第一你要有錢，最好達到富豪級。這樣居民心裡覺的你是在做好事，不是為了貪汙。另外小區有花錢的地方，你能拿的出。

第二你要有名氣，無論哪行都吃的開。居民巴結你，害怕你。

這條件雖然苛刻或者說極端了點，但是幹好一個無權無職無薪水的得罪人的公益差事。自身硬體不過關，軟體再強也會中病毒。

隨著國內房地產市場的發展，各城市中佔地面積大、業主眾多的商品房小區不斷拔地而起，很多小區業主已經超過千戶。

業主實現物業管理的主要形式：透過業主大會決議。然而，從小區業主自治的現狀來看，不容樂觀，業委會作為業主大會的執行機構，籌建難已經是過去式，執行難正在凸顯，還有業主組織機制的制度設計問題以及業主群體自身組織意願和能力不足的歷史文化因素。目前既要讓業主廣泛參與，又要實現高效管理，成為一個難題。

中國的業主大會-業主委員會制度架構，純粹是從西方發達國家和地區照搬來的。對標為海外普遍小規模的業主協會總會員即業主人數不超過300人。我們臺灣“小區”的平均業主人數只有不到百人。在這樣的人群中選舉產生的業委會委員（美歐一般模仿股份公司機制稱其為“理事”、“董事”，英文是Director）。在這樣的組織規模下，每10-70業主中產生一名委員，這個委員與業主的交流是容易的和充分的，委員們在一起做出的決定，則不容易產生濫權的結果。自中國91年建立第一個業主委員會起,業主委員會已伴隨著中國房地產業的發展走過了27個春秋，明顯水土不服，我們在照搬這種機制時，沒有考慮“國情”：幾乎所有的小區業主人數都是上千人，一些甚至超過萬人。相同的機制，則必然導致業委會委員與業主們之間的交流是不充分和不方便的，再加上我們國家業主委員會因為其兼職公益性、非專業，當初憑著一腔熱情來了，相關部門也沒有給與很好的培訓，到崗後不知從哪裡幹起，也沒有組織群眾的經驗，不懂得宣傳，由於資訊不對稱引起的誤解此起彼伏。

業委會難做，業委會主任更難做。

一個“好業委會 主任需要具各如下能力:

 一、具備助人自助的信念和樂於奉獻精神

業委會主任是一份公益性的工作，要貢獻自己的私人時間和精力，如果沒有一份為助人自助的堅定理想和信念，是難以堅持下去的，更別說做好了。

 二、超強的責任心和堅韌不拔的意志

   業委會主任的工作千頭萬緒，繁瑣複雜，卻又與小區居民的生活息息相關。一個好的業委會主任就要頂住各方的壓力，以超強的耐心和責任心將這副重擔挑起來。業主與物業管理公司、開發府之向的矛盾更是錯綜複雜，一個好的業委會主任應該以極大的耐心、勇氣、堅韌不拔的意志和技巧去說服各方，避免矛盾激化，努力達到“三方和諧”。這些事說起來容易放起來難，可能需要幾個月、無數次的溝通才能初見成效。做這些工作沒有報展，業土也看不見，但作為業委員會成員，必須默默地幹，相信大家都想把事情辦好。

 三、出色的組織和行政管理能力

 如何在這種情況下把大家組織起來，就委求業委會上任具各出色的組織協謂能力，建立行之有效的激勵機制，同時還要具有定的個人魅力和號力，可以將業委會的其他成員牢牢地圖結起米，形成最大的向心力和凝聚力。

如何把大家組織起來，讓大家互相認識、相互尊重，培養共同的價值標準和行為準則，實踐中，我認為業主代表是非常重要的隊伍。我們要充分發揮業主代表議事協商功能，在業委會就業主普遍關注的事項進行協商、研究，對涉及重大公共事務的有關決策進行前期論證。

所以，想問一個問題：業委會組織能力建設提升，特別是業委會主任，大家認為最關鍵是抓住什麼？

小區是業主的，小區要和諧，要善治離不開居民廣泛參與。關鍵是不斷挖掘居民、特別是吸引大量小區能人參與到小區建設、小區管理中來，增強業主主體意識、責任意識、公共意識、參與意識。這也是考驗業委會主任的組織能力。

一般有三種發掘“小區能人”的方式：使它們參與到業主代表隊伍或者小區人才智囊庫。 

其一，抓住關鍵少數，在小區中識別並培育具有威望有影響力的小區能人。可以在小區自組織或者公共活動中尋找。自娛自樂的文體團隊和志願者隊伍中有組織能力的領頭人、小區中的老黨員、退休的體制內人員、教師、國企中高層幹部、私營企業主等，這些群體有潛力成為小區領頭人。

