事情。好的小區物業，應分割槽域、分班組、分面積，實行全日制針對性的綠化養護與升級，小區內不能出現枯死的樹木，出現了就要儘快拔除，也不能出現大面積草坪死亡，導致土壤裸露的情況，出現了一定要儘快補植補栽。物業服務較差的小區，就會出現汙水橫流、雜草叢生的局面。還有，好小區平時會定期修剪樹木，保證行人安全，因為若遇到暴雨大風天，會導致大顆樹枝掉落或者樹木直接倒伏，造成小區人員傷亡。

而在裝置維修方面，好的小區應對小區內的建築採暖、通風、空調、強弱電系統進行經常的維修和保養。我們最能直觀看到應該是電梯和門禁系統的保養了，特別是小區出現電梯故障的頻次和後續處理方式，更能反映小區的物業水平。一旦出現了電梯故障，小區物業人員發現關人報警訊號，或是監控室監視屏上發現關人現象時，要迅速趕到現場，在通知專業電梯維保單位的同時，用電話或門外喊話對被關者進行安慰，並在可能的情況下按操作程式強行開啟電梯門，讓被關者走出電梯，做好安全措施等待電梯專業維保單位前來進行檢查維修。

另外，在你選擇二手房時，最直觀的方法是看小區門口和樓棟門口的公告欄，是否經常出現滅蟲除害、氣象天氣、電梯保養的公告告示，有這些公告公示證明物業服務起碼是非常用心的。

最後，我們還要說說小區物業在營造社群氛圍方面也是非常重要的，一個好的物業，能夠定期舉辦各種活動，比如親子活動、座談會等，這有益於加強鄰里之間的聯絡，促進鄰里關係和諧。逢節假日，物業還會營造傳統節日氛圍，例如臨近春節，物業可以懸掛燈籠、中國結、條幅或者電子顯示屏播放祝福字幕，開展送春聯、接龍燈、猜燈謎等多種活動來和業主溝通感情。社群氛圍不好的小區，一般所有住戶都互相不認識，租戶特別多，平時冷冷清清，毫無生氣，嚴重影響社群安全感和情感維繫。所以，買房時千萬不可忽略或小瞧了一個小區裡的物業服務，物業服務好，鄰里關係好，自己本身購買的房子也會跟著升值。

物業問題，北京市西城區右安門內半步橋13號院，原水利部物業公司要收物業費1.48元每平米月，同院其他樓屬於街道沒有物業費。小區環境亂，物業收費過高不合理，大家有沒有類似情況。（同院樓房不同產權單位，物業費不同）。水利部物業公司中水物業很強勢，不是水利部員工，不能報銷物業費（水利部員工是單位直接把物業費轉給物業公司）。噁心的情況是半步橋13號院共7棟老破樓，2棟是水利部的收物業費，另5棟沒有物業費，大家都住在一個院子，沒地停車，樓齡30年的老破小，環境亂差，怎不知道水利部下屬物業公司按什麼標準的的物業費。