該買的還可以買，該空置的還將繼續空置。任何事情都有兩面性，商業如此，商鋪也是如此，總體看，現在商業房地產過度開發，商鋪過剩現象是存在的，但是，任何行業任何時候都有機會，關鍵在於自己能不能發現，好商鋪也有很多，如果能碰到，依然是保值增值的好渠道。

要知道，如果像上海這樣的一個一線城市，一個月有幾千家餐飲店開業，同時也有幾千家餐飲店關門，至於其他型別的門店，開開關關都是很正常的。不少地方的商鋪，這個月做餐飲，下一次開業可能變成服裝店，再下次開業可能成為水果店，究其原因，店鋪的出租使用完全是自發行為，缺乏規劃，也就沒有長久之計，生意好就開下去，生意差可能一兩個月就得關門換人。

空置率高，並非所以的地方都都高，而是那裡的商業氛圍、消費人口、商圈（社群）成熟度、競爭業態等都有關係的。有些好的地方，商鋪可能一鋪難求，要租一間商鋪可能要等著排隊，關鍵在於，你找對了沒。關於商鋪如何選擇，我有幾篇文章專門做了介紹，如果感興趣可以看一看，或許是有收穫的。

繁華地段人家不會賣，能賣的都是租不出去的 ，或者邊角旮旯的租不上價格的 人流少的。所以能賣的你買了也不合適， 合適的你也買不到

我自己有兩套商鋪，而我身邊的小夥伴和親戚也多多少少參與了商鋪的投資，所以對於商鋪還是有一些自己看法的！

首先商鋪是一個看租金回報率的投資，是一個長期的投資，而不是眼前！他的升值收益並不大，但是租金回報確是非常重要的，這是因為商鋪的交易稅費用相當的高！

其次，對於投資這個定義來看，往往就是在別人看不懂，還不敢的時候就應該下手，等大家都覺得可以了，還有你吃肉的份嗎？記住，先知先覺者吃肉，後者後覺者喝湯，不知不覺著買單。

何為投資？用簡單的一句話概括就是：別人還沒有意識到這個東西值錢，而以後會有很多人會覺得它值錢！過去的商鋪可以一鋪養三代，但是如今的確實達不到，但是絕對不代表未來不行！

這十年間電商的衝擊嚴重，許多實體面臨著租金高，流量低的壓力，許多人認為電商已經壓垮了實體，未來的實體必將消亡！可是我們參考發達城市日本卻發現，卻是一個實體幹掉電商的局面！所以過去的十年電商衝擊了實體，誰又能保證未來的十年實體不會捲土重來呢？

儘量買一二線城市的黃金地段商鋪，雖然價格高，但是能保證租售比和發展前景！

儘量買一樓沿街的商鋪，並且還能做重餐飲的，因為現在電商唯一不能取代的就是消費體驗類！

買商鋪儘量不要買商城類的，如果一定要買，請買有大品牌支撐的！因為商城裡的商鋪基本都靠著品牌力量和宣傳吸引人流，如果碰上了普通開發商和沒有雄厚實力的，基本都會變為鬼城！

不要買包租形式或者租金分成形式的商鋪，裡面貓膩太多！

儘量買靠自己近的，因為商鋪的雜事比較多，遠的話來來回回很不方便！

儘量買新鋪子別買老鋪子，老鋪子發展前景已經定型，但是價格卻很高，回報率相抵較低！

沒有7%個點年回報率的商鋪不考慮，連理財都跑不過，還想指望以後有什麼發展空間？

“一鋪養三代”也許不行了，但是“一鋪坑三代”還不至於！只能說現在商鋪的投資門檻越來越高了，那些控制的商鋪一定是劣質和垃圾商鋪的代表。而好的商鋪，優質的商鋪不但回報率很高，並且還是供不應求的！

所以只能說目前的商鋪是一個投資門檻非常高，需要精心挑選，注重地段和回報率的投資，而不是一個閉著眼睛買的週期了！我認為如果有一定的資金實力，並且在住宅和其他投資都有分配的情況下，是可以投資1-2套商鋪作為配置的！比別人看得遠，跟著有錢人買，總錯不到哪裡去！

