面對如此嚴厲的限購令，很多開發商對住宅的銷售放慢了腳步，由於商業地產不受限購令影響，這對於商業地產來說或許是一次不可多多得的機會。在這樣的事態之下，未來商鋪、寫字樓等商業地產市場將迎來一個新的高峰。尤其是那些地處中心地段的產品，其投資回報率遠遠高於住宅市場…………….

一時間商業地產成了最好的投資物件，那麼在頻繁的政策調控下，整個惠州商業地產市場的優勢具體體現在那些方面？

限購令影響資本走向 商業地產成投資窪地 限購令影響下，住宅市場受到了衝擊，對商業地產反而是利好。

首先，商業地產不受限購令政策限制。調控目的是想穩定房價，促進民生，讓更多的人買得起房。而商業地產卻不在民生範圍之內，當前的限購令僅限於住宅，和商業地產無關。限購令主要是打擊和遏制投機投資行為，產生的結果無非是三個方面：對多套房、大規模炒房團、異地打游擊戰的炒房者有限制作用，而對剛需及改善型購房者影響不大。

限購，剛需市場會成為惠州開發商爭奪的一塊陣地，市場將迎來剛需產品的大量上市，同時商業地產不在限購之列，很可能迎來春天。限購擴大不等於全部限購，換而言之，限購令後，商業地產將得到巨大的發展。

其次，商業地產將成為投資者新寵。限購令出臺後，很多投資者已經不再看好住宅投資，而那些雖然繼續看好住宅投資的投資者們，也因為限購的限制，無法繼續購買。從而很多投資者手上的錢無法投向市場。在中國，目前投資渠道不多，大部分投資者現在唯一能選擇的，只有房地產裡不受調控影響的商業地產。

1、限購令對商業地產的間接影響：

限購令具有侷限性、階段性、地域性等特徵。雖然目前只針對住宅，但是大部分的專案都是商業與住宅相結合，政策是為了打壓房地產整體價格的上漲勢頭，區域性商業可能會受到牽連。

2、從現在的市場行情來看，投資商業地產確實要比投資住宅有一定可行性，但是投資者在投資時也需要仔細斟酌，切忌盲目樂觀。綜合體專案自身要面臨招商和經營等問題，如果在招商環節當中出現問題或招商不力，導致出租率、招商率不足，則可能導致負面影響。尤其是受人口數量的限制，城郊區域挽回這種局面的週期要比市中心長很多。

商辦的多重價值

商辦具有自住、投資等多重價值，不僅可以自住，還可以出租或者裝修成辦公室等等，用於租賃投資和辦公室打造，一套商辦使用極為多元化

目前，商辦地產行業面臨三大挑戰：一是總體量大，二是供應商增加，三是庫存增多。商辦地產破局，行業標準的制定和產品使用者化無疑是亟待解決的主要問題。期待在經濟轉型的程序中，中國商辦地產行業突破當前的困境，找尋創新路徑，期待新一輪調控下的中國商辦地產市場迎來更好的可持續發展之路。”

近年來，受房地產行業的政策調整以及商辦限購政策的影響，整個商業地產行業的發展受到了前所未有的限制，為了謀求更好的生存與發展，商辦地產粗放的建設運營向標準的產品價值迴歸，尋求一條可持續發展之路。

一方面，房地產行業政策整體延續分類調控、因城施策的主基調。在繼續支援高庫存的二線和三四線城市落實各種措施去庫存，而一線城市和熱點二、三線城市密集出臺以"限購、限貸、限價、限售"為核心的緊縮調控措施。 與此同時，"去槓桿"與"降風險"中央金融工作會議定調房地產下半場風向。明確要求，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。

另一方面，受商辦限購和營改增的雙重影響，商辦地產成交量銳減，供給與需求均發生重大變化，房地產下半場將進入存量房時代，資產運營、買賣、租賃和金融化，將是未來最值得關注的大市市場。

商辦，，從居住屬性、金融屬性、交易稅費幾方面來講，都有很大的劣勢，優勢就是外地人不限購，不限貸，無關社保，上車價格是最大的優勢，想買地理位置好的價格也能夠承受的住的，那就只能是商辦。

商辦的好處，那就是既可以居住，又可以辦公。目前的話，寫字樓租金高昂，商辦現在處於一個降維需求中，因為價格比寫字樓低廉，總價比住宅低廉，是剛需的必然選擇

商辦公寓定調長期投資品

注意，我寫的是價格漲不起來，並不是價格暴跌。這是因為，公寓有著十分鮮明的長期投資特性。

公寓面對的使用者本來就不是居住幾十年紮根的居民，而是流動性特別高的客商、企業高管、職工等作為短期居住所用，強調的是租。

以廣州某公寓盤為例，40平米，一房一廳，賣60萬，出租月入3000來算，相當於年化收益6%，16.6年就能夠回本，再加上房地產的溢價，即使是隻有40年產權，這都是一個十分優秀的投資產品。

我們再回過頭看，政府在全面全力的要調控住宅房價，而商辦公寓這個不容易虧，又不限購的產品，自然是炒房客的投機物件。而洶湧的炒房客很容易就把這個價值窪地給抬高，縮小公寓和正常住宅的價格差，這會讓限購的努力付之東流，不堵不行。

我認為政府此次出狠手來限制買賣公寓，其目的就是要把公寓長期投資屬性給固定下來。增量只給企業玩，杜絕炒房客爆賺的想法，普通散戶仍然可以參與存量投資，賺取長期利潤。

所以，對公寓產品有想法的朋友要改一改思路，現在不是不能買，而是要把它看作是一款長期理財產品。當然，這裡面最大的風險就是租，它決定了你的投資回報率，充分考察周邊商務環境要成為你的必要功課。