如果對物業的服務不滿意，業主可以自行更換物業，除了知道更換物業的流程和程式外，還有必要知道更換物業的法律依據。

一、業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業

依照中國物業管理法律、法規規定，業主大會享有選聘物業管理企業的權利，同時也是更換物業管理企業的主體。他們可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。

法律依據：

1、《物權法》第七十六條下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人

2、《物業管理條例》第十一條下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業

需要注意的是，小區的業委會只是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項，其自身無權決定選聘、解聘物業管理企業

更換物業管理企業的條件有：

1、法定解除。即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，所簽訂的《物業管理委託合同》自動解除

2、約定解除。當《物業管理委託合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委託合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之後，解除與物業管理企業的合同

業主大會應當在更換物業公司前決定以下事項：

(1)業主大會的決議;業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議後及時書面告知原物業管理企業

(2)授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標

(4)授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會終確定中標人

(5)物業服務價格幅度或水平

物業管理公司更換是一項極為困難並具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行動。

同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項徵求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字後，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。業主可以書面委託代理人蔘加業主大會會議。

(1)業主大會會議通過書面徵求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示

(2)評標過程中，現場答辯可採用公開的方式，業主可參加旁聽

(3)評標結束後，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示

(4)中標企業確定後，業主委員會應將其基本情況和與其鑑定的物業服務合同的服務內容、範圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示

在招標前，作為業主大會的執行機構，業委會應當到所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：

(1)業主大會決議

(3)招標檔案

(4)法律、法規規定的其他資料。業主委員會委託招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委託書

根據相關規定，新的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。移交的資料包括：

(1)竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料

(2)設施裝置的安裝、使用和維護保管等技術資料

(3)物業質量保修文件和物業使用說明檔案

(4)物業管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同，各種物業服務債權債務賬冊等

關於業主委員會以上資料的獲取，是由前期物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由於開發商的原因，則可以向開發商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。

(一)業主大會依法選聘新的物業服務企業後，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，並由頒發其資質證書的主管部門降低其資質等級或者取消其資質;

(二)退出服務時不履行相關義務的，責令限期改正，並在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

物業管理作為一種商業化公共事務管理，傳統對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程式。業主與物業公司是一場實力懸殊的法律“角力”。業主對於自己的居室享有專有權，而對那些綠地、電梯等建築物附屬設施只享有共有權。所以，對於社群中的綠地侵佔、電梯不通風等涉及社群共有財產的問題，單個業主無法獲得有效的原告身份，就無法以個人名義出來主張權益，在與物業公司的抗衡中，這成了業主先天的“軟肋”。因此業主維權必須通過業主大會以及由業主大會所選出的執行機構業主委員會，依法更換物業服務公司，維護自身權益。

一步:成立業主大會及業主委員會

【注意】成立業主大會的條件需符合下列條件之一

1、物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；

2、物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第二步:召開業主大會

【注意】召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，即可更換物業公司。

第三步:解聘方式

一、物業合同到期不予續簽

物業服務合同期限屆滿並不予續簽，並由業主委員會書面告知物業公司。

二、約定解除

1、業主委員會與物業公司協商一致解除物業合同；

2、合同尚未到期，但是出現了物業合同約定的解除事由，可根據合同的約定直接解除。

三、法定解除

有下列情形之一的，業主委員會可以通知物業管理公司解除合同，物業公司有異議的，業主委員會可到當地法院起訴，待解除物業合同的判決生效後,再聘請新的物業管理公司：

（一）因不可抗力或物業公司違約行為，致使不能實現物業合同目的；

（二）物業公司不履行主要合同義務；

（三）物業公司遲延履行主要合同義務，經催告後在合理期限內仍未履行。

第四步:選聘新的物業公司

一、授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標；

三、授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會最終確定中標人；

四、由業主委員會同物業公司簽署物業合同，安排新老物業公司交接手續，新物業公司進場。

【注意】業委員會招標前,應當到專案所在區物業管理主管部門備案。備案時，應提交以下資料

(1)業主大會決議;

(3)招標檔案;

(4)法律、法規規定的其他資料。

【注意】業主委員會委託招標代理機構進行招標的,還應提交雙方簽訂的委託書。

小區居民一般來說也是小區的業主。要求更換物業當然是業主的權利，然而，就像某村的村民對村幹部有意見想調整他們不是那麼隨意簡單一樣，能不能實現小區業主的意願更換物業，應當依法進行。調整村幹部應當適用的法律是《村民委員會組織法》及地方法規，比如《河南省實施《村民委員會組織法》辦法》。而更換小區物業應適用的法律是《物權法》和《物業管理條例》以及相應的地方法規，比如《河南省物業管理條例》。根據這些法律規定，除了前期的物業公司是經由小區的開發商確定外，待小區業主居住率達到一定規模時，確定物業公司就要按法定的程式進行。首先，應當在房產主管機構的指導下成立小區業主委員會；其次由小區業主委員會依照法定的程式選擇和確定物業公司；第三由小區業主委員會與選定的物業公司簽訂物業服務合同；第四，物業公司根據物業服務合同規定對小區行使權利和履行職責義務。

