房貸利率是選擇LPR浮動利率還是固定利率，還是選擇不轉換？題主的問題很及時，這次對於存量房貸利率中以貸款基準利率為定價基準的房貸要進行轉換，那麼該如何選擇？

很多有房貸的讀者搞不清楚轉換前後的利弊，所以心裡反而認為不轉換是最好的選擇，既然不知道前路如何，那麼保持現狀也許是最好的選擇。

因此，如果你不轉換，那麼就意味著選擇了固定利率。

如果你選擇了固定利率，那麼以後無論LPR如何變動，都和你沒有關係，但是從“賬面盈虧”上來看，如果未來LPR降低了，那麼你是賬面虧損的，因為你選擇固定利率就多支付了利息，相反，如果LPR上漲了，那麼你就賬面盈利了，因為你節省了利息支出。

很明顯，如果LPR長期的趨勢是下滑的，那麼選擇浮動LPR利率會更加划算，可以享受利率下降的優惠。

而社會的整體資金回報率的高低和什麼相關？是和經濟增速相關的，經濟增速快，那麼社會整體的資金回報率就高，那麼資金成本也就高，中國目前的經濟體量已經高達14萬億美元，如此巨大的體量，未來的增速是回不到8%的，甚至6%都很難保持，那麼資金成本也必然會降低，所以，LPR是下降的趨勢。

而從實際資料來看也是如此，2015奶牛10月將貸款基準利率下調到4.9%之後就沒有變化過，而到了2019年誕生了LPR來取代貸款基準利率，一開始出來就是4.8%，而現在已經降低到了4.65%，和當初的4.9%相比已經降低了25個基點。

所以，如何選擇是再明白不過了。

雖然目前業內尚未得出一個固定答案，但多數專家認為LPR會繼續下行的可能性較大，其相對於固定利率更能夠體現“市場化”這一特點。但也有一方聲音認為，選擇LPR是一項有風險，不確定的操作。

是否“換錨”一錘定音

3月1日，存量浮動利率貸款定價基準的轉換如期啟動，至此，借款人的貸款利率將存在兩種選擇。在2020年3月1日-8月31日期間，借款人可與銀行進行平等協商，並決定貸款利率是“換錨”為LPR定價還是採用固定利率。

LPR，學名為貸款基礎利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點形成，其採用集中報價和釋出機制，是市場利率定價自律機制的重要組成部分。LPR由多家報價行的利率共同決定，去掉最低值和最高值，得出的平均值則為LPR，在每個月的20號進行更新。

隨著“換錨”的啟動，個人住房貸款的定價方式也發生了變化，這也使得“換錨”的影響較為普遍。此前，中中國人民銀行釋出公告稱，自2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。此外，加點的數值應當符合全國和當地住房信貸的政策要求，體現貸款的風險狀況，合同期限內固定不變。

新房貸已經與LPR掛鉤，舊房貸究竟要不要隨之跟上成為了許多借款人面臨的難題。借款人面臨著一道選擇題。可以選擇維持當前的利率水平不變，也可以選擇LPR加點利率，每個月公佈一次，可升可降。另外，根據中中國人民銀行此前釋出的公告，定價基準只能轉換一次，轉換後不能再次轉換。

全國房貸利率連續3個月下調

資料顯示，自2019年12月以來，隨著LPR中樞的適度下移，全國房貸利率開始步入下行通道。截止到2020年2月，全國首套房貸平均利率下跌至5.5%，環比下降了1個基點，較5年期的LPR（2019年12月20日報價）來看則增加了70個基點，相當於之前上浮14.5%。二套房貸的平均利率則跌至5.81%，較LPR增加了101個基點，相當於之前上浮21%。

3月4日，中中國人民銀行在官方微信公眾號上釋出了轉換計算的說明，並針對轉換時間、重定價日和重定價週期三個概念進行了重要解釋。其中重定價日為重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間，一般為每年的1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。

而重定價週期則是重新確定執行利率的週期，若房貸利率一年一變，那麼重定價週期就是一年。值得注意的是，如果定價基準轉換為LPR，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。

