首先要知道的是，ＬＰＲ是貸款的新政，如果你是全款買房的，那麼其實沒有吃不吃虧這個說法。

其次，我們要了解以下LPR的最新政策！

9月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈了最新貸款市場報價利率(LPR)——1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。

這是第二期採用新形成機制的LPR，此前第一期1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。也就是說，本次LPR報價的5年期以上利率將成為10月房貸利率的定價基準。

未來決定你貸款利率的其實是以下幾個方面：

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

也就是說，LPR、個人信用決定點數，以及倴城要求點數，三者的最終結果是決定了你首套和二套房貸款利率的重要指標！

那麼現在其實就是考慮兩個問題：

第一，如果你明天辦理的貸款利率小於10月8日之後的利息，也就是說有9.5折或者9折優惠的，那麼應該在10月8日之前辦理。

如果你明天所辦理的貸款利率沒有優惠，並且增加了10%~20%的，那就應該在10月8日之後辦理。

第二、而對於那些個人徵信不好，信用等級不高的人來說，在10月8日以後可能就會面臨一個信用加點的結局。

就好比二套房LPR的基點為4.85%+60個基點=5.45%，然後個人信用不好再加20個基點，城市要求再加20個基點，你的貸款利息就會達到5.85%，大大增加了購房者的壓力。

舉兩個例子：

第一，類似於上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。他們在10月8日之前的二套房貸款利率水平低於5.45%(LPR+60基點)，那麼意味著10月8日以後可能要高於現在的貸款利率，就相對不划算了。

第二、北京為例，北京的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。

按照5年期以上LPR4.85%的水平計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%。

目前北京地區大部分銀行執行的房貸利率是首套5.39%、二套5.88%，相比有了小幅提高。

所以，不同的城市，不同的個人徵信，有著不同的結果，還是要根據自己的實際情況區分。

第一，對於公積金貸款買房的客戶來說並無任何影響。此次LPR房貸新政影響的只是商業性住房貸款，將定價基準由央行基準利率調整為LPR，也就是貸款市場報價利率；公積金貸款的執行利率依然為3.25%，大家完全可以放心！

第二，對於購買首套房的使用者來說影響也不大。如上圖所示，8月份和9月份的5年期以上LPR均為4.85%，而央行同期限貸款基準利率為4.9%。也就是說，在10月8號以後貸款實際執行利率在4.85%基礎之上進行上浮，而目前是在4.9%基礎之上進行上浮，可以說並無實質區別。

第三，對於購買二套房的使用者來說影響較大。如上圖所示，10月8號執行房貸利率新政策以後，二套房貸款利率的定價基準為LPR加60個基點，從目前來看也就是5.45%。換句話說，10月8號以後購買二套房的使用者在按揭貸款時利率最低不得低於5.45%，而現在只是不低於4.9%即可。

綜上所述，對於使用公積金貸款和首套房商業貸款的使用者來說，LPR房貸新政策的實施在短時間內造成的影響是微乎其微的；但是對於二套房商業按揭貸款的使用者來說，在10月8號以前買房更划算一些！

10月8日即將執行房貸新政，現在出手買房是否吃虧，這得分三個方面來說！

第一，房價是否會上漲

當地房價是否會上漲，誰也說不準確。不過，這裡有三個小技巧，可以作為判斷的輔助標準：

可以到當地房產交易中心看看，看每天辦理過戶的人有多少，如果數量明顯下降，你說，現在還適合買房麼！

到當地土地交易網上平臺，檢視近期土地拍賣情況，是否流拍、成交價如何、參與競價的公司又有多少。如果這些資料都不樂觀，房價還有上漲的動力麼！

一般情況下，樓盤銷售火爆、供不應求，是不會接到“騷擾”電話的；反之，如果一天能接到四、五個這類的電話（或簡訊），行情如何，可想而知！

第二，貸款利率是否會上升9月20日（今天），最新一期LPR利率剛公佈。其中，1年期為4.20%，比之前降低5個基點；5年期保持4.85%不變！

而10月8日之後，房貸利率將實行“LPR＋加點”的模式！此前，很多地方已經公佈了房貸利率政策，比如：

北京地區，首套房不得低於LPR＋55個基點（執行利率5.4%）；二套房不得低於LPR＋105個基點（執行利率5.9%），利率皆有所上升！

深圳地區，首套、二套房貸分別在LPR基礎上加30個基點和60個基點，比之前基準上浮5%、10%，略有提高！

此前房價上漲較多的蘇州，首套房＋120個基點、二套房＋150個基點，算是目前比較高的！

第三，購買的是首套、還是二套房

從上面幾個城市可以看出，10月8日前後，首套房利率幾乎沒有變化，但很明顯二套房利率上升很多！比如，深圳，之前二套房平均利率只有5.39%；而10月8日之後，變為5.45%，一下子就上漲了6個基點！