由此說明，在小區業主委員會成立之前，業主想更換物業是不行的。（個人管見）

物業本身就是小區聘用的，當然可以更換。第一：依據《物權法》和《物業管理條例》

　　只要經佔全體業主總人數過半數且佔總建築面積過半數的業主同意，即可解聘物業管理企業；

　　第二：主要方式是：全體業主成立業主大會，投票選舉產生業主委員會；

　　第三：召開業主大會，針對解聘物業管理公司進行投票；統計投票結果，即可從新選聘物業服務企業，解除現有物業服務企業，業主委員會做好交接工作；

　　第四：以上主要是針對前期物業管理，如果是物業管理公司和業主委員會簽訂的《物業服務合同》，物業公司沒有違反《物業服務合同》約定內容的情況下，不能隨便解除合同。

　　第五：主要法律依據：

　　《物權法》

　　第七十六條　下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則

　　（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人

　　（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金

　　（六）改建、重建建築物及其附屬設施

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項

如果小區物業不作為，居民不滿意小區管理，居民是有權更換物業的（物業本身就是小區聘用的，當然可以更換）

　　 一、更換程式的合法性。

　　小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益，負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團，是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支援的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。

　　二、取得協調相關方面及中正級三方的支援。

　　調和相關單位的關係，包括髮展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關係，使其儘可能得取得一致性意見，對於順利更換，尤為重要。 中正方的支援主要是指法律顧問，提供法律支援。 物管顧問、財務顧問，提供專業支援。 政府主管部門，提供政策支援，取得指導、支援，不可忽視。

　　三、更換物管企業各方面工作的交接設計。

　　物業管理公司更換是一項極為困難並具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，首先應召開產權人大會並做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦，取得指導和支援。 原物管的撤出是非常困難的，如發生拒不交出物業的情況，需要請政府主管部門協調。 交接工作是一項繁瑣細緻的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損於產權人、使用人利益的機率降到最低。

　　四、交接內容。

　　交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，執行記錄，網路聯絡，固定資產，管理費餘額及管理基金等等。

　　具體大塊如下：

　　（1）工程交接：由專業人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業標準，規範及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。　

　　（2）財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業務對口交接。

　　（3）文件交接：文件中重點檔案為各項法律文字和承諾性文字，特別要作好籤收歸檔工作。　

　　（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關係等等，做好確認簽字工作。

　　五、防範風險，避免業主或使用人工作，生活受到影響。　　

更換物管企業的過程中，經常出現的"風險"有5種情況：　

　　（1）原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。　

　　（2）原物管企業提出高額外補償。　

　　（3）交接不配合，導致物業管理工作無法延續。　

　　（4）因管理真空導致部分業主對更換持不同意見甚或引發對業主委員會的詰難。

　　（5）引發法律訟訴。引發法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。 物業行業的發展在北京不足十年，諸多不規範之處也是事實，更換物業管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規範就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要根據不同的問題，進行個案研究，區別對待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業發展過程中的一些問題將隨行業一道步入理性、規範之路。

第一：依據《物權法》和《物業管理條例》

只要經佔全體業主總人數過半數且佔總建築面積過半數的業主同意，即可解聘物業管理企業；

第二：主要方式是：全體業主成立業主大會，投票選舉產生業主委員會；

第三：召開業主大會，針對解聘物業管理公司進行投票；統計投票結果，即可從新選聘物業服務企業，解除現有物業服務企業，業主委員會做好交接工作；

第四：以上主要是針對前期物業管理，如果是物業管理公司和業主委員會簽訂的《物業服務合同》，物業公司沒有違反《物業服務合同》約定內容的情況下，不能隨便解除合同。

第五：主要法律依據：

《物權法》

第七十六條　下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金

（六）改建、重建建築物及其附屬設施

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

《物業管理條例》

第十一條：

下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建築物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

