一、要確定為何要徵地。《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第八條　為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：

　　（一）國防和外交的需要；

　　（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

　　（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

　　（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

　　（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

　　（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

二、徵地的批准許可權。除市、縣級人民政府之外，《土地管理法》第四十四條還規定： 建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

省、自治區、直轄市人民政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設專案、國務院批准的建設專案佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設專案用地可以由市、縣人民政府批准。

本條第二款、第三款規定以外的建設專案佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

第四十五條 徵收下列土地的，由國務院批准：

(一)基本農田;

(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(三)其他土地超過七十公頃的。

徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。

徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在徵地批准許可權內批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批，超過徵地批准許可權的，應當依照本條第一款的規定另行辦理徵地審批。

三、是否進行了公告。《土地管理法》第四十六條第一款： 國家徵收土地的，依照法定程式批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條　市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

四、是否對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。國有土地上房屋徵收與補償條例》

第十條　房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

　　市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

　　第十一條　市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。

　　因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

六、徵收補償費是否做到了足額到位、專戶儲存、專款專用。

七、補償方案是否公平合理

八、確定房地產評估機構是否合法。《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第二十條　房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，透過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

...................................................

你好，合法的徵收是改善人民群眾的住房條件、促進舊城區改造和城市環境改善，最簡單的方法是看給予的補償是否能保證原有居住條件，是否降低了原有生活水平。

具體可以從以下6方面判斷：

一、房屋徵收部門、非營利單位

《國有土地上房屋正式與補償條例》第四條：市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

第五條　房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體

工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。

但很多地區是開發商或一些盈利性組織來進行徵收工作的，從上述法律規定中可以看出這是違法的。

二、資訊公開

《國有土地上房屋正式與補償條例》第十條　房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

第十一條　市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及

時公佈。

因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

從這兩條規定中看到涉及徵收問題政府應當將補償的資訊進行公開，徵求被拆遷人意見，但很多地方政府考慮到行政效率的問題，而往往忽視了這一重要程式，侵害了被徵收人的知情權、參與權。

三、房屋價值補償

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社

會公開徵求意見。

國務院對房屋徵收補償的價格做出了原則性的規定，如果補償標準過低則其徵收行為也必然存在違法情形

四、補償方式的選擇

《國有土地上房屋正式與補償條例》第二十一條　被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

補償方式是可以選擇貨幣補償或產權置換的，然而部分地區卻沒有給被徵收人選擇的權利，這種情況同樣是違法的

五、拆遷安置補償協議

《國有土地上房屋正式與補償條例》第二十五條　房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

《國有土地上房屋正式與補償條例》對補償協議的內容有明確規定，很多地區協議中的內容全部是空白，只是讓被徵收人簽字，或者約定的內容和法律規定的內容相差甚多，這種行為也是嚴重侵犯被徵收人權利的行為。

六、先補償、後搬遷

《國有土地上房屋正式與補償條例》第二十七條　實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

先補償、後搬遷是保障被徵收人生活的最基本要求，如果要求先搬遷後補償其也必定是違法的。

關於徵地有嚴格的法律規定，就老百姓最關心的補償而言《國有土地上房屋徵收與補償條例》第三章關於補償標準有明確的規定，徵收有嚴格的程式，獲得徵地批文、公告、製作補償方案公告等，我們可以申請聽證、複議、訴訟等多種方式解決。補償標準雖然全國沒有統一的標準，需要根據各地不同情況制定標準，但總的原則都是要獲得公平合理的補償，不降低現有的生活水平。

