是以房貸的基準利率4.9上調10%才能得出了你的房貸利率5.39。計算公式4.9 +4.9× 10%等於5.39。

這是國家調控房地產政策的一種手段，不針對你個人。但對於不同的人上調的利率不盡相同，貸款的額度也不盡相同。

貸款利率根據國家的基準利率變動的，貸款的折扣或上調的比例，在放款後就不會變了，除非國家統一出強制政策。

現在國家在調控房地產，抑制房地產價格快速上漲。最好的辦法就是加大購買者的成本，降低使用銀行資金的槓桿。最直接的表現就是提高銀行利率和提高首付比例。打擊投機、投資炒作房地產的行為。

居者有其屋，耕者有其田。迴歸房屋的本質是用來“住”的，不是用來“炒”的。

祝大家生活愉快。

這個問題沒搞清楚基準利率和房貸利率的關係。

基準利率是華人民銀行制定的存貸款基準。房貸利率是商業銀行實際執行的浮動利率。二者的關係可以用以下公式表達：

房貸利率=基準利率×上浮倍數或者折扣係數。

各家商業銀行的房貸利率，可以參考基準利率，並在此基礎上打折扣或者上浮比例。

題主現在的房貸利率是5.39％，這個數就是在基準利率4.9％的基礎上上浮10％得來的。即4.9％×（1+10％）=5.39％。

現在，各家商業銀行提高房貸利率10％，是指上浮倍數增加0.1。比如，原來上浮10％，是1.1倍，現在再上調10％提高到20％，就是1.2倍了。

商業銀行現在的調整，只針對新辦理的房貸。題主是已經辦理好處於執行期間的房貸，不受這種調整的影響。

只有華人民銀行通知調整基準利率，才是廣泛調整。不論是新的、還是舊的房貸，統統都得跟著調整變化。

但是，央行自2015年以來一直沒有再調整基準利率，目前也看不出調整的跡象，題主暫時還是應該按照5.39％還貸款。

可以告訴您，人民銀行最後一次調整貸款基準利率是2015年10月24日，在15年之後的三年時間內人民銀行的基準利率都沒有發生過變化。

如果您的利率上浮10%很有可能就是在基準利率基礎之上，您的個人貸款利率上浮了10%而並非基準利率上調。

在國家對於房價嚴調控的政策之下，基準利率沒有上調的情況下最直接的方法莫過於上浮貸款利率最為直接。那麼很多人可能要問那麼為什麼不直接上調貸款基準利率呢？原因就是國內有很多行業，別的行業需要低利率的支援，而特定行業需要限制那麼就採取在某些貸款專案上定向的增加的辦法。

那麼您的利率上調的多不多呢？說句實話在現在的大形勢下您的上調不算多的，很多人這兩年貸款買房都已經上調了20%甚至30%。

還有一個最主要的問題就是上調利率之後需要多還多少錢？我們分別來列一下：

基準利率4.9%的情況下，貸款100萬元，貸款30年，還款總額為1910617.2元，利息總額910617.2元，每月還款5300元左右；如果上浮10%就是利率為5.39%其它資料不變，還款總額2019265.20元，利息總額1019265.20元，每月還款5609元。可見三十年時間內多還利息10.8萬元左右，放在現在看還是不少的，不過比起上浮20%、30%的人還是要好多了。

而且上浮利率有一個比較大的問題就是，就算以後沒有利率上浮了這個上浮的比例會一直伴隨著你的還款週期，假如以後基準利率調整了那麼你的利率就是調整後的基準利率乘上1.1。

這裡您只有認倒黴了，只能說是在一個不適合的時間趕上了您買房。

並不是房貸基準利率4.9%，而是央行5年期以上基準利率4.9%。該利率為央行的指導利率，並非商業銀行實際利率。商業銀行可以根據央行基準利率在一定範圍內進行上浮或下浮，如果貸款利率5.39%，那麼該貸款利率為基於央行5年以上期限基準利率上浮10%。

央行基準利率主要存在兩個利率概念，一個是央行存款基準利率，另一個則是央行貸款基準利率。但不管是哪個基準利率，它都是基於貨幣政策給出的參考利率，或者說指導利率，並非確切商業銀行貸款利率。

商業銀行可根據實際市場供需，以及自身資金的多寡進行上浮或下浮存貸利率。比如一年期存款基準利率為1.5%，而我們實際去存的時候通常能達到1.95%，這就是存款利率進行上浮。

貸款也一樣，4.9%是5年以上期限央行貸款基準利率，該利率僅供商業銀行參考，並不一定作為商業銀行實際貸款利率。

實際貸款利率為5.39%，那麼只能說該基於基準貸款利率進行一定上浮，但並不能確切的認為上浮10%，因為沒給出具體的貸款期限。如果貸款期限是5年，那麼中國3年到5年的基準利率為4.75%，相較於5.39%其上浮為13.47%。

如果是上浮10%，那麼該貸款（房貸）應當是期限在5年以上，因為5年以上貸款基準利率才是4.9%。

每家銀行對每個人具體情況的實際上浮比例存在差異，如果上浮10%，那麼只能說是該銀行對你具體情況上浮10%，並不是其他銀行也一樣。如果你覺得該利率較高，那麼可以嘗試其他商業銀行貸款。

即該上浮是該商業銀行對你具體情況的上浮比例，可能該銀行對別人的比例可能是5%或15%，要看個人具體的信用情況，以及抵押物具體情況（比如樓盤，甚至具體的戶型和朝向等）。

五年以上期限貸款一般採用基於基準利率的浮動利率，比如如今還供是以5.39%計息，歸還每月本息；假如今年5年期以上基準利率由4.9%調至4.5%，那麼明年還供計息以4.5%*110%=4.95%進行計息，而不是5.39%。

但是其上浮比例保持不變，仍然為上浮10%，即商業銀行鎖定基於基準利率上浮10%的利差。

因此，購房的時候應當十分注意上浮比例。比如你上浮10%貸款利率購買某房產，而來年市場資金達到新的平衡，別人以下浮10%的貸款利率購買同樣的房產。那麼，你先買的人就要比後買的人多付差不多20%的利息，房價會變相的被拉高20%（假設房價本身價格不變），先買的人倒要覺得虧了（利率風險為市場風險，無法迴避無法分散）。

您真的很不幸，不知道您是在哪家銀行申請的住房貸款，但可以確定您是在基礎利率基礎上上浮了10%來執行的，也就是說每年不管基礎利率如何做出調整，您始終是在基礎利率基礎上上浮10%，當然每個銀行的政策不盡相同，建議您拿出與銀行簽訂的住房抵押貸款合同詳細看一下，會有相關約定的特別說明。

再後來如果覺得自己房貸利率比較高，是可以轉換的，一方面可以選擇商轉公，另一方面可選擇現房抵押，以房抵為例，目前20年等額本息的才年化4.9%，如果利率上浮比較高可以轉換，一方面可以少還10年月供。另一方面總利息還可以省幾十萬