（一）綜合服務

1、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，並公示服務專案和服務標準。

2、簽訂規範的物業服務合同，並按照合同約定公佈物業管理服務專案、內容及物業服務標準，建立有完善的財務管理公開、監督制度。

3、設有服務接待中心，公示24小時服務電話，及時處理物業管理服務合同範圍內的公共性事務，受理住戶的諮詢和投訴。

4、廣泛的應用專門的物業管理軟體、計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務、收費情況、裝置檔案和日常辦公進行管理。

5、按合同適時組織開展健康有益的文體娛樂活動。

6、小區業主支援和配合物業管理的各項工作，每年進行一次對物業管理服務滿意度抽樣調查，滿意率達90%以上，及時改進薄弱環節。

7、小區物業管理人員應全部持有物業管理人員職業上崗證書，特種作業人員應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

8、全體員工統一著裝，佩戴標誌，服務意識高，敬業精神高，業務素質強，行為語言規範，服務主動，熱情。

9、定期對服務人員進行物業管理業務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。

（二）房屋管理及維修養護

1、按照物業服務合同和業主公約的約定對房屋及配套設施裝置提供服務。

2、小區出入口設有小區房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設有路標；各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設施場地的標識齊全、規範、美觀。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間牆面、地面無破損；外牆及公共空間無亂張貼、亂塗、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設定，整齊有序。

4、對違反規劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和相關主管部門。

5、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護；檢修記錄和保養記錄齊全。

6、每年一次對房屋及設施裝置進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施。

7、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定稽核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。

8、急修半小時內、其他保修按雙方約定時間到達現場，建立有完整的報修、維修和回訪記錄。

（三）共用設施裝置維修養護

1、對共用設施裝置進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、小區內公共配套服務設施完好，標誌、標識齊全、規範，不隨意改變用途，共用設施裝置按照專案配套建設管理責任分工運轉正常，日常的管理和維修養護情況良好。建立有裝置檔案（裝置臺帳）、執行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄，對裝置故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。

3、維修養護制度健全並在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，操作維護人員嚴格執行設施裝置操作規程及保養規範；設施裝置執行正常，無事故隱患。

4、對共用設施裝置定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍的，及時編制維修計劃、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或更新改造。

5、小區道路平整，主要道路及停車場交通標誌齊全、規範；小區內公共娛樂設施、水池等部位，設定有明顯的安全警示標誌。

6、水、電、電梯、中央空調、監控等裝置執行保養人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規範。

7、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明裝置完好率95%以上，按約定時間定時開關。

8、裝置用房整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象，危及人身安全隱患處有明顯標誌和防範措施，對可能發生的各種突發裝置故障有應急方案。

9、消防設施裝置完好，可隨時啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。

（四）綠化養護

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和鬆土，花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特徵， 整形植物保持一定形狀。發現死樹在一週內清除，並適時補種。

3、草坪生長整齊，及時進行修剪，及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。

4、綠籬枝葉較茂密，適時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

5、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

6、園林建築和輔助設施完好，整潔無損。

7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

（五）保潔服務

1、根據小區實際情況合理佈設果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象，保持垃圾設施清潔、無異味；垃圾袋裝化。

2、有健全的保潔制度，小區道路、廣場、停車場、綠地等公共區域設專人保潔，每天清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每週拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每週清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設施裝置每週擦拭2次；路燈、樓道燈每月清潔1次。

3、共用雨、汙水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、汙水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏，保持通暢，無堵塞外溢；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

6、建立消殺工作管理制度，根據小區實際情況開展毒和滅蟲除害工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

（六）協助公共秩序

1、門崗室整潔，公共秩序維護人員統一著裝，佩戴有明顯的標誌。

2、設專人24小時值勤，其中主出入口晝夜有專人站崗值守，對進出小區的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。

3、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

物業公司大多由售賣該樓盤的房產公司指定或者直接就是這個房產公司的下屬單位。所以第一項要處理好交房後出現的質量問題，二，小區安防。三，小區保潔及綠化景觀照明。四，水電氣服務，五，公示物業收費標準及類別。六，停車位規劃及收費。七，室內裝修及建築垃圾的管理清運並設時間約定。八，小區商業的管理。