其實補償是否合理，建立在此次徵收行為本身是否合理，需要經過調查取證收集證據。

中國土地性質分為兩種：國有土地和集體土地。所以徵地拆遷也就分為農村集體土地徵收和國有土地上房屋徵收兩種。兩者的法定程式是不一樣的。現簡單介紹如下：

一、國有土地上房屋徵收程式。

1、釋出徵收公告。房屋徵收部門應當告知被徵收人被徵收的範圍，對徵收公告有異議的被徵收人可以要求舉行聽證會。

2、登記調查。房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人進行公佈。

3、製作房屋徵收決定

市、縣級政府作出房屋徵收決定前要進行社會風險性評估，徵收決定作出後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位承擔房屋徵收與補償的具體工作，但房屋徵收實施單位不得以營利為目的。

4、擬定徵收補償方案。房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級政府進行審批，市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。

5、市縣級政府根據公眾意見修改的情況修改方案後做出徵收決定，做出決定後及時公告。在做出決定前，還需要進行社會穩定風險評估，補償費用應當足額到位，專戶儲存、專款專用。

6、簽訂補償協議。房屋徵收部門與被徵收人就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，簽訂補償協議。

7、落實補償後交付土地。以貨幣進行補償的，政府機關應當在落實被徵收人的補償後，才能要求被徵收人按期交付被徵收的房屋。

以上就是國有土地上房屋徵收的一般程式。

二、集體土地徵收程式。

一、告知徵地情況（即釋出擬徵地公告）。在徵地依法報批前，當地國土資源部門應將擬徵地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被徵地農村集體經濟組織和農戶。在告知後，凡被徵地農村集體經濟組織和農戶在擬徵土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，徵地時一律不予補償。

二、確認徵地調查結果（相當於釋出徵地公告後的補償登記手續）。當地國土資源部門應對擬徵土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被徵地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

三、組織徵地聽證。在徵地依法報批前，當地國土資源部門應告知被徵地農村集體經濟組織和農戶，對擬徵土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程式和有關要求組織聽證。

四、組織材料報批和批准。市、縣國土資源部門將土地調查結果、聽證情況報市、縣政府，由市、縣政府上報有批准權的省級政府或者國務院審批。省級政府或者國務院經過審查，認為符合徵收程式合法的，給予市、縣政府批准答覆，即我們所說的徵地批文。

五、土地徵收公告。被徵地所在地的市、縣政府收到徵收土地方案批准檔案之日起10個工作日內進行公告。

六、徵地補償登記。被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在徵收土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理徵地補償登記手續。

七、、徵地補償安置方案的制定和公告。在徵地公告之日起45日內，當地土地資源行政部門會同有關部門擬定徵地補償安置方案並公告。

八、徵地補償安置方案的報批。當地土地資源行政部門將補償安置方案報市、縣政府批准。報批時，應當附有被徵地集體經濟組織、農戶的徵詢意見和採納情況，舉行聽證會的還應當附具聽證筆錄。

九、市、縣政府將徵求意見後的徵地補償方案批准後，並報省國土資源廳備案，由有關市、縣政府土地行政主管部門組織實施。

徵地是否合法，要看他徵地流程和所依據的檔案是否合法。

徵地流程:由單位名義向上級土地主管部門申請徵地發文——獲得主管部門同意後主管部門下發徵地通告——徵地通告公示——由國土部門工作人員進行實地外業調查——完成外業調查後進行內頁整理——進行公示——公示無異議後與土地承包人簽訂補償協議——徵地方在規定時間內付款——徵地工作完成

徵地依據:一般都是由旗縣政府及相關部門制定下發的徵地檔案為依據。

1、釋出徵收公告。

2、登記調查。

3、製作房屋徵收決定

4、擬定徵收補償方案。

5、市縣級政府根據公眾意見修改的情況修改方案後做出徵收決定，做出決定後及時公告。在做出決定前，還需要進行社會穩定風險評估，補償費用應當足額到位，專戶儲存、專款專用。

6、簽訂補償協議。

7、落實補償後交付土地。以貨幣進行補償的，政府機關應當在落實被徵收人的補償後，才能要求被徵收人按期交付被徵收的房屋。

以上就是國有土地上房屋徵收的一般程式。

二、集體土地徵收程式。

一、告知徵地情況（即釋出擬徵地公告）。

二、確認徵地調查結果（相當於釋出徵地公告後的補償登記手續）。

三、組織徵地聽證。

四、組織材料報批和批准。

五、土地徵收公告。

六、徵地補償登記。

七、、徵地補償安置方案的制定和公告。

八、徵地補償安置方案的報批。

九、市、縣政府將徵求意見後的徵地補償方案批准後，並報省國土資源廳備案，由有關市、縣政府土地行政主管部門組織實施。

第一步：地方政府的報批行為是否合法?