掛鉤LPR更划算？

對於借款人而言，掛鉤LPR是否會更加划算則是此次選擇的重點。報告顯示，2019年全國個人住房貸款餘額為30萬億元，同比增長了16.7%。

對比歷史資料則能發現，個人住房貸款餘額增速曲線自2017年1季度開始下行，彼時房地產管控政策趨嚴。但到了2018年下半年，增速曲線下行的節奏明顯放緩，並在2019年第四季度達到了基本持平的狀態，個人住房貸款領域的收緊力度在減弱，這塊“蛋糕”的面積或許還會增大。

根據中中國人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉換為LPR後，加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。“風險在於，如果轉換了，這個差值有可能會是正值。另外，LPR可能會上漲。”某業內人士對《華夏時報》記者說，其認為LPR給予了部分貸款者的短期利好，但是後期的不確定因素受經濟等的影響則無法估量。

假設在2008年向銀行借了一筆房貸，貸款期限為20年，採用等額本息的方式還款。若彼時合同約定的貸款利率是按照貸款基準利率上浮10%計算，則實際貸款利率為4.9%（5年以上貸款基準利率）*（1+10%）=5.39%。截至2020年，所需還款年限還剩8年。

按照相關規定，若選擇採用LPR加點的浮動利率，則加點差值變為當前的實際房貸利率-5年期的LPR，即為5.39%-4.8%（2019年12月20日報價的5年期的LPR）=0.59%。而在重新定價週期內，房貸利率則會變為LPR+0.59%。

若選擇固定利率，則實際房貸利率將為5.39%，無論貸款基準利率是否會變化，房貸利率都將會保持5.39%不變。如果要選擇LPR，實際上就是選擇了利率下行的預期。

2月20日，LPR迎來了新一輪的報價，5年期的LPR下行5個基點，為4.75%。自從2019年8月份改革至今，7次的LPR報價中，5年期的LPR在2019年的9、10月份和2020年的1月份均未下降。2019年11月份，5年期的LPR首次下調5個基點。整體來看，7次報價，2次下調。

業內人士認為，LPR繼續下行的可能性較大。其實選擇浮動利率或者固定利率的差別並不大，如果後續LPR下行的話，對於購房者來說，轉換為以LPR定價的貸款方式能享受一些折扣。

業內人士認為，從銀行的角度來看，其希望配合央行進行將貸款利率從此前的貸款基準利率向LPR的方向進行調整。客觀上來看，購房者還是要儘可能的按照商業銀行的一些改革進行調整。至少有一點能看出來，LPR是更加市場化的。

釋出的報告同樣顯示，LPR下調符合市場預期，實際房貸利率有望繼續下降。5年期LPR下調5個基點，幅度基本在市場預期之內。由於當前地產銷售幾乎停滯，加之幅度不大，因此短期實際影響有限。其認為，隨著地產銷售下行壓力增大，按揭需求降低疊加銀行信貸額度的邊際寬鬆，5年期LPR有進一步下降的空間。

直接說結論，轉不轉換取決於對利率趨勢的判斷、貸款利率和剩餘還款期限。

基礎概念

1.貸款基準利率

央行制定的指導利率，即我們常說的加息降息中的息。也是銀行貸款的基準。目前，最新的貸款基準利率如下：

1年以內，4.35%；1-5年4.75%；5年以上4.90%。

2.個人住房商貸利率

個人住房商貸利率=貸款基準利率*（1+上浮/下浮比例）。比如，貸款20年，上浮10%，那麼個人商業貸款利率為4.9%*（1+10%）=5.39%

3.貸款市場報價利率（LPR）

貸款市場報價利率，LPR由18家銀行在央行公開市場操作（MLF））基礎上共同報價產生，每月20日重新調整。LPR符合利率市場化的趨勢，應該說誕生的初衷就是用來替代貸款基準利率的。

