華人在傳統認知裡，一線城市有四個：北上廣深。至於新一線城市這個概念，很多人可能還不清楚，包括我個人。我猜想樓主說的新一線城市應該如：杭州、武漢、重慶等。

至於說能不能購買公寓？以我個人的投資經歷及分析來說說：

一、公寓與住宅的土地年限區別

大家周知的住宅用途土地年限一般為70年。公寓的土地年限就很複雜：有在工業用地上配套的建設公寓；有在綜合用地上建設公寓；有在商業用地上建設公寓。此種公寓有40年、50年、70年之分。

二、公寓與住宅的到期續期規則

中國物權法明確提出住宅產權到期後自動續期，當然現在還沒有具體到產權到期後續費的問題，但已經以法律的形式確定下來。公寓在土地出讓的時候會附有因重大公共利益到期是可以回收的，物權法至今沒有固化下來公寓產權到期的處理辦法。

三、公寓的水電物業等

住宅所有的水、電、氣均按照正常水電費用收取，公寓一般水電費用會遠遠高於普通住宅，使公寓住戶使用及持有成本很高。公寓的物業費用每個月也是一筆不小的銀子開銷。

四、公寓所處城市及所處地段

既然樓主提到公寓能不能買的問題，這就要細化到所處城市：年輕人是不是每年都淨流入；住宅租賃市場是不是活躍；城市產業型別是不是以年輕人為主的城市；住宅的租賃市場租售比是不是合理等因素。細化到城市後，公寓的所處地段也就成關鍵因素了，一定要相信大家經常說的一句話：買房子一定要看重地段、地段、地段。

五、公寓的學位配套

我們國家安居樂業的傳統導致大家對房子都比較偏愛，另外一個因素就是房子上附著的很多看不見的東西：戶口、學位等。很多公寓是不帶學位的，所以在購買前一定要反覆確認是否有學位。

六、公寓的升值因素及房租

公寓能不能升值肯定是跟隨整個大的市場環境有關係的，我很早前就說過：現在投資房地產先框定大範圍，一線城市及核心二線。框定大範圍是戰略，大範圍框定後的選擇就是小戰術了。可以肯定的說只要在上述城市，公寓也是可以購買的。關於戰術的運用就是看租售比了，擬購買地段沒有公寓可以參看周邊住宅市場的租賃價格，也是可以作為參考的。

結論及建議：

為什麼會這麼大篇幅的打字？一般問到這個問題的多為年輕人，年輕人剛剛進入社會比較困難（排除那些天天的二代），出出主意盡點綿薄之力。年輕人在稍稍經濟穩定後，職業發展清晰後，是要不時的關注財經、房產等資訊來拓展自己的思路。我的建議就是：年輕人只要有置業的意願，且有適當的能力，該買買。所謂有恆產者有恆心，房子對於年輕人不單單是住所那麼簡單，還意味著有擔當，有魄力。當然要是能買住宅儘量還是購買住宅，別浪費了你的購買指標及貸款的機會。至於說中年家庭的投資問題，由於沒有指標而去購買公寓，除非是租售比相當的可觀外，還是想想其他的辦法吧！

公寓雖然物業費和水電費比住宅高，不能落戶，沒有學區名額，但是因為位置好，裝修好，物業服務好，面積小總價低，還是受到很多人的喜歡，尤其是年輕比較喜歡。

那能否在新一線城市購買公寓呢？我認為以下幾種情況可以購買。

2、城市住宅限購且住宅價格很高的情況下可以買。因為受限購政策影響買不了住宅的，或者是有購房資格卻沒有那麼多錢買住宅的，但又迫切希望擁有自己的房子的人群，總價不高面積較小的公寓房就成為過渡的最佳選擇。

3、商務核心區附近住宅專案少且住宅價格很高的情況下可以購買。大城市，尤其是對人才吸引力很大的一線、準一線城市，交通擁堵是常態，人們每天花在上下班路上的時間很長，一些經濟條件不錯又不想每天浪費時間在路上的年輕人就願意選擇住在公司附近，小面積的公寓就成為首選。

