值不值得投資！看租金！看租售比，如果租金15年回本，這是最理想的投資，麼趕快入手！如果超過30年，則房子泡沫太大！

和你有什麼一樣的困惑，烏魯木齊，高鐵站，地鐵交匯處換乘站尚未開通，40平30萬可以拿下，想了解一下高鐵和地鐵都有的這種地段租金回報以什麼為主

說公寓是坑的，肯定是自己或周邊人受過傷，沒賺到錢！說房子都是住，不是炒的，大多數手裡沒有房，或者想買房的，說公寓能投資的，基本是做房產中介，或做過房產這塊的！所以投資，不懂可以多學多看，自己有桿秤，沒有人會對你負責，什麼事都沒有絕對的，自己去參考自己的錢包和生活，調查當地的市場和人口基數，消費人群！學習投資門道，才是你要做的功課，而不是問這些口水軍！

公寓四要素，你佔到了兩個，是非常具備投資屬性的：

1.地鐵站，公寓主要出租物件為靈活流動性人口，上下班通勤方便是其主訴求，選擇租公寓的外來人群也是輕生活化，不想有很多累贅，出門有車坐很重要。

2.緊臨大型商業綜合體，一定要大型。這類公寓一般是商業體專案的配套公寓專案，與商業體共享地下車庫，此類公寓除了居住生活方便外，商辦屬性也非常厲害，做工作室，培訓機構，預約式美容機構，私密性質高，停車方便，商業體裙帶效應都是此類公寓優勢。

3.學校附近及高新科創園區附近的多幢大型公寓專案，超過四幢以上，可以形成獨立社群性質的，作為在上學，或剛畢業剛剛從事工作還沒能力買房，學習和工作都比較忙的人群來說，公寓的小巧靈活，提高生活質量，離工作上學的地方近在咫尺，單車可及，無疑成了這些人群的首選。

4.高鐵站，這裡特指高鐵站，汽車站與普通火車站的視窗效應在一二線城市急劇下降，未來高鐵是主流出行方式，對於城市視窗，高鐵站附近設定公司辦事處，企業駐地，以及培訓機構，都是非常利於外來人口方便找到的，同事經常在此出差的人群也會選擇短租高鐵站附近，拿來做愛彼迎，民宿，短租公寓，再合適不過。

公寓又分為兩類，酒店式公寓，與商辦公寓，首選酒店式，因為有居住屬性。以合同為準！

格局也有兩種，平層，和loft複式，首選挑高複式一層當兩層用。

對於這個話題，和尚談點個人意見：

從話題的描述中，公寓旁邊有高鐵站。

眾所周知，在中國各大城市凡設有高鐵站的地方，一般都處在城市效區一帶或者是城市待開發的較偏位置，總之大部分高鐵站是不在市中心城區邊緣。因此，該商住公寓很有可能是在城效區一帶。

雖然是二線城市，在效區一帶的商住公寓，其商業價值大打折扣。效區配套不完備，人流量有限，同時有地鐵的二線城市，在高鐵站附近都設有地鐵站，這不足為奇。

今年5月最新公寓租金水平調查統計資料。

上述資料基本是一線城市的租金水平，公寓租金通常高於住宅租金，平均租金約80元/平米/月。若二線則公寓租金應當低於80元，或是在30~50元水平。

二線城市，商住公寓40平米，總價50萬相當於價格1.25萬/平米，若取租金40元。

則——

收益率：（40*12）/12500=3.84%

靜態投資回收期：1/3.84%=26（年）

以萬科為代表的全國前十長租公寓運營情況來看，2019年5月披露的資料顯示：長租公寓企業，目前行業平均利潤水平在2%-4%，現金流回正週期至少需要6年。2-3%的盈利水平還建立在一個基礎上——整體出租率保持在95%以上，但目前行業TOP10的平均出租率也才90%。

該公寓歸屬於商業性地產，水電費、物業費按商用標準收取，不按民用標準收取。

公寓產權是40年，到期後可以續。依照當前相關法規，商用公寓土地年限到期後，要補繳高額地價款。

不能落戶口，不能使用公積金貸，首付較住宅類高一般為50%。

公寓的商業性，導致其買賣交易稅費較住宅高出許多。

僅供參考。

1 題主說的這個公寓從位置和交通看，都具備一定人流效應和市場增值空間，商住公寓短期回報在租金，那麼在二線城市租金回報不會太高，資本湧入的長租公寓回報也在1-3%空間，很多需要現金流來維持。對於個人投資公寓，短期回報低，同時回報週期長。如果不在市中心辦公地帶，租金能否持續都是問題，這種公寓要維持出租需要基礎商業配套和穩定人流，特別是辦公商務區是否有，這樣才能保證長期穩定的租金收入，如果只是在開發區高鐵交通是不錯，但是人流和商業配套都不會太成熟，租金現金流都不穩定。

2 我們說一般是先買住宅，住宅買不到 才去買公寓，住宅是剛需，一二線穩定保值增值，公寓就不一定了，風險比較大，而且增值空間有限，而且轉手也會折價，而且很難變現出去，你要考慮好自己資金週期和回報週期，能否承受。不然就50萬配置個穩定賺利息的大額存單，更安全，本金保障，穩定賺利息，5年期存單利息4-5%區間。固定資產配置住宅優選，公寓次之，風險也逐步放大的。