徵地拆遷的第一個環節，是由地方政府向國務院或者省級人民政府報批申請用地，根據中國《土地管理法》的相關規定，地方政府徵收基本農田、基本農田以外超過35公頃的、其他土地超過70公頃的，需要報國務院、省政府審批、備案。

實踐中,徵收方為了簡化程式加快徵收力度，降低節約成本與審批門檻，會採取以少充多的伎倆，例如地方政府要徵500畝地，但只向國務院、省政府報50畝。而被徵收人很難了解到這些檔案的情況，從而導致權利受損。

在明律師提醒：作為被徵收人，您有權要求省政府公開其作出的徵地批文，透過向省政府申請資訊公開，可以瞭解您所需的徵地資訊，從而進一步對徵地的用途進行核實、判斷報批的專案和實際的建設專案是否一致、報批的面積和徵地範圍與實際是否相同，找出地方政府的違法點。

第二步：徵地調查行為是否合法

根據法律規定，在徵地依法報批前，當地國土資源部門應將擬徵地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被徵地農村集體經濟組織和農戶，並對擬徵土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被徵地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

在實踐當中，負責徵收的政府工作人員可能會到您家中就房屋進行調查、測量，但沒有讓您簽字核實這一環節。這樣徵收方就可以在補償明細表和評估報告上做手腳，導致您的房屋面積縮水，補償明顯偏低。

在明律師提醒：涉及房屋調查結果的有關材料，需要當地政府與被徵收人共同簽字確認。如果徵收方沒有讓您親自確認，屬於違法。您可起訴這一違法行為，以促成雙方進行談判協商。當然，徵收方在告知徵地後，切記不要在土地上搶栽、搶種、搶建，這些一律不予補償，不要因小失大。

第三步：徵地公告張貼是否合法？

徵地拆遷應當張貼徵地公告，合法的徵地公告包括以下幾項內容：徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途;被徵收土地的所有權人、位置、地類和麵積;徵地補償標準和農業人員安置途徑;辦理徵地補償登記的期限、地點。

若徵收方以各種理由對徵收公告進行隱瞞、不予公開，致使廣大被徵收人要求公開徵收公告的請求無法實現，您就要注意了。

在明律師提醒：我們作為被徵收人，是有權利瞭解徵收公告的內容的，對於徵收方不予公開的說辭，大可不必相信。我們可透過申請政府資訊公開了解徵地公告的內容，並確認徵地公告是否作出，若做出了內容是否完整。

第四步：安置補償方案是否合理？

根據法律規定，安置補償方案公告應當包括下列內容：本集體經濟組織被徵收土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量;土地補償費、安置補助費的標準、數額、支付物件和支付方式;地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;農業人員的具體安置途徑;其他有關征地補償、安置的具體措施。

徵收方為了節約成本，往往願意從安置補償方案下手。有些地方採用威脅、斷水電等方法，更有甚者故意激怒被徵收人，被徵收人一動手就會被關進看守所，促使達到簽訂“不平等條約”的目的。有些地方則是給予被徵收人一定的“好處”，若籤協議就給獎勵金，而這些所謂獎勵金本就是從您應得的安置補償款中扣除的。