自10月8日起，房貸利率將實行LPR（貸款市場報價利率）利率，而不是與央行的基準利率掛鉤，當然，這不表示以後就沒有央行的基準利率了，事實上，LPR利率還是在央行的基準利率的基礎上根據市場需求來制定的，可以說，LPR利率是更靈活更市場化的利率，每個月調整一次，而央行的基準利率不可能每個月都調整，所以有時可能會反應有些滯後，那麼，實行LPR利率之後，之前貸款買房的人是不是就吃虧了呢？我認為這個主要看兩個方面：

一、要看是首套房還是二套房？

我個人認為新的LPR利率政策主要是提高了二套房（或多套房）的利息成本，而對於首套房購房者來說，新的LPR利率可能比之前的利率要略低一些，我們以9月20日公佈的LPR利率為例，本期LPR利率為4.85%（5年以上貸款利率），根據LPR利率新政，首套房利率不得低於LPR利率，也就是說，有些地區首套房的利率可能就是按照LPR利率來執行，不會上浮，這樣的話，首套房利率就比之前在基準利率（4.9%）上浮的利率要低，那麼，10月8日前買首套房的可能就不划算了！

而如果你是購買二套房的話，如果是上浮10%，則10月8日以前買可能更划算，如果是上浮20%,則用LPR利率可能划算一點，不過，考慮到首套房與二套房的利率相差60個基點，我個人認為實行新政以後，已經不再適合繼續炒房了，國家抑制炒房的意圖很明顯。

二、要看地區，不同地區LPR利率上浮比例不一樣：

根據LPR利率規定：首套房利率不得低於LPR利率，而二套房利率不得低於（LPR利率+60個基點），“不得低於”的意思就是：不同地區可以根據市場實際情況在LPR利率的基礎上上浮一定的比例，這體現了“一城一策”的精神，與過去在央行基準利率基礎上上浮的意思差不多，唯一不同的是：LPR利率是每個月調整一次，而過去的基準利率不可能每個月都調整，所以，10月8日前買房是否吃虧，還要看你房子所在的位置，市場需求不同，每個地區上浮的比例會不一樣！

10月8日起開始實行LPR利率新政，現在是新舊房貸利率的過渡期，至於10月8日前買房吃虧嗎？這個問題不能一概而論，應該要具體情況來分析了，下面進行講解。

首先來了解新的房貸利率情況，新的房貸利率以LPR利率為最低限，在LPR利率的基準之上進行加基點；而舊的房貸利率是以基準利率4.90%為準可以進行上調或者打折的情況，新舊房貸利率相比之下，新的房貸利率更有靈活性來調控房價。

新的貸款利率以LPR利率為基準，短期貸款利率是以4.20%為基準，而長期貸款五年期以上4.85%為基準。在以這個為基準之上對於房貸利率也是有所改變，首套房的利率不能低於4.85%，二套房的房貸利率是以LPR+60個基點為5.45%，這就是新的房貸新政。

其實新的房貸利率就是為了配合房子的定位”房子是用來住的，不是用來炒的“！而新的房貸利率就是為了配合這個定位出臺的，所以從房貸利率新政可以看出，為了就是鼓勵剛需購房，從而抑制炒房，這就是房貸利率新政的初衷。

然後上面已經瞭解了房貸利率的新政府之後，我們再來解答在10月8日前購房會吃虧嗎？

（1）首套房

如果按照當前的貸款利率來看，首套房的貸款利率都是在上浮10%~40%之間，也就是說貸款利率在5.39%的都是比較便宜的，而高一些的房貸利率上浮30%，35%的都是存在的，上浮之後首套房的貸款利率在6.37%~6.566%之間，顯然還是非常高的。

但是新的房貸利率不同，最低以4.85%，即使再加60個基點也只有在5.45%的貸款利率。很顯然新的房貸利率對於首套房是有優惠力度的，首套房按照新的房貸利率貸款的話相對還是划算的，可以支付較少的利息，所以在10月8日購買首套房是吃虧，個人建議首套房還是按照新的房貸利率貸款為好。（2）二套房