購買商鋪投資，在早些年是一本萬利的，因為以前實體經濟發展不錯，大部分商業發展潛力巨大，但是近幾年實體經濟下滑，很多商業運營的不盡如人意，一些商鋪生意慘淡，關鍵是很多商鋪只賣出，沒有後續管理和運營，都是各自盈虧，出現整體定位不清晰，沒有吸引人流的核心特色，大部分商業模式都是靠商家自己做，而整體商鋪的價值沒有凸顯出來，時間一長，各種參差不齊的店鋪就會有很大問題……現在商鋪很多，地段不錯的也有，如何運營是未來發展的重要因素……面對眾多商鋪投資的機會……大家一定要擦亮眼睛，不單一的只是購買，要綜合考慮，長遠來看！

在大環境不景氣情況下，購買商鋪要謹慎，最好是租用，投資投入不要過大，過去說擁有一店鋪，三代不用愁，現在是十店九空

投資商鋪需要看周邊購買能力的，如果周邊大多是工薪階層，要麼不去買，沒必要花時間養商鋪；要麼對回報率不要抱太大希望。

本人認為，如今的商鋪已經變味了。

為什麼這樣說呢？

商鋪，顧名思義，應該是可以經商的鋪子。也就是說，它應該在一個商業環境好的地段。

但是，如今，隨著城市化進城的加快，以及房地產開發商的貪婪和誘導，商鋪的範圍已經擴充套件到了道路邊一樓的甚至二樓的房子，都叫做“商鋪”了。這樣，以所謂的“商鋪”名號為誘惑，將原本是同樣建設成本的一樓房子甚至二樓房子，翻上了數倍的價格，讓很多不瞭解的人誤人陷阱，有苦難言。發展到如今，君不見，在城市裡甚至在鄉鎮上，凡是道路邊的一樓，都要向外開門，變成所謂的“商鋪”的門面，造成了如今凡在路上兩邊皆鋪面的情形。

可是，難道一是鋪面就能經商嗎？顯然是不可能的。在這樣的情況下，對於投資客來說，就要非常慎重了。

一樓的房子變成鋪面，基本的就是前店後家的模式，也就是說，除非自己家就在這個店面的後面，家中有閒人啦，順帶開一間小店，也不計算租金，就如同打發時間一樣，即使不在商業地段，也可能有點收入。當然，如果嚴格計算下來，除去同樣的租金和人力成本，那也是不可能賺錢的。

但是，如果這店面是在商業地段，那價格就高得有些離譜了。按如今的成本計算下來，那也是難以回本的，特別是電商時代。

雖然有人認為將來的發展仍然是實體店的天下，但本人是不可能這樣認為的。將來的商品選購，相信絕大部分仍然會上是網上選購的，不要說是常規商品，就是吃頓飯，如今的很多人已經懶到了不到飯店吃飯卻要點外賣的程度，由此說來，以後的商鋪要有多大的價值，或者說增值的潛力，幾乎是不可能的。何況現在所謂的“商鋪”是越來越多。而如果在商業地段，由於原來商鋪的購買價格就高得離譜，如果不是自己經營而是租給別人經營，大家也都感受到，很多租鋪經營者已經感受到了極大的壓力，所以常常看到店鋪轉讓的廣告，可知已經難以經營下去了。

另外，如今是汽車時代，很多人出門都要開車，如果鋪面外沒有足夠的停車位置，那讓生意變好，也是很難的事情。

因此本人認為，如果自己經營自己特長的，那可以考慮。如果想靠商鋪租給別人收租金，特別是貸款來買所謂商鋪的，那就難辦了。我認識的一些貸款買鋪的，如今已經感到是“三代養一鋪”而不是“一鋪養三代”的情況了。

投資物業主要作用保值，在不負債情況下任何物業都是值得投資的。現在股市投資都是坑，金融投資是雷只有物業你那怕放著不租他也不會變成廢紙一張血本無歸。

商鋪現在適合不適合投資是要看地段和市口的，地段好市口好的地段還是比較搶手的，不過出售的可能會很少！比如新開的商超，商業圈的商鋪這些能不能投資，需要看眼光的

別人恐懼的時候，你可以貪婪些！

現在商鋪的估值，從正常時候的4%，已經漲到5%以上，看上去不多，實際是20%的跌幅。而且有很多鋪子可供挑選，其中6%租售比的也有！

我說的估值是租售比，是現實中在出租的價格。不用擔心什麼空置率，什麼中介費。

等疫情過去，大部分人又要跌破眼鏡！

買商鋪是個細活，不要盲目買！請買街鋪，周邊滿租的那種。有機會挑重餐飲的，小區出入口附近的。沒機會掌握上面兩條加上租售比的衡量也夠了！