先說利率，任何貸款的利率都是在國家定的基準利率的基礎上進行上浮或下浮最終確定的。比方說國家設定五年以上貸款的基準利率是4.9%，現在銀行房貸都是上浮20%，那麼客戶承受的最終利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%。同樣的，如果下浮20%就是4.9%*(1-20%)=3.92%。

銀行的基準利率一般比公積金的基準利率都要高，現在五年以上的公積金貸款利率是3.25%，比銀行基準利率下浮20%還要低。

再說利息，利息產生的本源是欠銀行的本金，也就是說銀行不會對客戶已經歸還的本金收取利息。而現在的房貸基本上都採用的是等額本金與等額本息兩種方式。對於這兩種方式都會在每個月歸還一定的本金，而每月的利息則是剩餘本金在這一個月時間內產生的。

等額本息與等額本金的實際計算方法比較複雜，不再贅述，網上有詳細的計算公式，如果大家感興趣可以去試算一下。

我是幫你解決銀行問題與職場疑惑的狗哥。

　　房貸利息其實是按月息計算的，不管是等額本金還是等額本息。而用房貸計算器計算出來的月供或貸款利息等都僅供參考，並非實際月供金額和還款金額。

　　假如房貸利率為6%，貸款12萬，期限十年，那麼月供是多少呢？

　　年利率6%，那麼月利率就是0.5%。

　　本金=12萬/10年/12=1000元

　　第1期利息：12萬*0.5%=600元

　　第2期利息：（12萬-1000）*0.5%=595元

　　第3期利息：（12萬-2*1000）*0.5%=590元

　　……

　　第12期利息：（12萬-11*1000）*0.5%=545元

　　……

　　每期月供為：1000元（本金）+每期利息

　　等額本息計算公式比較複雜，一般採用房貸計算器。但其計算原理跟上面也是一樣的，只是把所有期限的本金和利息加一起，然後除以120得出來的數值，不存在複利。

　　那麼它的方程組是怎樣的呢？假設每個月等額還款金額為X,而每期欠款金額為a0、a1、a2……a120。

　　其方程組為

　　a0=12萬

　　a1=a0（1+0.5%）-X

　　a2=a1（1+0.5%）-X

　　……

　　a120=a119（1+0.5%）-X=0

　　計算結果為X=1332.25元，即每期需歸還1332.25元。

　　這是第一年的月供情況，如第一年央行基準利率出現調整，降為5%。那麼該利率在第二年1月1日實施就以5%計算，分別是：

　　等額本金：本金部分不變，仍然為1000元，而利息部分計算就得將0.5%改成0.4167%（5%/12）了。

　　等額本息：a0就要改成110967.33元（如圖，還了12期以後的剩餘本金），同時也將0.5%改成0.4167%，而最後一條方程改為a110=a109（1+0.4167%）-X=0。用計算器計出來的月供應當是1278.04元。

　　當然，如果央行基準利率不變，按原來的計算結果歸還就可以了。

　　從上面兩種計算方式來看，不管採用哪種還款方式，銀行房貸都是隻收已發生的利息，不收未發生的利息。歸根到底，住房貸款與期限多長或選擇什麼還款方式沒有關係，它只計算當年的本金與利息，不要被期限和還款方式所誤導。

　　在這裡還要說一下，房貸利率並不等同於央行五年期及以上基準利率，它可能存在商業銀行上浮利率和打折情況。但是不敢上浮還是打折，這一比例是不會隨央行基準利率的改變而改變。

　　比如如今的基準利率是4.9%，商業銀行上浮10%作為房貸利率貸款給你，即4.9%*110%=5.39%。那麼當央行基準利率調整為5%，那麼接下來一段時間你的房貸利率就是5%*110%=5.5%。打折的情況計算方法也一樣。

1、開啟支付，選擇 “理財小工具” 選 “房貸計算"