公寓房除了作為暫時性的過渡用，作為投資也是其很重要的一個功能。所以一定要買商務區附近且交通方便地段的公寓，自己不住了出租出售也比較容易。

公寓一般是40年產權，且好多的公寓是商業水電，且物業費還相當的高，你的補充裡提到西安，西安限購升級後公寓還佔“房票”，介於多方面因素，個人不建議購買公寓。

以下從幾個方面詳細分析一下：

好多人購買公寓是為了投資，而投資公寓主要是透過租金來實現回報。可是如今市場上出現了好多的長租公寓以及大批的回遷房入市，勢必會使得市場出現房東多餘租客數量的情況，即租方市場，所以租金會出現一定下降。

要是想透過升值來獲得回報，那是比較的困難，不如買優質住宅穩健。因為公寓看似會升值，可是真正成交價的話，稅收能佔到15%以上，所以靠升值來獲得豐厚回報是比較困難。

還有一部分朋友購買公寓是為了自住，或是為了暫時的過度才購買公寓。公寓一般梯戶比很高，幾梯10幾戶或者幾十戶的情況很正常，舒適型不高。並且公寓的水電費和物業費會比住宅高出很多。所以，自住的話也不建議購買！

近年來西安房地產市場相當火爆，連續40來月保持上漲，所以限購政策不斷升級，隨之公寓也納入限購升級的型別中，購買公寓會佔用個人購房資格。如果作為剛需置業選擇公寓的話，以後置換成本就會增加。

公寓雖然物業費和水電費比住宅高，不能落戶，沒有學區名額，但是因為位置好，裝修好，物業服務好，面積小總價低，還是受到很多人的喜歡，尤其是年輕比較喜歡。

那能否在新一線城市購買公寓呢？我認為以下幾種情況可以購買。

2、城市住宅限購且住宅價格很高的情況下可以買。因為受限購政策影響買不了住宅的，或者是有購房資格卻沒有那麼多錢買住宅的，但又迫切希望擁有自己的房子的人群，總價不高面積較小的公寓房就成為過渡的最佳選擇。

3、商務核心區附近住宅專案少且住宅價格很高的情況下可以購買。大城市，尤其是對人才吸引力很大的一線、準一線城市，交通擁堵是常態，人們每天花在上下班路上的時間很長，一些經濟條件不錯又不想每天浪費時間在路上的年輕人就願意選擇住在公司附近，小面積的公寓就成為首選。

公寓房除了作為暫時性的過渡用，作為投資也是其很重要的一個功能。所以一定要買商務區附近且交通方便地段的公寓，自己不住了出租出售也比較容易。

第一，看價格。透過投資回報率計算，摒棄價格虛高的公寓物業。

第二，看地段。城市核心、交通便利（尤其軌道交通）、周邊有高階人群聚集或產業支撐的公寓會相對安全。

第三，看供應。大家都懂價格受供求關係的影響，如果區域內同質化產品較多，一定會影響租金收益。

第四，看產品。產品要選那些有特色的，稀缺的，或者有一些獨家資源的公寓。

記住一個原則，公寓是拿來長期持有，而不是拿來轉讓的，為什麼這麼說，那是因為你不知道轉讓費有好高？（網上有，各人查）

另外，一套公寓是否值得買，還要看一個比例，比方說一套100萬的公寓，一般是按照15年的通用法則來計算，也就是說每個月的月租金能達到5555，這樣的公寓你才能入手，如果不能就別買。

公寓是可以買的，但是，也有一些情況需要了解：

一，產權性質，這個是關鍵，公寓這個概念比較大，有些公寓是住宅性質，一般戶數較多，面積較小，主要用於投資給城市中的流動人口租住或者首付款預算不高的買家買。有些公寓產權性質為商務公寓，這類是真正傳統意義的公寓，屬於商業性質，不限制購買，不限制貸款，首付比為五成。