根據舊的房貸利率二套房和首套房的利率基本都是一樣的，貸款利率都是在5.39%~6.566%之間，每個人的貸款利率都是有所區別的。但是新的房貸利率是在5.45%為最低標準，根據個人貸款情況進行加基點，做個最壞的打算二套房在5.45%再度加100個基點，已經高達6.45%。

再度結合新的房貸利率初衷，目的就是為了抑制炒房客，所以新的房貸利率二套房具體是多少目前都是未知數。所以從這裡可以得出，至於二套房在10月8日前買房我個人覺得會更加划算，而不會吃虧。如果在10月8日之後再買二套房我認為貸款利率會更加高，很顯然是會多付貸款利息。

綜合以上對於新舊房貸利率進行分析和對比，透過以上這些分析可以說明在10月8日之前購買首套房的是肯定吃虧的；但是二套房的話當前不好說，但根據新的房貸利率的初衷，為了就是鼓勵剛需購房，抑制炒房的特徵，我認為新的房貸利率對二套房不會太低，在10月8日前買房也許不吃虧，在10月8日之後買房會吃虧機率大。

總之我個人認為，在當前新舊房貸利率過度期，確實認很多猶豫不決的，到底是等還是不等呢？根據我個人對新的房貸利率瞭解，我建議首套房的可以等等，想要購買二套房的人建議不要等，也許按照當前的房貸利率貸款會更加划算。這些是我個人看法，僅供大家參考。

朋友們好！

10月8日前買房也不會吃虧。LPR新政將於10月8日開始實施，可以說如果你貸款買房的話，新政實施前後，可能商業銀行貸款利率不會有很大的波動，貸款利率主要還是由個人徵信資質等情況決定的。下面來分析一下。

最新9月份LPR情況

9月20日上午，備受矚目的市場報價利率公佈了。全國銀行間同業拆借中心公佈9月份LPR，此次公佈的五年期LPR維持4.85%的利率不變，一年期LPR下降5個基點，從8月份的4.25變成9月份的4.2%。

這次公佈以後，10月8日貸款新政開始實施，就是以9月份LPR作為基準來進行貸款利率的測算的。

新政實施以後，對於貸款人來說，LPR為4.85%，原來的基準利率為4.9%，可以說差別只有5個基點，這樣的差別是微乎其微的，新政實施前後貸款利率可能不會有太大的差異，大機率會保持基本一致的貸款利率。

10月8日前買房也不會吃虧

此次貸款新政將在10月8日前實施，現在9月份市場報價利率LPR5年期是4.85%，而現在的基準利率是4.9%，兩者相差5個基點，這樣的差距可以說是非常小的。

新政實施後，貸款銀行的貸款定價權仍然是比較強大，因此，新政實施前後，只是計算貸款利率的方法發生了一些不同。

10月8日前，是透過人民銀行上浮和下浮來計算貸款利率的。10月8日以後，是根據LPR加點來計算貸款利率的。雖然計算方法不同，但是對於銀行來說，貸款利率的形成也是有一定的規則的，在這樣的規則之下，可以說貸款新政實施前後，可以說貸款買房的也不會吃虧，也不會佔便宜，應該是基本上一樣的。

現在商業銀行住房貸款競爭也是非常激烈，如果這家商業銀行貸款利率過高，那麼可能貸款人就會到別的銀行去貸款了。因此，商業銀行貸款利率的形成也會比較公平的，不會有較大的變化的。

因此，貸款利率主要還是跟自己的資質和徵信情況有關係，新政實施前後，可能貸款利率會保持前後基本上一致。因此，10月8日前買房也不會吃虧的。

綜上所述，10月8日前買房也不算吃虧的。預計商業銀行會保持貸款新政實施前後貸款利率的穩定性，貸款利率可能會保持基本一致。

感謝閱讀！

先理解房貸利率新政，再判斷10月8日前買房是否吃虧。

放貸利率新政首套房房貸利率不低於：LPR+當地加點下限 二套房房房貸利率不低於：LPR+60基點+當地加點下限

房貸利率是在LPR利率基礎上加點形成，每個地方可以根據實際情況決定加點數，和現在基準利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一樣相似，各個地方自行決定，但是不能低於央行最低規定。

首套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR），二套房商業貸款利率不低於買房當月貸款市場報價利率（LPR）+60BP(0.6%)。

其中LPR是每月20號左右釋出，對18家銀行的報價進行加權平均計算得出，8月份和9月份LPR5年期利率為4.85%。房貸期限一般都是大於5年的，所以按照8月份和9月份LPR利率（5年期LPR為4.85%），首套房不低於4.85%，二套房不低於5.45%。