轉換方式

1.轉換為LPR加點形式的浮動利率

住房貸款利率轉換後，等於LPR+加點值，貸款利率根據每個重定價日前的LPR和加點值確認。

（1）加點值

加點值=原合同當前執行利率水平-2019年12月20日的LPR（4.8%）。

例如原合同執行利率為5.39%，那麼加點數=5.39-4.8=0.59。

加點數字可正可負，一旦確定，不再變化。

（2）重定價日與重定價週期

重定價日可以選擇，比如每年的1月1日。

重定價週期，目前看各銀行多為1年。

在第一個重定價日前，房貸利率為最新執行的利率水平。

2.轉換為固定利率

轉化後的利率為固定值，等於原合同當前的執行利率。一經選定，不可改變。

是否轉換為LPR

網上觀點分歧也比較多。我總結了一下正反觀點，大體如下：

1.正方：轉換為LPR

歷史上的利率週期是逐步下臺階的；

美日等發達國家處於低利率甚至負利率水平，當中國體量達到類似水平，利率會下行。

2.反方：轉換為固定利率

未來技術週期突破後，經濟上行，利率上行；

物價飛漲，利率上行；

利率下行，房價上漲，選擇固定利率可以對衝；

央行和銀行割韭菜論。

到底要不要轉換LPR

首先，只要利率在合理區間，轉不轉換影響不會太大，除非利率極限飆升或者持續負利。So，take it easy。

其次，其實是判斷和策略的綜合。

利率趨勢VS當前執行利率VS還款週期

（1）當前執行利率很低，比如下浮30%（即4.9%*0.7=3.43），那麼我覺得可以選擇固定利率；

（2）當前執行利率中間水平，且預期未來利率趨勢向下，那麼轉化為LPR佔優，尤其是剩餘還款週期5-10年的；

（3）剩餘還款週期若只剩1年，那麼都差不了太多。

關鍵是對未來利率趨勢的判斷及自信度。

關注這個問題，可以提供以下幾個觀點，僅供參考：

1.未來中國的經濟增長率會長期處於低速增長階段，甚至會出現貼近0增長，這是一個必然。你可以看看歷年發達國家的經濟增速，如美國，日本，歐洲，他們目前都是超低速增長階段。如果這是一個規律和共識，那麼，經濟的低速增長勢必降低資本收益率，尤其是貸款利率，所以，長期來看，中國貨幣的低速增長，將成為趨勢。

2.現有貸款利率和LPR，兩者之間的區別在於，前者是個固定利率，後者是個變動利率，或者浮動利率。

3.如果長期利率下行是必然，那麼LPR也會長期呈現下降趨勢。如果不轉換利率，那麼，意味著將會承擔高利率還貸。

4.綜上所述，建議轉換利率LPR，尤其是你還剩下較長的還款週期。如果你的房貸尾款剩下年份較少，較短，就沒必要轉換了。

5.儘管，長期LPR利率會低於現行利率，但在部分年份會出現高過現行利率的可能性，也就意味著在部分年份可能承擔較高的利息成本。

“穩重”家庭堅持選擇固定利率方案：

我覺得如何選擇兩個錨要取決於我們對未來LPR的走勢的判斷和家庭成員風險偏好。我不願意承擔利率波動帶來的風險，並且認為未來利率大概率是上行的。

“膽大”家庭提出不同意見：

我們家有一定的風險承受能力，而且我認為未來的LPR利率要下行，幾個點的利率下降都將幫我們在貸款上省下一筆大錢。

對此專家表示，兩種選擇都有其合理性，

只要選擇適合自己的就可以。

但對於未來的貸款利率趨勢，

專家們更傾向於會出現一個穩步下降趨勢。

這個問題答案很明確，肯定是要轉換為LPR的。

千萬不要選固定利率，一定要轉成LPR浮動利率，原因有以下幾點：

1.現在中國的利率在全世界範圍內屬於偏高水平，降息的空間很大，可能性也很大。

以前貨幣發行的方式是與實物掛鉤，錨定黃金石油或者是其他的資產，人民幣的發行是錨定外匯儲備。這樣造成的結果就是，貨幣供應不可能無限制的放大，也不可能迅速的放大。

但是現在，由於現代貨幣理論的風靡，貨幣發行是錨定債務的。也就是說只要有人借款，銀行可以無限制的放款，央行是最終貸款人，可以源源不斷的提供貨幣。

你在銀行的存款只會變成銀行的負擔。因為央行的錢更便宜，成本更低效率更高。

這也是歐洲很多國家已經發展到負利率的原因。

貨幣利率走勢明朗了，你的選擇也就明朗。

看你自己現在的利率是多少，按目前的趨勢，以後LPR的走勢是走低的，走高機會不大。

而如果你是比較早買的房子，利率本身有基準7折左右的利率，如果不想承擔浮動的風險也可以選擇固定利率不轉換。

但我還是比較傾向選擇LPR