因為我從事物業工作多年，依據您的提問我想您可能遇見問題，物業工作人員給您的答覆是不歸他們管。為解除您的疑惑，給您提以下建議：

第一、參考《物業管理條》、《物業服務收費辦法》

第二、參考您與物業公司簽訂的《物業服務合同》或者《前期物業服務協議》還有物業發的《業主服務手冊》。

車位費不允許收！因為每個業主房本標註建築面積，公攤面積，公攤：是指每個業主買房時，包括小區大門以裡，公共綠地，路，等等。

物業是服務行業，如業主需要照顧家裡人，買賣物品，有償服務。衛生，公共設施維護……。

停車有損壞，車主報警。有事，物業也管不了。

小區停車現來後到。按規矩。物業不能用業主買的公攤面積地，收業主車位費，霸佔業主私有財產，搶劫的方式。

如物業收停車費，每個業主帶著房本到法院起訴物業。

部分物業之所以成為眾所之地，就是自己定位不準，服務意識淡薄，只想著如何多收費，不在服務上下功夫。自以為是，，。

物業管理的主要職責包括:1、負責小區的衛生打掃！2、小區的安保！3、小區的綠化工程維護！4、公共物品、器材的維修與更換！5、與業主的溝通聯絡！6、業主家物品損壞的更換維修！7、小區內車輛的亂停亂放管理！8、房屋的公共場合損壞的維修！9、處理好業主的投訴和處理進度的跟進工作！大家還有更好的可以一起討論一下！

物業應服務的專案有：

一，物業服務中心前臺負責來人來訪接待，記錄業主來電或親自上門諮詢和投訴事宜，並報樓管處理。

二，樓管接到業主投訴應及時跟進處理，當時處理不了的事情要和業主說明原因，待處理完畢要給業主反饋。

三，物業工程部負責維修公共區域的供水供電消防設施裝置，維修公共區域的門禁，維修小區的地面道路等。

四，保潔部負責小區的環境衛生，以及各樓層樓道的打掃，電梯轎廂抹塵，樓梯扶手抹塵，消火栓等外表除塵，景觀水池的定期清洗，地面排水溝的清理、除四害等。

五，秩序維護部負責大門口來人來訪登記及進入小區的車輛登記，停車場的秩序維護，小區的日常巡邏，消防隱患的日常巡查，以及小區的治安管理等。

六，綠化部負責小區綠化植物的日常澆水、施肥、修剪、造型、補栽、防治病蟲害等工作。

七，小區專案經理負責重大事項的指揮和對外（指和街道社群、物業協會、政府各相關職能部門）聯絡工作。

拆掉圍牆一切迎刃而解！！！世上本沒有圍牆，也不會有無理的物業，全球的物業都是以服務為主的，強行管理僱主那是涉黑。更不會需要業委會！！！圍牆限制了交通，限制了權利，限制了視野，放眼全球哪裡還有這種奇葩的事物？

物業應該服務於那些專案？這題目聽起來很霸氣，我猜你肯定是業主或者剛參與了進城購買了房子，心裡美美的。但我實實在在的回答你，物業服務應該不應該都有物業服務協議說了算，為什麼呢，因為物業服務是合同式服務：一是物業公司與業主平等關係，不是上下級關係，也不是主人和僕人關係，更不是保姆傭人關係。二是物業定義內的服務是“對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動"。以上這些服務內容還必須用數量和標準反映到已簽字的"小區物業服務協議"中，才能是應該的。更直白的說物業服務協議或合同中約定的專案才是應該服務的專案。三是應該服務專案中需要業主應該配合，才能做到全體業主滿意，不然應該做的服務也做不到全體業主滿意。如衛生，物業公司按協議定時打掃了，業主卻亂扔亂丟垃圾，應該打掃乾淨的服務什麼時侯也完不成。而不亂扔亂丟垃圾的業主肯定說物業公司沒服務好；如車輛管理問題，協議中要求業主不得亂停亂放，特別是綠化帶和消防通道，但個別業主不聽勸阻違犯協議就是要停，還口口聲聲我的地盤我做主，不違犯協議的業主卻怪罪物業公司沒有管理服務好；再一個是業主侵佔綠化帶種菜，佔用消防通道，違規搭建等。所以應該為業主服務的專案，業主也應該配合才是雙方最好的合作和服務。四是業主把不應該服務的專案，理解為應該。如業主的專有部分的維修，業主總把這些協議中沒有的服務專案叫物業人員維修。有時物業人員礙於情面幫忙修一下，這下可壞事了，業主把幫助當應該，下一次有問題、或其它業主的同樣問題，你若不修，輕者說你服務態度不好，重者投訴捱罵都有之。但誰能阻擋住業主提出不應該提出的不應該服務？有專家提醒，物業管理服務太具體，必須是在物業公司非常清楚合同中該幹什麼和不應該幹什麼，業主和居民也非常清楚的應該享受合同中的那些具體服務和不應該的服務時，才能達到相互理解、和睦相處。

物業公司是害群之馬，應該取消，回覆居委員會管理。由政府派出，居委會主任。 居民服從並相信政府管理！物業是怪胎，算狗B也！