10月8日前買房是否吃虧？

房貸利率新政是針對於商業貸款，如果是公積金貸款是不受影響的，5套房和二套房的規定也是不一樣的，所以要分首套房和二套房分別來看。

首套房

按照8月和9月份5年期LPR5年期利率看，全國的首套房的利率都不低於4.85%，所以如果當前城市的首套房利率比4.85%低，10月8日前買房不吃虧，而且需要抓緊操作，如果當前城市的首套房利率高於4.85%，10月8號前買房是否吃虧取決於當地的利率加點。

二套房

按照8月和9月份5年期LPR5年期利率看，全國的二套房的利率都不低於5.45%，所以如果當前城市的首套房利率比5.45%低，10月8日前買房不吃虧，而且需要抓緊操作，如果當前城市的首套房利率高於5.45%，10月8號前買房是否吃虧取決於當地的利率加點。

綜上所述，如果當地的城市的首套房房貸利率低於4.85%，得抓緊操作；如果當地的城市的二套房房貸利率低於5.45%，也需要抓緊操作。

央行釋出公告調整新發放商業性個人住房貸款利率

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(英文簡稱LPR)為定價基準加點形成。

首先我們看下LPR利率是什麼意思？貸款基礎利率(Loan Prime Rate簡稱LPR)是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。目前，對社會公佈1年期貸款基礎利率。

新政意在何為？

　　新政意在改變原先的貨幣政策利率與實體貸款利率間的傳遞方式。新政推出前，商業銀行對個人買房貸款會進行一定程度的打折；新政實施後，商業銀行的操作空間有所減少。

接下來我們看看新政策出臺前買房會不會吃虧？

1、按揭購房的成本

當前中國房貸利率基準為4.9%，普遍上浮10%以上，即5.39%左右，可視為購房的成本。此處需要指出一個問題：按揭購房的成本並非只有5.39%的貸款利率成本，還有首付款的機會成本。因為一旦你購房，首付款出去後並不產生利息，但如果不購房，這筆首付款是能夠產生收益的。此外，還需要揹負餘款的利息和本金。

購房的年化成本 = 首付款×無風險利率 貸款×房貸利率

無風險利率按照XX寶或者銀行大額存單的利率，按3%算，將公式第一次具體化

購房的年化成本 = 首付款×3% 貸款×5.39%的年化利率

5.39%的貸款利率為根據複利計算的，並非每年我們還款付出的實際利率，貸款30年，利率5.39%，如果總房價100萬，首付30萬，貸款70萬，等額本息還款，平均每月還款3927，年還款47124，相當於70萬貸款，實際是6.73%的年利率，將公式第二次具體化

