七十年產權是住宅用地，四十年產權是商業，教育或者辦公用地等。四十年產權的房子就是我們平時所稱的公寓或者商住樓。與住宅相比，公寓有以下差距：

第一，公寓的產權一般只有四十年，住宅產權七十年，且公寓因為是商業用地，大部分水、電、物業費用較住宅更高。有的公寓由於規劃條件的限制，不能使用天然氣。

第二，公寓沒有住宅特有的附加屬性。住宅可以落戶，同樣也可以享受該區域的教育、醫療、社會福利。比如小孩上學、家人就醫、區域保險等。公寓不能落戶，沒有這些附加屬性。

第三，由於規劃設計條件的限制，住宅更適合居住。比如住宅戶型中陽臺半贈送，露臺全贈送等。公寓的公攤也更大，一般在30%左右，住宅一般不超過20%。

第四，住宅的交易成本更低。住宅過戶主要繳納契稅、增值稅、所得稅，且限行政策多有減免優惠，而公寓除這些稅種以外，過戶還需繳納土地增值稅等。住宅的過戶綜合稅率一般在計稅價的3%以內，而公寓一般在14%以上。此外，購買公寓一般要求支付不低於五成的首付，而首套住宅一般都支援三成首付。

以上就是公寓比住宅的差距，當然，公寓也並非一無是處，由於以上缺陷，公寓價格一般都比同一地段住宅價格低，租售比也更高，對於長期持有投資或作為過渡性用房，還是有自己的優勢的。

最後還有在2018限購的調控背景下，公寓沒有在限購物件之列。

房屋所有權即房產權永遠屬於購買人自己的，不存在四十年或七十年問題。房子下面的土地所有權是屬於國家的。國家出讓給使用根據用途不同有四十年五十年七十年區別。國家出讓土地使用權是要收使用費的（即通常說的賣地）。商業使用年限四十，居住使用年限七十。顯然土地使用前者比後者少30年，另前者是商用水電費比後者要高。