首先是地段，這個是毋庸置疑的，地段決定一切，李嘉誠多次說過的金句。但是，矛盾的是，大家都知道，無論哪座城市，好的地段就那麼幾個，而且也不是哪哪都有商鋪賣的，商鋪不像住宅，地段是核心價值，沒有地段的商鋪，儘可能不要去投資，雖然很多商業地產開發商會用各種各樣的優惠條件，宏大遠景，各項承諾去忽悠你買商鋪，但是，請不要盲目去投資，沒有價值的商鋪還不如住宅，住宅再差的地段，你價格便宜點，都能租出去或者賣出去，而商鋪則不同，地段差了，白送給人租，人家也不會要，要知道開店成本不只有租金，到頭來不過是青磚黃土一堆罷了！其次是開發商的實力，中國商業地產是經過一段井噴的大爆發而發展過來、就連國內商業地產的龍頭企業萬達，其實都是摸著石頭過河，一步一步走到今天的！然而，萬達這種實力的企業，畢竟還是少數，目前中國大陸商業地產分為三大類，第一類是以萬達，銀泰，永珍城等實力較強的民營或國企。第二類是，早期在房地產市場撈到幾桶金以後，對商業地產一竅不通的房地產老闆，轉型投入商業地產的，這種往往會有比較強的資金實力，但操盤商業地產沒有經驗，也缺乏專業性。第三類是既沒專業性，資金實力也不強的，往往靠著一定的人脈關係，四處融資，甚至高利貸，融集到一定資金以後，到四五線城市甚至縣城，拍一塊地，然後拉一幫貓三狗死的朋友胡搞一通就開始玩所謂的商業地產了，這一類開發商下場一般只有兩種，一種是，專案建成後，迅速套現，把能賣的全賣了，後期丟給一家物業公司，拍屁股走人，專案後面是死是活，他才不管，買了商鋪的業主倒黴。還有一種就是，專案還沒做完，資金鍊出問題，開發商卷錢走人，政府接管！老百姓在投資商鋪時往往最怕遇到第二種和第三種。但是偏偏目前市場上這兩種開發商最多，所以，大家在投資商鋪的時候，還是要慎重，多看，多問，多打聽，千萬不要被商家的虛假宣傳所矇蔽。2018年開始，商鋪投資的升值潛力已經大幅縮水，就拿萬達廣場的金街來說，全國百分之五十到六十的金街基本掛掉了！這還是保守統計的，萬達金街的商鋪售價，少則幾百萬一個，多則上千萬一個，雖然萬達也是大企業，但是照樣會失敗，失敗的道理很簡單，大家都知道，萬達金街永遠都是和萬達廣場在一起的，試問，有冬暖夏涼，品類豐富，不受日曬雨淋的購物中心逛，誰還去步行街曬太陽？淋雨？挨凍？以至於萬達金街商鋪已經淪為萬達廣場回籠資金的一大利器，因為萬達廣場的商鋪是不銷售的，所以，原本街區商鋪的趨勢本來就在走下坡路，購物中心模式的室內步行街才是未來主流，目前來看除了北上廣深杭幾個大城市商鋪有一定投資潛力，三四線的商鋪的升值空間是有限的，相對住宅，商鋪的一次性投入過大，培育週期過長，不像住宅，相比動不動就上百萬的商鋪，住宅相對來說比較好出售一些！總而言之，言而總之，商鋪一旦投資成功回報是很豐厚的，但是，風險和成功是並存的，一旦失敗，也是一筆不小的損失，而且我們國家在處理開發商破產事件的立場上，往往都是傾向開發商的，所以吃虧的就是老百姓了。個人建議，如果資金不是特別豐厚的情況下，投資部門的公寓，寫字樓或者大品牌樓盤的住宅，商鋪的話，慎重！

商鋪投資注意事項

首先，投資商店不僅取決於價格，還取決於地點。

比如，外圍周邊有些區域價低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會旺。成熟地區的二手店具有一定的輻射效應，存在固定的客戶群體，投資風險較小，收益較穩定。如果你選擇沿著街道的商店，更多考慮街區的更成熟的商業氛圍；如果你選擇附近的商店，我們應該集中在附近的大型社群的周邊商店。