在明律師提醒：如果您沒有見到徵地公告、徵地補償安置方案公告，應當直接拒絕辦理徵地補償登記手續，對於上述徵收人採取的手段多加防範，不要輕易在安置補償方案上簽字。

第五步：是否行使過聽證權？

根據法律規定，在徵地依法報批前，當地國土資源部門應告知被徵地農村集體經濟組織和農戶，對擬徵土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程式和有關要求組織聽證。

實踐中被徵地的農民的聽證權經常被剝奪，村委會經常以冒名頂替簽字按手印的方式，假冒您確認同意徵地，不申請聽證。還有些村委會直接蓋章作出放棄聽證的證明。而被徵收人往往對聽證這一權利並不瞭解，徵收方很容易瞞天過海。

在明律師提醒：如果您對拆遷補償安置方案不滿意，可以要求聽證，當地國土資源部門應當舉行聽證會，並就徵收中不合理的地方進行修改；如果您的聽證權利被違法剝奪，可依法申請複議或訴訟維權。

被徵地拆遷可能是很多農民朋友一輩子的頭等大事，作為被徵收人，應當高度重視，保住自己的合法財產。如果您還有其他法律上的問題，可以諮詢在明律師為您解答。

您好，給您簡單明瞭的答覆。徵地拆遷專案是否合法，首先，看看政府下達的徵收公告和補償方案是不是市縣級以上人民政府簽署蓋章的，這是老百姓直接能看到的檔案，但是一般來說一書四方案，一些徵地批覆檔案政府是不給公開的。所以，想要了解是否合法，第一，您可以去看看國家自然資源部官網上檢視一下，能不能查得到你們當地的徵地批覆。第二，做政府資訊公開，申請政府進行公開給當事人。希望對您是有幫助

國有土地上房屋徵收與補償的基本程式包括：

第①步：建設單位提出用地申請，政府啟動房屋徵收程式。

第②步：房屋徵收部門組織對徵收範圍內的房屋進行調查登記，並適時公佈調查結果。

第④步：政府組織有關部門論證、修改徵收補償方案，並公佈徵求公眾意見，徵求意見期限不得少於30日。

第⑤步：徵求公眾意見期滿後，政府公佈徵求意見情況並根據公眾意見對徵收補償方案的修改情況。

第⑥步：政府按照有關規定進行社會穩定風險評估。

第⑦步：徵收補償費用足額到位、專戶儲存、專款專用。

第⑨步：被徵收人對徵收決定不服的，可申請行政複議，也可提起行政訴訟。

第⑩步：被徵收人協商選定房地產評估機構；協商不成的，透過多數決定、隨機抽取等方式選定。

第⑪步：房地產評估機構對被徵收房屋的價值進行評估並將分戶評估報告向被徵收人送達。

第⑫步：被徵收人選擇補償方式，可以是貨幣補償，也可以是房屋產權調換。

第⑬步：房屋徵收部門與被徵收人訂立補償協議。

第⑭步：房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，並予以公告。

第⑮步：政府根據補償決定給予被徵收人補償；被徵收人在補償決定確定的搬遷期限（不少於90日）內完成搬遷。

第⑯步：被徵收人對補償決定不服的，可以申請行政複議，也可以提起行政訴訟。

這個問題要結合具體情況具體分析，徵收不同型別的用地程式也不一樣，您可以從具體程式中先審查其是否合法，有無違法漏洞。

一、集體土地徵收程式

1、徵地審批前程式

第一步 釋出擬徵地通告

釋出主體：縣或市級國土資源局

注意：通告後搶栽、搶種的農作物或搶建的建築物不列入補償範圍。

第二步 徵詢村民意見

由誰徵集意見：縣或市級國土資源局及所在鄉鎮政府

向誰徵集意見：被徵地村集體經濟組織及村民

關於什麼提出意見：徵地通告的內容

意見處理方式：對不同意見應記錄在案，根據村委會或村民提出的意見分別處理並協調解決。

其他權利救濟方式：對補償標準/安置途徑/補償方式有異議的，應告知被徵地農民及集體經濟組織其具有聽證權利，並根據被徵地人的申請組織召開聽證會。

備註：舉行聽證的，應當製作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面正確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對徵地補償標準和安置途徑進行必要的修改和完善被徵地農村集體經濟組織和農戶自願放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執》。

