感覺現在還挺時尚的，抖音都可以賣房子了....不知道怎麼說好，那麼多賣房的APP你不去找，非要在抖音上看～直接去售房部不好嗎。。貓膩估計是：自來客賣了拿提成，分銷帶團賣了分銷有提成，然後後給回扣～就是提成加回扣

從眾心理，相信團客更有出單率，裡面摻雜幾個託，會更慫恿客戶購買。而散客需要一對一，甚至多對一的勸說，費時費力

有的，這個時候你要先弄清備案價格和成交價格，很多是團購價格比你一個人去買的話便宜優惠的多，一個人去很可能就宰你了，要給你算一些別的費用。

團購客戶是中介帶去的，客戶來之前都有了解過一些樓盤資訊能過來百分之80都是要買的，自己上門的客戶大部分都不會買只是來了解一下，那麼多有誠意的團購客戶都接待不過來所以自己上門的客戶就只能先不接待了。

個人感覺，首先，是不是這個樓盤專案開發總量是不是很小，可售量比較少，不對外，樓盤與中介、分銷有合作，只針對那些看房團，能快速回籠資金，減少開支。第二個就是開發商的一個銷售策略，前期進行捂盤，進行飢餓營銷，後期提價銷售。總體來說這種銷售方式比較少見，一般是看房團與零售相結合的方式。

現在絕大部分開發商都採取和中介公司合作的營銷方式。主要原因是市場行情發生變化，由過去買房子靠搶收茶水費等方式，到現在很多新房賣不動，開發商就和中介公司合作賣房。好處一是中介推廣的力度更大。一箇中介公司有幾十上百家店上千從業人員，推廣力度比單純開發商大。二是中介公司手裡都有很多意向客戶，他們的推銷更精準。三是開發商養很少的營銷人員，其餘的交給中介公司，成交後返點給中介公司，看似拿了一些錢出來，但相對自己養人還是很划算。四是中介公司相當於購房者在和開發商的關係上，中介公司更有話語權，開發商不願意得罪中介公司，個人想和開發商談更大的折扣，開發商是不會幹的。

原因有幾點，

第一，不接待散客是因為專案產品與本地客戶需求不對口。

第二，看房團一般來自五湖四海的人，專案適合投資，或者旅遊，養老等特定需求的客戶群體需求。

第三，專案本身問題，導致當地客戶認可度不高，所以乾脆放棄當地客戶，與看房團合作。

第四，開發商與中介合作，有不合理收費。

第五，樓盤屬於炒房盤，快銷盤或者日光碟，靠當地消化時間太慢

第六，概念炒作，國家+當地政策扶持的「移民」樓盤，通俗講，天津的落戶政策需要大量人才，很多樓盤不接待當地人，陝甘寧西北大開發，需要大量外來人員，很多盤當時也不接帶當地客戶。。。。等

這個問題很適合我回答！我們就是做廈門一手房團購渠道的，

自己跑去售樓部的叫自然到訪(零售)

我們帶過去的叫渠道客戶(團購優惠）

如果我們沒有優惠在手或優勢在手

這麼熱的天氣跑東跑西

給開發商做廣告嗎？

從題主的描述中，可以看出你在抖音上加的這個房產銷售可能是房產中介（渠道分銷人員）也可能是開發商銷售（自然來訪的客戶他要成交佣金相對比較少，他完全可以將客戶資訊賣給渠道公司這樣賺的更多）。現在開發商為了快速去化房源都願意採用渠道分銷導客的方式，來增加售樓處購房意向客戶。渠道分銷的銷售模式是前傭（團購費或電商費）+後傭（簽約後開發商支付的服務費），渠道公司主要是透過整合城市片區內的中介門店以及分銷公司。開發商會給到渠道公司一個底價（這個價格一般都會低於售樓處自然來訪成交客戶的價格），渠道公司在這個底價的基礎上在加3到5萬元的電商費對外銷售（這是比較有良心的做法），還有更誇張的就是開發商給到渠道公司相當低的一個價格進行包銷，渠道公司將價格翻上去，直接賺取溢價部分。

沒有哪個開發商是不接待自來客戶的，只不過透過渠道的客戶比自來客戶買的價格要優惠，開發商和渠道合作肯定要給渠道這邊的額外折扣，所以買房還是得和中介去，但是你說在網上也搜不到他說的樓盤資訊，很可能是忽悠你的，故意放你鴿子的

其實他們就是把銷售做的太透徹了，同樣你花1元買他的東西，銷售方單方面只賺1分，但是要是加一箇中間商就可以增加抽成！比如抽成0.5分，那就相當於這個銷售賣2套，等於正常賣的3套！所以賺錢他們是動腦，只不過你錢沒多花，人家只是利益最大化！互相理解，這沒毛病！工作就是為了賺錢！為了生活，聰明人永遠是在用腦子賺錢！

貓膩就是：個人去售樓處買房，他們不會給你什麼太大的折扣，你也不確定就買，或者只是簡單的去看看！中介帶過去的團購客戶，一般去之前都有簡單瞭解過房子資訊，所以意向度較高！而且還能享受團購優惠價！現在買賣房子，不管二手一手都習慣找中介幫忙！這是一個市場趨勢，買新房中介都不收什麼茶水費，中介費，居間費，辛苦費等等！！！如果有收的那就是私人收取的可以去中介公司舉報！二手房都有收取中介費！所以買二手房不用怕出中介費，他們也不是白拿的，之間的流程他們要全權負責的！不過建議選擇大中介公司，一般情況下不會發生事故隱患！但是錢財不要經手他人，哪怕關係在好！

沒啥差價，只是因為開發商做鋪天蓋地的電視塔廣告，大型商業區電視屏廣告，等等很多廣告都沒有達到理想的銷售效果:第一廣告費用高昂，地域性小，只是侷限於某區域的買家才知道，無法達到預期銷售效果；第二耗費的人力物力精力太大，無法運作。然而有中介公司代理推廣的話效果就不一樣了，第一點來說，中介公司對應的客戶群體直接，而且非常精準，大幅度的節省了人力物力方面的精力；第二點，中介公司團體力量強大，指哪打哪，能夠快速幫助到開發商清盤，恢復資金回籠週期，維持開發商的運轉方面做到了強有力的幫助；總之就是開發商只是把廣告費作為給中介公司的佣金，另外中介公司跟開發商簽訂代理，會有額外的折扣，所以跟著中介公司買回比自己去買優惠。打個比方，一說到美團大家都知道了。

原因很簡單，你在別人那裡瞭解完了，不想跟人家去看房子，對於別人“動動嘴皮子沒怎麼付出就拿提成”這種事情不認可，自己上門去了，沒想到在瞭解的過程中被小時發現了你想跳開他自己去，所以他故意發了一個周邊的位置，你去到之後才發現連營銷中心都找不到，不得已打電話回去找他，這個銷售很有脾氣不想要你這個客戶了，所以就以你自己去不接待你為由搪塞你。我估計八九不離十就是這樣了。原因有幾個，首先，沒有開發商不接待自來客，畢竟能宰一個是一個，對開發商來說多收一毛都是進自己口袋，樓盤銷售賣貴了提成更高還有獎金。其次，網上地圖查不到就是你瞭解的資訊根本就是錯的，銷售給你介紹房子不可能專門忽悠你，他們主要也是想要賣出去房子賺提成，出現這種情況只能是你想要跳單還被人家察覺了。