現在不賣更待何時？國家已經給出訊號了，就跟炒股一樣，永遠不要想著在最高點出貨。現在整體經濟下行壓力已經人人都清楚了，現金為王其實並不是說賣了房子把現金放手上，而是換種方式持有！

央行的這個房貸新政來看，未來一旦這個政策正式實施之後，將會對中國的樓市產生很大的影響，中國的房價也會出現一些變化。

房子到底是該留著還是賣出去，其實最主要還是要看未來房價到底是漲還是跌，如果房價繼續上漲，那當然保留房子是最好的，但如果房價出現下跌，那現在把房子賣出去，在高位套現明顯是一個更合適的選擇。

首先可以肯定的是，一旦基於LPR定價的房貸利率正式實施之後，房價肯定不會出現明顯的上漲。因為LPR實行的是市場利率定價，這個利率每個月20號更新一次，市場資金緊張的的時候LPR就會上升，市場資金寬鬆的時候LPR就會下降，這就可以根據市場的實際情況來調節樓市的需求。

比如樓市比較火熱的時候，對應的住房貸款需求也會上升，那麼市場利率就會跟著上漲，這樣LPR就會上升，一旦LPR上升那麼房貸利率也會迅速上升。比如某個月份LPR上漲到了5.35%，如果按照首套房上浮20%利率計算，實際的利率就達到6.42%，而基於基準利率計算的實際利率只有5.88％。

透過對比我們可以明顯的看出，一旦正式實施LPR之後，在樓市比較火熱的時候，大家的購房成本是迅速增加的，這樣就可以透過利率調節減少市場需求，從而防止房價過快上漲。

所以一旦LPR正式實施之後，房價想要在短期之內實現較快的增長几乎是不可能的，這就截斷了大家炒房的獲利空間。

當然，在樓市相對比較低迷的時候，透過LPR同樣也可以在一定程度上刺激樓市的需求，因為在市場需求比較低迷的時候，貸款市場利率也會下降，比如某個月份LPR下降到4.5%，這樣就可以大大降低大家的購房成本，從而刺激更多的人去購房。

總之，實行LPR定價之後，可以有效地防止房價出現大幅上漲或者大幅下跌的可能，讓房價維持在一個相對穩定的水平，所以未來中國大部分城市的房價不會出現大幅的上漲，也不會出現大幅下跌。

如果大家持有房產是為了投資，那現在把房子賣掉是一個聰明的選擇。

投資房產最核心的目的就是為了獲利，如果未來房價不上漲，或者上漲的幅度小於貸款的利率，那麼房子就沒有獲利空間。

所以對於投資房產的朋友來說，我建議大家可以在這個時候把房子賣掉，然後把錢套現出來拿去做其他投資，現在市場上有很多理財產品年化收益都可以達到5%以上，這個年化收益肯定要比未來大部分城市房價上漲的幅度更大，所以現在把房子賣出去套現拿去做其他投資會是一個聰明的選擇。

如果大家持有房子是為了居住，那保留房子相對比較合適一些。

房子最核心的功能就是居住，只是最近幾年被一些開發商和中介把房子炒出了金融屬性，所以房價一直往上漲。而本次央行出臺的新房貸政策，其實也是為了遏制炒房的行為，讓房子迴歸到居住的功能上來

比如現在有一套100萬的房子，大家把它賣掉然後拿去做投資，如果按照年化收益5%計算，那10年之後連本帶息大概是162萬。

假如未來這些三線以下城市沒有炒房的價值，房價下跌10%以上，那麼現在100萬的房子，10年之後可能就只值90萬塊錢，這樣大家就可以從162萬當中拿90萬出來買房，最終能剩下72萬。

說的好像要賣就能賣的出去一樣、房貸利率的暴漲和房子評估價格連續下跌就是房子已經亮起雙紅燈訊號！銀行要是沒有嗅覺到高危的來臨房子貸款利率應該是基準上浮百分之五而不是飆到二十多以上、評估價格也應該穩重有升而不是連續下跌