《業主大會和業主委員會指導規則》

第十七條　業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

按照目前中國的購房程式來看，購房人要與開發商簽訂購房合同，在使用統一印發使用的格式房產買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業管理公司代管的條款，根據此條款，購房人須受到開發商為其選聘的物業管理公司簽訂的前期物業服務合同的約束，並接受其物業管理服務。實踐中，許多物業管理公司通常以此為理由，主張業主無權更換物業管理公司。 購房者們應該清楚的一點是：簽訂合同是雙方平等自願的事情。對此，中國《合同法》第3條規定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”同時該法第4條還規定：“當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”因此，在面對賣方所訂立的格式合同中不合理的條款，簽約方完全有權利改變格式化的物業合同中的有關條款，並且有保留選擇新的物業管理公司的權利。如果格式合同排除了業主的這一權利，那麼根據《合同法》的規定，這種不公平的條款是無效的。國務院2003年5月新公佈的《物業管理條例》中也明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業管理企業。因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。 癥結所在 本問題的癥結在於諮詢者對購房人是否有權，重新選擇物業管理公司的問題認識不清楚。 律師提醒與注意事項 由業主組成的業主大會可以決定小區內的公共事務，其中就包括選聘物業管理公司。 在前期物業管理階段，通常由開發商來選聘物業公司，與物業公司簽訂合同的也是開發商。如果在開發商和物業公司簽訂的前期物業管理合同中，明確將物業公司管理不到位、居民投訴多等作為解除合同的條件之一，而且事實上也出現了合同約定的解除條件，則開發商有權解除該前期物業管理合同。 作為業主；您在與物業公司發生矛盾和糾紛時，一定要依照法定的合法程式與物業公司進行協商解決，如果通過協商都無法使事情得以解決的話，您還可以通過業主大會或居委會來幫助解決。

看看物業管理條例就知道了。

釋出：2018-03-19實施：2018-03-19現行有效

法律修訂

2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公佈

根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》第一次修訂

根據2016年2月6日《國務院關於修改部分行政法規的決定》第二次修訂

正文

第一章　總 則

第一條

為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條

國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條

國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條

國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章　業主及業主大會

第六條

房屋的所有權人為業主。 業主在物業管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務； （二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議； （四）參加業主大會會議，行使投票權； （五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權； （六）監督業主委員會的工作； （七）監督物業服務企業履行物業服務合同； （八）對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權； （九）監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規規定的其他權利。

第七條

業主在物業管理活動中，履行下列義務： （一）遵守管理規約、業主大會議事規則； （二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； （三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； （四）按照國家有關規定交納專項維修資金； （五）按時交納物業服務費用； （六）法律、法規規定的其他義務。

第八條

物業管理區域內全體業主組成業主大會。 業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條

一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條

下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、重建建築物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條

業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。 業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。 業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條

召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。 住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十五條

業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責： （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （四）監督管理規約的實施； （五）業主大會賦予的其他職責。

第十六條

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。 業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

第十七條

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。 管理規約對全體業主具有約束力。

第十八條

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第二十條

業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支援居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。 住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。

第三章　前期物業管理

第二十一條

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條

建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條

建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。 物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條

國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。

第二十五條

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條

前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條

業主依法享有的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條

物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施裝置進行查驗。

第二十九條

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料； （三）物業質量保修文件和物業使用說明檔案； （四）物業管理所必需的其他資料。 物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十條

建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條

建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

第四章　物業管理服務

第三十二條

從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。 國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。

第三十三條

一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十四條

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。 物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十五條

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十六條

物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。 業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十七條

物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十八條

物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。 物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十九條

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。

第四十條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十二條

縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十三條

物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務專案，服務報酬由雙方約定。

第四十四條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。 物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十五條

對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。 有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條

物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十七條

物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。 物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第四十八條

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

第五章　物業的使用與維護

第四十九條

物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。 業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十條

業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。 因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。 業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十一條

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施裝置維修、養護的責任。 前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十二條

業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。 物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十三條

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。 專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十四條

利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十五條

物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。 責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章　法律責任

第五十六條

違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

第五十七條

違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十八條

違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條

違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條

違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十一條

違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十二條

違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

第六十三條

違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用： （一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的； （二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的； （三）擅自利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的。 個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十四條

違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第六十五條

業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十六條

違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章　附 則

第六十七條

本條例自2003年9月1日起施行。

這個問題倒真新穎。不過，任何新生事物都要順應時代潮流而發展，不然，都會被時代無情地淘汰。

大家都知道，中國有句很富有哲理的一句古語叫做:物境天擇，適者生存。也就說，萬物生存的一切環境，是受到天氣的變化而改變，並不是死背教條一承不變的，而要認識自然規律和天氣變化之道，這是必備的生存條件。如能正確選擇適合生存的環境，那麼這個物種就有可能生存並壯大，反之，則被大自然無情的遺棄和淘汰。從古往今來，到古今中外，這一自然生存法則屢試不爽，招招中的。比如中國的春秋時期往戰國時期過渡階段的這一時期，就很能說明這一自然生存法則。再比如歐州的工業革命時期，同樣也是這個道理。而兩者的不同之處在於，中國的春秋戰國階段，是社會體制的改變，是意識形態的轉變。而歐州的工業革命是生產力的改變，繼之是社會的迅猛發展以至到今天。基於此，就是一再解釋每種新生事物都要尊循"物境天擇，適者生存"的自然規律。這在當今髙速發展的社會裡，已然重要。