購房的年化成本 = 首付款×3% 貸款×6.73%

（30×3% 70×6.73%）/100＝（0.9 4.711）/100＝5.61%

5.61%，這是按揭購房的綜合成本。如果要嚴謹的計算，在整體按揭貸款期間，首付款的機會成本是可以按複利計算，貸款成本則相對固定（利率不變的情況下）。

第一年成本為：（30×3% 70×6.73%）/100＝（0.9 4.711）/100＝5.61%

第二年成本為[30（1 3%）×3% 70×6.73%]/100＝（0.927 3.85）/100＝5.64%

…………

第N年成本為[30（1 3%）（N-1）] 70×6.73%]/100

購房成本基本不變，隨著時間積累，每年會稍稍增加。

2、按揭購房的收益

購買的住房是資產。住房收益包括兩部分，一是住房價值的增值即房價上漲；二是租金收益即房租。按照中國當前的普遍狀況，各線城市年租金普遍為房價的1.5%左右。

購房者的收益為：房價年漲幅 1.5%。

按照上面的方法，剛購買的住房，第一年資產價格為100。

（此處為了簡單起見，按照房價固定漲幅推理，當然現實情況中，並非如此，但照此推理，並不會產生大的誤差，對本質性的問題不會有影響）

第一年收益為：房價漲幅 1.5%

第二年收益為：（1 房價漲幅）×房價漲幅 1.5%

…………

第N年收益為：（1 房價漲幅%）（N-1）] 1.5%

按照上述公式：

按照第一年的收益與成本，不考慮房屋的折舊，收益應與成本相等時按揭購房才不虧損

房價漲幅 1.5%＝5.61%

房價漲幅＝4.11%

即只有房價漲幅達到4.11%時，按揭購房才不會虧本。

按揭購房，每年收益多少，可以參考上述公式計算。

（1）如果出租：年收益＝房價漲幅 1.5%-5.61%

（2）如果不出租：年收益＝房價漲幅-5.61%%

（3）如果自住，建議仍然可參考出租的公式來計算，畢竟如果不買房就得租房住

如果是衡量購房後一段時間（N年）的收益，那麼上述公式，可以簡單變化一下：

（1）如果出租或自住：總收益＝房價累計漲幅 1.5%N-5.61%N

（2）如果不出租：總收益＝房價累計漲幅-5.61%N

根據上述公式並簡化，房價年漲幅 1.5%－5.61%≥0；

房價年漲幅≥4.11%

房價漲幅4.11%，是當前利率下的盈虧平衡點。

（1）過去很多年，房價年漲幅遠遠大於4.11%，在這期間，買房都是合適的；

（2）過去兩年，國家對房價進行了調控，包括限售、限購等政策，房價基本停漲，甚至有一些下跌，按照這個公式，在過去兩年購房的人，基本是虧損了。

3、房貸利率變化對房價的影響

根據經濟學原理，從理性的角度，只有住房收益大於成本的情況下，購買住房才是值得的。即：收益－成本≥0。房貸利率變化，直接影響購房的成本，進而影響潛在購房者的購買願望。從某種程度上，購買願望是綜合衡量收益與成本的行為，與收益和成本之差成正比，這個差額越大，購買願望越強，差額越小、購買願望越小。

購房願望＝收益－成本＝房價漲幅 1.5%－首付款×無風險利率－貸款×房貸利率

根據此公式，幾個變數中唯一最能直接控制的就是無風險利率和房貸利率，這兩者實際是基本一致的。因此，調整利率是影響購房願望的最有效最直接手段。

從宏觀的角度看，可以得出以下結論：

（1）利率下降，購房成本下降，從而刺激居民購房願望，進而刺激房價上漲，收益與成本差額會變大，購買願望會更強，這是一個利率與房價上漲的正迴圈。

（2）利率上升，購買成本上升，從而抑制居民購房願望，進而抑制房價上漲，收益與成本差額會變小，購買願望會變弱，這是一個利率與房價下降的正迴圈。

（3）上述兩個迴圈會無限下去嗎？當然不是，因為上述迴圈的公式，是以百分比的形式，而實際情況中要同時考慮到房價的絕對值以及個人的現金流。畢竟房價漲幅是資產增值，無法及時變現，而貸款卻是每月都要還。如果房價上漲到一定幅度，房貸也會隨之升高，購房者現金流無法覆蓋房貸，還不起貸款，則這個循環遊戲就無法繼續了。這也是房價泡沫產生和破裂的迴圈。

那麼實際情況是否如上述公式表達的呢？與事實是否相符呢？ 近20年來，房價與利率重大關聯紀實：

1998年房地產支柱地位確立之後，1998年7月，利率一次性從10.35%到了8%，並繼續降低。

2008年，在全球金融危機之下，政府重拾房地產的支柱作用，接連降息。2008年9月至年底，連續四次降息，從7.47%降至5.94%，甚至房價貸款利率普遍打7折，2009年房價漲幅是多少，大家心裡都很明白。

2010年開始，利率稍有提高，但變化不大，基本保持穩定，2013年開始，認房又認貸，房價進入一個小型低谷。

2014年底，在去庫存政策號召之下，周行長說買房也是發展實體經濟，降低利率，自6.5%降至2016年2月的4.165%，7折利率也重現江湖。到2016年，房價短期內再次翻倍。

2017年開始，限購、限售、基準利率提高從4.165%提高至4.9%，且遍上浮10%以上，房價再次普遍停漲，並有一定降幅。

近10年來，房價漲幅最快的兩個階段，分別是2009至2011，2015至2016，這兩個階段，均對應了利率的大幅較快下降。利率是國家刺激房價的最直接工具。

本文結論：

利率下降—購房成本下降—購房願望上升—房價上升；

利率上升—購房成本上升—購房願望下降—房價下跌。

國家政策何時鼓勵買房，看利率。何時可投資買房，關注下次央行何時調低利率。

現在離開10月8日越來越近了，一些購房者焦急詢問，LPR房貸新政來了，10月8日前買房會很吃虧嗎？對此，我們認為，應該辯證的看LPR房貸新政，此次房貸新政對於剛需購房者影響並不會很大，但是對於二套房的購房者影響比較大。這主要體現出央行鼓勵剛需購房置業，但同時又要打機投機性購房需求。

