從資料上來看，2019年初各大包括龍頭房企業績確實有所下滑。

房地產市場是具有周期性的，從2009年來房地產先後經歷了3個週期，前兩次週期時長平均在3年上下，本次調控週期確實要長於前兩次，預計本次調控週期在5年。

就上海及環滬市場來看，18年底基本已經觸底，觸底意味著反彈，但本次反彈來看，價格不會報復上漲，會趨穩，穩步上漲。19年，一線城市率先回溫，接下來是二線，三四線。

儘管如此，19年，各大房企局勢仍不會很樂觀，一方面經過了17-18兩年的寒冬，19銷售銷售額扔不會大幅提升，一方面前期高價拿的地面臨開發壓力，高昂的地價，低廉的售價，一方面房企拿地，尤其是一線城市門檻越來越高。自古以來大魚吃小魚的規律不會變。

未來，國內房地產市場不會像過去一樣躺著賺錢，大型房企需要儘快延伸業務線。

房地產是受政策影響很大的市場，包括資金，土地，資質等，中央高層控制房地產市場態度堅決，18年中國經濟最困難的時候，也沒有鬆口子，可見中央堅決貫徹落實房主不炒的決心，現在中央要的是科技強國，科創板以及CDR的政策都可以看出來，所以不要盲目炒房。房地產奔潰也不太可能，畢竟穩定是第一位，所以房地產緩慢發展應該是趨勢。

現在房價漲不動的原因不是政策，不是金融，不是土地，根本原因是居民負債率太高，現在的房價貸不起買不起，就算放水你都借不起，適格借款人不夠了還怎麼漲。當然，房託最喜歡告訴你的就是：哪裡哪裡人都好有錢，哪裡哪裡拆遷又有好多拆遷戶賠了好多錢買買買，中國樓市永遠漲永遠漲。

2019年1月份各大房企銷售業績不佳，這是正常的結果，自2017—2018全國性房價上漲和惡意炒房等行為嚴重，連農民、大學生等低收入人群都在湊首付炒房，一年多時間中國銀行中長期貸款急劇增加，遠超人民幣存款額，這樣很容易造成系統性金融風險，所以國家開始啟用政策這隻手來調整樓市。

經過一年左右的全國調控，效果顯著，造成人們的心裡預期，想買的都在觀望，地產就怕觀望，觀望讓房企吃不消，所以2019年1月各大房企業績不佳，更不用說不知名的房企了。

所以2019還會堅持房住不炒的政策，因地制宜的調控政策，上半年以維穩為主基調，關鍵看三四季度，中國樓市偏政策市，同樣樓市也有周期性，樓市不簡單是商品，還關係民生，相信國家從宏觀層面加快制定長效機制使房地產健康穩定發展。

房地產市場的寒冬其實是有目共睹的，普通老百姓可能看不到，一些沒有遠見的投資者可能看不到，但是那些高明的投資人，那些地產業界的大佬是清清楚楚，明明白白地看到了！！

首先過去這一年，李嘉誠家族賣掉了全香港超37%的豪宅！

萬科也在過去的幾年裡多次強調房地產市場的泡沫，並且高喊“活下去”！

資料顯示，去年上半年萬科持有貨幣資金1595.5億元，短期借款+1年內到期長期負債是609.8億元，淨負債率僅為32.7%，同一數值恆大為86.2%，碧桂園為56.9%，而行業排名前十位的房企，平均淨負債率大約91%。這其實就是一個非常危險的新號！

另一個數據就是空置率，目前中國住房空置率高達22.4%，是美國的7倍 ！2017年中國二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠高於一線城市的 16.8%。資料同時顯示，商品房的空置率在所有住房型別中位居第一，且呈持續上升趨勢，達 26.6%。“根據國際通常標準，商品房空置率在5%-10%之間可視為正常水準，而中國商品房空置率卻長期處在20%-30%之間（其中二線城市高於一線城市，而三四線城市又高於二線城市），遠遠超出了正常水準。”

對於這些大佬而言，他們看到了未來我們所看不到的遠方，所以再佈局和控制風險上做出了常人無法理解的行為！！因為一名優秀的投資人可以預計到將來可能會發生什麼，但不一定知道何時會發生。重心需要放在“什麼”上面，而不是“何時”上。如果對“什麼”的判斷是正確的，那麼對“何時”大可不必過慮。

2019年房企可能不會面臨著巨大的波動，甚至是風險爆發的隱患，但是未來的某一天一定會有房地產的海嘯出現，這就是空間和時間上的取捨和判斷！中國未來有投資價值的房地產一定是集中在北上廣深這樣的一線城市，還有一些準一線裡，其他的二三四線就是一個回撥甚至震盪的格局，這也是為什麼龍頭房企放緩三四線城市房市佈局的重要原因！

2019年中國整體房市上升趨勢減緩，在樓市大盤不景氣的情況下，第一陣營的碧桂園、萬科、恆大1月銷售金額同比下滑，這說明了中國樓市的漲幅已經達到了一個節點，如果沒有什麼外在因素推動，整個樓市將處於這樣一個有價無市的尷尬狀態，房企格局將會產生鉅變。

個人認為這也是一定的房地產規律吧，由於經濟下行，政府政策導向等各方面原因導致19年的開年業績下滑是屬於正常現象。但是比較房地產也屬於國家重要經濟命脈，到達一定峰值時，國家必定會開放一定優惠政策來扶持房地產行業，預計會在19年下半年，因此，大型房開會暫時放緩開發力度，小房開熬不熬的到政策利好要看資金鍊是否撐得住