例如，個別小區居民強烈要求換掉老物業，這又是為那般？不外乎有以下幾點:其一物業態度不友好，其二物業辦事能力太差，其三物業管理不到位，其四物業專橫撥扈，等等吧這些條件正以使小區居民不待見物業，久而久之，居民就會有換掉物業的想法。反之，物業就要好好的反醒，如何能夠取得居民喜歡和待見，那就要下取一番工夫來博得大多數居民的歡喜而不被趕走換人。不過話又說回來，小區的物業管理是必需有的，不管是誰家的物業管理，都是必不可或缺的，同樣也是小區所不可或缺的實業體系！

小區居民要求換物業這件事情還是有點麻煩的，首先這不是三兩個居民說了算的，少數人如果對物業不滿意，一時之間還真是沒有好的辦法。其次物業大小也是個企業，你三兩個居民想更換物業，這個人針對企業的糾紛，關係也不對等。

如果真的是大量的居民對物業的服務不滿意，想更換物業，最好的辦法首先是要成立業主委員會，就我們所知道的情況，現在很多的小區連這個條件也不注備。那麼更換物業將是一個很漫長的過程。

有了業主委員會，那麼更換物業就比較好辦一些，但也不是一句兩句話就解決的問題。我們還要滿足一些條件，做好前期工作。

首先當然是要有法律依據，依合同辦事，才能更換物業。這裡面又分三種情況：其一是物業合同到期，其二是合同期內物業嚴重違反合同內容，其三物業經營不善，要求主動退出。其四是物業經營過程中存在違法行為。不同的情況，更換物業的手續是不一樣的。

其中第一種情況好辦一些，合同到期了由業主委員會到居委會走程式，不再續簽前期物業，另外招標新的物業公司就可以了。當然這樣做的前提是大多數居民同意更換物業。

第二和第四種情況稍微麻煩一些，首先我們要有物業違法違規的足夠證據，其次是要有三分之二的業主同意。這個三分之二還有個限制，那就是戶數和麵積都有過三分之二才行。具備了前面兩個條件，一般情況下是在業主委員會的申請下，配合居委會與物業公司協商解決，同物業公司終止或是解除合同。如果協商不成，物業不願主動退出，就只有走法律程式了。

還有第三種情況，物業經營不善的，可能那個時候根本就不需要業主要求，物業就會主動跑路，好的物業會和接手物業辦一下交接，不好的物業可能不打招呼就跑了，留下一個大亂攤子的可能性很大。

最後當然是不管是出於哪種情況更換物業，都要及時招標引進新的物業。否則居民的生活可能會受到很大的影響。

小區居民要求換物業，這個題交為難答，說明這個小區的組成比較複雜。一般來講，一個物業小區當是一個開發商開發的，交房後統稱業主。稱居民應當不是簡單的一個產權單位，多個單位房產的組合體小區。這樣的小區物業進駐，情況也很複雜，但不管多麼複雜。物業不管什麼方式進駐小區，包括基層政府組織按排。都是違背居民心願的，都是違法物業，居民均可拒交物業管理費。

國務院物業管理條例第二條規定，“物業和業主是合同約束關係，物業根據合同約定的管理範圍進行管理，按合同約定收費標準收費”。居民可聯名“十人即可”向辦事處申請成立業主委員會。辦事處會協調社群到小區內按國家規定成立。業委會成立，全體業主議定物業管理辦法和收費標準，並經全體業主大會到會三分之二以上業主通過的辦法，根據辦法制定物業管理合同招聘的物業，即可解決，也可由業主委員會招聘的各類物業管理人員，自行管理。這都是符合國務院物業管理條例，物權法規定的。這是小區產權是小區全體居民，居民是產權人，是業主。這是國給你們的權力，是受國家法律法規保護的。

如果物業管理出現問題，通過業主和街道委員會進行調查和協調，如果物業管理真的有很多問題需要改進，但是物業服務太差勁的話，業主委員會有權提出換物業。

如果是物業服務很差，大部分業主都不滿意，通過業主委員會一致通過，可以換。一人難襯百人意，如果物業公司還可以，只是有些方便不理想可以通過業主委員會督促物業該進，我的想法是能不換就不換，因為物業和業主是服務和被服務的關係，很能做到所有業主完全滿意的，換了如果不滿意難道一直換下去嗎？