第三步 進行徵地審批前應進行地籍調查及地上附著物登記

有誰組織登記：縣或市級國土資源局

注意：登記時應會同本徵收土地的所有權人、使用權人進行實地調查。

調查及登記內容：被徵收土地的四至邊界/土地用途/土地面積/地上附著物的種類、數量、規格等。

登記方式：現場填制調查表，一式三份；由國土資源局工作人員和土地所有權人、使用權人共同簽字確認無誤後有效。

備註：國土資源局應將經三方簽字確認的調查表作為報批材料歸檔上報。

第四步 擬定“一書四方案”並組捲上報審批

由誰擬定組卷：縣或市級國土資源局

一書四方案是指什麼：建設專案用地呈報說明書/農用地轉用方案/補充耕地方案/徵收土地方案/供地方案

擬定的根據是什麼：徵詢到的被徵地人意見、聽證意見、調查登記情況

報誰審批：由國土資源局逐級上報至由批准權的人民政府審批。

2、徵地批准後的程式

第五步 釋出徵地公告

釋出公告主體：被徵土地所在地的市、縣政府。

公告時間：自收到徵地批准檔案之日起10個工作日內。

公告方式及地點：被徵收土地的村內；張貼《徵收土地公告》。

公告內容：1.徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途；2.被徵用土地的所有人、位置、地類和麵積；3.徵地補償標準、農業人員安置途徑、社保情況；4.辦理徵地補償登記的期限和地點。

注意：被徵地農村集體經濟組織、農村村民、地上附著物產權人及其他權利人應當在《徵收土地公告》規定的期限內，持土地權屬證書等有關證明材料，到《徵收土地公告》規定的地點，辦理徵地補償登記手續。

第六步 擬定徵地補償安置方案並公告徵求意見

由誰擬定：市或縣國土資源局

擬定的根據：省或國務院徵收土地批准檔案批准的《徵收土地方案》

擬定並公告的時間：釋出《徵收土地公告》之日起45日內。

公告方式及地點：被徵收土地的村內；張貼《徵地補償安置方案》

被徵地人權利救濟方式：被徵地農村集體經濟組織、農村村民或其他權利人對徵地補償、安置方案有不同意見可要求舉行聽證會。

申請聽證時間：在補償安置方案公告之日起10個工作日內。

向誰申請：釋出公告的現縣或市級國土資源局。

第七步 報批徵地補償安置方案

前提：補償安置方案已經過公告

由誰提出報批：市或縣級國土資源局

向誰報批：市縣級人民政府

3、補償安置方案獲得批准後的程式

第八步 備案後組織實施補償安置方案

由誰備案：市縣級政府將批准後的徵地補償安置方案報省國土資源廳備案。

由誰組織實施：市或縣級國土資源行政主管部門

實施的根據：補償安置方案及補償登記記錄

實施方式：按規定向被徵地人支付徵地補償安置費；被徵地人（單位或個人）在獲得補償後按期交付土地。

二、國有土地上房屋徵收補償程式

（一）徵收房屋的責任主體：市縣級人民政府。

　（二）實施主體：市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門。

　（三）房屋徵收實施單位：房屋徵收部門或房屋徵收部門委託的單位，具體承擔房屋徵收與補償工作。(房屋徵收實施單位不得以營利為目的，即徹底排除了商業性參與徵收或商業性徵收。)

　　(四)做出徵收決定前的工作

　　1、組織有關部門對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。(對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。)

　　2、房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

　　3、市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

　　4、因舊城區改建徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

　　5、應當進行社會穩定風險評估。

　　6、徵收補償費用應當足額到位、專戶儲存、專款專用。

　　(六)公告徵收決定。徵收公告要載明兩個內容：1、徵收補償方案(要明確補償協議簽約期)。2、權利救濟方式：被徵收人可申請行政複議或行政訴訟。

　 （七）被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　（八）徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。