我們安徽阜陽凌晨四點買房子的人去排隊，平均價格1萬一到一萬五一個平方，你說房子會掉價？地拍到750萬一畝，人工工資那麼高 水泥，沙子，石頭價格幾乎買不到，你告訴我價格怎麼掉？用嘴巴掉嗎？你以為是開發商來抬高房價嗎自己想想吧，

是買房利率上漲了，和你賣房有啥關係啊，如果你想表達的是你現在的房貸利率很高，賣了重新買的利率會不會便宜，那你就想錯了，賣了再買就算是二套房的貸款利率，雖然你名下還是一套房，那也沒用。二套房利率再低也可能會比你現在買房的利率要高，每個地區執行力度不一樣，各個地區的銀行是可以自己做決定的，把權利交給了銀行，交給了市場，你想啊，銀行巴不得按照高利貸的利率貸款給你呢，所以嘛，老實點，別瞎折騰了。

10月份利率變化，該不該把房賣掉？

10月的房貸利率變化主要是支援中央提出的住房不炒，對已經在供或者簽好合同的朋友來說沒有太大的影響。

10月會把現在的基準利率改成LPR，很多人應該沒有聽說過這個，LPR簡單的來說相當於現在的基準利率，但是它不是固定的，它會隨著銀行的當月房貸額度的多少進行調控。後期的房貸是LPR＋上浮不低於60個基點。算下了就是說比現在的利率要高。

至於你要不要把房賣掉主要看您這邊是不是繼續相信房價會漲。是不是需要套現，如果看好樓市的話目前不賣也行，自身不看好馬上出售也不錯，畢竟趕在利率變化之前出手購買的人可能會多一些。

該不該賣掉主要看自己的態度，就和股票一樣，你選跌還是漲。

只是方式有了變化，對於大部分除上海外的城市，本來房貸就沒有折扣，現在也是沒有折扣，所以影響不明顯，還需等待各省銀行的具體規定來判斷。所以目前該政策主要目的還是為了保障房地產市場的穩定性，防止利率下降引起波動，至於會不會下降我想也不是政府想看到的事情。

很多人還是沒有看懂10月8日房貸利率的變化根本所在，這次對房貸利率用LPR的方式，也就是採取市場化，取消了以前的基準利率，主要是想對房貸利率進行一個自動的市場化調節模式，以前開發商為了賣房子與銀行協商利率採用打折的方式，是促使房價上漲的一個細節性因素，也可以看成是促銷手段，但是經過改革後的房貸利率則取消了基準利率，以後就沒有房貸利率打折一說，房貸利率有一個下限，比如說5年期的目前最低是4.85%，你的房貸利率最低是不能低於這個標準的，這對房企來說實際上沒有調整的空間了，但是會利用供求關係來自動調節利率，比如說房價上漲過快了，就利用工具箱對LPR進行調整，適當的上浮利率，而當房價出現下跌苗頭的時候，同樣可以用市場化的手段進行調低利率，這樣對房價的平穩執行會產生積極影響。

但是總體來說，住房貸款利率市場化的目的主要為了減少行政干預房價的模式，還是想用市場資金的利率手段去主動調節，這樣對整個房地產市場的健康發展都是較為有利的，從中長期看對房價的影響不會很大，但會牽制房價過快上漲，算是一箇中性的工具吧。

10月8日房貸利率將出現重大變化，現在該不該把房子賣掉？10月8日開始，房貸利率將會和LPR5年期利率掛鉤，首套房利率需要在LPR5年期利率的基礎上加點生成，二套房利率需要在LPR5年期利率+60個幾點的基礎上加點生成，具體加多少，由銀行與客戶商定（說白了，銀行說了算，賣方市場），至於現在要不要把房子賣掉，下面分享一下小編的觀點吧：