筆者認為，房企的這種局面，一是因為一月份屬於傳統的銷售淡季，又恰逢春節，而春節的日子又不固定，有時是一月，有時是二月，這種情況下，單獨比較每年一月份的銷售資料是不科學的。二是三、四線城市樓市由於棚改等原因降溫明顯，這也影響了主打小城市市場的房企的銷售。

總的來說，筆者覺著2019年房企的日子將不會太好過。因為樓市發展的黃金期已經過去，過去閉著眼買房就能掙錢的日子已經一去不復返了，買房將不再是投資的最佳選擇。

這種局面下，部分中小型房企將面臨巨大的生存壓力，避免倒閉或被大房企吞併將成為其重要的任務。而有危險就有挑戰，大型房企很可能會進一步開疆拓土，獲得進一步的發展。

萬科、碧桂園、恆大近些年的發展模式有些不一。萬科自2011年之後便是保守型發展，對於三四線城市基本是不進入的態度，但是碧桂園、恆大十分看好三四線城市且積極進入三四線城市市場。當然了，2016年、2017年房地產市場“井噴”碧桂園、恆大也是一舉超過昔日的“龍頭”萬科，一舉拿下行業龍頭的寶座。

從2017年開始，萬科開始調整自己的發展思路，陸續進入三四線城市。在一系列限購限貸政策面前，就算是昔日龍頭的萬科，也很難走勢“高格局”，發展並不理想，甚至2018年、2019年的發展頻頻不利。2019年春節過後，不僅僅是萬科，還有碧桂園、恆大的開局都呈現不利。

那麼，在房企開局不利的影響下，2019年房企又將如何變動呢？

很多房產需求者認為房產價格就是會一直的上漲，甚至是漲無邊際。但是，可能嗎？就算是美國、日本等發達經濟體，在高房價面前也是無能為力，最後都會主動刺破“房地產泡沫”，為實體經濟讓路。

2018年房地產市場最潮的一句話是什麼？就是萬科提出的“活下去”。房地產往往是高槓杆資金使用，在使用貸款、借款中負債往往能夠超過自身淨資產的總價值。這麼高的負債需要怎麼樣？需要支付相當高的利息。

這就存在一定的風險，一旦市場資金趨緊，需要還款的資金擴大。如果市場銷售受阻呢？那麼企業回籠現金就會困難。致使企業面臨更大的風險。所以，不管是2018年還是2019年，房地產最佳化產業結構才是重中之重。

從規律的角度講，未來房地產價格大幅上漲三五年估計是不會出現了，再加上現在“住房不炒”“堅決遏制房地產價格上漲”“提速房地產稅”等。如果沒有好的最佳化結構，所持有的房地產數量過多，打折銷售才是出路，畢竟手中握有大量的資金才是能夠抵禦風險的存在。

在這則訊息面前，應當高興者比不高興者多得多。畢竟，開發商的“難過”，是對購房者最好的“回報”。而正是因為市場的低迷，才使得開發商的日子變得難過起來了。開發商日子難過，意味著什麼呢?當然是房價下跌有希望了。

眾所周知，從·2003年房地產市場放開以來到現在，開發商基本都是在舒心、暢快、滿足中度過的，房價的一輪又一輪上漲，讓開發商享盡了暴利帶來的快感，也讓開發商利益得到了充分滿足。

別看絕大多數開發商都是債務累累，但是，那都是銀行的債，真正屬於開發商自己的債，幾乎沒有。因為，真的出現資金鍊斷裂風險，開發商頂多房子和土地都不要，全部拋給銀行就行。不僅如此，無息債務也可以拋給政府，讓政府來收拾爛攤子。而屬於他們的利益，早透過各種途徑轉移的轉移，變成其他方面資產的變成其他方面資產。

這也意味著，無論是市場火熱還是低迷，開發商都是淡定自如，利益自己享，風險別人擔。這也是為什麼開發商敢於死槓房價的主要原因之一，槓好了，利益繼續屬於自己，槓壞了，也不會讓自己受到多大的影響。

很顯然，眼下的樓市又到了一個重要節點，市場持續低迷，開發商成交量下降，尤其是重點開發商，銷售情況明顯不如上年。在這樣的情況下，開發商還會不會死槓房價呢？會不會透過降價來維持企業資金平衡呢？

值得注意的是，此輪樓市調控，並不像以前的歷次調控，只要看到房價出現下降，立馬就退出。結果，政策還未完全退出，房價已經超級反彈了。所以，此輪調控抓住了一個最為核心的問題，就是把權力和責任全部下放給了地方，由地方來決定市場的走向。如此一來，也就真正形成了“兩個積極性”，而不是上熱下冷、上緊下松、上用心下馬虎。更重要的，彼此之間還要比一比、看一看，誰也不想在樓市問題當負面典型。所以，調控的力度和穩定性就要強得多，對樓市的影響也要正面得多。

正是在這樣的格局下，開發商在交易量下降、資金鍊緊張的情況下，可能會選擇適當降價，以此來推動銷售，用價格來換取銷售量，達到企業資金平衡的目的。那麼，整個市場就有可能在原來漲字為主的格局下，轉變成“穩”字當、價格略有下降。注意，是略有下降，而不是大幅下降。可能出現較大幅度下降的，只會是個別樓盤和極個別地區，而不是整體格局。