　　(九)房屋徵收部門與被徵收人訂立補償協議。(補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。)

　　(十)簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，市、縣級人民政府按照徵收補償方案作出補償決定。(補償決定包括補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。)

　　(十一)公告補償決定。

　　(十二)被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

　

任何一個合法建設專案從無到有、從立項至竣工需要經歷一系列法律程式，相關流程及審批環節與咱們徵地拆遷人有關的就可能達到幾十個，比如一個專案要建在集體土地房屋上，最起碼得經歷立項、規劃、徵地後才可能走到拆遷及補償環節，單從徵地環節，沒有徵地前的告知、報批材料《徵地調查結果確認表》未經土地承包人或房主簽字與聽證程式就可判斷徵地程式違法。事實上，各地大力宣傳的大部分重點工程都是違法建設的。

首先，我們初步瞭解一下徵地批准流程

我們對徵地批准流程有一個大概的認識就可以深入瞭解下文所提到的徵地檔案，並能夠靈活運用。

徵地的批准程式(以大型建設專案為例)

1、建設專案依法經國務院或省政府批准。

2、建設單位向市、縣政府地政部門提出建設用地申請。

3、市、縣政府地政部門審查後擬訂徵收土地等方案。

4、經市、縣政府同意後逐級上報。

5、徵收土地等方案依法由國務院或者省政府批准。

一、徵地告知書

進行徵地報批前需履行一系列的程式，其中之一就是釋出擬徵地公告。根據國務院下發的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(十四):在徵地依法報批前，要將擬徵地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被徵地農民。確有必要的，國土資源部門應當依照有關規定組織聽證。要將被徵地農民知情、確認的有關材料作為徵地報批的必備材料。要加快建立和完善徵地補償安置爭議的協調和裁決機制，維護被徵地農民和用地者的合法權益。經批准的徵地事項，除特殊情況外，應予以公示。

徵地告知書是在徵地報批前進行公佈的，往往是和徵地補償安置方案一起釋出的，是對徵收徵求意見的作用。從法律角度來說，對行政相對人並沒有產生實質作用。但是不可輕視，如果看到告知書，並有異議時，要透過正式的書面方式向發出機關提議。一般從告知之日起，被徵收人不得在擬徵地範圍內搶種、搶搭建、搶裝修，否則不予補償。

二、一書四方案

"一書四方案"

是合法徵地不可缺少的一部分。是指建設專案用地呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案、供地方案。由市、縣國土資源行政主管部門根據有關材料編寫，並逐級上報至有批准權的人民政府審批。該檔案主動公開的前提是人民政府已作出徵地批覆，"一書四方案"已屬於確定的實施階段。否則，"一書四方案"依舊是過程性資訊，一般不公開。

三、國務院或省級政府的批文

按照《土地管理法》的規定，原則上任何單位和個人進行建設需要使用土地的都要使用國有土地。在土地徵收過程中改變土地性質，把集體土地轉變為國有土地，起決定性作用的檔案就是"徵地批文"，實踐中一般是有權政府以"建設用地批覆"的形式作出。 "徵地批文"有這麼大能量就必須由特定的行政主體作出，按照《土地管理法》規定，有權作出"徵地批文"的行政主體只有省級政府和國務院。因此可以看出

"徵地批文"是土地徵收過程中的核心檔案，能夠統領全域性，直接關係到土地徵收行為的合法性。

四、徵地公告

徵收公告是在徵收土地批准後要依法釋出的，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

如果看到徵收公告後，對於徵收土地及補償有異議，要及時的在法定期限內維權。進行行政複議或是行政訴訟都有嚴格的時間限制，建議被徵收人收到徵收公告後，一定及時瞭解相關時效和程式規定，最好主動諮詢律師。