其次，它還取決於地區商鋪的供應情況，對大量地區要謹慎。

商業區是點多龍市，但目前大型住宅小區底層商戶如果匹配量過大，就不是很好，因為社群商業的容量是有限的。

第三，店鋪的大小也很重要，儘量選擇一個大房間，進入較短的深度。

有些商店有3.5到4.2米高，但很難做中間層。如果單價因為水平較高而上漲，則要小心。

第四，考慮商店的投資回報。

在購買店鋪時，我們不應只考慮價格，店鋪的價值最終是透過租約來實現，而租約則應考慮租給誰。不同的租戶對店鋪有不同的要求，例如飲食業需要有水、電、煤氣、排煙等設施。選擇好普適性的商店是最好的選擇，租賃時選擇的空間很大。

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商鋪投資是長線投資，資金回籠需要時間也存在很大風險，一不小心就血本無歸，所以要慎重再慎重。

個人認為目前投資商鋪需要注意以下幾個方面:

1、地段地段還是地段。這是房產大亨李嘉誠的觀點，無論買商鋪還是住宅，地段都是首要的考慮因素。這裡的地段又要分幾個方面來考慮:首先，商鋪所在城市。一二線城市和三四線城市的商業氛圍肯定是不同的。如果在一二線城市，商業繁榮的步行街和入住率高的住宅小區都可以投。但是在三四線，住宅小區的商鋪就要好好考慮了;其次，交通條件。臨街的店鋪或者公交地鐵站附近的商鋪都是好的投資目標；再次，人流量。人流量其實是由地段決定的，地段繁華的人流量肯定會多的。人流量多的地段肯定是商鋪投資首選的目標。

2、商鋪的開發商和本身的交付情況也是要考慮的因素。首先，大開發商的商鋪更有投資前景，比如萬科萬達碧桂園恆大綠地等，因為大開發商在商鋪的質量交付日期物業管理位置選擇房屋結構等各方面肯定是更人性化更有優勢的，所謂品牌效應也就在這裡。而且大開發商的商鋪自帶明星光環後期轉手也會更容易一點；其次商鋪本身的交付情況也要考慮。包括朝向，高度，是否是獨立產權，交付時間等也要考慮。當然這一方面是進行任何房產投資都要考慮的。

3、結合自己資金狀況來做合理的選擇。如果投資者本身家境殷並且有穩定的收入，一個商鋪的投資並不會對自己本身的生活質量產生多大影響，那麼就是可行的。如果自己閒錢不是很多，月供加生活費一起還有點捉襟見肘，那就沒必要了。

4、要充分考慮清楚投資回報率。房產類投資都是長線投資，如果投資金額大但是回報時間很長，就沒有必要考慮了，畢竟商鋪投資並不是現在房產投資的主流投資，一鋪養三代的時代早已是過去式，加上本身現在實體的發展越來越難，如果購買商鋪出租不了的話變現能力那麼差的投資就等於是失敗的投資。

5、密切關注想投資地段的政策變化，比如政府的近期規劃，有沒有新建的交通工具等，這一塊也要多考慮一下，畢竟牽扯到自己商鋪未來的發展。

以上五個方面是個人覺得投資商鋪需要好好考慮的因素。不足的地方，請多多指教。

還是那句話，投資都是有風險的，想好了再去做。

我自己在上海松江和蘇州有兩套商鋪，身邊的朋友和親戚也都有參與商鋪的投資，所以可以給你提供一點意見！

商鋪不同於住房，看的其實不是一個產值升值的收益，而是看一個所謂的租金回報率，因為商鋪的買賣成本非常高，手續費非常多。

賣方所要交納的稅分別為：

1、個人所得稅：（評估價-原價）*20%或評估價*3%。

2、營業稅：（評估價-原價）*5.5%或評估價*5.5%。

3、土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%或評估價*30%至60%。（注：此點稅率為四級累進，按差價越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）

這就造成了一套商鋪如果上漲了100萬的價值，出售後所要上繳國家的增值稅都有30-60萬左右，到手的可能非常少，所以進行買賣直接獲得的升值收益是很小的，非常的不划算！只能靠著租金回報率來缺德收益！

