一個小區要想漲物業費和成立業主委員會，要做如下工作。就拿河南來說吧，2018年頒佈的河南物業條例對此有詳細的解讀。條例規定物業費應保持相對穩定，確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並經業主大會同意。沒有成立業主大會的，需經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。這裡面重點解讀的是：沒有成立業主大會的，想漲物業費需經過，專有部分建築佔總建築面積過半，總人數過半。我打個簡單的比方，一個小區有10萬平米的總建築面積，專有部分的建築面積過半怎麼解釋呢？就是要有5萬平米的建築面積同意漲價，這就是面積過半。什麼是人數過半？咱們還拿建築面積10萬平米的小區來說。10萬平米的小區，業主有800人。這裡所說的業主，可是房產證上房本名字的業主，你在這裡可以叫他房屋所有人。大家重點關注這裡這個800名房屋所有人，大家可能理解為有400個簽字同意就行了，問題就在這裡。假如說你找的這個400個業主簽字他們名下的房產都是90平方或者100平方的。他遠遠達不到10萬平米的過半，也就是5萬平米。這個簽字漲價是無效的。假如你找，400個業主簽字，他們名下的房產每人都是180平米的話，也就是有72000平方的面積，這個簽字漲價就是有效的簽字。這個用我們物業的行話就叫雙過半。還有一點，大家需要注意的就是這個簽字人怎麼簽字誰簽字？誰來鑑定這個簽字？如果讓物業自己拿著去簽字，那我怎麼知道簽字的人是不是業主呢？這是一個需要注意的問題。

新條例還對我們成立業主委員會有了新的解讀。

條例規定，業主戶數超過300戶的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。新建小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費，由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費，由縣級人民政府承擔。

物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前3個月書面告知另一方當事人，並報街道辦事處、鄉鎮人民政府。希望大家透過學習條例，拿起法律的武器，保護我們的合法權益。

漲物業費需要公佈物業公司財務情況，漲費原因和漲費的計算方式，公示期十五個工作日就可。

如果公示期過後，報與街道辦物業科和區房管局建委部門備案。

業委會成立，需要小區入住率和投票雙過半就可（雙過半就是業主投票人數和其業主名下專屬面積都過半才算有效的選舉）。

投票選舉成立業委會需要同時報備鄉鎮街道辦政府物業科。

北京市業委會公益聯盟

為什麼要成立業委會？凡是要成立業委會的小區都是物業和業主發生了矛盾，或者說是物業侵犯了業主的權益，難道成立了業委會就能解決這些矛盾嗎？從一些成立了業委會的小區來看，不但沒有解決矛盾，反而矛盾更加激化，於是有的業委會被頻繁的改選，有的業委會名存實亡。

一個小區有沒有業委會不重要，如果物業侵犯了業主的權益，每一個業主都可以上書物業的主管部門房管局，或社群，或媒體，要求物業改正，這最直接，最方便。

所以我認為，業委會是否成立不重要，如果業委會是一群不計報酬、無私心、勤勤懇懇為業主辦事的人，當然好，但可能嗎？

怎樣才能漲物業費是物業公司一直想做，也有很多物業公司一直在做的事情。至於成立業委會，應該主導權是業主，而不是物業公司。物業公司要是想主導成立業主委員會，那麼這個業委會幾乎可以說是不得人心。最起碼就目前物業管理行業現狀來說，物業公司主導的業委會基本都是和物業一夥的比較多。

那麼如何才能漲物業費，那麼首先要問問物業公司是否做到以下幾點：

1.物業服務是否到位。物業公司的安全保衛工作是否做的足夠，小區的安全環境以及各項日常服務工作是否能夠讓業主滿意。

2.日常的維修維護工作是否到位。一般情況下，像電梯這樣的公共裝置，只要做到日常維護，實際上幾年才會壞一次。然而，在物業公司手上一年能“壞”多次。這種嚴重影響業主生活的操作，恐怕沒有哪個業主願意給你漲物業費。

3.公共秩序和公共面積的維護。能夠維持基本的生活秩序，儘量讓業主鄰里和睦。

4.收支是否做到了公開明細。業主只要看到每年的收支明細，確實能夠從中看出是否和實際情況相符。這也是物業公司能否漲價的一個最明確的標誌。

5.物業公司是否違規動用維修基金。只要真的能夠按照規定要求徵求多數業主意見，相信還是很容易說服業主給物業公司漲價的。

至於成立業委會的問題，主要還是需要熱心業主能夠忠於公益事業，不能帶有私心去成立業委會。物業可以保持中立，繼續做好自己的本分。在成立業委會後，積極和業委會協商未來的服務事宜。這才是一個物業公司能做應該做的。

相信一個物業公司完完全全不折不扣的為業主服務，也不違規佔有或動用公共資產，明明白白賺錢，清清楚楚收費。相信絕大部分業主還是理解物業公司的。

到業主家搶，比漲物業費來的更靠譜，搶到物業公司手的錢，就都是你們的了？業主不讓搶，就殺殺殺。學日本鬼子那樣：殺光，搶光？成立業委會就更好辦了？把當事人業主都撇開？政府到社會上找些地痞流氓無賴能啥，能搶的來。政府就省心了，每年啥都不用做，就靜坐等收好幾百萬的所謂物業費，政府就天天數錢玩？

業主們可以算一下，物業需人力報務，這就需要工資，加之社保費，給少、不上社保沒人幹，過去老小區是0.35元，如建築面積二萬平，物業費每月七千，物業l人員最少工程：一人保潔：一人綠化一人接電話一人。給你1750至沒社保誰幹

漲物業在現在大環境下，難度很大，實踐中很多業主大會會議表決中。業主同意繼續聘用物業，但反對漲物業費。而物業最後漲不了物業費而退場的不在少數。

漲物業費是個系統工程

第一，要對小區物業費進行測算，找到盈虧點。

第二，調查業主希望得到的物業服務標準及對應能接受的物業費。

第四，擬定好物業服務合同，建議增加物業服務保證金及獎懲考核制度。

第五，召開業主大會會議表決。

業委會的成立，參考前面的，最後業委會委員候選人提交業主大會會議表決，雙過半後成立。

人命才人生最重，不要命就不要緊！黑惡最誤國害民，最多就判點徒刑！黑惡若永不殺頭，就永缺乏震懾性！黑惡總不判死刑，刑罰就白費精神！黑惡宜當眾死刑，否則難殺邪惡風！這權那權全扯淡，實為兇犯防空洞！公捕公判應推行，遊街示眾樹正風！適當株連有必要，懲惡揚善和諧生！死刑犯當眾行刑，才能震懾犯罪心！尤其在今日中國，最急需的是死刑！