1.您是剛需客戶

如果您的房子，是剛需買下的，您覺得現在的還貸利率很高，希望10月8日後，能拿到新的優惠利率，變相的置換房貸利率，小編覺得，這種操作風險很大，因為您假設的前提，是10月8日以後，房貸利率會下降，畢竟現在的LPR5年期利率是4.85%，比基準的4.9%還要低，但您別忘了銀行是可以加基點的。

在LPR出臺後，銀行從實體經濟融資業務中賺到的收益，已經在下降了，銀行不會做虧本生意的呀，所以虧掉的錢，很有可能會從房貸這塊大蛋糕上賺回來，因此最終的結果，可能不是說銀行和您商定在4.85%的基礎上加多少，而是銀行間商定了大家一起不要臉的加多少，然後通知您。

因此，如果您是剛需客戶，已經有房子了，就繼續按照現在的鎖定利率，可能會更加穩妥，日後很有可能一年一漲。

2.您是炒家

如果您是炒家，房子現在可以考慮出手，因為其實現在很多業內的客戶，都預見到房貸可能會變相上漲，大家都想搶在10月8日前鎖定房貸利率，因此10月8日前，房產買賣市場估計會挺火的，如果價錢合適，可以考慮出手，10月8日後，可能大家都會停下來觀望，或者房貸利率真如所說般上漲，買賣的慾望可能會下降。

央行8月25日釋出2019年第16號公告，就房貸利率利率做出了專門規定。

央行此次公告的主要內容，一是明確了改變商業房貸利率的形成辦法，由原來在貸款基準利率基礎上浮動執行，改為以貸款市場報價利率（LPR）為基準加點形成。

二是，明確要求首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套低利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

之前，央行2019年第15號公告，改變了貸款利率的形成機制，目的是為提高利率傳導效率，引導貸款利率下行，降低實體經濟融資成本。與此同時，央行表態要堅持“房住不炒”定位，避免將房地產作為短期刺激經濟的工具，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

以上，我們分析了央行金融政策的目標，是保持房貸利率基本穩定。個人理解，尤其是不能放鬆房貸規模，不能降低房貸利率。

應該說，這是央行從國家宏觀金融層面對房貸的調控。具體到各地方，還由人民銀行省級分行指導各省級市場利率定價自律機制，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

我們理解的話，對於房地產的外部金融環境而言，國家並沒有放鬆調控，但此舉也不是明顯地加碼，意圖很明顯，還是建立房地產市場長效管理機制，“穩”字當頭。

本次央行關於房貸利率的公告，進一步表明了“房住不炒”的政策決心。如果有人還是心存炒房的念想，我估計短期內會比較煎熬，很難能達到預期的收益目標。

政策大勢如此，個人還是不要逆勢而為的好。房子是用來住的，如果自己不住最好賣掉它，拿在手裡明顯沒有升值的預期，何苦要把希望寄託於國家政策改變方向呢？只有順勢而為，才能心想事成呀。

10月8日的房貸利率變化，不意味著房價會有大幅度的漲跌，而只是影響一個貸款的利息，甚至影響還是有限的。

10月8日的房貸新政策到底是什麼意思？

LPR（Loan Prime Rate）即貸款基礎利率，是金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，並考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在LPR基礎上加減點確定。

而新規出現後，我們需要知道以後的貸款利率會有以下改變：

1）“基準利率”這四個字以後不會出現了，將用LPR代替。

2）以後的LPR是有浮動的，10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）！

3）10月8日後商業，辦公樓，商住同樣也是不低於5.45%，首套公積金的貸款利率依然維持在3.25%不變。

4）以後合同裡寫利率增加100個基點就是增加1%的意思，10個基點就是0.1%。舉例子，合同裡寫到加100個基點，就是指在在最新的LPR利率4.85%的基礎上加1%，變為5.85%。