二，公寓主要用於投資，如果升值較多的話，轉手稅費比較高，一般轉手費用可以達到總的轉手價格的15.2%左右，或者到增值部分的30%以上，但是，公寓出租速度快，租金高，對於租客的服務配套設施完善，所以，深受年輕租客們的青睞，從這個方面看，公寓更加適合長線持有。

三，公寓除有特殊規定的一些城區，大部分都不具備落戶和學區功能，因此，如果要落戶或者小朋友要讀書的一定要先了解當地的政策，不可盲目購買哦。

四，小面積公寓有一部分不能使用明火，使用電磁爐。但是，這也恰恰深受一些西方人士的青睞。

五，公寓往往贈送面積大，價效比高。

我們不難發現，現在房地產開發商很少建低於65方的住宅，而公寓恰好填補了這個空白，公寓大部分針對小面積投資市場，租賃市場，以及豪宅市場！所以，他有他的市場定位，未來的市場流通量也會很大，因此，我們購買了公寓以後，大可不必擔心其價值。

公寓是可以買的，但是，也有一些情況需要了解：

一，產權性質，這個是關鍵，公寓這個概念比較大，有些公寓是住宅性質，一般戶數較多，面積較小，主要用於投資給城市中的流動人口租住或者首付款預算不高的買家買。有些公寓產權性質為商務公寓，這類是真正傳統意義的公寓，屬於商業性質，不限制購買，不限制貸款，首付比為五成。

二，公寓主要用於投資，如果升值較多的話，轉手稅費比較高，一般轉手費用可以達到總的轉手價格的15.2%左右，或者到增值部分的30%以上，但是，公寓出租速度快，租金高，對於租客的服務配套設施完善，所以，深受年輕租客們的青睞，從這個方面看，公寓更加適合長期持有。

三，公寓除有特殊規定的一些城區，大部分都不具備落戶和學區功能，因此，如果要落戶或者小朋友要讀書的一定要先了解當地的政策，不可盲目購買哦。

四，小面積公寓有一部分不能使用明火，使用電磁爐。但是，這也恰恰深受一些西方人士的青睞。

五，公寓往往贈送面積大，價效比高。

我們不難發現，現在房地產開發商很少建低於65方的住宅，而公寓恰好填補了這個空白，公寓大部分針對小面積投資市場，租賃市場，以及豪宅市場！所以，他有他的市場定位，未來的市場流通量也會很大，因此，我們購買了公寓以後，大可不必擔心其價值。

另外，一套公寓是否值得買，還要看一個比例，比方說一套100萬的公寓，一般是按照15年的通用法則來計算，也就是說每個月的月租金能達到5555，這樣的公寓你才能入手，如果不能就別買。

不可，萬萬不可

1、如果居住生活成本太高

2、如果投資公寓交易稅費太高

3、如果出租，看看北京等一線城市的商業出租率

看你買了做什麼！

一般來說公寓都建在生活配套齊全的區域，已經發展相對成熟的地方，作為投資來說公寓可以考慮，畢竟不限購不限貸，如果有酒店包租收益比較穩定，且價格便宜

但是自住不建議，生活成本較高，置換成本高！

看目的，如果投資可以買，對比住宅公寓總價低，位置好的公寓往往租金價格也高。對比一些市面上的商鋪，好多空置著，租不出去，門面轉租，公寓的租金絲毫不低於此類商鋪。

如果考慮自住，手裡也沒那麼多資金，作為過渡性住房，也可以買，這種屬於半投資半自住，前期自己住，後面換房了可以租出去。如果目的是等升值賣出去，建議資金充足買住宅，資金不充足的儘量買朝南的公寓，因為對比來講，朝南和朝北的公寓，肯定朝南的更好出手，賣出去也更貴一點。