LPR房貸新政來了，10月8日前買房是否很吃虧？首先，LPR房貸新政只是商業性住房貸款利率調整，而對於公積金購房者是沒有任何影響的。因為將房貸基準利率定價由央行公佈的基準利率，調整為LPR，也就是貸款市場利率報價。目前，公積金貸款的執行利率依然為3.25%。所以，動用公積金購房者不用太擔心。

再者，對於首套房的使用者影響也不大。目前5年期以上LPR利率是4.85%，而央行同期限貸款基準利率是4.9%。也就是說，在10月8日以後貸款實行執行利率是在4.85%基礎之上，還要根據不同的地區、不同客戶的信用度進行上浮。對於首套房使用者來說，現在與10月8日最大的區別是，現在可以在基準利率上打折，而10月8日後買房，就享受不到任何房貸利率打折優惠了。

再次，要購買二套房使用者影響是比較大的，購房成本明顯上升。按LPR房貸的規定，二套房貸款利率的定價基準為LPR加60個點，也就是不得低於5.45%，而現在使用者按揭貸款時，只是不得低於4.9%即可。這也顯示央行希望透過新的LPR新政鼓勵剛需購房，遏制投機性購房者群體。

最後，各地的房貸利率都將實行“LPR+加點的模式”，不同城市根據不同的情況，在LPR上加點的幅度並不相同。比如，北京地區首套房貸不得低於LPR+55個基點（執行利率5.4%）；二套房不得低於LPR+105個基點（執行利率5.9%）,利率皆有上升。而蘇州由於前期房價漲勢過猛，就是首套房LPR+120個基點，二套房LPR+150個基點，這將是LPR新政執行後，房貸利率比較高的城市了。

LPR房貸新政來了，對於公積金購房、首次購房者影響都不會很大，畢竟央行還是鼓勵自住型購房者置業，但是對於投機投資性購房者，LPR的房貸利率可能“穩中有升”。所以，首套剛需購房者可以現在買房，但二套購房者的房貸利率很可能會有所上漲。所以，現在不妨再等一下，等到後面房價下跌了再入市也不遲。

自10月8日起，房貸利率將實行LPR（貸款市場報價利率）利率，而不是與央行的基準利率掛鉤，當然，這不表示以後就沒有央行的基準利率了，事實上，LPR利率還是在央行的基準利率的基礎上根據市場需求來制定的，可以說，LPR利率是更靈活更市場化的利率，每個月調整一次，而央行的基準利率不可能每個月都調整，所以有時可能會反應有些滯後，那麼，實行LPR利率之後，之前貸款買房的人是不是就吃虧了呢？我認為這個主要看兩個方面：

一、要看是首套房還是二套房？

我個人認為新的LPR利率政策主要是提高了二套房（或多套房）的利息成本，而對於首套房購房者來說，新的LPR利率可能比之前的利率要略低一些，我們以9月20日公佈的LPR利率為例，本期LPR利率為4.85%（5年以上貸款利率），根據LPR利率新政，首套房利率不得低於LPR利率，也就是說，有些地區首套房的利率可能就是按照LPR利率來執行，不會上浮，這樣的話，首套房利率就比之前在基準利率（4.9%）上浮的利率要低，那麼，10月8日前買首套房的可能就不划算了！

而如果你是購買二套房的話，如果是上浮10%，則10月8日以前買可能更划算，如果是上浮20%,則用LPR利率可能划算一點，不過，考慮到首套房與二套房的利率相差60個基點，我個人認為實行新政以後，已經不再適合繼續炒房了，國家抑制炒房的意圖很明顯。

二、要看地區，不同地區LPR利率上浮比例不一樣：

根據LPR利率規定：首套房利率不得低於LPR利率，而二套房利率不得低於（LPR利率+60個基點），“不得低於”的意思就是：不同地區可以根據市場實際情況在LPR利率的基礎上上浮一定的比例，這體現了“一城一策”的精神，與過去在央行基準利率基礎上上浮的意思差不多，唯一不同的是：LPR利率是每個月調整一次，而過去的基準利率不可能每個月都調整，所以，10月8日前買房是否吃虧，還要看你房子所在的位置，市場需求不同，每個地區上浮的比例會不一樣！

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筆者代玖陽系中國貴金屬協會高階分析師，證書編號MFP0010878，私人投資理財顧問，文章無所謂雞湯和一切陳詞濫調以及虛名，用簡明圖表，加邏輯分析，以達行之有效的資產累計方式。