道理非常簡單，因為目前的商鋪是看一個租金回報率過活的投資！也就是說租金回報率的高低，直接取決了你這套商鋪的投資價值高低。

而目前的市面上，一些安全的理財產品也能夠達到一個4%-5%左右的收益，5年期的定存更是可以達到6%的收益率，所以說一套合格商鋪的投資，如果連普通的理財都跑不贏，甚至遠遠落後於通貨膨脹率7.5%的話，那真的是沒有太多的投資必要！

不僅勞心勞力，而且還要搭上巨大資金，面臨可能虧本的風險，真的是得不償失！所以想要投資商鋪，必須滿足一個7%以上的回報率，才是一套合格的鋪子！

1）一定要選擇優質地段的商鋪，比如一線城市，強二線，甚至城市中心，人流越多的地方，密集度越高的地方，你的租金回報就越好，出租率就越高！

2）一定要選擇沿街的一樓底商，帶轉角的最佳，千萬不要貪圖便宜，買二樓三樓的！因為商鋪差幾十米，差一個街口，甚至差一個樓層，流量、租金，出租率是完全不同的！！

3）儘量買帶有重餐飲的商鋪，因為現在電商衝擊非常大，唯一還能夠引流，並且和電商抗衡的只有服務類的實體和餐飲類的實體了，所以說能夠做重餐飲的，往往租金更高一些，出租機率更大！

4）千萬不要買有包租形式的商鋪，因為裡面的貓膩實在太多了，我這裡就不一一介紹了！

5）最後儘量不要買商場類的商鋪，如果一定要買，那請選擇大品牌的，比如萬達，萬科，百聯等！因為商場類的商鋪後期靠的是強大的資金，過硬的加盟商，以及超多的活動來吸引流量的。普通的小型商場做不到這點，那就很容易變為空城，鬼城了！！

6）儘量選購一手新鋪，不要買二手老鋪，因為投資成本過大，商業成熟，回報率相對較低！

雖然說，現在買商鋪最好的時機已經過去了，曾經的“一鋪養三代”也已經一去不復返，但是如果你會挑選，能夠買到一套合格，優質的商鋪，一鋪養一代還是沒有問題的！就好比我目前的兩套商鋪，就正在以租還貸階段，每個月還有盈餘，回報率也不錯！

記住，對於商鋪的投資是一個放眼未來的過程，雖然說現在的電商對於實體的打擊非常大，但是誰又能保證未來的實體不會捲土重來呢？像日本那麼發達的城市裡，也是實體幹掉了電商！所以說，如果你手裡的資金非常充裕，甚至能夠經得起等待，眼光比較長遠，那麼購置1-2套商鋪有備無患，是一個不錯的選擇！

千山萬水總是情，給個專注行不行。一家之言，僅供參考

1. 地段：商鋪最先考慮的必須是地段，如果資金充足可以首選繁華地段。另外選取三岔路口或十字路口的角位商鋪也是不錯的。

2. 人流量：人流量大意味著潛在的商業價值會比較高，可以觀察一下週邊小區的數量、交通狀況、駐留量等。

3. 回報率：根據附近商鋪的租金推算回報率，現在大部分商鋪的年回報率都在8%左右，能達到10%以上算是很不錯的。

4. 未來的發展規劃：投資都需要有前瞻性，可以關注該地段的市政府規劃，這些都是會影響投資收益的因素。

　一、投資商鋪既要看價格，更要看地段。比如，外圍周邊有些區域價低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會旺。成熟地段內的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風險較小，回報較為穩定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業氛圍較成熟的街區;如是選擇小區周邊商鋪，重點要關注附近大規模社群的外圍商鋪。

　　二、還要看區域商鋪的供應量，量大的區域要謹慎。商業區是店多隆市，但目前大型住宅區的底商配套如果量太大就不太好，因為社群商業的容量有限。

　　三、商鋪的戶型也非常重要，儘量選開間大，進深短的。有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實很難做夾層。如果單價因為層高高一些而價格上漲，要慎重。

　　四、要考慮商鋪的投資回報率，在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要透過租賃實現的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。