2、根據自己的還款方式選擇等額本息或則等額本金

3、假設選擇等額本息的還款方式 貸款型別選擇 商貸 ，貸款金額35萬，期限20年，利率是基準利率 （如圖）

1、利率是什麼？

利率是資金成本，我把錢給你使用了，那麼他就必須得有成本回報給我，這個就和人情是一樣的，禮尚往來其實也就是人情的成本。

利率也叫做資金的時間價值，資金是能夠錢生錢的，有時間就會生孩子，金錢是不知道疲倦的。所以“時間就是金錢”。

100萬的借貸，一年後還款本息總和是110萬，那麼利息就是10萬，利率就是10萬/100萬=10%。

那麼如果是每個月都還一次本息呢？其中本金是每個月都一樣，也就是：100萬/12=8.33萬。那麼利息是多少？我們假設年利率還是10%，那麼月利率就是0.83%（10%的利率除以12個月）。

第一個月底要償還的利息就是：100萬*0.83%=8333.33元。這個怎麼理解？也就是100萬的資金你使用了一個月時間，月利率是0.83%，那麼利息就是8333.33元。第一個月償還的本息總額是：83333元+8333元=91666元，已償還本金8.33萬，剩餘本金91.67萬。

第二個月要償還的利息就是：（100萬-8.33萬）*0.83%=7608元，也就是說剩餘的本金91.67萬又使用了一個月，產生的利息是7608元；第二個月償還的本息總額是：83333元+7608元=90941元，已償還本金16.67萬，剩餘本金83.33萬。

第三個月要償還的利息就是：(100萬-8.33萬*2)8*0.83%=6917元。也就是說剩餘的本金83.33萬又使用了一個月，產生的利息是6917元；第二個月償還的本息總額是：83333元+6917元=90250元。已償還本金25萬元，剩餘本金75萬元。

……

第十二個月要償還的利息就是（100萬-8.33*11）*0.83%=692元，也就是說剩餘的本金8.33萬又使用了一個月，產生的利息是692元。第十二個月償還的本息總和是：83333元+693元=84025元。已經償還本金100萬元，剩餘本金為零。

以上就是貸款100萬，利率10%，期限1年，等額本金的還款方式的計算過程，下面我再貼一張軟體計算的結果，各位讀者可以對比一下。

其實本質和等額本金的計算方式是一樣的，都是你上一期剩餘本金在每個月產生的利息，再加上當月該償還的本金來計算的，但是比等額本金要複雜多了，因為你會發現每個月要償還的本金是不知道的。所以為了要確定這個償還的本金需要倒推公式，這個就比較複雜了，這裡不做詳細闡述。

總結：在相同的貸款、利率、和期限的情況下，等額本息要比等額本金產生的利息絕對額要多，那麼是不是等額本息就多少了利息呢？是不是等額本息就更加划算呢？

當然不是的，因為等額本息對資金額度使用的時間更多，因為等額本金前期償還的多，所以剩餘的本金就少，那麼對資金的額度逐漸就佔用得好，那麼產生的利息自然就少些。這裡就得出一個結論：等額本息和等額本金其實都是一樣的，從利息的角度都是一樣的，都是相同的利率，不同的是月供的不同，貸款人要根據自己的還款能力去選擇還款方式。

房貸還款方式一般分為等額本息和等額本金，為了方便說明，我們假設貸款年利率為6%，則月利率為0.5%，貸款12萬元。

等額本金，顧名思義，即為每月歸還相同本金。第一個月還款額為本金為1萬元+利息12萬×0.5%＝1. 06萬元，第二個月還款額為本金1萬元+利息（12-1）萬×0.5%＝1.055萬，依次類推，計算總利息為3900元。

等額本息，即為每月還款額一樣多。這裡公式比較複雜，我們假設每月欠款為a0,a1,a2…a12，則a0＝12萬，a12＝0，每月還款金額為A，就可以得到a1＝a0×（1+0.5%）-A，意為第一個月的剩餘欠款＝欠款本金+利息了-每月還款額，以此類推，a2＝a1×（1+0.5%）-A…a12＝a11×（1+0.5%）-A，解得A＝10328元，總利息為3926元。實際操作中，網路上有很多房貸計算器，可以直接得出結果。

#理財大賽第三季#