其二，抓住對公共事務最為關注、最具有改變能力的個體和群體。如業委會成員、業主代表、居民代表以及有特殊技能的醫生、律師、書畫家等；

其三，以滾雪球的方式積累小區領頭人。在小區舉行一些公共活動或者開展一些服務專案的時候，將一次活動的積極分子積累並吸引或者轉移到下一次活動和專案中，透過多次的面對面溝通和交往，將其轉變為小區領頭人，這樣的方式尤其適合對於在職人士和年輕群體的吸納和轉化。

最後，希望業委會主任適應不能改變的，改變不能適應的！學習規則，理解規則，應用規則，對法規多一份尊重。

攜手推動業委會的發展，並讓小區變的更美好！

在物業管理區域內如何當好一個業委會主任，業委會主任看是一個平凡的崗位，但要做好這項工作卻是一個不容易的事情。你不僅要有一定的熱情、一定的能力、一定的知識還要有高尚的品格、無私奉獻的精神。

首先，業主委員會主任是一個沒有報酬，無私奉獻的崗位:要成為一個合格的業委會主任，你必須有滿腔的熱情、充足的時間，奉獻的精神當然還要有一定的經濟能力，因為這個崗位是沒有報酬的。那些企圖在業主委員會主任崗位上謀得私利的人，是不可能成為一個合格的業委會主任；

其次，業主委員會主任是一個需要掌握一定知識及管理技能的崗位:業主委員會是業主大會的執行機構，不緊要起草編制《小區業主大會議事規則》及小區內的各種規約；與物業公司進行協商制定《物業管理服務合同》文字，同時業主委員會還要監督《物業管理服務合同》及小區內規約的實施情況；處理主業物業公司的各種投訴；管理小區內維修資金的使用和籌集。作為業主委員會領導者的業委會主任當然要掌握法律、管理、維修等多方面的知識只和技能。那些只憑一腔熱情，固執獨斷專行不具備一定知識和能力的業主是不適合這一職務的；

再次，業主委員會主任必須是誠信、公正、品質高尚且有一定的社會影響力的業主:物業管理區域內的業主來自四面八方，大家對物業管理的要求也不盡相同，協調這樣一個大家庭，讓大家統一思想，統一共識，不是一件容易的事情。同時在調解業主之間，業主與物業公司之間的糾紛時主任必須做到誠信、公平、公正。在處理小區內公共收入及維修資金的籌積使用時，這就要求我們的業委會主任必須有高尚的品格和無私的精神。在處理小區與社群居委會、街道辦的關係時，業主委員會主任的社會影響力為小區謀得更多的社會資源。那些沒有誠信、品質低劣、自私自利的業主不適合當任這個職務的。

總之，物業管理區域內的業主委員會主任看是一個普通的崗位，但是要勝任這個崗位不是一件容易的事情。

成立小區業主委員會是政府（及社群）為了便於管理，在所管轄的區域內設立的一個聯絡點。業委會實際上就是政府與市民的一塊連結橋樑。對國家的政策方針，社群可以直接傳達給業委會，由業委會轉達到業主手中。小區內出了問題，先由業委會自行解決，解決不了就直接向社群反映。從表面上小區就象一個行政村，根據地域來說，不要說象個組，只能算一家住戶。業委會只能算一個戶主，只有帶領全家人如何把家庭搞好的權力，沒有想把小區變換成經濟區，隨意改變結構的權力。

根據各居民小區的情況，要想把小區搞好，是一個非常辣手的事情。小區業主都來自於五湖四海，貧富懸殊極大，有的是工作逼迫，有的是為了婚姻，向對方承諾在小區買的房，絕大多數都是按揭，入住小區後不僅揹負著沉重的房貸，每年還要交納上幹元物業費，這是大多數業主心裡無法平衡的坎。所以收物業費就成了老大難問題。這個問題是很難解決的。不管你如何換物業公司，換業委會，這個矛盾都將持續發展。

總之，要想當好一名合格的業要會主任，只有取消物業費，或許你會受到小區90%的業主的擁戴，10%的業主同樣對你不滿。

首先，認清業委會的性質，是業主大會的執行機構，辦事機構，接受業主的監督，接受業主大會的領導。所以，當業委會主任，要具備基本的法律常識，清楚工作性質。要有公德心，為人正義、正派丶正直和公正。要有模範示範作用，帶頭維護小區公共管理制度，帶頭交費、不亂搭亂建、不佔綠地樓道等公共區域、與不法形為不良生活習慣作鬥爭，不怕得罪人。一心為小區搞好的思想，不謀私利，不貪汙收賄。