5）人民銀行確定，首套房不低於LPR，二套房不低於LPR+60個基點（即0.6個百分點），由於設定了這一下限，所以以後就不再存在首套房9折，9.5折這個概念了！

舉個例子

就好比上海

對於優質客戶來說，首套房的按揭可以做到9折，也就是4.41%的利率，而普通客戶則是大致可以做到9.5折，也就是4.655%的利率。

但是10月8日以後，銀行的款利率統一更改，變成了4.85%，也就意味著這些首套房的上海客戶，會比原先購買房產貸款的優惠利率所有提升，直接加重了貸款的壓力。那麼房價可能就會得到抑制，成交量會有所下降。

但是對於北京來看

其實就有些優惠了，因為北京的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%！那麼，如果10月8日以後按照統一的LPR4.85%利率來計算的話，其實等同於優惠了不少，減少了許多購房者貸款的壓力。

我的觀點

10月8日房貸利率將出現重大變化，但是對於房價的影響其實是甚微的！

只不過有些人會選擇在10月8日之前買房，因為首套房利率還有折扣。而有些人則是會選擇在10月8日以後買房，因為首套房貸款利率上調的會有所降低。但是房價不會有太大的變化，所以也就不存在你需要賣房的結果了。

首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%

政策後，貸款的利率水平的高低主要看LPR，和你自身的資質。

LPR的實行其實給予國家調控房價，抑制炒房更有利的目的。因為以前基準利率是不可變的，但是如今LPR是可變的，所以國家完全可以透過調控LPR的結果來增加炒房者的貸款壓力。就好比5.45%是一個二套房的貸款利率，如果房價上漲的壓力過大，那麼每個地區完全可以再加25個基點進行調控，那就是5.7%了，但是如果你的資質不夠優秀，那麼很有可能再加15個基點，那就是5.85%了。增大了炒房者的貸款壓力。

青島二手房已經跌破2萬/平大關 賣房不僅僅有利率變化一個利空

上週青島的二手房市場，有一個很重要的指標值得我們關注：二手房成交均價為19515元/平方米，已經跌破2萬元/平方米大關！隨著金九銀十的到來，樓市必將形成新的變化。

二手房市場持續低迷

我們可以看一下青島二手房周成交量，主城區（包括西海岸）成交量只有910套，這與牛市鼎盛時期相比只有以前的三分之一。而且我們看一下統計數表，這樣的地量成交已經不是一日，而是持續了很長時間。

成交量低比不是讓我們最為憂慮的，最讓我們憂慮的是，二手房的價格正在迅速下跌：

這說明什麼：這說明即使房東願意大幅降價，二手房市場上的剛需都很少了，而這種情況隨著金九銀十的到來可能更加嚴峻。

新房市場的放量供應

二手房市場低迷的同時，青島卻迎來了一個新房供應量最為充足的金九。據老王不完全統計，青島在2019年有無市多個樓盤入市，其中純新盤就有19盤新開盤，30多個盤加推。而且大家要明白，在8月底已經有多個新盤搶開或者加推，所以這個金九買新房的選擇更多。

房子增多的同時，各大開發商開盤的價格也相應的調整。西海岸、即墨、膠州這些地方的萬元盤越來越多，城陽的白雲山板塊一天一價、主城區的酒店式公寓八折開盤……新房買房的門檻越來越低，而且因為在首付比例、總價上有優勢，所以可以吸引絕大部分投資型剛需和大部分的自住型剛需。

在此消彼長之間，二手房市場必然更加涼涼。

房貸的餘額已經不多

利率的變化我們應該關注，我們更應該關注的是在年度房貸餘額不多的情況下，銀行的態度。我們可以看到，在許多二線城市銀行已經停止給二手房貸款。為什麼？一是二手房不斷跌價風險在升高，再就是銀行給了開發商很多的開發貸，這時候不幫債主什麼時候幫？

綜上所述，二手房市場會越來越差。在過了開發商全力衝刺的金九之後，市場勢必更加冷。在這種情況下，不僅僅要考慮利率的問題，而是要從整個市場的角度綜合分析。對於想賣二手房的人來說，如果你急著錢用，現在就立即想辦法賣房，不要猶豫!